Eigendom in Spanje

In samenwerking met Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Eigendom op persoonlijke naam Vs Eigendom op bedrijfsnaam

In ons kantoor rijst vaak de volgende vraag: is het beter om het eigendom op naam van een vennootschap te laten zetten of op mijn persoonlijke naam?

De vraag is niet triviaal, er is geen eenduidig antwoord op, maar… het hangt ervan af.

 

Moderne villa in Benahavis

Om deze vraag te beantwoorden moeten wij rekening houden met de gevolgen die zouden kunnen voortvloeien uit een groot aantal belastingen, die van de particulier (IRNR)[1], die van de onderneming (Vennootschapsbelasting), en ook eventueel de Vermogensbelasting, die zou kunnen werken ongeacht of wij “persoonlijke” eigenaars zijn of via een onderneming.

[1] Wij behandelen de kwestie alleen voor natuurlijke personen die in Spanje fiscaal niet-ingezetenen zijn.

In Spanje hebben wij een vermogensbelasting die de eerste 700.000 euro vrijstelt, dus veel mensen stellen dit bedrag als limiet om een eigendom op hun persoonlijke naam te zetten, als het eigendom deze prijs niet overschrijdt, of zetten het op naam van een bedrijf als de prijs hoger is dan dit bedrag. De waarheid is dat dit ook geen reden is, zoals wij hieronder zullen zien.

Het belangrijkste wat wij ons moeten afvragen is het volgende:

Heeft het bedrijf waarin ik het huis ga kopen een echte economische activiteit of wordt het gewoon de eigenaar van het pand en gaat de partner van het bedrijf erin wonen?

De waarheid is dat het huis dat u bewoont op naam van een vennootschap kan lijken om de belastingen te verlagen, maar wij moeten zeer voorzichtig zijn, want het tegendeel kan het geval zijn.

Als wij het eigendom op naam zetten van een vennootschap waarin alleen dit eigendom bestaat, en dit eigendom wordt gebruikt door de eigenaars van de vennootschap, dan is de interpretatie die de belastingdienst aan dit bezit zal geven, dat het eigendom verhuurd moet worden aan de vennoten van de vennootschap, dat de vennootschap de vennoten huur moet aanrekenen voor het gebruik van dit eigendom, aangezien er een verkapte huurovereenkomst wordt gesloten, en dat de vennootschap dus huuropbrengsten zou genereren die tegen de marktprijs gewaardeerd moeten worden. De onderneming zou vennootschapsbelasting tegen het huidige tarief van 25% betalen over de winst die de onderneming uit de verhuur van het onroerend goed zou halen, waardoor bepaalde uitgaven gecompenseerd zouden kunnen worden.

Tot overmaat van ramp zou de belastingdienst ook kunnen interpreteren dat de resterende winst als dividend aan de aandeelhouders van de onderneming wordt uitgekeerd, en dat de bijbehorende bronbelasting moet worden ingehouden, zodat wij uiteindelijk voor de vennootschapsbelasting zouden worden teruggevorderd,

de inhouding, de rente van wanneer wij die hadden moeten betalen en zij zouden ook een strafdossier tegen het bedrijf kunnen openen omdat het bovengenoemde bedragen niet heeft betaald.

Bij dit alles komt nog dat het aanhouden van een vennootschap jaarlijks veel duurder is dan het indienen van een enkele belastingaangifte voor de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, of voor het opnemen van het onroerend goed in de IRPF (personenbelasting).

Stel echter dat een niet-ingezetene op persoonlijke naam een huis koopt in Andalusië als vakantiewoning, en dat het huis één miljoen euro kost. In dat geval zal de eigenaar twee jaarlijkse belastingaangiften moeten doen (i) inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, en (ii) vermogensbelasting.

In het geval van de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen zal het te betalen bedrag afhangen van de aankoopwaarde of de kadastrale waarde van het onroerend goed, vermenigvuldigd met 1,1 of 2%, en tenslotte met 19% of 24%, afhankelijk van de fiscale woonplaats van de eigenaar; als hij uit de Europese Unie komt, zal hij belast worden met 19%, terwijl als hij van buiten de Europese Unie komt, hij belast zal worden met 24%.

Stel dat de waarde van het eigendom een miljoen euro is, zoals wij gezegd hebben, en dat 1,1% wordt toegepast omdat de kadastrale waarde de laatste tien jaar is bijgewerkt, zijnde de kadastrale waarde van 300.000 euro, dan zou, als de eigenaar een Rus was (buiten de Europese Unie), de jaarlijks te betalen belasting 792 euro bedragen. Met andere woorden, een eigendom van een miljoen euro op de markt kan een jaarlijkse belasting van minder dan 800 euro betekenen[2].

