Недвижимость в Испании

В сотрудничестве с Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Собственность на личное имя и собственность на имя компании

В нашем офисе часто возникает следующий вопрос: лучше ли иметь собственность на имя компании или на мое личное имя?

Этот вопрос не тривиальный, у него нет единственного ответа, но… это зависит от обстоятельств.

Современная вилла в Бенахависе

Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы должны рассмотреть последствия, которые могут возникнуть при уплате многих налогов: индивидуального (IRNR)[1], налога на компанию (корпоративный налог), а также, возможно, налога на богатство, который может действовать независимо от того, являемся ли мы «личными» владельцами или через компанию.

[1] Мы рассматриваем этот вопрос только для физических лиц, которые не являются налоговыми резидентами Испании.

В Испании действует налог на богатство, от которого освобождаются первые 700 000 евро, поэтому многие люди устанавливают эту сумму как предел для оформления дома на свое личное имя, если стоимость недвижимости не превышает эту цену, или на имя компании, если цена превышает эту сумму. Правда в том, что это тоже не причина, как мы увидим ниже.

Важно спросить себя о следующем:

Имеет ли компания, в которой я собираюсь купить дом, реальную экономическую деятельность или она просто будет владельцем дома, а партнер компании будет в нем жить?

Правда в том, что если дом, в котором Вы живете, оформлен на имя компании, может показаться, что это снижает налоги, но мы должны быть очень осторожны, так как может произойти обратное.

Если мы оформим собственность на имя компании, в которой существует только эта собственность, и эта собственность используется владельцами компании, то интерпретация, которую налоговое агентство даст этому владению, будет заключаться в том, что собственность должна быть сдана в аренду партнерам компании, компания должна взимать арендную плату с партнеров за использование этой собственности, поскольку имеет место скрытая аренда, и, следовательно, компания будет получать доход от аренды, который должен быть оценен по рыночной цене. Компания будет платить корпоративный налог по текущей ставке 25% с прибыли, которую компания получит от сдачи недвижимости в аренду, что может компенсировать определенные расходы.

Что еще хуже, Внутреннее налоговое управление может также интерпретировать, что оставшаяся прибыль будет распределена в качестве дивидендов акционерам компании, и соответствующий налог у источника должен быть уплачен, так что в итоге нам предъявят претензии по корпоративному налогу,

удержания, проценты с момента, когда мы должны были их выплатить, а также они могут открыть дисциплинарное дело против компании за невыплату вышеуказанных сумм.

Ко всему этому следует добавить, что содержание компании ежегодно обходится гораздо дороже, чем подача одной годовой налоговой декларации по налогу на доходы нерезидентов или для включения имущества в IRPF (налог на доходы физических лиц).

Предположим, что нерезидент покупает на свое личное имя дом в Андалусии для отдыха стоимостью один миллион евро. В этом случае владельцу придется подавать две ежегодные налоговые декларации (i) подоходный налог с нерезидентов и (ii) налог на богатство.

В случае подоходного налога с нерезидентов сумма, подлежащая уплате, будет зависеть от покупной или кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на 1,1 или 2%, и, наконец, на 19% или 24%, в зависимости от налогового резидентства владельца, если он из Европейского Союза, то он будет облагаться налогом в размере 19%, а если он не из Европейского Союза, то в размере 24%.

Предположим, что стоимость недвижимости составляет один миллион евро, как мы уже говорили, и что 1,1% применяется потому, что кадастровая стоимость была обновлена за последние десять лет, составляя кадастровую стоимость в 300 000 евро, в этом случае, если бы владелец был россиянином (вне Европейского Союза), налог, который необходимо платить ежегодно, составил бы 792 евро. Другими словами, недвижимость стоимостью один миллион евро на рынке может означать ежегодный налог менее 800 евро[2].

В дополнение к этому налогу, в данном примере с недвижимостью стоимостью один миллион евро, если она превышает 700 000 евро, владелец должен будет подать декларацию о налоге на богатство. Однако, поскольку первые 700 000 евро не облагаются налогом, ему придется заплатить только за богатство в 300 000 евро, что означает налог в размере приблизительно 733 евро за недвижимость, расположенную в Андалусии. Этот налог также может быть уменьшен в двух случаях:

  1. Если недвижимость была приобретена с помощью ипотеки, поскольку остаточная стоимость ипотеки уменьшит богатство декларанта.
  2. Если бы владельцами были два человека, супружеская пара, которые купили 50/50, то в этом случае им не пришлось бы платить налог на богатство, поскольку освобождение в размере 700 000 евро действует для каждого декларанта в отдельности.

[2] Конечно, данные вымышлены, суммы всегда должны рассчитываться для каждого объекта недвижимости и каждого владельца в отдельности.

С другой стороны, очень важно отметить следующее, что мы называем «Empresa Patrimonial». Испанское законодательство считает патримониальной компанией ту, в которой более половины активов состоит из движимого или недвижимого имущества, не используемого для экономической деятельности[3]. Таким образом, компания, единственным активом которой является дом, который, к тому же, не затронут реальной экономической деятельностью, приведет к неосвобождению акций компании в компании акционера, что означает, что акционеру придется декларировать стоимость этого актива в своем налоге на богатство, как если бы он имел его непосредственно на свое имя, что делает существование компании бесполезным и бесплодным.

Так когда же выгодно покупать на имя товарищества?

Партнерство может быть полезным в ряде ситуаций, а именно:

  1. Если у нас есть несколько объектов недвижимости на имя компании, и компания осуществляет экономическую деятельность, а объекты недвижимости используются для этой экономической деятельности.
  2. Компании, которые имеют не менее восьми или более объектов недвижимости, сдаваемых в аренду или предлагаемых в аренду, могут применять специальный режим для сдачи недвижимости в аренду, который резко снижает корпоративный налог на 40%[4].

Следует отметить, что для того, чтобы лизинг недвижимости рассматривался как экономическая деятельность, в указанной компании должен быть сотрудник, работающий полный рабочий день и имеющий трудовой договор, в противном случае экономическая деятельность по лизингу не будет считаться осуществленной, хотя прецедентное право в некоторых случаях квалифицирует это требование, и некоторые услуги могут быть переданы на субподряд.

Как видно, решение не простое и всегда будет зависеть от конкретного случая, поэтому всегда рекомендуется провести предварительное исследование, проанализировав все возможные случаи, прежде чем совершить покупку.

[3] Ст. 5 LIS: «Под субъектом, владеющим активами, и, следовательно, не осуществляющим экономическую деятельность, понимается субъект, в котором более половины его активов составляют ценные бумаги или не относятся, в соответствии с положениями предыдущего раздела, к экономической деятельности».

[4] Этот налог должен быть рассчитан для каждого объекта недвижимости, при этом должны быть соблюдены несколько требований.

Отказ от ответственности: это юридическо-налоговая статья, которая не может восприниматься как обоснование для какого-либо конкретного случая, и мы рекомендуем Вам обращаться с любыми сомнениями к Руису Баллестеросу, авторам статьи.

Martina Trillini, Помощник руководителя

20/01/2022

Martina Trillini

Помощник руководителя

Add Button Button Delete
Bruna Karla Krüger
Bruna Karla Krüger Консультант по недвижимости
+34 952 766 950 Контакты