Comprar una propiedad en Marbella, España

Listo para convertirse en el feliz dueño de una propiedad en Marbella?

Hay varias etapas para abordarlo de forma estructurada y organizada mientras se entiende el proceso de compra. Convencionalmente, llamémoslas: búsqueda de casa, preparación para la compra, asuntos financieros, transacción, costes de propiedad.

La primera etapa (de 5): La búsqueda de casa en Marbella

Ver las opciones, elegir y reservar la única

Ni las fotos ni la visita virtual le darán una buena idea de la zona, la infraestructura, los barrios. Cuando se visita una propiedad de destino, es necesario conocer personalmente los alrededores inmediatos, ya que pueden tener un gran impacto en la calidad de su vida. Antes de decir «esta es mi casa», debe verla con sus propios ojos, oírla con sus oídos, olerla con su nariz. Sentir sus posibilidades de alquiler o comercialización.

No es suficiente saber la edad de la casa. «Frescura» no siempre significa «ventaja». El boom de la construcción ha creado casas con aislamiento acústico de bajo costo, cocinas más pequeñas, etc.

Camine a la playa o al campo de golf más cercano. Los prometidos «10 minutos» pueden ser un período de tiempo diferente para vendedores y compradores.

Necesitas reunir tanta información como sea posible durante las visitas. Para mantener un enfoque racional, meticuloso y de negocios durante toda la etapa de la visita puede crear un check list.

Vistas a la costa de Marbella

No te olvides de escribir:

Mantenimiento general, zonas verdes, aparcamiento, parque infantil, admisión de invitados, ruido de la calle, mascotas, zona de paseos de perros, recogida de basura, «reglas no escritas» de los residentes, los propios residentes. Escuchen los ladridos de los perros, los gritos de los niños o de un vecino que practique con los tambores. No duden en hablar con la gente que conozcan, España es amigable y habladora.

Identifique signos de angustia, fallos estructurales evidentes, meros problemas cosméticos (grietas finas en el enlucido), compruebe el estado de las paredes, fugas de agua, signos de humedad, moho, protección contra las corrientes de aire, aislamiento, puertas de entrada e interiores, ventilación. Vea las vistas desde todas las ventanas. Hay que prestar especial atención a la fontanería, el óxido en las tuberías, la caldera, el gas, los enchufes. Ver el contador de agua. Confirmar cómo se tratan las aguas residuales. Pruebe todos los interruptores de luz. Busque cajas de fusibles ordenadas, compruebe que el contador está bien cuidado.

Todos estos detalles también pueden afectar a la negociación de los precios.

Un consejo. Verá más de una propiedad que podría considerar comprar. Tome fotos y tome notas (‘villa con un solarium impresionante’, ‘palacio elegante’, ‘pared de acento amarillo’, etc.)

Piensa en un sistema de evaluación conveniente, usa más y menos, puntos, emoji, pulgares arriba, etc. Compare, elija y tome una decisión. Visítalo de nuevo. Los buenos agentes inmobiliarios siempre le darán otra oportunidad de inspeccionar la propiedad elegida más a fondo.

El siguiente paso es asegurar la propiedad elegida depositando una suma de dinero, el depósito de reserva con el vendedor (Contrato de arras). Тypically, la cantidad requerida es de entre 3.000 y 12.000 euros, o el 10% del precio o más (por acuerdo).

Villa moderna en Marbella

3ª etapa: Documentos para los compradores extranjeros. Nie. Apertura de una cuenta bancaria en Marbella

No hay restricciones para la compra de propiedades en España para los extranjeros. Sin embargo, los no residentes tendrán que hacer algunos pasos antes de una transacción importante:

– solicitar el NIE (número de identificación de extranjeros),

– abrir una cuenta en un banco español,

– comprobar el estado legal de la propiedad,

– firmar un acuerdo preliminar,

– si es necesario – solicitar una hipoteca (hablaremos de ello más tarde),

Número de identificación de extranjeros NIE (número de identificación de extranjeros)

A los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales y sociales, se asocien con España, se les asignará, a efectos de su identificación, un número secuencial NIE – Número de Identificación de Extranjero, que es personal y único. Lo necesitará si es propietario de una propiedad en España, o si vive aquí como residente, quiere trabajar, estudiar, iniciar un negocio en España, o incluso abrir una cuenta bancaria.

