Propriété en Espagne

En collaboration avec Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Propriété au nom personnel Vs Propriété au nom de la société

La question suivante se pose souvent dans notre bureau : est-il préférable d’avoir la propriété au nom d’une société ou à mon nom personnel ?

La question n’est pas anodine, elle n’a pas de réponse unique, mais… ça dépend.

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Pour répondre à cette question, il faut considérer les implications que pourraient avoir de nombreux impôts, celui de l’individu (IRNR)[1], celui de l’entreprise (Impôt sur les sociétés), et aussi éventuellement l’Impôt sur la fortune, qui pourrait fonctionner que l’on soit propriétaire “personnel” ou par le biais d’une société.

[1] Nous ne traitons la question que pour les personnes qui ne sont pas fiscalement résidentes en Espagne.

En Espagne, nous avons un impôt sur la fortune qui exonère les premiers 700 000 euros. De nombreuses personnes fixent donc ce montant comme limite pour mettre un logement à leur nom personnel si le bien ne dépasse pas ce prix, ou le mettre au nom d’une société si le prix est supérieur à ce montant. La vérité est que ce n’est pas non plus une raison, comme nous le verrons plus loin.

La question importante à se poser est la suivante :

La société dans laquelle je vais acheter la maison a-t-elle une réelle activité économique ou va-t-elle simplement être propriétaire du bien et l’associé de la société va y vivre ?

La vérité est que le fait d’avoir la maison dans laquelle vous vivez au nom d’une société peut sembler réduire les impôts, mais nous devons être très prudents, car le contraire pourrait être le cas.

Si nous mettons le bien au nom d’une société dans laquelle seul ce bien existe, et que ce bien est utilisé par les propriétaires de la société, alors l’interprétation que l’Agence fiscale fera de cette possession est que le bien doit être loué aux associés de la société, la société doit facturer un loyer aux associés pour l’utilisation de ce bien car un bail déguisé est effectué et, par conséquent, la société génère un revenu locatif qui doit être évalué au prix du marché. La société paierait l’impôt sur les sociétés au taux actuel de 25 % sur le bénéfice qu’elle tirerait de la location du bien, ce qui pourrait compenser certaines dépenses.

Pour aggraver les choses, l’Inland Revenue pourrait également interpréter que le bénéfice restant serait distribué sous forme de dividende aux actionnaires de la société, et que l’impôt à la source correspondant devrait être retenu, de sorte qu’au final, ils nous réclameraient l’impôt sur les sociétés,

la retenue, les intérêts à partir du moment où nous aurions dû les payer et ils pourraient également ouvrir un dossier disciplinaire contre la société pour ne pas avoir payé les montants susmentionnés.

À tout cela, il faut ajouter que le maintien d’une société est beaucoup plus coûteux chaque année que le dépôt d’une seule déclaration fiscale annuelle pour l’impôt sur le revenu des non-résidents, ou pour l’inclusion du bien dans l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques).

Supposons d’autre part qu’un non-résident achète une maison à son nom personnel en Andalousie pour en faire sa résidence secondaire, la maison coûtant un million d’euros. Dans ce cas, le propriétaire devra faire deux déclarations fiscales annuelles (i) l’impôt sur le revenu des non-résidents, et (ii) l’impôt sur la fortune.

Dans le cas de l’impôt sur le revenu des non-résidents, le montant à payer dépendra de la valeur d’achat ou de la valeur cadastrale du bien, multipliée par 1,1 ou 2 %, et enfin par 19 % ou 24 %, en fonction de la résidence fiscale du propriétaire. S’il est originaire de l’Union européenne, il sera taxé à 19 %, tandis que s’il est hors de l’Union européenne, il sera taxé à 24 %.

