Propiedad en España

En colaboración con Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Propiedad en nombre personal Vs Propiedad en nombre de empresa

A menudo nos surge en el despacho la siguiente cuestión ¿es mejor tener la vivienda a nombre de una empresa o en mi nombre personal?

La pregunta no es baladí, no en vano no tiene una respuesta única, sino que… depende.

Para dar respuesta a esta pregunta debemos atender las implicaciones que pudieran darse en muchos impuestos, el de la persona física (IRNR)[1], el de la sociedad (Impuesto sobre Sociedades), y también posiblemente el Impuesto sobre Patrimonio, que podría operar tanto si somos propietarios “personales” como si lo somos a través de una sociedad.

[1] Tratamos el asunto únicamente para personas físicas No Residentes fiscalmente en España.

En España tenemos un impuesto sobre el patrimonio que deja exentos los primeros 700.000 euros, por lo que mucha gente marca en esta cantidad el límite para poner una vivienda a nombre suyo personal si el inmueble no supera este precio, o ponerlo a nombre de una empresa si el precio es superior a dicha cantidad. Lo cierto es que tampoco esta es una razón como veremos a continuación.

Lo importante que debemos preguntarnos es lo siguiente:

¿La empresa en la que voy a comprar la casa tiene actividad económica real o simplemente va a ser la dueña de la vivienda y el socio de la mercantil va a vivir en ella?

Lo cierto es que tener la vivienda que se habita a nombre de una sociedad puede parecer que reduce impuestos, pero debemos ser muy cautos, pues podría ocurrir lo contrario.

Si ponemos la vivienda a nombre de una empresa en la que sólo existe dicha vivienda, y esta vivienda es utilizada por los propietarios de la empresa, entonces la interpretación que hará la Agencia Tributaria de dicha posesión es que la vivienda debe estar alquilada a los socios de la empresa, la empresa debe cobrar un alquiler a los socios por el uso de esta vivienda al estar realizándose un arrendamiento encubierto y, por tanto, la sociedad estaría generando unos ingresos por alquileres que deberán ser valorados a precio de mercado. Abonando el impuesto sobre sociedades al 25% actualmente por el beneficio que obtendría dicha sociedad por el alquiler del inmueble, pudiendo compensar ciertos gastos.

Para más inri, Hacienda podría interpretar además que, el remanente del beneficio sería distribuido como dividendo a los socios de la empresa, debiendo practicarse la retención correspondiente, por lo que finalmente nos reclamarían el impuesto sobre sociedades,

la retención, los intereses desde cuando debimos haberlos abonado y además podrían abrir un expediente sancionador a la empresa por haber dejado de ingresar las cantidades anteriores.

A todo esto, debemos unir que, el mantenimiento de una empresa es mucho más costoso anualmente que el realizar una sola declaración anual por el impuesto sobre la renta de no residentes, o por incluir el inmueble en el IRPF.

Supongamos por otro lado que un No Residente compra una vivienda a su nombre personal en Andalucía para ser su casa de vacaciones, costando la casa un millón de euros. En este caso el propietario tendrá que hacer dos declaraciones anuales de impuestos (i) impuesto sobre la renta de no residentes, y (ii) impuesto sobre el patrimonio.

En el caso del impuesto sobre la renta de no residentes, la cantidad a abonar dependerá del valor de compra o del valor catastral de la vivienda, multiplicando por 1,1 ó 2% dicha cantidad, y finalmente por el 19% ó 24%, dependiendo de la residencia fiscal del propietario, si es de la Unión Europea tributará al 19%, mientras que si es de fuera de la Unión Europea tributará al 24%.

Supongamos que el valor de la vivienda es de un millón de euros, como hemos dicho, y que se aplica el 1,1% por haber sido actualizado el valor catastral en los últimos diez años, siendo el valor catastral de 300.000 euros, en este caso, si el propietario fuese ruso (fuera de la Unión Europea), el impuesto a pagar anualmente sería de 792 €. Es decir, una vivienda que en el mercado vale un millón de euros puede suponer un impuesto anual de menos de 800 euros[2].

Además de este impuesto, en este ejemplo de una vivienda de un millón de euros, al superarse los 700.000 euros, el propietario deberá realizar la declaración del impuesto sobre el patrimonio. Pero estando exentos los primeros 700.000 euros, sólo tendrá que abonar por un patrimonio de 300.000 euros, lo que supondría un impuesto aproximado de 733€ para un inmueble sito en Andalucía. Este impuesto además podría reducirse en dos casos:

1. Si el inmueble se compró con hipoteca, puesto que el valor restante de la hipoteca reduciría el patrimonio del declarante.
2. Si los propietarios fuesen dos personas, un matrimonio, que hubiese comprado al 50%, en cuyo caso no tendrían que abonar impuesto sobre el patrimonio porque la exención de los 700.000 euros opera para cada declarante de manera individual.

[2] Por supuesto los datos son inventados, las cantidades siempre deberán calcularse para cada inmueble y cada propietario de manera individual.

Por otro lado, es muy importante anotar lo siguiente, aquello a lo que llamamos “Empresa Patrimonial”. La legislación española considera empresa patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo está constituido por muebles o inmuebles no afectos a su actividad económica[3]. De esta forma, la empresa cuyo único activo fuese una vivienda, que además no estuviese afecta a una actividad económica real, daría lugar a la falta de exención de las participaciones sociales de la empresa en sede del socio, lo que se traduce en que el socio debería declarar en su impuesto sobre patrimonio el valor de dicho activo como si lo tuviese a su nombre directamente, haciendo inútil y estéril la existencia de la sociedad.

Entonces ¿cuándo puede ser positivo comprar a nombre de una sociedad?

La sociedad podría ser útil en varias situaciones, a saber:

1. Si disponemos de más de un inmueble en nombre de la sociedad y ésta a su vez realiza alguna actividad económica, estando los inmuebles afectos a dicha actividad económica.
2. Las sociedades que tienen al menos ocho, o más, viviendas alquiladas u ofrecidas en alquiler puede aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas que reduce drásticamente el impuesto sobre sociedades en un 40%[4].

Nótese que, para que el arrendamiento de inmuebles se entienda como actividad económica se debe disponer de una persona contratada a jornada completa con contrato laboral en dicha sociedad, de lo contrario tampoco se consideraría realizada la actividad económica de arrendamiento, si bien la jurisprudencia ha matizado este requisito en algunos casos, pudiendo subcontratarse algunos servicios.

Como puede observarse la decisión no es sencilla y siempre dependerá del caso en cuestión que se pueda plantear, por lo que la recomendación es siempre realizar un estudio previo analizando toda la casuística posible antes de realizar la compra.

[3] Art. 5 LIS: “Se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica”.

[4] Este impuesto se debe calcular para cada inmueble y se deben cumplir varios requisitos.

Disclaimer: este es artículo jurídico-tributario no puede tomarse como justificante alguno de ningún caso concreto y les recomendamos que acudan a Ruiz Ballesteros ante cualquier duda, autores del artículo.