Покупка недвижимости в Марбелье

Готовы стать счастливым обладателем жилья в Марбелье или другом городе Испании? Впереди несколько этапов. Условно назовём их: выбор недвижимости, подготовка к сделке, финансовые решения, заключение сделки, владение и содержание недвижимости. Мы расскажем самое необходимое о каждом из них.

Первый этап — выбор недвижимости в Марбелье

Он состоит из двух частей:

  1. подбор подходящего варианта
  2. резервирование выбранного объекта

Напоминаем, что не рекомендуется приобретать недвижимость заочно, не удостоверившись лично в её качестве, состоянии инфраструктуры, отсутствии маргинальных кварталов поблизости и пр. Конечно, сегодня можно многое оценить по фотографиям, даже совершить виртуальный тур по городу и объекту. Но существуют подводные камни и прежде, чем сказать «это мой дом», необходимо увидеть его своими глазами (потрогать, понюхать, почувствовать), составить собственное мнение о качестве ремонта, необходимых или потенциальных улучшениях и затратах на них, возможностях аренды или ликвидности.

Знать год застройки мало. «Свежесть» здания не всегда говорит о преимуществе. В период строительного бума росли резиденции с сокращением затрат на шумоизоляцию, кухонного метража и пр.

Стоит пройти обещанные «10 минут» до пляжа или гольф-поля — 10 минут продавца и покупателя часто не совпадают.

На месте легче выяснить и информацию о транспортной доступности, планах города и микрорайона по развитию территории, увидеть, с кем вы будете жить бок о бок и многое другое, о чём потом придется или не придётся жалеть.

Вид на побережье Марбельи

Чек-лист

Старый проверенный способ – составление чеклиста просмотров, который поможет оценить варианты и спокойно и рационально определиться с окончательным выбором. 

В этот список стоит внести моменты:

— Общее благоустройство района или комплекса, оценка санитарии, сбор мусора, ухоженность насаждений, парковка, детская площадка, допуск и парковка гостей, место выгула собак.

— Контингент соседей, наличие «неписанных правил» для жильцов. Не стесняйтесь разговориться со встреченными людьми — вся Испания разговорчивая и доброжелательная.

— Состояние здания, наличие сырых стен, трещин, плесени.

— Вид из окон (всех, а не трёх на фотографии). Уровень уличного шума, потенциальные источники внутреннего шума. Прислушайтесь, где лают собаки, кричат дети, практикуют соло на барабане соседи.

— Состояние объекта внутри. Входные и межкомнатные двери. Вентиляция (при закрытых окнах лист бумаги должен прилипнуть к работающим вентиляционным отверстиям). Отопление, ржавчина на трубах, бойлер, газ, свет во всех комнатах, работа домофона, пробок (включите свет и запустите одновременно несколько приборов бытовой техники), розеток (проверка с помощью зарядного устройства)- ремонт электропроводки может потребовать дорогостоящего штробления стен.

Понятно, что вам, возможно, всё равно предстоит что-то переделывать, но всё это еще и влияет на разговор о цене.

Сфотографируйте и проанализируйте показания счетчиков.

Составьте свой чек-лист заранее, продумав, что важно именно вам.  Вероятно, придется знакомиться не с одним объектом, поэтому делайте быстрые фотографии и яркие зацепки для памяти («дом с мезонином», «акцентная стена», «почти дворец», «терраска для посиделок»).

Продумайте удобную систему оценки увиденного: плюсы-минусы, баллы, эмодзи, смайлики. Сравнивайте, выбирайте и принимайте решение. Добросовестные риэлторы всегда позволят еще раз подробнее взглянуть на выбранный объект.

Снять недвижимость с продажи можно только оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. После проверки объекта подписывается контракт резервирования (Contrato de arras) — предварительный договор обязательств обеих сторон, с условиями его расторжения. Продавцу передаётся залог, как правило, от € 3000 до € 12.000, может быть 10% от цены объекта или больше (по договоренности).

Современная вилла в Марбелье

Этап 2: Подготовка к покупке недвижимости в Испании: Документы для иностранца. Получение NIE. Открытие банковского счёта

Единственные условия покупки недвижимости в Испании иностранцем – желание и финансовая возможность. Однако перед сделкой нерезидентам страны предстоит совершить некоторые подготовительные шаги:

  • получить идентификационный номер иностранца,
  • открыть счет в испанском банке,
  • проверить юридический статус недвижимости
  • подписать предварительный договор
  • при необходимости – оформить ипотеку (об этом мы расскажем отдельно).

