Eigendom kopen in Marbella, Spanje

Klaar om de gelukkige eigenaar te worden van een eigendom in Marbella?

Er zijn verschillende fases om het op een gestructureerde en georganiseerde manier aan te pakken terwijl u het aankoopproces begrijpt. Conventioneel, laten we ze noemen: huizenjacht, je klaarmaken voor de aankoop, financiële zaken, transactie, eigendomskosten.

De eerste fase (van 5): Huizenjacht

De opties bekijken, kiezen en reserveren

Noch foto’s, noch een virtuele tour geven u een goed gevoel van het gebied, de infrastructuur, de buurten. Bij een bezoek aan een beoogde woning moet u de onmiddellijke omgeving persoonlijk leren kennen, aangezien deze een grote impact kan hebben op de kwaliteit van uw leven. Voordat u zegt “dit is mijn huis”, moet u het met uw eigen ogen zien, met uw oren horen, met uw neus ruiken. Voel de verhuurmogelijkheden of verkoopbaarheid.

Het is niet genoeg om te weten hoe oud het huis is. Versheid’ betekent niet altijd ‘voordeel’. De bouwhausse heeft huizen gecreëerd met goedkope geluidsisolatie, kleinere keukens, enz.

Lopen naar het dichtstbijzijnde strand of golfbaan. Beloofde “10 minuten” kan voor verkopers en kopers een verschillende tijdsperiode zijn.

U moet zoveel mogelijk informatie verzamelen tijdens bezichtigingen.  Om een rationele, zorgvuldige en zakelijke aanpak tijdens de hele bezichtigingsfase te behouden, kunt u een checklist opstellen.

Uitzicht op de kust van Marbella

Vergeet niet te noteren:

Algemeen onderhoud, groen, parkeren, kinderspeelplaats, gastentoelating, straatlawaai, huisdieren, hondenlosloopgebied, vuilnisophaaldienst, “ongeschreven regels” van bewoners, bewoners zelf. Luister uit naar blaffende honden, gillende kinderen of een buurman die oefent op de drums. Aarzel niet om te praten met mensen die u ontmoet, Spanje is vriendelijk en spraakzaam.

Identificeer tekenen van nood, duidelijke structurele gebreken, louter cosmetische problemen (haarscheurtjes in pleisterwerk), controleer de staat van de muren, waterlekken, tekenen van vochtigheid, schimmel, tochtwering, isolatie, ingangs- en binnendeuren, ventilatie. Bekijk het uitzicht vanuit alle ramen. Speciale aandacht moet worden besteed aan loodgieterswerk, roest op leidingen, boiler, gas, stopcontacten. Bekijk de watermeter. Controleer hoe het rioolwater wordt behandeld. Probeer alle lichtschakelaars. Kijk of er nette stoppenkasten zijn, controleer of de meter goed is bijgehouden.

Al deze details kunnen ook van invloed zijn op de prijsonderhandeling.

Een tip. U zult meer dan één woning zien die u zou kunnen overwegen te kopen. Neem foto’s en maak de aantekeningen (‘villa met prachtig solarium’, ‘chique paleis’, ‘gele accentmuur’, etc.)

Bedenk een handig beoordelingssysteem, gebruik plus en min, punten, emoji, duimpjes omhoog, enz. Vergelijk, kies en neem een beslissing. Bezoek het nog eens. Goede makelaars zullen je altijd nog een kans geven om de gekozen woning grondiger te inspecteren.

De volgende stap is het veiligstellen van het door u gekozen eigendom door het storten van een som geld, de reserveringsborg bij de verkoper (Contrato de arras). Het vereiste bedrag ligt meestal tussen 3.000 en 12.000 euro, of 10% van de prijs of meer (in overleg).

moderne villa in marbella

2d stadium: Documenten voor buitenlandse kopers. Nie. Openen van een bankrekening in Marbella

Er zijn geen beperkingen op het kopen van onroerend goed in Spanje voor buitenlanders. Niet-ingezetenen zullen echter een aantal stappen moeten ondernemen voordat een grote transactie plaatsvindt:

