05: Подписание договоров при покупке недвижимости в Марбелье

От Artur Loginov на

Когда продавец принимает ваше предложение, вы переходите к официальной части процедуры покупки. При покупке недвижимости вам предстоит подписать контракт резервирования, договор купли-продажи и официальный документ у нотариуса в день завершения сделки. Это не единственный способ осуществить покупку, но самый распространенный. Однако существуют различные стандартные частные договоры, которые вас могут попросить подписать.

1. Контракт резервирования – Documento de reserva

Контракт резервирования – это документ, который подписывается покупателем и продавцом и позволяет забронировать недвижимость на согласованный промежуток времени, обычно – от 7 до 14 или более дней. В этом случае продавец просит покупателя оплатить комиссию за резервирование. Размер оплаты составляет от 5000€ до 20 000€, или 1% от стоимости покупки, либо любая другая сумма, о которой стороны договорились. Комиссия платится за то, чтобы недвижимость сняли с продажи на оговоренный сторонами период. Если покупатель решит сделать следующий шаг и приобрести недвижимость, тогда комиссия за бронирование пойдет в счет оплаты покупки.

Однако предположим, что покупатель решил не идти дальше этого шага. В этом случае он теряет комиссию за резервирование: она компенсирует продавцу тот факт, что объект сняли с продажи. Исключение составляют случаи, когда в контракте резервирования прописаны особые положения о том, что клиент может отказаться от покупки без потери средств.

2. Частный договор с 10% предоплатой

После заключения контракта резервирования вы подписываете частный договор и вносите предоплату в размере 10% от стоимости покупки, куда входит оплаченная ранее комиссия за бронирование (если при бронировании вы заплатили 1% от стоимости, тогда оплачиваете оставшиеся 9%). Стоит отметить, что бывают случаи, когда можно сразу заключить частный договор и оплатить 10% стоимости жилья, без подписания контракта резервирования. Однако обычно это бывает в тех случаях, когда цена недвижимости высокая и продавец не может убрать объект с рынка ради скромного предложения о бронировании.

Существует три варианта похожих договоров, которые вы можете подписать при оплате 10% стоимости жилья.

a. Договор о внесении задатка – Contrato de Arras Penintenciales

Этот договор предусматривает штрафные санкции для владельца, если недвижимость не будет продана на оговоренных сторонами условиях. Если продавец передумает и решит не продавать дом, то должен будет выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Технически это означает, что продавец может расторгнуть договор в любое время; но, несмотря на это, сумма штрафа высокая, поэтому риски невелики. Если покупатель не завершит процесс покупки, то потеряет оплаченные ранее 10%, а договор будет считаться расторгнутым.

b. Частный договор купли-продажи – Contrato privado de Compraventa

Этот договор не дает продавцу права отказаться от сделки. Здесь не устанавливаются штрафные санкции – прежде всего потому, что продавец не имеет права передумать. Покупатель выбирает, исполнять ли условия договора и совершать ли покупку. Если покупатель в итоге отказывается приобретать недвижимость, он теряет предоплату в размере 10%, а договор считается расторгнутым.

c. Договор о намерениях купли-продажи – Contrato de Opción de Compra

Этот договор обычно используется редко, потому что он накладывает обязательства на обе стороны, а это означает, что потери депозита в размере 10% или возмещения продавцом суммы предоплаты в двойном размере может быть недостаточно для расторжения договора. Если одна из сторон передумала покупать или продавать объект, другая сторона может обязать совершить сделку, обратившись в суд. Продавца могут вынудить продать дом (даже если он отказывается идти к нотариусу), а покупателя – купить (даже если он не хочет). Естественно, такие ситуации встречаются крайне редко.

Важно отметить, что представленные выше описания каждого договора с оплатой взноса в размере 10% являются общими резюме того, что представляет собой каждый тип соглашения. Любой договор также может содержать дополнительные условия и положения о штрафных санкциях, что несколько изменит соглашение. Закон гласит, что не название договора определяет его суть, а содержание.

Ипотека

Если вас интересует такой вариант, вы также можете подать в Испании заявку на ипотеку. Если планируете оформление ипотеки, то начинайте процесс как можно раньше, потому что в Испании принятие решения об одобрении может занять до 2 месяцев ожидания с момента первого обращения.

Если вы решите идти до конца и оформить ипотеку, банки попросят вас предоставить дополнительные документы, касающиеся, главным образом, подтверждения всех ваших текущих доходов. На сегодняшний день стандартные условия по ипотеке таковы:

● Сумма ипотеки: до 50% от стоимости покупки.

● Ставка: от 1,5% до 2,5% в год.

● Срок: 15-25 лет.

● Комиссия за досрочное погашение ипотеки составляет примерно 0,5%-0,25% выплачиваемой суммы.