Bovenop deze belasting zal de eigenaar, in dit voorbeeld van een eigendom van een miljoen euro, als het 700.000 euro overschrijdt, aangifte moeten doen van vermogensbelasting. Maar aangezien de eerste 700.000 euro vrijgesteld zijn, zal hij slechts voor een vermogen van 300.000 euro moeten betalen, wat een belasting van ongeveer 733 euro zou betekenen voor een eigendom dat in Andalusië gelegen is. Deze belasting zou ook in twee gevallen kunnen worden verlaagd:

  1. Als het eigendom met een hypotheek is gekocht, aangezien de resterende waarde van de hypotheek de nalatenschap van de aangever zou verminderen.
  2. Indien de eigenaars twee personen waren, een echtpaar, die 50/50 hadden gekocht, dan zouden zij geen vermogensbelasting hoeven te betalen, omdat de vrijstelling van € 700.000 voor elke aangever afzonderlijk geldt.

[2] Natuurlijk zijn de gegevens verzonnen, de bedragen moeten altijd voor elk eigendom en elke eigenaar afzonderlijk berekend worden.

Anderzijds is het van groot belang op het volgende te wijzen, wat wij “Empresa Patrimonial” noemen. Volgens de Spaanse wetgeving is een patrimoniumvennootschap een vennootschap waarin meer dan de helft van haar vermogen bestaat uit roerende of onroerende goederen die niet voor haar economische activiteit worden gebruikt[3]. Zo zou een vennootschap waarvan het enige activum een huis is, dat bovendien niet door een reële economische activiteit wordt beïnvloed, aanleiding geven tot de niet-vrijstelling van de aandelen van de vennootschap in de vennootschap van de aandeelhouder, wat betekent dat de aandeelhouder de waarde van dat activum in zijn vermogensbelasting zou moeten aangeven alsof hij het rechtstreeks op zijn naam had staan, waardoor het bestaan van de vennootschap nutteloos en steriel zou worden.

Dus wanneer kan kopen op naam van een bedrijf een goede zaak zijn?

Het bedrijf zou in een aantal situaties nuttig kunnen zijn, namelijk:

  1. Als wij meer dan één eigendom op naam van de vennootschap hebben, en de vennootschap oefent een economische activiteit uit, en de eigendommen worden voor die economische activiteit gebruikt.
  2. Ondernemingen die ten minste acht of meer eigendommen verhuren of te huur aanbieden, kunnen de speciale regeling voor de verhuur van eigendommen toepassen, die de vennootschapsbelasting drastisch vermindert met 40%[4].

Er zij op gewezen dat, wil de verhuur van onroerend goed als een economische activiteit worden opgevat, er een voltijds werknemer met een arbeidsovereenkomst in die onderneming moet zijn, anders zou de economische activiteit van de verhuur niet geacht worden te zijn verricht, hoewel de jurisprudentie dit vereiste in sommige gevallen heeft genuanceerd, en sommige diensten kunnen worden uitbesteed.

Zoals u ziet, is de beslissing niet eenvoudig en zal zij altijd afhangen van het geval in kwestie, zodat het advies altijd is om een voorafgaande studie uit te voeren, waarbij alle mogelijke casuïstiek wordt geanalyseerd, alvorens tot de aankoop over te gaan.

[3] Art. 5 LIS: “Als entiteit die activa bezit, en dus geen economische activiteit uitoefent, wordt beschouwd entiteit waarvan de activa voor meer dan de helft bestaan uit effecten of die niet, in de zin van de vorige afdeling, aan een economische activiteit zijn toegewezen”.

[4] Deze belasting moet voor elk eigendom berekend worden en er moet aan verschillende eisen voldaan worden.

Disclaimer: dit is een juridisch-fiscaal artikel dat niet kan worden beschouwd als een rechtvaardiging voor een specifiek geval, en wij raden u aan om bij twijfel contact op te nemen met Ruiz Ballesteros, auteurs van het artikel.

Martina Trillini, Executive Assistant

20/01/2022

Martina Trillini

Executive Assistant

Add Button Button Delete
Bruna Karla Kruger
Bruna Karla Kruger Vastgoedadvise ur
+34 952 766 950 Contact