  • een NIE (buitenlands identificatienummer) aanvragen,
  • een rekening openen bij een Spaanse bank,
  • de juridische status van het onroerend goed controleren
  • een voorlopige overeenkomst ondertekenen
  • indien nodig – een hypotheek aanvragen (we zullen het er later over hebben)

Vreemdelingen identificatienummer NIE (número de identificación de extranjeros)

Buitenlanders, die vanwege hun financiële, professionele en sociale belangen, verbonden zijn met Spanje, krijgen voor identificatiedoeleinden een volgnummer NIE – Numero de Identificacion de Extranjero, dat persoonlijk en uniek is. U heeft het nodig als u onroerend goed bezit in Spanje, of hier woont als resident, wilt werken, studeren, een bedrijf wilt starten in Spanje, of zelfs een bankrekening wilt openen.

U kunt een aanvraag indienen via het Spaanse consulaat in het buitenland, of in Spanje, in persoon of via een wettelijke vertegenwoordiger (volmacht! u moet een derde partij machtigen om namens u uw NIE nummer te verkrijgen).

In Andalusië, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Catalonië, is dit een vrij eenvoudige procedure waarvoor u nodig heeft: het origineel en een fotokopie van de hoofdpagina van uw EU paspoort (alle pagina’s voor niet-EU onderdanen), 2 foto’s voor niet-EU onderdanen, 2 kopieën van het ingevulde en ondertekende aanvraagformulier Ex-15.

Een bankrekening openen in Spanje

Doe het best op voorhand. U kunt met deze bankrekening online betalingen (incl. rekeningen) verrichten, maar niet alle banken bieden deze service in het Engels of in andere talen.

Veel financiële instellingen werken met buitenlanders: Sabadell, Caixabank en etc.

Om een bankrekening te openen, moet u meestal het volgende overleggen:

Bewijs van identiteit (bijv. paspoort),
NIE,
Bewijs van werkstatus en legaliteit van inkomen (bijv. arbeidsovereenkomst, studentenkaart, belastingaangifte, etc.).

Naast de standaard documentatie, kan u gevraagd worden om een bewijs van adres (huurcontract, recent betaalde gemeenschapsrekeningen, etc.). Sommige banken (BBVA) vragen om een bewijs van niet-residentie (Certificado de No Residente). Om er een te krijgen, moet u een aanvraag indienen bij een Spaans politiebureau en het proces duurt meestal 10 dagen.

Het kan zijn dat de documenten officieel in het Spaans moeten worden vertaald, en als ze uit het buitenland komen, moeten ze worden gewaarmerkt met een Apostillestempel. De meeste banken brengen geen kosten in rekening voor het openen van een rekening, maar u betaalt wel een jaarlijkse vergoeding voor de administratie (maandelijks, driemaandelijks).

Let in het bijzonder op de kosten die verschillende banken aanrekenen voor het ontvangen van overschrijvingen uit het buitenland, die duizenden euro’s kunnen toevoegen aan de kosten van uw aankoop. Om onaangename verrassingen te voorkomen, moet u van tevoren met de bank waar u uw rekening opent over deze kosten praten en natuurlijk het contract voor het openen en beheren van uw rekening zorgvuldig lezen, waarin meestal commissies en rente worden vermeld.

De bankkosten in Spanje zijn relatief hoog in vergelijking met andere EU-landen. De hoogte van de kosten kan van bank tot bank en van rekening tot rekening verschillen. Gewone lopende rekeningen zijn het goedkoopst. Als uw salaris of pensioen naar de open rekening gaat, kunt u bonussen en kortingen aangeboden krijgen.

eigendom kopen in marbella, spanje

3e stadium: Ondertekening van contracten

Bij de aankoop van onroerend goed zal u worden gevraagd om op de dag van de voltooiing een reserveringscontract, een koopcontract en een officiële akte bij de notaris te ondertekenen. Dit is niet de enige manier om te werk te gaan, maar wel de meest gebruikelijke. Er zijn echter verschillende “onderhandse” contracten die u gevraagd kunnen worden te ondertekenen.

Optiecontract – Contrato de opción de compra

U betaalt de verkopers 5-10% van de overeengekomen prijs, in ruil daarvoor verplichten de verkopers zich om uw eigendom tegen de overeengekomen prijs binnen het overeengekomen tijdsbestek te verkopen.

