Acheter une propriété à Marbella, Espagne

Prêt à devenir l’heureux propriétaire d’un bien immobilier à Marbella ?

Il existe plusieurs étapes pour l’aborder de manière structurée et organisée tout en comprenant le processus d’achat. Par convention, appelons-les : recherche d’une maison, préparation à l’achat, questions financières, transaction, coûts de propriété.

Première étape (sur 5) : la recherche d’un logement

Visualiser les options, choisir et réserver l’une d’elles

Ni les photos ni la visite virtuelle ne vous donneront une bonne idée de la zone, des infrastructures, des quartiers. Lorsque vous visitez une propriété cible, vous devez vous renseigner personnellement sur les environs immédiats, car ils peuvent avoir un impact important sur la qualité de votre vie. Avant de dire “c’est chez moi”, vous devez le voir de vos propres yeux, l’entendre avec vos oreilles, le sentir avec votre nez. Sentez ses possibilités de location ou de commercialisation.

Il ne suffit pas de connaître l’âge de la maison. La “fraîcheur” n’est pas toujours synonyme d'”avantage”. Le boom de la construction a donné naissance à des maisons dont l’isolation sonore est peu coûteuse, dont les cuisines sont plus petites, etc.

Marcher jusqu’à la plage ou au terrain de golf le plus proche. Les “10 minutes” promises peuvent représenter une période de temps différente pour les vendeurs et les acheteurs.

Vous devez recueillir autant d’informations que possible pendant les visites.  Pour maintenir une approche rationnelle, méticuleuse et professionnelle tout au long de la phase de visite, vous pouvez créer une liste de contrôle.

Acheter une propriété à Marbella, Espagne

N’oubliez pas d’écrire :

Entretien général, verdure, parking, aire de jeux pour enfants, admission des invités, bruit de la rue, animaux de compagnie, zone de promenade des chiens, ramassage des ordures, “règles non écrites” des résidents, résidents eux-mêmes. Prêtez l’oreille aux chiens qui aboient, aux enfants qui crient ou au voisin qui s’exerce à la batterie. N’hésitez pas à parler aux personnes que vous rencontrez, l’Espagne est sympathique et bavarde.

Identifiez les signes de détresse, les défauts structurels évidents, les simples problèmes cosmétiques (fissures capillaires dans le plâtre), vérifiez l’état des murs, les fuites d’eau, les signes d’humidité, les moisissures, l’étanchéité, l’isolation, les portes d’entrée et intérieures, la ventilation. Regardez la vue depuis toutes les fenêtres. Une attention particulière doit être portée à la plomberie, la rouille sur les tuyaux, la chaudière, le gaz, les prises de courant. Vérifiez le compteur d’eau. Vérifiez comment les eaux usées sont traitées. Essayez tous les interrupteurs. Cherchez des boîtes à fusibles bien rangées, vérifiez que le compteur est bien entretenu.

Tous ces détails peuvent également influencer la négociation du prix.

Un conseil. Vous verrez plus d’une propriété que vous pourriez envisager d’acheter. Prenez des photos et prenez des notes (“villa avec un superbe solarium”, “palais chic”, “mur d’accent jaune”, etc.)

Pensez à un système d’évaluation pratique, utilisez des plus et des moins, des points, des emoji, des pouces en l’air, etc. Comparez, choisissez et prenez une décision. Visitez-le à nouveau. Les bons agents immobiliers vous donneront toujours une autre chance d’inspecter le bien choisi de manière plus approfondie.

L’étape suivante consiste à sécuriser le bien choisi en déposant une somme d’argent, le dépôt de réservation auprès du vendeur (Contrato de arras). Тypiquement, le montant requis se situe entre 3 000 et 12 000 €, ou 10 % du prix ou plus (selon accord).

