Fastigheter i Spanien

I samarbete med Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Ägarskap i personligt namn Vs Ägarskap i företagsnamn

Följande fråga dyker ofta upp på vårt kontor: Är det bättre att ha fastigheten i ett företags namn eller i mitt eget namn?

Frågan är inte trivial, den har inte ett enda svar, men… det beror på.

Modern villa i Benahavís

För att besvara denna fråga måste vi beakta de konsekvenser som kan uppstå i flera olika skatter, den för privatpersoner (IRNR)[1], den för företag (bolagsskatt) och eventuellt även förmögenhetsskatt, som kan tillämpas oavsett om vi är ”personliga” ägare eller om vi arbetar via ett företag.

[1] Vi behandlar frågan endast för personer som inte är skattemässigt bosatta i Spanien.

I Spanien har vi en förmögenhetsskatt som undantar de första 700 000 euro, så många sätter detta belopp som gräns för att sätta en bostad i sitt eget namn om fastigheten inte överstiger detta pris, eller sätta den i ett företags namn om priset är högre än detta belopp. Sanningen är att detta inte heller är en anledning, vilket vi kommer att se nedan.

Det är viktigt att ställa sig följande frågor:

Har det företag som jag kommer att köpa huset i en verklig ekonomisk verksamhet eller kommer det bara att vara ägare till huset och bolagets delägare kommer att bo i det?

Sanningen är att det kan tyckas att det kan minska skatterna att ha huset du bor i i ett företags namn, men vi måste vara mycket försiktiga, eftersom det kan vara tvärtom.

Om vi sätter fastigheten i ett företags namn där endast denna fastighet existerar, och denna fastighet används av företagets ägare, är den tolkning som Skatteverket kommer att göra av detta innehav att fastigheten måste hyras ut till företagets delägare, företaget måste ta ut hyra av delägarna för användningen av denna fastighet, eftersom det sker ett förtäckt hyresavtal, och därför skulle företaget generera hyresintäkter som måste värderas till marknadspris. Företaget skulle betala bolagsskatt enligt den nuvarande skattesatsen på 25 % på den vinst som företaget skulle få från uthyrningen av fastigheten, vilket skulle kunna kompensera för vissa kostnader.

För att göra saken ännu värre kan skattemyndigheten också tolka det som att den återstående vinsten skulle delas ut som en utdelning till företagets aktieägare, och motsvarande källskatt skulle behöva betalas, så att vi slutligen skulle få tillbaka bolagsskatten,

källskatten, räntan från den tidpunkt då vi skulle ha betalat den och de kan också inleda ett disciplinärt ärende mot företaget för att det inte har betalat dessa belopp.

Till detta kommer att det är mycket dyrare att upprätthålla ett företag än att lämna in en enda årlig skattedeklaration för inkomstskatt för icke-invånare eller för att inkludera egendomen i IRPF (inkomstskatt för privatpersoner).

Anta å andra sidan att en icke-resident köper ett hus i sitt eget namn i Andalusien som semesterbostad och som kostar en miljon euro. I detta fall måste ägaren lämna in två årliga skattedeklarationer (i) inkomstskatt för utländska medborgare och ii) förmögenhetsskatt.

När det gäller inkomstskatt för utländska invånare beror beloppet på fastighetens inköpsvärde eller kadastervärde, multiplicerat med 1,1 eller 2 % och slutligen med 19 % eller 24 %, beroende på ägarens skatterättsliga hemvist. Om ägaren kommer från Europeiska unionen beskattas han med 19 %, medan han utanför Europeiska unionen beskattas med 24 %.

Låt oss anta att fastighetens värde är en miljon euro, som vi har sagt, och att 1,1 procent tillämpas eftersom fastighetsvärdet har uppdaterats under de senaste tio åren, dvs. ett fastighetsvärde på 300 000 euro. Om ägaren är ryss (utanför Europeiska unionen) skulle den skatt som ska betalas årligen vara 792 euro. Med andra ord kan en fastighet som är värd en miljon euro på marknaden innebära en årlig skatt på mindre än 800 euro[2].

