Kauf einer Immobilie in Marbella, Spanien

Sind Sie bereit, glücklicher Besitzer einer Immobilie in Marbella zu werden?

Es gibt mehrere Phasen, um strukturiert und organisiert vorzugehen und den Kaufprozess zu verstehen. Konventionell nennen wir sie: Wohnungssuche, Kaufvorbereitung, finanzielle Angelegenheiten, Transaktion, Eigentumskosten.

Die erste Phase (von 5): Wohnungssuche

Besichtigung der Optionen, Auswahl und Reservierung der Immobilie

Weder Fotos noch virtuelle Besichtigungen vermitteln Ihnen ein gutes Gefühl für die Gegend, die Infrastruktur und die Nachbarschaft. Bei der Besichtigung einer Zielimmobilie müssen Sie die unmittelbare Umgebung persönlich kennen lernen, da sie einen großen Einfluss auf Ihre Lebensqualität haben kann. Bevor Sie sagen: „Das ist mein Zuhause“, sollten Sie es mit Ihren eigenen Augen sehen, mit Ihren Ohren hören und mit Ihrer Nase riechen. Spüren Sie die Mietmöglichkeiten oder die Marktfähigkeit.

Es reicht nicht aus, das Alter des Hauses zu kennen. Frische“ bedeutet nicht immer „Vorteil“. Der Bauboom hat Häuser mit preiswerter Schalldämmung, kleineren Küchen usw. hervorgebracht.

Fußweg zum nächsten Strand oder Golfplatz. Die versprochenen „10 Minuten“ können für Verkäufer und Käufer eine unterschiedliche Zeitspanne sein.

Bei Besichtigungen müssen Sie so viele Informationen wie möglich sammeln.  Um während der gesamten Besichtigungsphase eine rationale, akribische und geschäftsmäßige Vorgehensweise beizubehalten, können Sie eine Checkliste erstellen.

Kauf einer Immobilie in Marbella, Spanien

Vergessen Sie nicht zu notieren:

Allgemeine Instandhaltung, Grünanlagen, Parkplätze, Kinderspielplatz, Einlass für Gäste, Straßenlärm, Haustiere, Hundeauslaufzone, Müllabfuhr, „ungeschriebene Regeln“ der Bewohner, Bewohner selbst. Achten Sie auf bellende Hunde, schreiende Kinder oder einen Nachbarn, der auf dem Schlagzeug übt. Zögern Sie nicht, mit den Menschen, die Sie treffen, zu sprechen, Spanien ist freundlich und gesprächig.

Erkennen Sie Anzeichen von Problemen, offensichtliche bauliche Mängel, rein kosmetische Probleme (Haarrisse im Verputz), prüfen Sie den Zustand der Wände, undichte Stellen, Anzeichen von Feuchtigkeit, Schimmel, Zugluft, Isolierung, Eingangs- und Innentüren, Lüftung. Sehen Sie sich die Aussicht aus allen Fenstern an. Besonderes Augenmerk ist auf die Sanitäranlagen, Rost an Rohren, Heizkessel, Gas, Steckdosen zu richten. Sehen Sie sich den Wasserzähler an. Überprüfen Sie, wie das Abwasser entsorgt wird. Probieren Sie alle Lichtschalter aus. Achten Sie auf saubere Sicherungskästen, prüfen Sie, ob der Zähler gut gewartet ist.

All diese Details können sich auch auf die Preisverhandlung auswirken.

Ein Tipp. Sie werden mehr als eine Immobilie sehen, die für Sie in Frage kommt. Machen Sie Fotos und machen Sie sich Notizen (‚Villa mit herrlichem Solarium‘, ’schicker Palast‘, ‚gelbe Akzentwand‘ usw.)

Überlegen Sie sich ein praktisches Bewertungssystem, verwenden Sie Plus und Minus, Punkte, Emoji, Daumen hoch usw. Vergleichen Sie, wählen Sie aus und treffen Sie eine Entscheidung. Besuchen Sie es erneut. Gute Immobilienmakler geben Ihnen immer die Möglichkeit, die ausgewählte Immobilie noch einmal gründlich zu besichtigen.

Der nächste Schritt besteht darin, sich die ausgewählte Immobilie zu sichern, indem Sie beim Verkäufer einen Geldbetrag, die Reservierungskaution, hinterlegen (Contrato de arras). In der Regel beträgt der Betrag zwischen 3.000 und 12.000 € oder 10 % des Kaufpreises oder mehr (nach Vereinbarung).