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2ème étape : Documents pour les acheteurs étrangers. Nie. Ouverture d’un compte bancaire à Marbella

Il n’existe aucune restriction à l’achat de biens immobiliers en Espagne pour les étrangers. Toutefois, les non-résidents devront effectuer certaines démarches avant une transaction importante :

  • demander un NIE (numéro d’identification étranger),
  • ouvrir un compte dans une banque espagnole,
  • vérifier le statut juridique de la propriété
  • signer un accord préliminaire
  • si nécessaire, demander un prêt hypothécaire (nous en parlerons plus tard).

Numéro d’identification des étrangers NIE (número de identificación de extranjeros)

Les étrangers qui, en raison de leurs intérêts financiers, professionnels et sociaux, sont associés à l’Espagne, se verront attribuer, à des fins d’identification, un numéro séquentiel NIE – Numero de Identificacion de Extranjero, qui est personnel et unique. Vous en aurez besoin si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, ou si vous y vivez en tant que résident, si vous voulez travailler, étudier, créer une entreprise en Espagne, ou même ouvrir un compte bancaire.

Vous pouvez en faire la demande par l’intermédiaire du consulat d’Espagne à l’étranger, ou en Espagne, en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant légal (procuration ! Vous devez autoriser un tiers à obtenir votre numéro NIE en votre nom).

En Andalousie, contrairement à la Catalogne, il s’agit d’une procédure assez simple pour laquelle vous aurez besoin de : l’original et une photocopie de la page principale de votre passeport de l’UE (toutes les pages pour les ressortissants de pays tiers), 2 photos pour les ressortissants de pays tiers, 2 copies du formulaire de demande Ex-15 rempli et signé.

Ouverture d’un compte bancaire en Espagne

Il vaut mieux s’y prendre à l’avance. Vous pouvez effectuer des paiements (y compris des factures) en ligne avec ce compte bancaire, mais toutes les banques ne proposent pas ce service en anglais ou dans d’autres langues.

De nombreuses institutions financières travaillent avec les étrangers : Sabadell, Caixabank, etc.

Pour ouvrir un compte bancaire, vous devrez généralement fournir :

  • Une preuve d’identité (par exemple, un passeport),
  • NIE,
  • une preuve de votre statut professionnel et de la légalité de vos revenus (par exemple, un contrat de travail, une carte d’étudiant, une déclaration d’impôts, etc.)

En plus de la documentation standard, on peut vous demander un justificatif de domicile (contrat de location, factures communautaires récemment payées, etc.) Certaines banques (BBVA) demandent de fournir un certificat de non-résidence (Certificado de No Residente). Pour l’obtenir, vous devez vous adresser à un commissariat de police espagnol et la procédure prend généralement 10 jours.

Les documents doivent être traduits officiellement en espagnol et, s’ils proviennent de l’étranger, ils doivent être authentifiés à l’aide d’une apostille. La plupart des banques ne facturent pas l’ouverture d’un compte, mais vous devrez payer des frais de gestion annuels (mensuels, trimestriels).

Il convient de prêter une attention particulière aux frais que les différentes banques facturent pour la réception de transferts de l’étranger, qui peuvent ajouter des milliers d’euros au coût de votre achat. Pour éviter une mauvaise surprise, vous devez parler de ces frais à l’avance avec la banque où vous ouvrez votre compte et, bien sûr, lire attentivement le contrat d’ouverture et de gestion de votre compte, qui indique généralement les commissions et les intérêts.

Les frais bancaires en Espagne sont relativement élevés par rapport aux autres pays de l’UE. Le montant des frais peut varier d’une banque à l’autre et d’un compte à l’autre. Les comptes courants ordinaires sont les plus avantageux. Si votre salaire ou votre pension est versé sur le compte ouvert, vous pouvez bénéficier de primes et de réductions.

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3ème étape : Signature des contrats

Lors de l’achat d’une propriété, il vous sera demandé de signer un contrat de réservation, un contrat d’achat et un acte officiel chez le notaire le jour de l’achèvement. Ce n’est pas la seule façon de procéder, mais la plus courante. Cependant, il existe différents contrats “privés” que l’on peut vous demander de signer.