Reserveringscontract – Documento de reserve

Een aanbetaling (€ 3.000-6.000) reserveert een woning meestal voor 30 dagen, dan kunt u ofwel doorgaan met kopen (aanbetaling telt mee voor de uiteindelijke prijs) of terugkrabbelen en het verliezen. De Spaanse kopers gebruiken dit contract meestal niet.

Borg contract – Contrato de arras penitenciales

U betaalt een aanbetaling (gewoonlijk 10% van de overeengekomen prijs). Als u niet doorgaat met de aankoop, verliest u het. Als de verkoper zich echter terugtrekt, betaalt hij u het dubbele van de aanbetaling terug. Spanjaarden gebruiken dit contract vaak bij de aankoop van onroerend goed.

Onderteken dit contract nadat u alle nodige controles hebt uitgevoerd, want u kunt de aanbetaling verliezen als er later problemen opduiken.

Aanbetaling contract – Contrato de paga y señal

Het lijkt erg op het aanbetalingscontract. Het grote verschil is dat er geen mechanisme is om terug te krabbelen, tenzij beide partijen instemmen met het afblazen van de transactie. Geen van beide partijen kan zich eenzijdig terugtrekken, dus u zult gedwongen zijn de koop door te zetten als de verkoper niet bereid is het contract te verscheuren en uw aanbetaling terug te geven.

Koopcontract voor particulieren – Contrato privado de compraventa

Het is ook een bindend contract met geen mechanisme om terug te krabbelen tenzij beide partijen akkoord gaan. U betaalt echter geen aanbetaling bij de ondertekening en betaalt het volledige bedrag bij de ondertekening van de akte bij de notaris.

Wanneer u een contract ondertekent dat een betaling inhoudt, moet dit duidelijk worden vermeld in het document dat u ondertekent of in een ondertekend ontvangstbewijs. Alle contracten moeten ondubbelzinnige details bevatten over het onroerend goed, de kopers, de verkopers, de overeengekomen prijs, de uiterste datum voor het ondertekenen van de akten, onbezegd bezit, schuldenvrije titel, hoe de transactiekosten zullen worden betaald, clausules die verantwoordelijkheden toewijzen, waaraan moet worden voldaan om het contract geldig te laten zijn, hoe geschillen zullen worden beslecht. Als u koopt met meubels en andere items, moeten deze worden opgenomen in een bijgevoegde inventaris.

Voltooiing van de aankoop van onroerend goed in Spanje – Escritura de compraventa

Het wordt uitgevoerd in kantoren van Notaria Publica. Alle bij de voltooiing betrokken partijen moeten aanwezig zijn: kopers en verkopers en/of hun wettelijke vertegenwoordigers of advocaten, bankpersoneel voor de aflossing of subrogatie van een bestaande lening, bank die een nieuwe hypotheek verstrekt, enz.

Na de ondertekening bij de voltooiing moet een kopie van de akten door de notaris worden overhandigd; de originelen worden naar het Kadaster gestuurd om te worden geregistreerd (wat tot 3 maanden kan duren). Na registratie zijn de originele akten en alle facturen met betrekking tot de transactie beschikbaar.

Beide delen van de juridische kant voor het kopen van een Spaans onroerend goed, de voorlopige en de voltooiing contracten, zijn niet moeilijk als je goed voorbereid bent.

4e fase: Na ondertekening van de akten. Registratie van eigendom. Contracten nutsvoorzieningen

Als de overdracht is gedaan, is het vervolgwerk om ervoor te zorgen dat belastingen worden betaald) en uw nieuwe eigendom van het onroerend goed is geregistreerd. U kunt hulp nodig hebben van een advocaat (abogado) of een professionele juridische en boekhoudkundige adviseur (gestor).

Tip. Informeer altijd van tevoren naar de kosten van hun diensten.

Kopers moeten begrijpen dat hun kosten niet alleen een cijfer in het contract zijn. Er zullen een aantal extra kosten zijn. Het bedrag hangt niet af van de nationaliteit van de kopers (Spanjaarden en buitenlanders betalen hetzelfde), maar is afhankelijk van een woning – residentieel of commercieel, nieuw of wederverkoop.

