Immobilien in Spanien

In Zusammenarbeit mit Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Eigentum im persönlichen Namen vs. Eigentum im Firmennamen

In unserem Büro stellt sich oft die Frage: Ist es besser, die Immobilie auf den Namen einer Gesellschaft oder auf meinen persönlichen Namen zu überschreiben?

Die Frage ist nicht trivial, es gibt keine einfache Antwort, aber… es kommt darauf an.

Moderne Villa in Benahavis

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir die Auswirkungen berücksichtigen, die sich aus vielen Steuern ergeben könnten, derjenigen der Einzelperson (IRNR)[1], derjenigen des Unternehmens (Körperschaftssteuer) und möglicherweise auch der Vermögenssteuer, die unabhängig davon anfallen könnte, ob wir „persönliche“ Eigentümer sind oder über ein Unternehmen.

[1] Wir befassen uns mit diesem Thema nur für Personen, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind.

In Spanien gibt es eine Vermögenssteuer, bei der die ersten 700.000 Euro von der Steuer befreit sind. Daher legen viele Menschen diesen Betrag als Grenze fest, um ein Haus auf ihren persönlichen Namen zu kaufen, wenn die Immobilie diesen Preis nicht übersteigt, oder um es auf den Namen einer Firma zu kaufen, wenn der Preis höher ist als dieser Betrag. Die Wahrheit ist, dass auch dies kein Grund ist, wie wir weiter unten sehen werden.

Die wichtige Frage, die wir uns stellen müssen, ist die folgende:

Ist das Unternehmen, in dem ich das Haus kaufen werde, wirklich wirtschaftlich tätig oder wird es lediglich Eigentümer der Immobilie sein und der Partner des Unternehmens wird darin wohnen?

Die Wahrheit ist, dass es den Anschein hat, dass das Haus, in dem Sie leben, auf den Namen eines Unternehmens läuft, um die Steuern zu senken, aber wir müssen sehr vorsichtig sein, denn das Gegenteil könnte der Fall sein.

Wenn wir die Immobilie auf den Namen einer Gesellschaft setzen, in der nur diese Immobilie existiert, und diese Immobilie von den Eigentümern der Gesellschaft genutzt wird, dann wird das Finanzamt diesen Besitz so interpretieren, dass die Immobilie an die Gesellschafter der Gesellschaft vermietet werden muss, dass die Gesellschaft den Gesellschaftern Miete für die Nutzung dieser Immobilie in Rechnung stellen muss, da eine verdeckte Vermietung erfolgt, und dass die Gesellschaft daher Mieteinnahmen erzielt, die zum Marktpreis bewertet werden müssen. Das Unternehmen würde auf den Gewinn, den es aus der Vermietung der Immobilie erzielen würde, eine Körperschaftssteuer in Höhe des derzeitigen Satzes von 25 % zahlen, wodurch bestimmte Ausgaben ausgeglichen werden könnten.

Zu allem Überfluss könnte das Finanzamt auch noch interpretieren, dass der verbleibende Gewinn als Dividende an die Aktionäre des Unternehmens ausgeschüttet wird und die entsprechende Quellensteuer einbehalten werden muss, so dass sie am Ende die Körperschaftssteuer von uns einfordern würden,

die Einbehaltung, die Zinsen ab dem Zeitpunkt, zu dem wir sie hätten zahlen sollen, und sie könnten auch ein Disziplinarverfahren gegen das Unternehmen wegen Nichtzahlung der oben genannten Beträge einleiten.

Hinzu kommt, dass der Unterhalt einer Gesellschaft jährlich viel mehr kostet als die Abgabe einer einzigen jährlichen Steuererklärung für die Einkommenssteuer von Nicht-Residenten oder die Einbeziehung der Immobilie in die IRPF (persönliche Einkommenssteuer).

Nehmen wir andererseits an, ein Gebietsfremder kauft auf seinen persönlichen Namen ein Haus in Andalusien, das ihm als Ferienhaus dienen soll und eine Million Euro kostet. In diesem Fall muss der Eigentümer zwei jährliche Steuererklärungen abgeben (i) Einkommensteuer für Nichtansässige und (ii) Vermögenssteuer.

Bei der Einkommenssteuer für Nicht-Residenten richtet sich der zu zahlende Betrag nach dem Kauf- oder Katasterwert der Immobilie, multipliziert mit 1,1 oder 2 % und schließlich mit 19 % oder 24 %, je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers. Wenn er aus der Europäischen Union kommt, wird er mit 19 % besteuert, während er außerhalb der Europäischen Union mit 24 % besteuert wird.