Moderne villa in marbella

2. Stufe: Dokumente für ausländische Käufer. Nie. Eröffnung eines Bankkontos in Marbella

Für den Kauf von Immobilien in Spanien gibt es für Ausländer keine Einschränkungen. Allerdings müssen Nicht-Residenten vor einer größeren Transaktion einige Schritte unternehmen:

  • Beantragung der NIE (ausländische Identifikationsnummer),
  • ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen,
  • den rechtlichen Status der Immobilie prüfen
  • einen Vorvertrag unterzeichnen
  • falls erforderlich – eine Hypothek beantragen (wir werden später darüber sprechen)

Ausländeridentifikationsnummer NIE (número de identificación de extranjeros)

Ausländer, die aufgrund ihrer finanziellen, beruflichen und sozialen Interessen einen Bezug zu Spanien haben, erhalten zu Identifikationszwecken eine fortlaufende Nummer NIE – Numero de Identificacion de Extranjero, die persönlich und einmalig ist. Sie benötigen diese Nummer, wenn Sie in Spanien Eigentum besitzen oder hier als Einwohner leben, wenn Sie in Spanien arbeiten, studieren, ein Unternehmen gründen oder sogar ein Bankkonto eröffnen möchten.

Sie können die NIE-Nummer persönlich beim spanischen Konsulat im Ausland oder in Spanien beantragen, entweder persönlich oder durch einen gesetzlichen Vertreter (Vollmacht! Sie sollten eine dritte Person bevollmächtigen, die NIE-Nummer in Ihrem Namen zu beantragen).

In Andalusien ist dies im Gegensatz zu Katalonien ein recht einfaches Verfahren, für das Sie Folgendes benötigen: das Original und eine Fotokopie der Hauptseite Ihres EU-Passes (bei Nicht-EU-Bürgern alle Seiten), 2 Fotos bei Nicht-EU-Bürgern, 2 Kopien des ausgefüllten und unterschriebenen Ex-15-Antragsformulars.

Eröffnung eines Bankkontos in Spanien

Tun Sie das besser im Voraus. Sie können mit diesem Bankkonto Zahlungen (einschließlich Rechnungen) online tätigen, aber nicht alle Banken bieten diesen Service in Englisch oder anderen Sprachen an.

Viele Finanzinstitute arbeiten mit Ausländern zusammen: Sabadell, Caixabank und andere.

Um ein Bankkonto zu eröffnen, müssen Sie in der Regel Folgendes vorlegen:

  • Identitätsnachweis (z. B. Reisepass),
  • NIE,
  • Nachweis des Beschäftigungsstatus und der Rechtmäßigkeit des Einkommens (z. B. Arbeitsvertrag, Studentenausweis, Steuererklärung usw.).

Zusätzlich zu den Standarddokumenten werden Sie möglicherweise um einen Adressnachweis gebeten (Mietvertrag, kürzlich bezahlte Rechnungen der Gemeinde usw.). Einige Banken (BBVA) verlangen eine Bescheinigung über die Nichtansässigkeit (Certificado de No Residente). Um eine solche Bescheinigung zu erhalten, müssen Sie sich an eine spanische Polizeistation wenden, und das Verfahren dauert normalerweise 10 Tage.

Die Dokumente müssen unter Umständen offiziell ins Spanische übersetzt werden, und wenn sie aus dem Ausland stammen, müssen sie mit einem Apostille-Stempel beglaubigt werden. Die meisten Banken erheben keine Gebühren für die Eröffnung eines Kontos, aber Sie müssen eine jährliche Gebühr für die Verwaltung zahlen (monatlich, vierteljährlich).

Achten Sie besonders auf die Gebühren, die verschiedene Banken für den Empfang von Überweisungen aus dem Ausland erheben und die die Kosten Ihres Einkaufs um Tausende von Euro erhöhen können. Um eine böse Überraschung zu vermeiden, sollten Sie mit der Bank, bei der Sie Ihr Konto eröffnen, im Voraus über diese Gebühren sprechen und natürlich den Vertrag über die Eröffnung und Verwaltung Ihres Kontos sorgfältig lesen, in dem in der Regel Provisionen und Zinsen angegeben sind.

Die Bankgebühren in Spanien sind im Vergleich zu anderen EU-Ländern relativ hoch. Die Höhe der Gebühren kann von Bank zu Bank und von Konto zu Konto variieren. Normale Girokonten sind am günstigsten. Wenn Ihr Gehalt oder Ihre Rente auf das Girokonto eingezahlt wird, können Ihnen Boni und Rabatte angeboten werden.

