Покупка недвижимости в Испании — на имя компании или своё?

Время не стоит на месте, законы и правила меняются, и компания «Друмелия» надеется помочь своим клиентам принять правильное решение при оформлении собственности.

Приобретать недвижимость в Испании (коммерческую, жилую или земельный участок) могут сегодня как резиденты, так и нерезиденты страны, физические лица и юридические. Иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт, финансовый номер и достаточно средств. Рассчитаться за недвижимость наличными, как это можно было делать когда-то, теперь не удастся – из-за требования документально подтверждать законность доходов. Покупателю придется обосновать для банка легальность переведенных денег. Продавать недвижимость, согласно законам страны, имеет право только сам владелец или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

Слова «покупка недвижимости на имя компании» часто приходилось слышать с связи с испанской недвижимостью, зарегистрированной в оффшорных холдинговых компаниях, которые сами выставлялись на продажу. Особенно популярен был для подобных сделок находящийся по соседству с побережьем Коста дель Соль Гибралтар. Перепродажа компаний от одного покупателя к другому было делом легким и выгодным, так как налоговая служба Испании не получала никакой информации о передаче активов, даже несмотря на то, что в определенных случаях обязательна была уплата налога на прирост капитала.

Подобные сделки остались в прошлом веке и сегодня они невозможны, так как испанские налоговые органы изменили законодательство. Для начала был введен ежегодный специальный налог на любое имущество, принадлежащего компаниям, зарегистрированным в «безналоговых странах» (в 1991г. 5%, а позднее 3% от кадастровой стоимости). Затем были приняты «законы по профилактике налогового мошенничества» — в 2006, 2010 и 2012 гг. В 2007 г. налоговая служба отменила налоговые преимущества патримониальных или холдинговых компаний, до этого момента плативших налог на прирост капитала при продаже имущества 15% вместо 35%.

В наши дни большинство покупателей не заинтересовано в покупке недвижимости, принадлежащей холдинговой компании, так как, приобретая ее на своё собственное имя, в случае её перепродажи абсолютно все должны уплатить налог на прирост капитала (21%). Сравнив эту сумму с суммой выплаты налога на компанию (25-30%) плюс налог на дивиденды при ликвидации компании (и не забудем о дополнительных хлопотах), даже не экономисту становится понятно, что подобная финансовая операция не выгодна. Конечно, каждое правило имеет исключение и иногда конкретные обстоятельства клиента делают приобретение недвижимости на имя холдинговой компании предпочтительным.

Большинство будущих владельцев недвижимости в Испании сегодня заключают сделки на своё имя, либо на имя своей собственной, только что созданной компании, и выплачивают все полагающиеся налоги. Покупка испанской компании имеет как свои недостатки (невыплаченный налог на прирост капитала, недешевое администрирование, обязательный профессиональный аудит и проверки во избежание сюрпризов» и др.) так и преимущества (возможность анонимного владения собственностью, проведение ремонта на выгодных условиях, с вычетом из суммы налогообложения, иногда возможность юридически избежать «трансферный» налог на передачу собственности при перепродаже и др.).

В любом случае клиентам, заинтересованным в продаже или покупке компании, владеющей недвижимостью, или имеющим основания для сомнений, на чьё имя покупать недвижимость, компания «Друмелия» рекомендует консультацию знающего адвоката. Мы будем рады помочь.

13/07/2018
Artur Loginov
Артур Логинов Руководитель отдела продаж +34 622 596 121