Hypotheek

Als er een hypotheek is, kunnen de kopers kosten omvatten: een vergoeding voor het openen van de lening (0,5-1%), taxatie (€ 300-500), onroerend goed verzekering (€ 100-1000), eventueel hypotheek makelaar vergoeding (0,5 -1% van het bedrag van de lening).

Onmiddellijke kennisgeving gefaxt naar kadaster

De notaris faxt een kennisgeving van de transactie naar het kadaster (per fax) als de kopers daarom vragen. Dit maakt het onmogelijk voor iemand anders om hetzelfde eigendom in te schrijven in het kadaster voor de komende 10 dagen.

Breng uw belastingen in orde

Zorg ervoor dat u uw belastingen binnen 1 maand betaalt via een erkende bank die het regionale belastingkantoor (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma) hiervan in kennis stelt. U heeft nodig: NIE, een formulier in te vullen en copia Simple.

Registratie in Registro de la Propiedad

Wanneer de belastingen zijn betaald, moet het onroerend goed worden geregistreerd in het lokale eigendomsregister. Dit garandeert dat uw eigendomsrechten volledig beschermd zijn.

U heeft nodig:

  • NIE en kopie van paspoort;
  • copia autorizada;
  • ITP fiscale betalingsbevestiging;
  • Een kopie van de IBI-belastingbetaling van de verkoper.

Na de registratie ontvangt u het originele contract van de akte.

Bijwerken van het Kadaster

Informeer Cadastre (in het stadhuis) van uw nieuwe titel binnen 2 maanden.

Het kadaster en de notaris doen dit, maar het kan zijn dat zij niet alle benodigde informatie (uw adres, bankrekening, etc.) verstrekken, dus laat uw advocaat of gestor ook Cadastre informeren.

U heeft nodig:

  • copia simple,
  • fotokopie van uw ID,
  • NIE.

Gemeenschap van Eigenaren, of Comunidad de Propietarios

Bij aankoop van onroerend goed in urbanisaties of flatgebouwen, wordt u automatisch lid van de “Gemeenschap van Eigenaren” en moet u uw contactgegevens doorgeven aan de beheerders.

Wijziging van de nutscontracten

De nutsbedrijven moeten op de hoogte worden gebracht van de wijzigingen.

2 opties om contracten te regelen (water, elektriciteit, gas, telefoon):

1. Het overnemen van de contracten van de leveranciers is de goedkoopste optie. Het hebben van kopieën van elke laatste nutsrekening bellen (bezoek lokaal kantoor, soms online) nutsbedrijf, citeren polisnummer op de factuur, uw NIE en wijzig de naam, het adres en bankrekening gegevens naar de jouwe. verzonden naar.

2.Het opzetten van nieuwe contracten is soms makkelijker dan om te gaan met verkopers en het risico uw vermogen om diensten te krijgen. U moet uw naam, NIE, eigendom adres, uw bankrekening gegevens, een copia simple van de akten en een eerste bewoning vergunning (primera ocupación) voor een nieuw gebouwde woning

Om problemen te voorkomen, huur een gestor of property management bedrijf als je niet vloeiend Spaans spreekt.

eigendom kopen in Marbella

Villa in la Reserva de Alcuzcuz, Benahavis. Reference on our website: D1211

Fase 5: Het bezitten van een eigendom in Spanje. Kosten. Uitgaven. Belastingen

Nu kan een eigenaar van een eigendom een jaarlijks visum aanvragen indien nodig; vrienden en familieleden uitnodigen om van Spanje te genieten, het eigendom huren voor een lange termijn (1 jaar, jaarlijkse verlenging) of voor een korte termijn (link – toeristische huurvoorwaarden).

Het bezitten van een eigendom in Spanje zoals overal elders zal leiden tot kosten.

  • De onderhoudskosten (schoonmaken, repareren, verbouwen, energierekeningen, vuilnisophaaldienst, etc.) worden bepaald door de grootte en het type van de woning. Het is duidelijk dat een grote villa met een tuin en een zwembad veel meer inspanning en kosten zal vergen om te onderhouden dan een klein appartement dat €1000 per jaar kan kosten.