Contrat d’option – Contrato de opción de compra

Vous payez aux vendeurs 5 à 10 % du prix convenu, en échange de quoi les vendeurs s’engagent à vous vendre la propriété au prix convenu dans le délai convenu.

Contrat de réservation – Documento de reserve

Un dépôt (3 000 à 6 000 €) permet de réserver une propriété pendant 30 jours, après quoi vous pouvez soit procéder à l’achat (le dépôt est pris en compte dans le prix final), soit faire marche arrière et perdre la propriété. Les acheteurs espagnols n’utilisent généralement pas ce contrat.

Contrat de dépôt – Contrato de arras penitenciales

Vous versez un acompte (normalement 10 % du prix convenu). Si vous ne parvenez pas à conclure l’achat, vous le perdez. En revanche, si le vendeur se retire, il vous rembourse le double de l’acompte. Les Espagnols utilisent souvent ce contrat pour acheter une propriété.

Signez ce contrat une fois que vous avez effectué toutes les vérifications nécessaires, car vous risquez de perdre l’acompte si des problèmes apparaissent par la suite.

Contrat d’acompte – Contrato de paga y señal

Ce contrat est très similaire au contrat de dépôt. La grande différence est qu’il n’y a pas de mécanisme permettant de se retirer, à moins que les deux parties ne conviennent d’annuler la transaction. Aucune des parties ne peut se retirer unilatéralement. Vous serez donc contraint de procéder à l’achat si le vendeur n’est pas disposé à déchirer le contrat et à vous restituer votre acompte.

Contrat d’achat privé – Contrato privado de compraventa

Il s’agit également d’un contrat contraignant, sans possibilité de revenir en arrière, sauf accord des deux parties. Cependant, vous ne versez pas d’acompte à la signature du contrat et vous payez le montant total à la signature des actes devant notaire.

Lorsque vous signez un contrat qui implique un paiement, cela doit être clairement indiqué dans le document que vous signez ou sur un reçu signé. Tous les contrats doivent fournir des détails sans ambiguïté sur le bien, les acheteurs, les vendeurs, le prix convenu, la date limite de signature des actes, la possession libre, le titre sans dette, la manière dont les frais de transaction seront payés, les clauses qui répartissent les responsabilités, les conditions à remplir pour que le contrat soit valable, la manière dont les litiges seront résolus. Si vous achetez avec des meubles et d’autres objets, ils doivent être inclus dans un inventaire joint.

Achèvement d’un achat immobilier en Espagne – Escritura de compraventa

Elle est réalisée dans les bureaux de Notaria Publica. Toutes les parties liées à l’achèvement doivent être présentes : acheteurs et vendeurs et/ou leurs représentants légaux ou avocats, personnel de la banque pour le rachat ou la subrogation d’un prêt existant, banque fournissant une nouvelle hypothèque, etc.

Après la signature de l’acte d’achèvement, une copie de l’acte doit être remise par le notaire ; les originaux sont envoyés au registre foncier pour être enregistrés (ce qui peut prendre jusqu’à 3 mois). Après l’enregistrement, les actes originaux et toutes les factures relatives à la transaction seront disponibles.

Les deux parties de l’aspect juridique de l’achat d’une propriété en Espagne, les contrats préliminaires et d’achèvement, ne sont pas difficiles si vous êtes bien préparé.

4ème étape : Après la signature des actes. Enregistrement de la propriété. Contrats de services publics

Une fois la clôture effectuée, le travail de suivi consiste à s’assurer que les taxes sont payées et que votre nouveau droit de propriété a été enregistré. Vous pouvez demander l’aide d’un avocat (abogado) ou d’un conseiller juridique et comptable professionnel (gestor).

Conseil. Renseignez-vous toujours à l’avance sur le coût de leurs services.