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3. Stufe: Unterzeichnung der Verträge

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, werden Sie aufgefordert, einen Reservierungsvertrag, einen Kaufvertrag und eine offizielle Urkunde beim Notar am Tag der Fertigstellung zu unterzeichnen. Dies ist nicht die einzige, aber die häufigste Vorgehensweise. Es gibt jedoch auch verschiedene „private“ Verträge, die Sie unterschreiben müssen.

Optionsvertrag – Contrato de opción de compra

Sie zahlen den Verkäufern 5-10 % des vereinbarten Preises, im Gegenzug verpflichten sich die Verkäufer, Ihnen die Immobilie zum vereinbarten Preis innerhalb des vereinbarten Zeitraums zu verkaufen.

Reservierungsvertrag – Documento de reserve

Eine Anzahlung (3.000-6.000 €) reserviert eine Immobilie normalerweise für 30 Tage, dann können Sie entweder mit dem Kauf fortfahren (die Anzahlung wird auf den Endpreis angerechnet) oder zurücktreten und verlieren sie. Spanische Käufer verwenden diesen Vertrag normalerweise nicht.

Kautionsvertrag – Contrato de arras penitenciales

Sie zahlen eine Anzahlung (normalerweise 10 % des vereinbarten Preises). Wenn Sie den Kauf nicht abschließen, verlieren Sie sie. Wenn der Verkäufer jedoch einen Rückzieher macht, zahlt er Ihnen das Doppelte der Anzahlung zurück. Spanier verwenden diesen Vertrag häufig beim Kauf einer Immobilie.

Unterschreiben Sie diesen Vertrag erst, nachdem Sie alle erforderlichen Prüfungen durchgeführt haben, da Sie die Anzahlung verlieren können, wenn später Probleme auftreten.

Anzahlungsvertrag – Contrato de paga y señal

Er ist dem Anzahlungsvertrag sehr ähnlich. Der große Unterschied besteht darin, dass es kein Rücktrittsrecht gibt, es sei denn, beide Seiten stimmen der Auflösung des Geschäfts zu. Keine der beiden Parteien kann einseitig vom Vertrag zurücktreten, so dass Sie gezwungen sind, den Kauf durchzuführen, wenn der Verkäufer nicht bereit ist, den Vertrag aufzulösen und die Anzahlung zurückzuzahlen.

Privater Kaufvertrag – Contrato privado de compraventa

Auch hier handelt es sich um einen verbindlichen Vertrag, der nur mit Zustimmung beider Seiten rückgängig gemacht werden kann. Allerdings leisten Sie bei der Unterzeichnung keine Anzahlung und zahlen den vollen Betrag bei der Unterzeichnung der Urkunde vor dem Notar.

Wenn Sie einen Vertrag unterzeichnen, der mit einer Zahlung verbunden ist, sollte dies in dem von Ihnen unterzeichneten Dokument oder einer unterschriebenen Quittung deutlich vermerkt sein. Alle Verträge sollten eindeutige Angaben zu der Immobilie, den Käufern, den Verkäufern, dem vereinbarten Preis, der Frist für die Unterzeichnung der Urkunden, dem freien Besitz, dem schuldenfreien Titel, der Art und Weise, wie die Transaktionskosten gezahlt werden, den Klauseln, die die Verantwortlichkeiten zuweisen, die erfüllt sein müssen, damit der Vertrag gültig ist, und der Art und Weise, wie Streitigkeiten beigelegt werden, enthalten. Wenn Sie mit Möbeln und anderen Gegenständen kaufen, sollten diese in einem beigefügten Inventar aufgeführt werden.

Abschluss des Kaufvertrags für eine Immobilie in Spanien – Escritura de compraventa

Sie wird in den Büros der Notaria Publica vorgenommen. Alle Parteien, die mit dem Abschluss in Verbindung stehen, müssen anwesend sein: Käufer und Verkäufer und/oder ihre gesetzlichen Vertreter oder Anwälte, Bankmitarbeiter für die Ablösung oder den Übergang eines bestehenden Darlehens, die Bank, die eine neue Hypothek gewährt, usw.

Nach der Unterzeichnung bei der Fertigstellung sollte der Notar eine Kopie der Urkunden aushändigen; die Originale werden an das Grundbuchamt geschickt, um registriert zu werden (was bis zu 3 Monate dauern kann). Nach der Registrierung sind die Originalurkunden und alle Rechnungen im Zusammenhang mit der Transaktion verfügbar.

Beide Teile der rechtlichen Seite des Kaufs einer spanischen Immobilie, der Vorvertrag und der Kaufvertrag, sind nicht schwierig, wenn Sie gut vorbereitet sind.