NIE (número de identificación de extranjeros) — идентификационный номер иностранца

По экономическим, профессиональным или социальным причинам иностранцу в Испании понадобится NIE — для получения вида на жительство или студенческой визы (сроком более 180 дней), покупки недвижимости, трудоустройства, открытия бизнеса или банковского счета и пр. Этот уникальный регистрационный номер присваивается миграционными органами Испании. Его можно получить в консульстве Испании в стране проживания иностранца, или в Испании в отделе по иммиграции – лично или через представителя, имеющего нотариально заверенную доверенность.

В Андалусии, в отличии от, скажем, Каталонии, эта процедура несложная и недолгая. Вам понадобятся: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта (для граждан ЕС только главной страницы), 2 фотографии (кроме граждан ЕС), заполненное и подписанное заявление (solicitud EX-15) и его копия.

Счет в испанском банке

Сделка по недвижимости всегда будет проводиться через счет в испанском банке, который стоит открыть заранее. Этот же счет можно впоследствии использовать для коммунальных платежей, причем проводить их можно будет он-лайн (учтите, что некоторые банки предоставляют такую возможность только на испанском языке).

С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например, Sabadell, Caixabank и т.д.

Для открытия счета перед покупкой недвижимости потребуются:

  • действующий заграничный паспорт,
  • NIE,
  • документы, подтверждающие легальность доходов: справка о трудовом статусе — занимаемой должности и зарплате, справка о доходах (форма 2-НДФЛ) или налоговая декларация (3-НДФЛ), документ, подтверждающий продажу недвижимости на родине и пр.

Банки вправе запросить любые дополнительные документы, не включенные в базовый список – к примеру, документ, подтверждающий ваше место жительства (подойдёт свежая квитанция об оплате коммунальных услуг) или место проживания в Испании (договор аренды, свежая выписка из другого банка и т.д.). Некоторые банки (BBVA) требуют представить письменное заявление нерезидента Испании (Certificado de No Residente) – документ, получаемый в полиции в течение 10 дней.

Обычно документы, выданные в другой стране и оформленные на иностранном языке, должны быть апостилированы и переведены на испанский язык присяжным переводчиком. Операция открытия счета в большинстве банков бесплатна и не требует даже суммы первого взноса, однако банки Испании, как везде, взимают ежемесячную, ежеквартальную или ежегодную комиссию.

Следует обратить внимание на комиссию, которую банки могут взимать за работу с переводами из-за границы. Она может добавить тысячи евро к стоимости покупки. Банк-получатель также вправе взять дополнительную комиссию просто за зачисление денег на счёт. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит заранее узнать об этих сборах в банке, где вы открываете счет, и обязательно внимательно ознакомиться с договором на обслуживание, в котором указывается размер комиссий и процентов.

Вообще, по сравнению с другими странами ЕС, комиссии испанских банков достаточно велики. Размер их может варьироваться от банка к банку и от счета к счету. Самые недорогие в обслуживании — обычные расчетные счета. Если к счету привязывается зарплата или пенсия, вы можете получить бонусы и скидки.

Покупка недвижимости в Марбелье, Испания

3й этап процесса покупки — подписание договоров. Типы контрактов

При покупке недвижимости в Испании, скорее всего, вам предстоит подписать несколько контрактов еще до официального завершения сделки в нотариате.

Рекомендация: никогда не следует подписывать контракты, частные или публичные, без их предварительной проверки юристом и риэлтором, которым вы доверяете, и их одобрения. Различные частные контракты имеют не меньшую юридическую силу, чем публичные, хотя и не могут быть вписаны в земельный регистр собственности без заверения нотариусом.

Возможные контракты:

Контракт намерения — Contrato de opción de compra

Покупатель платит продавцу согласованную сумму, к примеру, 5-10% от стоимости покупки, а взамен продавец обязуется продать недвижимость по оговоренной цене в согласованные сроки. Рекомендуем перед подписанием провести полный аудит недвижимости.