Supposons que la valeur du bien soit d’un million d’euros, comme nous l’avons dit, et que 1,1% soit appliqué parce que la valeur cadastrale a été mise à jour au cours des dix dernières années, soit la valeur cadastrale de 300 000 euros, dans ce cas, si le propriétaire était russe (hors Union européenne), l’impôt à payer annuellement serait de 792 euros. En d’autres termes, un bien immobilier d’une valeur d’un million d’euros sur le marché pourrait signifier une taxe annuelle de moins de 800 euros[2].

En plus de cet impôt, dans cet exemple d’un bien d’une valeur d’un million d’euros, s’il dépasse 700 000 euros, le propriétaire devra remplir une déclaration d’impôt sur la fortune. Cependant, comme les premiers 700 000 euros sont exonérés, il ne devra payer que pour une fortune de 300 000 euros, ce qui signifie un impôt d’environ 733 euros pour une propriété située en Andalousie. Cette taxe peut également être réduite dans deux cas :

  1. Si la propriété a été achetée avec une hypothèque, puisque la valeur restante de l’hypothèque réduirait la richesse du déclarant.
  2. Si les propriétaires étaient deux personnes, un couple marié, qui avaient acheté à 50/50, dans ce cas ils ne devraient pas payer l’impôt sur la fortune car l’exonération de 700 000 € fonctionne pour chaque déclarant individuellement.

[2] Bien sûr, les données sont inventées, les montants doivent toujours être calculés pour chaque propriété et chaque propriétaire individuellement.

D’autre part, il est très important de noter ce qui suit, ce que nous appelons “Empresa Patrimonial”. La législation espagnole considère comme une société patrimoniale celle dont plus de la moitié des actifs sont constitués de biens meubles ou immeubles non utilisés pour son activité économique[3]. Ainsi, une société dont le seul actif est une maison, qui, de plus, n’est pas affectée par une activité économique réelle, donnerait lieu à la non-exemption des parts sociales de la société de l’actionnaire, ce qui signifie que l’actionnaire devrait déclarer la valeur de cet actif dans son impôt sur la fortune comme s’il le possédait directement en son nom propre, rendant l’existence de la société inutile et stérile.

Alors quand est-ce une bonne chose d’acheter au nom d’un partenariat ?

Le partenariat pourrait être utile dans un certain nombre de situations, à savoir :

  1. Si nous avons plus d’une propriété au nom de la société et que la société exerce une activité économique, et que les propriétés sont utilisées pour cette activité économique.
  2. Les sociétés qui ont au moins huit biens immobiliers loués ou proposés à la location peuvent appliquer le régime spécial de location de biens immobiliers, qui réduit considérablement l’impôt sur les sociétés de 40 % [4].

Il convient de noter que, pour que la location de biens immobiliers soit comprise comme une activité économique, il doit y avoir un employé à temps plein avec un contrat de travail dans ladite société, sinon l’activité économique de location ne serait pas considérée comme ayant été réalisée, bien que la jurisprudence ait nuancé cette exigence dans certains cas, et que certains services puissent être sous-traités.

Comme on peut le constater, la décision n’est pas simple et dépendra toujours du cas en question. La recommandation est donc de toujours effectuer une étude préalable, en analysant toutes les casuistiques possibles avant de faire l’achat.

[3] Art. 5 LIS : “On entend par entité patrimoniale, et donc qui n’exerce pas d’activité économique, celle dont plus de la moitié des actifs sont constitués de titres ou ne sont pas affectés, aux termes de la section précédente, à une activité économique”.

[4] Cette taxe doit être calculée pour chaque propriété et plusieurs conditions doivent être remplies.

Avertissement : il s’agit d’un article juridico-fiscal qui ne peut être considéré comme une justification pour un cas spécifique et nous vous recommandons de contacter Ruiz Ballesteros pour tout doute, auteurs de l’article.

Martina Trillini, Assistant de direction

20/01/2022

Martina Trillini

Assistant de direction

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Bruna Karla Kruger
Bruna Karla Kruger Conseiller immobilier
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