Nehmen wir an, dass der Wert der Immobilie, wie gesagt, eine Million Euro beträgt und dass 1,1 % angewandt wird, weil der Katasterwert in den letzten zehn Jahren aktualisiert wurde, d.h. der Katasterwert beträgt 300.000 Euro. In diesem Fall würde die jährlich zu zahlende Steuer 792 Euro betragen, wenn der Eigentümer Russe (außerhalb der Europäischen Union) wäre. Mit anderen Worten: Eine Immobilie im Wert von einer Million Euro auf dem Markt könnte eine jährliche Steuer von weniger als 800 Euro bedeuten[2].

Zusätzlich zu dieser Steuer muss der Eigentümer einer Immobilie im Wert von einer Million Euro, wenn sie 700.000 Euro übersteigt, eine Vermögenssteuererklärung abgeben. Da jedoch die ersten 700.000 Euro von der Steuer befreit sind, muss er nur für ein Vermögen von 300.000 Euro zahlen, was für eine in Andalusien gelegene Immobilie eine Steuer von etwa 733 Euro bedeuten würde. Diese Steuer kann in zwei Fällen auch reduziert werden:

  1. Wenn die Immobilie mit einer Hypothek erworben wurde, da der verbleibende Wert der Hypothek das Vermögen des Meldepflichtigen verringern würde.
  2. Wenn es sich bei den Eigentümern um zwei Personen, ein Ehepaar, handelt, die 50/50 gekauft haben, müssten sie keine Vermögenssteuer zahlen, da der Freibetrag von 700.000 € für jeden einzelnen Steuerpflichtigen gilt.

[2] Natürlich sind die Daten erfunden, die Beträge sollten immer für jede Immobilie und jeden Eigentümer individuell berechnet werden.

Andererseits ist es sehr wichtig, das Folgende zu beachten, was wir „Empresa Patrimonial“ nennen. Die spanische Gesetzgebung betrachtet eine Patrimonialgesellschaft als eine Gesellschaft, deren Vermögen zu mehr als der Hälfte aus beweglichen oder unbeweglichen Gütern besteht, die nicht für ihre wirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden[3]. So würde eine Gesellschaft, deren einziger Vermögenswert ein Haus ist, das zudem nicht von einer realen wirtschaftlichen Tätigkeit betroffen ist, dazu führen, dass die Anteile der Gesellschaft an der Gesellschaft des Anteilseigners nicht befreit werden, was bedeutet, dass der Anteilseigner den Wert dieses Vermögenswertes in seiner Vermögenssteuer angeben müsste, als ob er ihn direkt in seinem eigenen Namen hätte, was die Existenz der Gesellschaft nutzlos und steril macht.

Wann ist es also eine gute Sache, im Namen einer Partnerschaft zu kaufen?

Die Partnerschaft könnte in einer Reihe von Situationen nützlich sein, nämlich:

  1. Wenn wir mehr als eine Immobilie im Namen des Unternehmens haben und das Unternehmen eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt und die Immobilien für diese wirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden.
  2. Unternehmen, die mindestens acht oder mehr Immobilien vermietet oder zur Vermietung angeboten haben, können die Sonderregelung für die Vermietung von Immobilien in Anspruch nehmen, die eine drastische Senkung der Körperschaftssteuer um 40%[4] ermöglicht.

Es sei darauf hingewiesen, dass die Vermietung von Immobilien nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit angesehen werden kann, wenn ein Vollzeitbeschäftigter mit einem Arbeitsvertrag in diesem Unternehmen tätig ist. Andernfalls würde die wirtschaftliche Tätigkeit der Vermietung nicht als ausgeübt gelten, auch wenn die Rechtsprechung dieses Erfordernis in einigen Fällen eingeschränkt hat und einige Dienstleistungen an Unterauftragnehmer vergeben werden können.

Wie Sie sehen, ist die Entscheidung nicht einfach und hängt immer vom jeweiligen Fall ab. Daher wird empfohlen, vor dem Kauf eine Studie durchzuführen und alle möglichen Fälle zu analysieren.

[3] Art. 5 LIS: „Als vermögensverwaltendes Unternehmen und somit als Unternehmen, das keine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, gilt ein Unternehmen, dessen Vermögenswerte zu mehr als der Hälfte aus Wertpapieren bestehen oder nicht im Sinne des vorstehenden Abschnitts einer wirtschaftlichen Tätigkeit zuzuordnen sind“.

[4] Diese Steuer muss für jede Immobilie berechnet werden und es müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.

Haftungsausschluss: Dies ist ein steuerrechtlicher Artikel, der nicht als Rechtfertigung für einen bestimmten Fall herangezogen werden kann. Wir empfehlen Ihnen, sich im Zweifelsfall an Ruiz Ballesteros, den Autor des Artikels, zu wenden.

Martina Trillini, Assistentin der Geschäftsführung

20/01/2022

Martina Trillini

Assistentin der Geschäftsführung

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