Контракт резервирования – Documento de reserva

Депозит (3000-6000 евро) резервирует недвижимость обычно на 30 дней, после чего покупатель либо переходит к покупке (депозит войдет в стоимость как аванс), либо теряет депозит. Испанские покупатели обычно не используют этот контракт.

Контракт депозита – Contrato de arras penitenciales

Этот вид контракта используется испанцами часто. Подписывать его следует только после всех тщательных проверок недвижимости, так как он предусматривает внесение задатка (обычно 10% от стоимости), который можно полностью потерять при обнаружении проблем впоследствии и отказе из-за них. Выход из этой сделки будет дорогой для обеих сторон: отказавшийся от сделки покупатель потеряет задаток, отказавшийся продавец должен вернуть покупателю двойную сумму депозита.

Контракт взноса – Contrato de paga y señal.

Он аналогичен контракту депозита, но разница в отсутствии механизма расторжения сделки, кроме обоюдного согласия сторон. В одностороннем порядке расторгнуть его невозможно, поэтому если продавец не согласен на расторжение и возврат авансового взноса, покупатель будет вынужден совершить сделку.

Частный контракт покупки – Contrato privado de compraventa.

Как и контракт взноса, частный контракт покупки – это обязательства, не предусматривающие расторжения, кроме как по обоюдному согласию. Разница в том, что покупатель не делает предварительных платежей, но оплачивает полную стоимость недвижимости перед нотариальным подписанием документов. Обычно этот вид контракта не используется для зарубежных покупателей.

Заключительный контракт на покупку — Escritura de compraventa

Завершение покупки недвижимости в Испании осуществляется в офисах Notaria Publica.  Кроме нотариуса, присутствуют все, участвующие в соглашении — со стороны продавца и покупателя (лично или доверенные лица, юристы), представители ипотечных банков и пр. После подписания, нотариус предоставляет копии документов, так как оригиналы отправляются на регистрацию в земельный регистр собственности (может занять до 3 месяцев), после чего оригиналы документов, связанных с транзакцией, будут доступны.

Когда подписываются контракты, в которых предусмотрены платежи, все суммы должны быть прописаны или в самом договоре, или в отдельно выданной квитанции-расписке. Контракты должны содержать подробную информацию о недвижимости, покупателе, продавце, цене, сроках нотариального оформления, оплате долгов и налогов по недвижимости, операционных издержках по сделке. Необходимо включить пункты об ответственности, условиях и способах разрешения споров. Если недвижимость приобретается с мебелью и оборудованием, это должно стоять в контракте или дополнительном инвентарном листе.

Обе юридические части оформления покупки испанской недвижимости (предварительные контракты и финальный) не сложны, если вы хорошо подготовлены.

4й этап процесса: После подписания договора. Регистрация права собственности. Коммунальные контракты

После подписания документов предстоит ряд важных задач, некоторые из которых могут быть выполнены юристом (abogado) или хестором (gestor– профессиональный консультант по юридическим и бухгалтерским вопросам).

Совет: стоит заранее выяснить стоимость их услуг.

Покупателю важно понимать, что его расходы — это не только цифра в договоре. Предстоит оплатить специальные налоги, некоторые дополнительные опции и услуги. Испанцы и иностранцы платят одинаковые суммы – размер сборов не зависит от национальности покупателя, но зависит от объекта недвижимости – жилой или коммерческой, новостройки или вторичного рынка. Сопутствующие расходы предстоят и продавцу.

Ипотечные сборы

В случае привлечения ипотеки в расходы покупателя войдут: оплата оценки объекта (€300-500), сбор за открытие кредита (0,5-1%), страхование имущества (€100-1000), возможно, услуги ипотечного брокера (0,5-1% от суммы кредита).

Немедленное уведомление регистра собственности.

По желанию покупателя нотариус сразу отправляет по факсу в регистр собственности уведомление о сделке (по факсу). Это делает невозможным для кого-либо еще вписать в регистре собственности ту же недвижимость на свое имя в последующие 10 дней (хотя риск невелик).

Обязательность уплаты налогов, связанных с покупкой.

Покупатель сможет записать за собой недвижимость и ипотеку в регистре собственности, только имея доказательства об оплате налогов через авторизованный банк, извещающий об этом региональное налоговое отделение (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma). Для этого даётся месяц после сделки. Вам потребуются NIE, форма для заполнения и copia Simple.