4. Stufe: Nach der Unterzeichnung der Urkunden. Registrierung des Eigentums. Verträge mit Versorgungsunternehmen

Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, müssen Sie sicherstellen, dass die Steuern gezahlt werden und Ihr neues Eigentum an der Immobilie registriert wird. Dazu können Sie die Hilfe eines Anwalts (abogado) oder eines professionellen Rechts- und Buchhaltungsberaters (gestor) in Anspruch nehmen.

Tipp. Erkundigen Sie sich immer im Voraus nach den Kosten für die Dienstleistungen der Berater.

Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass ihre Ausgaben nicht nur eine Zahl im Vertrag sind. Es werden einige zusätzliche Kosten anfallen. Die Höhe der Kosten hängt nicht von der Nationalität des Käufers ab (Spanier und Ausländer zahlen gleich viel), sondern von der Art der Immobilie – Wohn- oder Geschäftshaus, Neubau oder Wiederverkauf.

Hypothek

Bei einer Hypothek können folgende Kosten auf den Käufer zukommen: Gebühr für die Darlehenseröffnung (0,5-1 %), Schätzung (300-500 €), Immobilienversicherung (100-1000 €), eventuell Hypothekenmaklergebühr (0,5-1 % des Darlehensbetrags).

Sofortige Benachrichtigung per Fax an das Grundbuchamt

Der Notar faxt dem Grundbuchamt eine Mitteilung über die Transaktion (per Fax), wenn die Käufer dies wünschen. Dadurch wird es für andere Personen unmöglich, dieselbe Immobilie in den nächsten 10 Tagen in das Grundbuch einzutragen.

Steuern in Ordnung bringen

Treffen Sie Vorkehrungen, um Ihre Steuern innerhalb eines Monats über eine zugelassene Bank zu bezahlen, die das regionale Finanzamt (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma) benachrichtigt. Sie benötigen: NIE, ein Formular zum Ausfüllen und eine Copia Simple.

Eintragung im Registro de la Propiedad

Wenn die Steuern bezahlt sind, sollte die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt eingetragen werden. Dies garantiert, dass Ihre Eigentumsrechte vollständig geschützt sind.

Sie benötigen:

  • NIE und Kopie des Reisepasses;
  • copia autorizada;
  • Bestätigung der ITP-Steuerzahlung;

Eine Kopie der IBI-Steuerzahlung des Verkäufers.

Aktualisierung des Katasteramtes

Informieren Sie das Katasteramt (im Rathaus) innerhalb von 2 Monaten über Ihren neuen Titel.

Das Grundbuchamt und der Notar erledigen diese Aufgabe, aber sie stellen möglicherweise nicht alle erforderlichen Informationen zur Verfügung (Ihre Adresse, Ihr Bankkonto usw.), so dass Sie Ihren Anwalt oder Gestor bitten, das Katasteramt ebenfalls zu informieren.

Sie benötigen:

  • copia simple,
  • Fotokopie Ihres Personalausweises,
  • NIE.

Eigentümergemeinschaft, oder Comunidad de Propietarios

Wenn Sie eine Immobilie in einer Urbanisation oder einem Wohnblock kaufen, werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und müssen den Verwaltern Ihre Kontaktinformationen mitteilen.

Änderung der Versorgungsverträge

Die Versorgungsunternehmen sollten über die Änderungen informiert werden.

Es gibt 2 Möglichkeiten, die Verträge zu ändern (Wasser, Strom, Gas, Telefon):

1. Die Übernahme der Verträge des Anbieters ist die billigste Option. Lassen Sie sich Kopien der letzten Rechnungen der Versorgungsunternehmen zusenden, rufen Sie an (besuchen Sie das örtliche Büro, manchmal auch online), geben Sie die Vertragsnummer auf der Rechnung und Ihre NIE an und ändern Sie den Namen, die Adresse und die Bankverbindung in Ihre.

2. Es ist manchmal einfacher, neue Verträge abzuschließen, als mit Anbietern zu verhandeln und die Inanspruchnahme von Dienstleistungen zu riskieren. Sie müssen Ihren Namen, Ihre NIE, die Adresse der Immobilie, Ihre Bankverbindung, eine einfache Kopie des Grundbuchs und eine Erstbelegungsgenehmigung (primera ocupación) für eine neu gebaute Immobilie vorlegen.

Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie einen Gestor oder eine Hausverwaltungsfirma beauftragen, wenn Sie nicht fließend Spanisch sprechen.

Moderne Villa mit Pool und Blick auf den Golfplatz

Villa in la Reserva de Alcuzcuz, Benahavis. Referenz auf unserer Website: D1211

Stufe 5: Besitz einer Immobilie in Spanien. Die Kosten. Ausgaben. Steuern

Jetzt kann ein Immobilieneigentümer bei Bedarf ein Jahresvisum beantragen, Freunde und Verwandte einladen, um Spanien zu genießen, die Immobilie langfristig (1 Jahr, jährliche Verlängerung) oder kurzzeitig (Link – touristische Mietbedingungen) mieten.

