05 : Signer des contrats lors de l’achat d’une propriété à Marbella

Par Artur Loginov sur

Quand le vendeur a accepté votre offre, vous passez à la phase juridique du processus d'achat. Lors de l'achat d'une propriété, il vous sera demandé de signer un contrat de réservation, un contrat d'achat et un acte authentique chez le notaire le jour de l'achèvement. Ce n'est pas la seule façon de procéder, mais la plus courante. Cependant, il existe divers contrats « privés standards » que vous pouvez être amené à signer :

1. Contrat de réservation – Documento de reserva

Un contrat de réservation est un document signé par l'acheteur et le vendeur qui permet de réserver la propriété pour une durée convenue, généralement de 7 à 14 jours ou plus. Des frais de réservation sont également appliqués dans ce cas par le vendeur qui sont à payer par l'acheteur. Le montant du paiement peut varier de 5.000 € à 20.000 € ou 1 % du prix d'achat ou tout autre montant mutuellement convenu. Des frais sont payés pour que la propriété soit retirée du marché pendant une période convenue par les deux parties. Si l'acheteur décide d'aller de l'avant et d'acheter la propriété, le montant payé des frais de réservation est imputé sur le prix d'achat.

Cependant, supposons que l'acheteur décide de ne pas procéder à l'achat. Dans ce cas, l'acheteur perd les frais de réservation à titre de compensation car la propriété a été retirée du marché, sauf si des conditions particulières sont incluses dans le contrat de réservation qui permettent à l'acheteur de se retirer sans perdre d'argent.

2. Contrat privé avec un paiement de 10%

Après la signature du contrat de réservation, vous signez un contrat privé puis effectuez un paiement qui s'élève à 10% du prix d'achat, qui comprend les frais de réservation payés au préalable (si vous payez 1% à la réservation, vous payez ensuite les 9% restants ). À noter qu'à l'occasion, il est possible de passer directement à un contrat privé à 10% sans signer de contrat de réservation. Cependant, cela se fait généralement si le prix d'achat est élevé et que le vendeur ne peut pas retirer le bien du marché pour une petite offre de réservation.

Il existe trois types de contrats  que vous pouvez signer et qui sont tous similaires lors du paiement de 10 % :

a. Contrat de dépôt pénitentiel - Contrato de Arras Penintenciales

Ce contrat pénalise le vendeur si le bien n'est pas vendu dans les conditions convenues préalablement fixées par le vendeur. Si le vendeur décide de ne pas vous vendre la propriété, il doit vous payer le double de ce que vous avez payé à l'origine. Techniquement, cela signifie que le vendeur peut rompre le contrat à tout moment ; même si la pénalité est élevée, le risque est faible. Si l'acheteur ne donne pas suite à l'achat de la propriété, il perd les 10 % payés et le contrat n'est plus valide.

b. Contrat d'achat privé - Contrato privado de Compraventa

Ce contrat ne permet pas au vendeur de se retirer de la transaction. Il n'y a pas de pénalité établie, car le vendeur n'a pas le droit de se rétracter en premier lieu. L'acheteur choisit d'exécuter l'option pendant le contrat et de procéder à l'achat. Si l'acheteur n'achète pas la propriété, il perd les 10 % payés et le contrat n'est plus valide.

c. Contrat d'option d'achat - Contrato de Opción de Compra

Ce contrat est généralement moins utilisé car il oblige les deux parties à acheter et à vendre, ce qui signifie que la perte des 10 % payés ou le remboursement du double du montant par le vendeur peut ne pas suffire à annuler le contrat. Si l'une des parties ne veut pas vendre ou acheter, l'autre partie peut toujours l'obliger à le faire par voie judiciaire. Le vendeur peut être obligé de vendre (même s'il refuse d'aller chez le notaire) ou l'acheteur d'acheter (même s'il ne le souhaite plus). Bien sûr, de tels scénarios sont peu fréquents.

Il est important de noter que chacune des descriptions précédentes des contrats privés à 10 % est un résumé général de ce que chaque contrat implique. Chaque contrat est également soumis à des avenants et pénalités qui l'affectent. La loi stipule que ce n'est pas le titre du contrat qui définit son intention mais la manière dont un contrat est rédigé.

Hypothèque

Si cela vous intéresse, vous pouvez également demander un prêt hypothécaire en Espagne. Si vous envisagez de le faire, assurez-vous de commencer les démarches dès que possible, car l'approbation d'un prêt hypothécaire en Espagne peut prendre jusqu'à 2 mois après avoir déposé votre demande initiale.

Si vous décidez d'aller de l'avant et de demander un prêt hypothécaire, la banque exigera également des documents supplémentaires, bien qu'elle soit principalement intéressée par des justificatifs de tout revenu récurrent. Les conditions habituelles pour une hypothèque aujourd'hui sont :

● Montant de l'hypothèque : jusqu'à 50 % du prix d'achat

● Taux : 1,5 % à 2,5 % par an

● Durée : 15 à 25 ans

● La commission de remboursement anticipé pour la clôture de l'hypothèque est d'environ 0,5 % à 0,25 % du montant remboursé .