Регистрация сделки в регистре собственности (Registro de la Propiedad)

После оплаты передаточного налога ITP покупатель может регистрировать свою сделку в регистре собственности. Это необязательно, но желательно, причём скорее, так как даёт преимущества (считаться единственным настоящим владельцем, получить кредит под недвижимость и пр.).

Понадобятся:

  • NIE и копия паспорта;
  • документы купли-продажи (copia autorizada);
  • квитанция об оплате ITP;
  • копия квитанции продавца об оплате IBI.

После регистрации права собственника новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Уведомление Кадастра Недвижимости

В течение 2 месяцев надо сообщить Кадастру (в мэрии) о том, что вы новый владелец. Теоретически, это делают бюро регистрации недвижимого имущества и нотариус, но они могут не предоставить всю необходимую информацию (ваш адрес, банковский счет и пр.), поэтому пусть ваш адвокат или хестор тоже проинформируют Кадастр.

Понадобятся:

• copia Simple,

• ксерокопия удостоверения личности,

• NIE.

Уведомление сообщества владельцев

Если недвижимость входит в состав жилого сообщества, то покупатель должен сообщить администратору свои контактные данные.

Переоформление или заключение коммунальных контрактов

Существует 2 основных способа организации вопроса коммунальных услуг (вода, электричество, газ, телефон):

1. Переоформить предыдущие контракты на себя. Имея на руках копии последних платежей, покупатель сообщает номер соответствующего полиса на счете, даёт свой номер NIE и меняет имя, почтовый адрес и банковские реквизиты на свои. Это делается по телефону, в офисе компании, иногда через Интернет.

2. Заключить новые контракты – это дороже, но иногда легче, чем координировать все платежи с продавцом и иметь риск отключения. Обычно требуется сообщить свое имя, NIE, адрес недвижимости, предоставить документы купли-продажи и для новостройки лицензию первого владения (primera ocupación). Визит представителя компании для снятия показаний счетчиков может потребовать дополнительных затрат.

Во избежание проблем, вызванных пониманием тонкостей языка, лучше нанять хестора или компанию, оказывающую услуги по управлению недвижимостью.

Современная вилла с бассейном и видом на гольф-поле

Вилла в La Reserva de Alcuzcuz. Референция обьекта на нашем сайте: D1211

Этап 5. Владение недвижимостью в Испании. Расходы. Налоги

На этом этапе, после регистрации права собственности, владелец недвижимости может получать годовую мультивизу, жить и отдыхать в Испании, выписывать приглашения друзьям и родственникам, сдавать недвижимость в долгосрочную аренду (год, с правом ежегодного продления) или на краткий срок.

Какие траты предстоят?

  • Коммунальные расходы

Приобретение недвижимости ведет к расходам по её эксплуатации и содержанию (уборка, ремонт, коммунальные платежи, вывоз мусора и пр.). Суммы определяются размером и типом имущества. Понятно, что вилла с садом и бассейном потребует больше усилий и затрат, чем небольшая квартира, ежегодные затраты на которую стартуют от 1.000 евро.

Владельца недвижимости, являющейся частью жилого комплекса или дома с общими зонами, закон обязывает становиться членом Сообщества владельцев (Comunidad de Propietarios) и оплачивать свою долю за содержание сада, общих зон и пр., а также любые другие услуги, за которые Сообщество проголосует на общем собрании. Ежегодная сумма может варьировать от 200 евро до нескольких тысяч.

  •  Ежегодные налоги

Муниципальный налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles — IBI)

Ежегодный налог равен 0,4 — 1,1% от кадастровой стоимости объекта, которая обычно гораздо ниже рыночной. Средний платеж по этому налогу обходится владельцам в 200-1500 евро.

Налог на доходы физических лиц. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Он зависит от того, является владелец резидентом Испании или нет.

Нерезиденты платят подоходный налог в зависимости от того, не получают они доход от аренды своей испанской недвижимости или получают.

В первом случае: ежегодный налог в размере 25% взимается с суммы, равной 2% кадастровой стоимости жилья. К примеру, при стоимости имущества 700.000 евро, налогооблагаемая база (2%) = 14.000 евро, налог (25%) = 3.500 евро.

