Gastos de Impuestos y Compra de una Propiedad en Marbella, España

Gastos de Impuestos y Compra de una Propiedad en Marbella, España

Hoy le hablaremos de todos los costes de compra que un comprador tiene que pagar, al comprar un apartamento, adosado o villa en Marbella.

Cualquier precio de la propiedad que usted vea, no importa dónde, en un folleto, en Internet o en cualquier otro lugar, son todos los precios netos para el vendedor. Los impuestos y gastos de compra deben ser calculados sobre el precio acordado con el vendedor.

La principal diferencia radica en la compra de una vivienda nueva a un promotor o de una vivienda de segunda mano.

Las propiedades compradas a promotores están sujetas al IVA (10%) y al impuesto sobre actos jurídicos documentados (1,2%) además del precio de compra. El IVA debe pagarse en el día del notario.

Las propiedades de segunda mano sólo están sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales, (7%) hasta finales de 2021. Luego puede aumentar o no. El impuesto de transferencia se puede pagar hasta 30 días después de la notaría.

Así que, por el momento, ya podemos ver una gran diferencia de impuestos si se compra a un promotor o a un particular que vivía en una casa. ¡En una compra de 2M€ la diferencia es exactamente de 100.000€!

Es importante aclarar también, que a veces los particulares pueden estar también registrados como promotores y vender una vivienda con IVA. La clave para saber si la vivienda está sujeta a IVA, es si es nueva o está completamente reformada. Si no ha vivido nadie en ella, y si el propietario está registrado como promotor.

Por último, nos gustaría añadir una explicación más sobre la compra de una empresa española que posee un único activo, el inmueble. Es un error común pensar que si la compra se hace de las acciones de la empresa, no se aplican los impuestos de transmisión. En realidad, cuando se compran acciones de una empresa española se aplican otros impuestos, o a veces incluso ninguno, pero siempre que se trate de una empresa en activo. La ley dice que si se está comprando una empresa que sólo posee un activo, un inmueble, y no tiene actividad comercial real ni empleados, dicha operación se compara con la compra de un inmueble en sí, y por lo tanto se deben aplicar los mismos impuestos que cuando se compra un inmueble. Y la Agencia Tributaria tiene formas muy sencillas de identificar cuándo esas empresas cambian de manos.

¿Cuáles son los otros costes de comprar una propiedad en Marbella, España?

El resto de los costes son los mismos tanto para las propiedades nuevas como para las de segunda mano y son:

Honorarios de los abogados. Para una operación sencilla, los honorarios de los abogados son el 1% (+IVA) del precio de compra. Si la compra es por un precio elevado o usted es un cliente habitual, algunos bufetes de abogados pueden ajustar ligeramente los honorarios. A veces los clientes prefieren no utilizar abogados, para reducir su coste de adquisición de una propiedad en Marbella, ya que no es obligatorio utilizar un abogado. Recomendamos encarecidamente utilizar un abogado siempre. Un buen abogado no sólo realiza la transacción sino que hace una extensa diligencia previa a la compra y un servicio post-venta muy importante.

Gastos de notaría y registro. Dependen de un gran número de factores, y normalmente se calculan siempre de forma aproximada, proporcionando sólo una factura final, después de la venta. Nosotros estimaríamos un 0,25% para ambos, del precio de venta, para estar seguros. Si el precio es superior a 2 millones de euros, el porcentaje sería menor, más cercano al 0,15% o incluso al 0,1%.

Comisiones bancarias por transferir los fondos al vendedor o por emitir giros bancarios. Casi todas las compras en el notario se hacen con cheques bancarios, no con transferencias, y por emitir estos cheques, o hacer una transferencia importante, los bancos cobran una comisión. Esto puede variar mucho, dependiendo del importe del pago, del banco que se utilice y de su perfil como cliente. Tal vez algo que investigar al abrir una cuenta bancaria en Marbella.

Comisiones hipotecarias. Si decide comprar una propiedad en Marbella, utilizando la financiación bancaria, podría sorprenderse al descubrir, que su único coste será la valoración de la propiedad. Esto varía de 500€ a +2.000€ dependiendo del tamaño y la valoración del precio. El resto de los costes e impuestos son pagados por el banco.

Due diligence técnica. No es obligatorio en absoluto, pero es bueno tenerlo en cuenta a la hora de adquirir una vivienda de segunda mano. Para comprobar el estado actual de las instalaciones como el aire acondicionado, el sistema de calefacción, y otros detalles en la propiedad. El coste puede oscilar entre 300 euros y +2.000 euros, dependiendo del tamaño de la propiedad y de la cantidad de trabajo a realizar.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS:

¿Qué gastos se pagan al comprar una propiedad en España?

Aparte de todos los impuestos y costes descritos en este blog, no hay más tasas que deba pagar el comprador en relación con la compra de una propiedad inmobiliaria en Marbella, España. Las tasas inmobiliarias son pagadas por el vendedor, junto con algunos otros impuestos y costes que el vendedor debe pagar, cuando vende su propiedad. También es importante tener en cuenta que, dependiendo de la localidad de España en la que haya decidido comprar la propiedad, los impuestos, costes y tasas pueden variar.

¿Cuáles son los riesgos de comprar una propiedad en España?

-No calcular correctamente los costes e impuestos de la compra de una propiedad, por lo que esperamos que este blog le sirva.

-No hacer el papeleo necesario con antelación, para autorizar las transferencias de fondos para la compra y la apertura de cuentas bancarias en España, lo que puede dar lugar a un período más largo de lo que cabría esperar. Por lo tanto, se puede perder la oportunidad inmobiliaria encontrada por no poder actuar con rapidez para el pago.

-No utilizar un abogado profesional. En España la figura del abogado en una transacción es crucial en un proceso de compra. Sus responsabilidades son las de realizar toda la diligencia legal y urbanística previa a los pagos. Preparar todos los contratos de compra y una postventa muy extensa que incluya el control de los impuestos a pagar anualmente como nuevo propietario.

-No investigar de antemano todos los impuestos que debe pagar como futuro propietario del inmueble.

-Y por supuesto, ¡no utilizar el agente inmobiliario adecuado para su compra! En Drumelia Real Estate proporcionamos un servicio altamente dedicado a nuestros clientes con más de 20 años de experiencia.

¿Debo pagar impuestos al comprar una propiedad en España?

Sí, siempre que se compra cualquier tipo de propiedad en España, se está obligado por ley a pagar ciertos impuestos y gastos para cumplir con la compra. No pagar los impuestos puede causar serios problemas y sanciones por parte de la Agencia Tributaria, así que por favor, lea atentamente este blog para obtener toda la información necesaria sobre los impuestos a pagar al comprar una propiedad en Marbella. Dependiendo del lugar de España en el que quiera realizar la compra, los impuestos pueden variar.

¿Cuáles son las reglas para comprar una propiedad en España?

Al comprar una propiedad en España no hay restricciones o reglas específicas que se aplican, no importa si usted es un no residente o un residente. Sin embargo, es importante haber obtenido un número de NIE, abrir una cuenta bancaria en un banco español y prestar especial atención a la diligencia legal y fiscal de antemano.

 


Artur Loginov, Director General y Socio

19/03/2021

Artur Loginov

Director General y Socio

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Bruna Karla Krüger
Bruna Karla Krüger Consultora inmobiliaria
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