Puede solicitarlo en persona a través del Consulado Español en el extranjero, o en España, en persona o a través de un representante legal (debe autorizar a un tercero para que le obtenga el número NIE en su nombre).

En Andalucía, a diferencia de lo que ocurre en Cataluña, es un procedimiento bastante sencillo para el que necesitarás: el original y una fotocopia de la página principal de tu pasaporte comunitario (todas las páginas para los no comunitarios), 2 fotos para los no comunitarios, 2 copias del formulario de solicitud del Ex-15 rellenado y firmado.

Apertura de una cuenta bancaria en España

Mejor hacerlo con antelación. Puedes hacer pagos (incluyendo facturas) en línea con esta cuenta bancaria, pero no todos los bancos ofrecen este servicio en inglés u otros idiomas.

Muchas instituciones financieras trabajan con extranjeros: Sabadell, Caixabank, etc.

Para abrir una cuenta bancaria, normalmente tendrá que proporcionar:

  • Prueba de identidad (por ejemplo, pasaporte),
  • NIE,
  • Prueba de la situación laboral y de la legalidad de los ingresos (por ejemplo, contrato de trabajo, tarjeta de estudiante, declaración de impuestos, etc.).

Además de la documentación estándar, se le puede pedir un comprobante de domicilio (contrato de alquiler, facturas de la comunidad recientemente pagadas, etc.). Algunos bancos (BBVA) piden un certificado de no residencia (Certificado de No Residente). Para obtenerlo, debe solicitarlo en la comisaría de policía española y el proceso suele durar 10 días.

Los documentos pueden necesitar una traducción oficial al español, y si son del extranjero, pueden ser autentificados con un sello de Apostilla. La mayoría de los bancos no cobran por la apertura de una cuenta, pero usted pagará una cuota anual por la administración (mensual, trimestral).

Hay que prestar especial atención a las comisiones que los diferentes bancos cobran por recibir transferencias desde el extranjero, que pueden añadir miles de euros al coste de su compra. Para evitar una desagradable sorpresa, es necesario que hable de estas comisiones por adelantado con el banco donde abre su cuenta y, por supuesto, lea atentamente el contrato de apertura y administración de su cuenta, que suele indicar las comisiones e intereses.

La banca en España es relativamente alta en comparación con otros países de la UE. El importe de las comisiones puede variar de un banco a otro y de una cuenta a otra. Las cuentas corrientes regulares son las más baratas. Si su salario o pensión va a la cuenta abierta, se le pueden ofrecer bonificaciones y descuentos.

Comprar propiedad en España

3ª etapa: La firma de contratos

Al comprar una propiedad, se le pedirá que firme un contrato de reserva, un contrato de compraventa y una escritura oficial ante notario el día de la finalización. Esta no es la única forma de proceder, pero es la más común. Sin embargo, hay varios contratos «privados» que se le puede pedir que firme.

Contrato de opción de compra

Usted paga a los vendedores el 5-10% del precio acordado, a cambio los vendedores se comprometen a venderle la propiedad al precio acordado dentro del plazo acordado.

Documento de reserva

Un depósito (3.000-6.000 euros) reserva una propiedad generalmente por 30 días, luego se procede a la compra (el depósito cuenta para el precio final) o se retrocede y se pierde. Los compradores españoles no suelen utilizar este contrato.

Contrato de arras penitenciales

Pagas un depósito (normalmente el 10% del precio acordado). Si no se cumple con la compra, se pierde. Sin embargo, si los vendedores se retractan, te devuelven el doble del depósito. Los españoles a menudo usan este contrato cuando compran una propiedad.

Firme este contrato una vez que haya hecho todas las comprobaciones necesarias, ya que puede perder la fianza si surgen problemas posteriormente.

Contrato de pago y señal

Es muy similar al contrato de depósito. La gran diferencia es que no hay ningún mecanismo para retroceder, a menos que ambas partes estén de acuerdo con la llamada de la transacción. Ninguna de las partes puede echarse atrás unilateralmente. Así que se verá obligado a seguir adelante con la compra si el vendedor no está dispuesto a romper el contrato y devolverle el anticipo.

Contrato privado de compraventa

También es un contrato vinculante sin ningún mecanismo de retroceso a menos que ambas partes estén de acuerdo. Sin embargo, no se paga ningún anticipo al firmarlo y se paga el importe total al firmar las escrituras ante notario.