Во втором случае: если недвижимость в Испании сдается в аренду, по закону необходимо декларировать этот доход и платить с него налоги. Налогооблагаемая база и налоговая ставка будут определяться применительно к конкретным обстоятельствам, с учетом договора о двойном налогообложения между Испанией и страной происхождения владельца. Однако часто просто платится налог в размере 25% не от доли кадастра, а от всей получаемой арендной платы.

Резиденты Испании платят подоходный на основе своего годового дохода. Ставки варьируют в зависимости от региона, но общая тенденция последних лет позитивна для налогоплательщиков и правительством запланировано дальнейшее снижение ставок этого налога.

Налог на состояние (Impuesto Sobre Patrimonio)

«Налог на богатство» рассчитывается на основе чистой стоимости объекта по прогрессивной шкале: ставки варьируются от 0,2% (для активов до 167.129 евро) до 2,5%. свыше 10.695.996 евро. Тарифы различаются в разных регионах и за годы несколько раз менялись.

Введенный во время финансового кризиса в Испании для резидентов и нерезидентов, имеющих активы стоимостью свыше 700 тыс. евро, как «временная» мера, налог задержался и на данный момент не имеет четких дат возможной отмены. Испания здесь отстает, по сравнению с Португалией, Францией, Нидерландами, Великобританией, Чехией, предпринявшим шаги в направлении того, чтобы стать более привлекательным местом для иностранных резидентов и инвесторов.

  • Еще один расход – страхование, о чем мы расскажем отдельным постом.

По всем возникшим вопросам клиенты Drumelia Real Estate всегда могут обратиться к консультантам и специалистам компании.

Подписывайтесь на наш Instagram, если вы любите вдохновляющие посты об уникальном образе жизни в Марбелье

Смотрите наши видео-туры в самых лучших объектах недвижимости Марбельи

Artur Loginov, Директор по продажам

03/12/2020

Artur Loginov

Директор по продажам

ПОТРЯСАЮЩИЕ ВИЛЛЫ В МАРБЕЛЬЕ

Новая современная стильная вилла класса «люкс», La Alqueria, Бенахавис

  • D1491
  • 4 спальни
  • 4 Ванные
  • 705
  • 1.460 m²участок
2990000
Если вы мечтаете о комфортной жизни в современном доме на лоне чудесной природы, перед вами настоящая находка (а также прекрасная возможность для инвестиций)! Суперстильная,...
Подробнее

Изысканная современная вилла в Ла Алькерия, Бенахавис

  • D1979
  • 5 спальни
  • 5 Ванные
  • 527
  • 1.427 m²участок
3950000
Этот роскошный изысканный дом расположен в очень востребованном и быстро развивающемся микрорайоне Ла Алькерия, в нескольких километрах от побережья. Он идеально подходит для...
Подробнее

Новая «контемпорари» вилла в «La Reserva de Alcuzcuz», Бенахавис

  • D1211
  • 6 спальни
  • 6 Ванные
  • 1.359
  • 3.083 m²участок
5750000
Отличная возможность приобрести новую фешенебельную резиденцию 21-го века, которая сама по себе является произведением современного искусства, и предлагает всё самое...
Подробнее

Современная фешенебельная вилла с панорамными видами, Загалета

  • D446
  • 5 спальни
  • 5 Ванные
  • 950
  • 4.237 m²участок
5950000
Выдержанная в едином стиле «контемпорари», вилла с бассейном- «инфинити» и потрясающими панорамными видами на море и горы расположена в заповедной зоне на территории...
Подробнее

Новая Потрясающая Вилла в Стиле «контемпорари», Сьерра Бланка, Марбелья

  • D1881
  • 5 спальни
  • 7 Ванные
  • 1.072
  • 2.296 m²участок
ПРОДАНО
Эта вилла на продажу в Сьерра-Бланке, расположенная в средиземноморском окружении, напоминающем открытку, эта великолепная новая вилла была создана по самым высоким стандартам,...
Подробнее

Выдающееся современное поместье, Загалета, Бенахавис

  • D1778
  • 7 спальни
  • 7 Ванные
  • 1.300
  • 5.000 m²участок
9900000
Неподдельная роскошь на лоне заповедной природы, с шиком и гламуром бурлящего жизнью побережья под рукой… Что может быть лучше? Потрясающее современное средиземноморское...
Подробнее
Add Button Button Delete
Bruna Karla Krüger
Bruna Karla Krüger Консультант по недвижимости
+34 952 766 950 Контакты