● В качестве одного из обязательных требований для выдачи ипотеки банк может запросить оформление страхования жизни и имущества.

Завершение процесса покупки недвижимости в Испании – Escritura de Compraventa

На завершении сделки должны присутствовать все лица, причастные к процессу: покупатели и продавцы и их законные представители или юристы, банковские работники для погашения или переоформления существующего кредита, сотрудники банка, предоставляющего новую ипотеку, и т.д.

В момент подписания вами свидетельства о праве собственности в нотариальной конторе (notaría pública) происходит немедленный переход к вам права собственности и всех обязательств по недвижимости. Оплата покупки недвижимости происходит в это же время, посредством банковских чеков. В Испании именно этот способ оплаты является самым безопасным для обеих сторон, поскольку оплата происходит в момент передачи недвижимости покупателю, а банки могут быстро проверить и подтвердить, что оплата действительно была произведена.

После подписания нотариально заверенного договора купли-продажи и оплаты всех требуемых налогов документ регистрируется в реестре недвижимости. Этот процесс может занять до 3 месяцев. После регистрации можно будет получить оригиналы документов и все счета, связанные с денежными переводами при покупке недвижимости. Теперь вы вправе переоформить все счета за водоснабжение, электроэнергию, газ, телефон и счета от управляющей компании на свое имя с указанием своих банковских реквизитов.

 

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Что будет после покупки недвижимости?

В момент подписания свидетельства о праве собственности в нотариальной конторе происходит немедленный переход права собственности и всех обязательств по недвижимости к покупателю. После подписания копий документов, оригиналы отправляются в реестр недвижимости для регистрации, которая может занять до 3 месяцев. После регистрации можно будет получить оригиналы документов и все счета, связанные с денежными переводами при покупке недвижимости, и переоформить все счета за коммунальные услуги на свое имя с указанием своих банковских реквизитов.

Что такое контракт резервирования в Испании?

Контракт резервирования – это документ, подписываемый продавцом и покупателем и позволяющий забронировать понравившийся объект недвижимости на заранее согласованный срок. Если покупатель расторгнет договор и не станет покупать недвижимость, то потеряет комиссию за бронирование, если в договоре не прописаны иные условия. Если покупка состоится, сумма комиссии за бронирование включается в итоговую стоимость продажи.

Что произойдет, если продавец передумает продавать дом после оплаты комиссии за бронирование?

В стандартном контракте резервирования указывается, что продавец должен вернуть вам сумму комиссии в двойном размере, если он передумал продавать недвижимость. Поскольку в контрактах этого типа речь идет о небольших суммах, мы рекомендуем после подписания соглашения и оплаты комиссии за бронирование как можно скорее переходить к подписанию соответствующего частного договора.

Когда продавец должен выехать из дома?

Технически, если в договоре купли-продажи не прописано иное, покупатель может въезжать после подписания у нотариуса всех договоров и передачи ключей от недвижимости. Но предположим, что продавцу требуется больше времени на переезд после оформления сделки, о чем покупателя уведомляют заранее. В этом случае между сторонами заключается соглашение с указанием срока, в течение которого продавец может оставаться в доме после продажи. Проще говоря, продавец может оставаться в доме только в том случае, если это было заранее обговорено и согласовано с покупателем.

Каков размер ипотечных ставок в Испании?

Ипотечная ставка в Испании варьируется в диапазоне от 1,5% до 2,5% в год, в зависимости от того, в каком банке вы оформляете кредит и являетесь ли резидентом Испании. Также на размер ставки влияет состояние рынка в момент подачи заявки на ипотеку.

Банки предлагают два типа ипотеки: фиксированная ипотека (hipoteca a tipo fijo) с фиксированными платежами и ипотека с "плавающими" процентами (hipoteca a tipo variable), по которой, как правило, размер переплаты меньше. Хотя гибкая ипотека может показаться более заманчивой, в долгосрочной перспективе сумма платежей может меняться, и в итоге выплаты могут превысить таковые по фиксированной ипотеке, что зависит от колебаний рынка. Поэтому в долгосрочной перспективе фиксированная ставка безопаснее.

Ипотека с "плавающими" процентами рассчитывается на основе следующих факторов:

● Процентная ставка, установленная банком. Например, 1% + EURIBOR (Европейская межбанковская ставка предложения) на момент оформления ипотеки. Допустим, EURIBOR составляет 0,2%; тогда общий процент ставки составит 1,2%. Ставка пересматривается ежегодно.

● Если EURIBOR растет, то растет и ставка. Если EURIBOR падает, то опускается также и ставка.

Артур Логинов
Генеральный директор и партнер Артур Логинов

Артур пришел в компанию Drumelia в 2009 году в качестве торгового агента, а с 2015 года возглавляет отдел продаж. Позже…