Les acheteurs doivent comprendre que leurs dépenses ne sont pas seulement un chiffre figurant dans le contrat. Il y aura des frais supplémentaires. Le montant ne dépend pas de la nationalité des acheteurs (les Espagnols et les étrangers paient la même chose), mais dépend de la propriété – résidentielle ou commerciale, neuve ou en revente.

Hypothèque

S’il y a un prêt hypothécaire, les dépenses des acheteurs peuvent inclure : des frais d’ouverture de dossier (0,5-1%), une évaluation (300-500 €), une assurance de la propriété (100-1000 €), éventuellement des frais de courtage hypothécaire (0,5 -1% du montant du prêt).

Notification immédiate par fax au registre foncier

Le notaire envoie par fax au registre foncier une notification de la transaction (par fax) si les acheteurs le demandent. Il est ainsi impossible à toute autre personne d’inscrire le même bien au registre foncier pendant les 10 jours suivants.

Mettez de l’ordre dans vos impôts

Prenez les dispositions nécessaires pour payer vos impôts dans un délai d’un mois par l’intermédiaire d’une banque agréée qui en informe le bureau régional des impôts (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma). Vous aurez besoin de : NIE, un formulaire à remplir et une copie simple.

Inscription au Registro de la Propiedad

Une fois les impôts payés, la propriété doit être enregistrée au registre local de la propriété. Cela garantit que vos droits de propriété sont pleinement protégés.

Vous avez besoin de :

  • NIE et une copie du passeport ;
  • copia autorizada ;
  • Confirmation du paiement des taxes ITP ;
  • Une copie du paiement de la taxe IBI du vendeur.

Après l’enregistrement, vous recevrez l’original du contrat d’acte.

Mise à jour du cadastre

Informez le Cadastre (en mairie) de votre nouveau titre de propriété dans les 2 mois.

Le bureau d’enregistrement des propriétés et le notaire s’en chargent, mais il se peut qu’ils ne fournissent pas toutes les informations nécessaires (votre adresse, votre compte bancaire, etc.), aussi demandez à votre avocat ou à votre gérant d’informer également le Cadastre.

Vous avez besoin de :

  • une copia simple,
  • une photocopie de votre pièce d’identité,
  • NIE.

Communauté de propriétaires, ou Comunidad de Propietarios

En achetant une propriété dans une urbanisation ou un immeuble, vous devenez automatiquement membre de la “Communauté des propriétaires” et vous devez communiquer vos coordonnées aux administrateurs.

Modification des contrats de services publics

Les entreprises de services publics doivent être informées des changements.

2 options pour régler les contrats (eau, électricité, gaz, téléphone) :

1. Reprendre les contrats des vendeurs est l’option la moins chère. Il suffit d’avoir des copies de chaque dernière facture d’électricité, de téléphoner à la compagnie d’électricité (visitez le bureau local, parfois en ligne), de citer le numéro de police figurant sur la facture, votre NIE et de changer le nom, l’adresse et les détails du compte bancaire pour les vôtres. envoyé à.

2. Il est parfois plus facile d’établir de nouveaux contrats que de traiter avec les vendeurs et de risquer votre capacité à obtenir des services. Vous devez fournir votre nom, votre NIE, l’adresse de la propriété, vos coordonnées bancaires, une copie simple des actes et une première autorisation d’occupation (primera ocupación) pour une propriété nouvellement construite.

Pour éviter tout problème, engagez un gestor ou une société de gestion immobilière si vous ne parlez pas couramment l’espagnol.

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Villa à la Reserva de Alcuzcuz, Benahavis. Référence sur notre site web : D1211

Étape 5 : Posséder une propriété en Espagne. Coûts. Dépenses. Taxes

Le propriétaire d’un bien immobilier peut maintenant demander un visa annuel si nécessaire, inviter des amis et des parents à profiter de l’Espagne, louer le bien à long terme (1 an, renouvellement annuel) ou à court terme (lien – conditions de location touristique).