Gemeenschappelijke kosten

Eigenaars van een eigendom dat deel uitmaakt van een ontwikkeling, gebouw of complex met gedeelde gemeenschappelijke zones zijn bij wet verplicht om lid te zijn van de gemeenschap van eigenaren (Comunidad de Propietarios) en betalen gemeenschapsgeld voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en alle andere diensten waarvoor de gemeenschap stemt op de jaarlijkse algemene vergadering. De bedragen kunnen variëren van 200 tot duizenden Euro’s.

  • Aantal kosten in de vorm van belastingen en heffingen.

Eigendomsbelasting (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Lokale belasting op het bezit, afhankelijk van het feit of de eigenaar een ingezetene is of niet. De belasting wordt berekend op basis van de “valor catastral” (administratieve waarde die gewoonlijk lager is dan de marktwaarde) die door het gemeentehuis wordt vastgesteld. Het belastingtarief varieert van 0,4% – 1,1% van de valor catastral, afhankelijk van de regio (jaarlijks 200-1500 euro).

Jaarlijkse vermogensbelasting (Impuesto Sobre Patrimonio)

De progressieve vermogensbelasting van de staat begint bij 0,2% op vermogens tot 167.129 euro en loopt op tot 2,5% op vermogens boven 10.695.996 euro. De regionale tarieven variëren.

Deze belasting is de afgelopen jaren herhaaldelijk gewijzigd. Tijdens de financiële crisis in Spanje is “Patrimonio” opnieuw ingevoerd, maar met een veel hogere belastingvrije som van 700.000 euro per persoon die ook voor niet-ingezetenen geldt.

Het leek een “tijdelijke” maatregel, maar er zijn nog geen duidelijke aanwijzingen over wanneer hij zal worden afgeschaft, als dat al gebeurt. Spanje loopt achter met het aantrekkelijker maken van zichzelf voor buitenlandse ingezetenen en investeerders, vergeleken met Portugal, Frankrijk, Tsjechië, Nederland of het Verenigd Koninkrijk, die deze stappen al enige tijd geleden hebben gezet.

Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Niet-ingezetenen die eigenaar zijn van onroerend goed in Spanje moeten een jaarlijkse inkomstenbelasting betalen die wordt beïnvloed door het feit of het onroerend goed al dan niet wordt verhuurd.

Niet verhuurd

Niet-ingezeten eigenaren van onroerend goed die hun eigendom niet verhuren en geen andere inkomstenbron in Spanje hebben, betalen inkomstenbelasting op basis van de waarde van het onroerend goed. Het belastingtarief is vastgesteld op 25% van 2% van de valor catastral van het onroerend goed. Als de waarde van het onroerend goed € 700.000 is, is de belastbare basis (2%) = € 14.000, de belasting (25%) = € 3.500.

Verhuurd

Niet-ingezetenen zijn wettelijk verplicht huurinkomsten aan te geven en er belasting over te betalen. De belastbare grondslag en het belastingtarief worden bepaald door de wetten die van toepassing zijn op de specifieke omstandigheden van elke persoon (rekening houdend met het dubbelbelastingverdrag tussen Spanje en het land van herkomst). Vaak betalen niet-ingezetenen gewoon een vast tarief van 25% van het bruto-inkomen dat zij met hun onroerend goed in Spanje verdienen.

Ingezetenen in Spanje betalen inkomstenbelasting op basis van hun jaarinkomen. De tarieven verschillen per regio, maar de afgelopen jaren hebben de belastingbetalers positief nieuws gebracht, en de regering heeft een verdere verlaging van de belastingtarieven gepland.

  • Een andere kostenpost – verzekering

De specialisten en adviseurs van Drumelia Real Estate zullen met plezier alle vragen van onze klanten beantwoorden.

Volg ons op Instagram als u van de levensstijl van Marbella en inspirerende berichten houdt

Bekijk onze vastgoed tour video’s in de beste villa’s van Marbella

Sabina Shaikhulova, Content Manager

02/12/2021

Sabina Shaikhulova

Content Manager

SCHITTERENDE VILLA'S IN MARBELLA

Add Button Button Delete
Bruna Karla Kruger
Bruna Karla Kruger Vastgoedadvise ur
+34 952 766 950 Contact