● La banque peut également exiger une assurance-vie et une assurance des biens comme condition préalable à un prêt hypothécaire.

Réalisation d'un achat immobilier en Espagne – Escritura de Compraventa

Toutes les parties impliquées dans l'achèvement doivent être présentes : les acheteurs et les vendeurs et leurs représentants légaux ou avocats, un représentant de la banque pour le rachat ou la subrogation d'un prêt existant, une banque accordant une nouvelle hypothèque, etc.

Au moment où vous signez le titre de propriété chez le notaire (notaría pública), un transfert immédiat de possession et l'entière responsabilité de la propriété vous sont remises. Le règlement de l'achat du bien s'effectue également en même temps par chèques bancaires. En Espagne, ce mode de paiement est le plus sûr pour les deux parties, car le paiement est effectué lors de la transmission du bien à l'acheteur, et les banques peuvent donner une confirmation rapide et vérifiée que le paiement a bien été effectué.

Une fois que vous avez signé l'acte de vente notarié et payé toutes les taxes requises, l'acte est enregistré au registre foncier. Ce processus peut prendre jusqu'à trois mois. Après l'enregistrement, les actes originaux et toutes les factures relatives à la transaction seront disponibles. Vous êtes alors libre de modifier tous les contrats de facturation de services publics tels que les factures d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone et HOA en votre nom et vos coordonnées bancaires.

QUESTIONS ET RÉPONSES

Que se passe-t-il après l'achat d'un bien ?

Au moment où vous signez le titre de propriété chez le notaire, un transfert immédiat de possession et l'entière responsabilité de la propriété est transmise à l'acheteur. Après signature d'une copie des actes, les originaux sont envoyés au Registre Foncier pour être enregistrés, ce qui peut prendre jusqu'à trois mois. Après l'enregistrement, les actes originaux et toutes les factures relatives à la transaction seront disponibles, et vous pourrez alors modifier toutes les factures de services publics en votre nom et vos coordonnées bancaires.

Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en Espagne ?

Un contrat de réservation est un document signé pour le compte de l'acheteur et du vendeur qui permet de réserver le bien en question pour une durée convenue. Si l'acheteur viole ce contrat et ne procède pas à l'achat, il perd ses frais de réservation, sauf conditions exceptionnelles prévues dans le contrat. Les frais de réservation sont inclus dans le prix d'achat final si l'achat est finalisé.

Que se passe-t-il si le vendeur se retire de la transaction après avoir payé les frais de réservation ?

Le contrat de réservation standard stipule que le vendeur doit vous rendre le double du montant initialement payé lors de la réservation s'il décide de ne plus vous vendre la propriété. Étant donné que ces types de contrats concernent un petit paiement, nous vous recommandons d'accélérer le processus de signature du contrat privé une fois que vous avez signé et payé les frais de réservation.

Quand le vendeur doit-il quitter la propriété ?

Techniquement, sauf mention contraire dans le contrat d'achat, l'acquéreur peut emménager au moment où tous les contrats ont été signés chez le notaire et dès qu'il a reçu les clés du bien. Supposons que le vendeur ait besoin de plus de temps pour déménager une fois que la propriété a été achetée et qu'il en informe l'acheteur à l'avance. Dans ce cas, un accord peut être conclu entre les deux parties pour un temps imparti pendant lequel le vendeur peut rester dans la propriété alors qu'elle est vendue. Pour simplifier, le vendeur ne peut pas séjourner dans le bien sauf si cela a été préalablement convenu avec l'acheteur.

Quels sont les frais hypothécaires en Espagne ?

Les frais hypothécaires en Espagne sont de 1,5% à 2,5% par an. Ce taux dépend de votre banque et de si vous êtes résident espagnol ou non. Le taux varie également en fonction de l'état du marché lors de la demande de prêt hypothécaire.

Les banques proposent deux types de prêts hypothécaires : un prêt hypothécaire fixe (hippoteca a tipo fijo) qui correspond à des frais fixes remboursés, ou un prêt hypothécaire variable (hippoteca a tipo variable) qui est généralement inférieur aux frais fixes. Bien que l'hypothèque variable puisse sembler plus attrayante, la valeur du paiement peut changer à long terme, ce qui signifie que, selon les fluctuations du marché, le prix peut être plus élevé que si vous payiez des frais fixes. Dans ce cas, une redevance fixe est à long terme plus sûre.

Une hypothèque variable est calculée en fonction des facteurs suivants :

● Le pourcentage établi par la banque. Par exemple 1 → 1 % + la valeur de l'EURIBOR au moment où vous demandez le prêt hypothécaire. Ex. 2 → Si l'EURIBOR est de 0,2 %, alors le pourcentage total sera de 1,2 %. Ensuite, il est revu annuellement.

● Si la valeur EURIBOR augmente, alors il en sera de même pour le taux d'intérêt. Si l'EURIBOR diminue, le taux d'intérêt diminuera lui aussi.

Artur Loginov
PDG et Partenaire Artur Loginov

Artur a rejoint Drumelia en 2009 en tant qu'agent commercial et, depuis 2015, il est à la tête du département…