Posséder une propriété en Espagne, comme partout ailleurs, entraîne des dépenses.

  • Les frais d’entretien (nettoyage, réparation, réfection, factures de services publics, collecte des ordures, etc.) sont déterminés par la taille et le type de propriété. Il est évident qu’une grande villa avec un jardin et une piscine demandera beaucoup plus d’efforts et de frais d’entretien qu’un petit appartement qui peut coûter 1000 € par an.

Frais de communauté

Les propriétaires d’une propriété qui fait partie d’un développement, d’un bâtiment ou d’un complexe avec des zones communes partagées sont légalement obligés d’être membres de la communauté des propriétaires (Comunidad de Propietarios) et de payer des frais communautaires pour l’entretien des zones communes et tout autre service que la communauté vote lors de l’assemblée générale annuelle. Les chiffres peuvent varier de 200 à des milliers d’euros.

  • Nombre de coûts sous forme d’impôts et de taxes.

Impôt sur la propriété (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Impôt local sur la propriété, selon que le propriétaire est résident ou non. Calculé sur la base de la “valeur catastrale” (valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande) fixée par la mairie, le taux d’imposition varie de 0,4 % à 1,1 % de la valeur catastrale selon la région (200 à 1500 € par an).

Impôt annuel sur la fortune (Impuesto Sobre Patrimonio)

Les taux progressifs de l’impôt sur le patrimoine de l’État commencent à 0,2 % sur les actifs jusqu’à 167 129 € et augmentent jusqu’à 2,5 % sur les actifs supérieurs à 10 695 996 €. Les taux régionaux varient.

Cet impôt a été modifié à plusieurs reprises ces dernières années. Le “Patrimonio” a été réintroduit pendant la crise financière espagnole, mais avec une franchise d’impôt beaucoup plus élevée, de 700 000 € par personne, qui s’applique également aux non-résidents.

Il s’agissait d’une mesure “temporaire”, mais rien n’indique clairement quand elle sera abolie, si tant est qu’elle le soit. L’Espagne est à la traîne pour ce qui est de se rendre plus attrayante pour les résidents et les investisseurs étrangers, par rapport au Portugal, à la France, à la République tchèque, aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni, qui ont pris ces mesures il y a quelque temps déjà.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Les non-résidents qui possèdent un bien immobilier en Espagne doivent payer un impôt annuel sur le revenu qui varie selon que le bien est loué ou non.

Non loué

Les propriétaires non-résidents qui ne louent pas leur bien et n’ont pas d’autre source de revenus en Espagne paient un impôt sur le revenu basé sur la valeur du bien. Le taux d’imposition est fixé à 25% de 2% de la valeur catastrale de la propriété. Si la valeur de la propriété est de 700 000 €, la base imposable (2 %) = 14 000 €, l’impôt (25 %) = 3 500 €.

Location

Les non-résidents sont tenus par la loi de déclarer leurs revenus locatifs et de payer des impôts sur ceux-ci. La base imposable et le taux d’imposition seront déterminés par les lois applicables à la situation particulière de chaque personne (en tenant compte de la convention de double imposition entre l’Espagne et le pays d’origine). Souvent, les non-résidents paient simplement un taux forfaitaire de 25 % du revenu brut qu’ils tirent de leur propriété en Espagne.

Les résidents en Espagne paient l’impôt sur le revenu en fonction de leur revenu annuel. Les taux varient selon les régions, mais ces dernières années ont apporté aux contribuables des nouvelles positives, et le gouvernement a prévu une nouvelle réduction des taux d’imposition.

Une autre dépense – l’assurance

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Sabina Shaikhulova, Responsable du contenu

02/12/2021

Sabina Shaikhulova

Responsable du contenu

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Bruna Karla Kruger
Bruna Karla Kruger Conseiller immobilier
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