Utöver denna skatt måste ägaren i exemplet med en fastighet som är värd en miljon euro lämna in en förmögenhetsskatt om den överstiger 700 000 euro. Men eftersom de första 700 000 euro är undantagna behöver han bara betala för en förmögenhet på 300 000 euro, vilket skulle innebära en skatt på cirka 733 euro för en fastighet i Andalusien. Denna skatt kan också sänkas i två fall:

  1. Om fastigheten köptes med ett lån, eftersom det återstående värdet av lånet skulle minska deklarantens förmögenhet.
  2. Om ägarna var två personer, ett gift par, som hade köpt 50/50, skulle de i så fall inte behöva betala förmögenhetsskatt eftersom undantaget på 700 000 euro gäller för varje deklarant individuellt.

[2] Uppgifterna är naturligtvis påhittade, beloppen ska alltid beräknas för varje fastighet och varje ägare individuellt.

Å andra sidan är det mycket viktigt att notera följande, det som vi kallar ”Empresa Patrimonial”. Enligt spansk lagstiftning anses ett patrimonialt bolag vara ett bolag där mer än hälften av tillgångarna består av lös eller fast egendom som inte används för den ekonomiska verksamheten[3]. På detta sätt skulle ett bolag vars enda tillgång är ett hus, som dessutom inte berörs av någon verklig ekonomisk verksamhet, ge upphov till att bolagets aktier i aktieägarens bolag inte skulle vara undantagna från skatteplikt, vilket innebär att aktieägaren skulle vara tvungen att deklarera värdet av denna tillgång i sin förmögenhetsskatt som om han hade den i eget namn direkt, vilket skulle göra bolagets existens onödig och steril.

När är det bra att köpa i ett partnerskaps namn?

Partnerskapet kan vara användbart i flera situationer, till exempel:

  1. Om vi har mer än en fastighet i företagets namn och företaget bedriver en ekonomisk verksamhet och fastigheterna används för den ekonomiska verksamheten.
  2. Företag som har minst åtta eller fler fastigheter uthyrda eller utbjudna till uthyrning kan tillämpa det särskilda systemet för uthyrning av fastigheter, som drastiskt sänker bolagsskatten med 40 %[4].

Det bör noteras att för att uthyrning av fastigheter ska betraktas som ekonomisk verksamhet måste det finnas en heltidsanställd med ett anställningsavtal i nämnda företag, annars skulle den ekonomiska verksamheten uthyrning inte anses ha bedrivits, även om rättspraxis i vissa fall har kvalificerat detta krav, och vissa tjänster kan läggas ut på entreprenad.

Som framgår är beslutet inte enkelt och beror alltid på det aktuella fallet, så rekommendationen är alltid att göra en förhandsundersökning och analysera alla möjliga fallstudier innan man gör sitt inköp.

[3] Art. 5 LIS: ”Med en enhet som innehar tillgångar, och som därför inte bedriver ekonomisk verksamhet, avses en enhet där mer än hälften av tillgångarna utgörs av värdepapper eller inte är hänförda till ekonomisk verksamhet i enlighet med föregående avsnitt”.

[4] Denna skatt måste beräknas för varje fastighet och flera krav måste uppfyllas.

Ansvarsfriskrivning: Detta är en juridisk-skattemässig artikel och kan inte tas som en motivering för ett specifikt fall och vi rekommenderar att du kontaktar Ruiz Ballesteros för alla tvivel, författare av artikeln.

Martina Trillini, Assistent för ledningen

20/01/2022

Martina Trillini

Assistent för ledningen

Add Button Button Delete
Bruna Karla Kruger
Bruna Karla Kruger Fastighetskonsul t
+34 952 766 950 Kontakta