Cuando firme cualquier contrato que implique un pago, esto debe ser claramente anotado en el documento que firme o en un recibo firmado. Todos los contratos deben proporcionar detalles inequívocos sobre la propiedad, los compradores, los vendedores, el precio acordado, el plazo para la firma de las escrituras, la posesión vacía, el título libre de deudas, cómo se pagarán los costos de la transacción, las cláusulas que asignan responsabilidades, las necesidades que deben cumplirse para que el contrato sea válido, cómo se resolverán las controversias. Si se compra con muebles y otros artículos, debe incluirse en un inventario adjunto.

Finalización para la compra de una propiedad en España – Escritura de compraventa

Se lleva a cabo en las oficinas de la Notaria Pública. Todas las partes relacionadas con la realización deben estar presentes: compradores y vendedores y/o sus representantes legales o abogados, personal del banco para la redención o subrogación de un préstamo existente, el banco que proporciona una nueva hipoteca, etc.

Tras la firma de la obra, el Notario debe entregar una copia de las escrituras; los originales se envían al Registro de la Propiedad para su inscripción (que puede tardar hasta 3 meses). Después de la inscripción, estarán disponibles los originales de las escrituras y todas las facturas relacionadas con la transacción.

Ambas partes de la parte legal para la compra de una propiedad en España, los contratos preliminares y de finalización, no son difíciles si se está bien preparado.

4ª etapa: Después de firmar las escrituras. Registro de la propiedad. contratos de servicios públicos

Una vez que se hace el cierre, el trabajo de seguimiento es asegurarse de que se pagan los impuestos) y que su nueva propiedad ha sido registrada. Puede necesitar la ayuda de un abogado o de un asesor jurídico y contable profesional (gestor).

Consejo. Averigüe siempre con antelación el coste de sus servicios.

Los compradores deben entender que sus gastos no son sólo una cifra en el contrato. Habrá algunos costos adicionales. El importe no depende de la nacionalidad de los compradores (españoles y extranjeros pagan lo mismo), sino que depende de una propiedad – residencial o comercial, nueva o de reventa.

Hipoteca

Si hay una hipoteca, los gastos de los compradores pueden incluir: una comisión por la apertura del préstamo (0,5-1%), la valoración (300-500 euros), el seguro de la propiedad (100-1000 euros), posiblemente la comisión del corredor de la hipoteca (0,5 -1% del importe del préstamo).

Notificación inmediata enviada por fax al Registro de la Propiedad

El notario envía por fax al registro de la propiedad una notificación de la transacción (por fax) si los compradores lo solicitan. Esto hace imposible que

cualquier otra persona pueda inscribir la misma propiedad en el registro de la propiedad durante los próximos 10 días.

Poner en orden los impuestos

Haga los arreglos para pagar sus impuestos en el plazo de 1 mes a través de un banco autorizado que notifique a la oficina regional de impuestos (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma). Necesitarás: NIE, un formulario a rellenar y una copia simple.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Cuando se paguen los impuestos, la propiedad debe ser registrada en el registro local de la propiedad. Esto garantiza que sus derechos de propiedad están totalmente protegidos.

Se necesita:

– NIE y copia del pasaporte;

– copia autorizada;

– confirmación del pago de los impuestos ITP;

– Una copia del pago de los impuestos del IBI del vendedor.

Después de la inscripción, recibirá el contrato original de la escritura.

Actualización del Catastro

Informe al Catastro (en el ayuntamiento) de su nuevo título en un plazo de 2 meses.

La oficina de registro de la propiedad y el notario lo hacen, pero puede que no proporcionen toda la información necesaria (su dirección, cuenta bancaria, etc.), así que haga que su abogado o gestor informe también al Catastro.

Es necesario:

  • copia simple,
  • fotocopia de su identificación,
  • NIE

Comunidad de Propietarios

Al comprar una propiedad en urbanizaciones o bloques de pisos, se convierte automáticamente en miembro de la «Comunidad de Propietarios» y necesita informar a los administradores de sus datos de contacto.

Modificación de los contratos de servicios

Las empresas de servicios públicos deben ser informadas de los cambios.

2 opciones para resolver los contratos (agua, electricidad, gas, teléfono):

1. Tomar los contratos de los vendedores es la opción más barata. Tener copias de cada última factura de la compañía de servicios públicos, citar el número de póliza en la factura, su NIE y cambiar el nombre, la dirección y los detalles de la cuenta bancaria.