Der Besitz einer Immobilie in Spanien ist wie überall mit Kosten verbunden.

  • Die Unterhaltskosten (Reinigung, Reparaturen, Renovierung, Nebenkosten, Müllabfuhr usw.) hängen von der Größe und Art der Immobilie ab. Es liegt auf der Hand, dass die Instandhaltung einer großen Villa mit Garten und Pool viel mehr Aufwand und Kosten erfordert als die einer kleinen Wohnung, die 1000 € pro Jahr kosten kann.

Gemeinschaftsgebühren

Eigentümer einer Immobilie, die Teil einer Siedlung, eines Gebäudes oder eines Komplexes mit Gemeinschaftsflächen ist, sind gesetzlich verpflichtet, Mitglied einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) zu sein und Gemeinschaftsgebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und andere Dienstleistungen zu zahlen, die von der Gemeinschaft auf der Jahreshauptversammlung beschlossen werden. Die Beträge können von 200 bis zu Tausenden von Euro variieren.

  • Anzahl der Kosten in Form von Steuern und Gebühren.

Grundbesitzsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Die lokale Steuer auf das Eigentum hängt davon ab, ob der Eigentümer ein Einwohner ist oder nicht. Sie wird auf der Grundlage des „valor catastral“ (Verwaltungswert, der in der Regel niedriger ist als der Marktwert) berechnet, der vom Rathaus festgelegt wird. Der Steuersatz liegt je nach Region zwischen 0,4 % und 1,1 % des valor catastral (jährlich 200-1500 €).

Jährliche Vermögenssteuer (Impuesto Sobre Patrimonio)

Die staatlichen progressiven Vermögensteuersätze beginnen bei 0,2 % für Vermögen bis 167.129 € und steigen auf 2,5 % für Vermögen über 10.695.996 €. Die regionalen Steuersätze sind unterschiedlich.

Diese Steuer ist in den letzten Jahren mehrfach geändert worden. „Patrimonio“ wurde während der Finanzkrise in Spanien wieder eingeführt, allerdings mit einem wesentlich höheren Freibetrag von 700.000 € pro Person, der auch für Nichtansässige gilt.

Sie wurde als „vorübergehende“ Maßnahme eingeführt, aber es gibt noch keine klaren Hinweise darauf, wann sie abgeschafft wird, wenn überhaupt. Im Vergleich zu Portugal, Frankreich, der Tschechischen Republik, den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich, die bereits vor einiger Zeit entsprechende Maßnahmen ergriffen haben, hinkt Spanien bei der Steigerung seiner Attraktivität für ausländische Einwohner und Investoren hinterher.

Persönliche Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Nichtansässige, die in Spanien Immobilien besitzen, müssen eine jährliche Einkommenssteuer zahlen, die davon abhängt, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht.

Nicht vermietet

Nicht ansässige Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht vermieten und keine andere Einkommensquelle in Spanien haben, zahlen eine Einkommenssteuer auf der Grundlage des Immobilienwerts. Der Steuersatz ist auf 25 % von 2 % des Katasterwerts der Immobilie festgelegt. Wenn der Wert der Immobilie 700.000 € beträgt, ist die Steuerbemessungsgrundlage (2 %) = 14.000 €, die Steuer (25 %) = 3.500 €.

Vermietet

Gebietsfremde sind gesetzlich verpflichtet, ihre Mieteinnahmen zu erklären und zu versteuern. Die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz richten sich nach den für die jeweilige Person geltenden Gesetzen (unter Berücksichtigung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und dem Herkunftsland). Häufig zahlen Nicht-Residenten einfach einen Pauschalsatz von 25 % des Bruttoeinkommens, das sie aus ihrem Eigentum in Spanien erzielen.

In Spanien Ansässige zahlen Einkommensteuer auf der Grundlage ihres Jahreseinkommens. Die Steuersätze sind in den verschiedenen Regionen unterschiedlich, aber die letzten Jahre haben den Steuerzahlern positive Nachrichten gebracht, und die Regierung hat eine weitere Senkung der Steuersätze geplant.

  • Eine weitere Ausgabe – Versicherung

Die Spezialisten und Berater von Drumelia Real Estate freuen sich darauf, alle Fragen unserer Kunden zu beantworten.

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Artur Loginow, Geschäftsfü hrer & Partner

03/12/2021

Artur Loginow

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