2. Establecer nuevos contratos a veces es más fácil que tratar con proveedores y arriesgar su capacidad de obtener servicios. Necesita proporcionar su nombre, NIE, dirección de la propiedad, los detalles de su cuenta bancaria, una copia simple de las escrituras y una licencia de primera ocupación para una propiedad de nueva construcción.

Para evitar problemas, contrate un gestor o una empresa de administración de propiedades si no habla español con fluidez.

Villa moderna con vistas a campos de golf

Villa en la Reserva de Alcuzcuz, Benahavis. Referencía: D1211

5ª etapa: Ser dueño de una propiedad en España. Costos. Gastos. Impuestos

Ahora un propietario puede solicitar un visado anual si es necesario; invitar a amigos y familiares a disfrutar de España, alquilar la propiedad a largo plazo (1 año, renovación anual) o a corto plazo.

Ser propietario de una propiedad en España como en cualquier otro lugar conllevará gastos.

  • 1. Los gastos de mantenimiento (limpieza, reparación, reforma, facturas de servicios públicos, recogida de basura, etc.) están determinados por el tamaño y el tipo de la propiedad. Obviamente, una gran villa con un jardín y una piscina requerirá mucho más esfuerzo y coste de mantenimiento que un pequeño apartamento que puede costar 1000 euros al año.

Cuotas de la comunidad

Los propietarios de una propiedad que forma parte de cualquier desarrollo, edificio o complejo con zonas comunes compartidas están obligados por ley a ser miembros de la Comunidad de Propietarios y a pagar las cuotas de la comunidad para el mantenimiento de las zonas comunes y cualquier otro servicio que la comunidad vote en la asamblea general anual. Las cifras pueden variar entre 200 y miles de euros.

  • Número de gastos en forma de impuestos y tasas

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El impuesto local sobre la propiedad depende de si el propietario es residente o no. Calculado sobre la base del «valor catastral» (valor administrativo que suele ser inferior al valor de mercado) fijado por el ayuntamiento, el tipo impositivo va del 0,4% al 1,1% del valor catastral según la región (anualmente 200-1500 euros).

Impuesto sobre el patrimonio anual

Los tipos progresivos del impuesto sobre el patrimonio del Estado comienzan en el 0,2% sobre los activos hasta 167.129 euros y suben hasta el 2,5% sobre los activos de más de 10.695.996 euros. Las tasas regionales varían.

Este impuesto ha sido modificado varias veces en los últimos años. «Patrimonio» ha sido reintroducido durante la crisis financiera española, pero con una desgravación mucho más alta de 700.000 euros por persona que también se aplica a los no residentes.

Apareció como una medida «temporal», pero aún no hay una indicación clara de cuándo se abolirá, si es que se suprime. España se queda atrás en cuanto a hacer más atractiva para los residentes e inversores extranjeros, en comparación con Portugal, Francia, República Checa, los Países Bajos o el Reino Unido que tomaron esas medidas hace algún tiempo.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Los no residentes que poseen una propiedad en España tienen que pagar un impuesto anual sobre la renta que influye en el hecho de que la propiedad esté alquilada o no.

No está alquilada

Los propietarios no residentes que no alquilan su propiedad y no tienen ninguna otra fuente de ingresos en España pagan el impuesto sobre la renta basado en el valor de la propiedad. El tipo impositivo se fija en el 25% del 2% del valor catastral de la propiedad. Si el valor de la propiedad es de 700.000 euros, la base imponible (2%) = 14.000 euros, el impuesto (25%) = 3.500 euros.

Alquilada

Los no residentes están obligados por ley a declarar los ingresos por concepto de alquiler y a pagar los impuestos correspondientes. La base imponible y el tipo impositivo se determinarán por las leyes según se apliquen a las circunstancias particulares de cada persona (teniendo en cuenta el convenio de doble imposición entre España y el país de origen). A menudo los no residentes simplemente pagan una tasa fija del 25% de los ingresos brutos que obtienen de su propiedad en España.

Los residentes en España pagan el impuesto sobre la renta en función de sus ingresos anuales. Los tipos varían en las diferentes regiones, pero los últimos años han traído noticias positivas para los contribuyentes, y el gobierno ha planeado una nueva reducción de los tipos impositivos.

  • Otro gasto – Seguro

Los especialistas y consultores de Drumelia Real Estate estarán encantados de responder a todas las preguntas de nuestros clientes.

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Artur Loginov, Director General y Socio

04/12/2020

Artur Loginov

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