EL PGOM Y EL POU de Marbella 2026: actualización de septiembre y qué significa para el mercado inmobiliario

Por Borja Salas 4 marzo, 2026 · 25m. de lectura

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En el mercado inmobiliario de lujo, pocas cuestiones tienen tanto peso a largo plazo como el marco urbanístico de un municipio. En Marbella, ese marco se está redefiniendo en torno a dos instrumentos complementarios: el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) y el Plan de Ordenación Urbana (POU).

El proceso se encuentra ahora más cerca de su conclusión que en cualquier otro momento desde que comenzó la adaptación al nuevo sistema de planeamiento. La Junta de Andalucía emitió en febrero de 2026 un informe favorable sobre el documento final del PGOM y, según la información publicada en septiembre, también se habría completado el último trámite pendiente relacionado con Costas. El siguiente gran hito es la aprobación definitiva por parte del Pleno del Ayuntamiento de Marbella, seguida de la publicación oficial necesaria para que el PGOM pueda entrar en vigor.

Esta guía explica cuál es el estado actual de aprobación del PGOM de Marbella en septiembre de 2026, cuál es la diferencia entre el PGOM y el POU, qué ocurrirá durante el periodo transitorio entre ambos instrumentos y qué deberían tener en cuenta compradores, vendedores, inversores y promotores antes de tomar decisiones inmobiliarias.

Todavía no. A fecha de 8 de septiembre de 2026, el nuevo PGOM de Marbella ha superado los principales trámites autonómicos y sectoriales conocidos hasta la fecha, pero sigue pendiente de aprobación definitiva por parte del Pleno del Ayuntamiento de Marbella y de su posterior publicación oficial.

Según Diario SUR, el Ayuntamiento prevé celebrar durante septiembre de 2026 un pleno extraordinario para aprobar definitivamente el documento. Una vez completada la aprobación y los trámites de publicación correspondientes, el PGOM podrá entrar en vigor.

Es importante señalar que el POU es un instrumento distinto. Será el encargado de establecer gran parte de la ordenación urbanística detallada del suelo urbano de Marbella y todavía continúa en tramitación.

"Este es uno de esos momentos en los que el urbanismo deja de ser 'política' y se convierte en realidad de mercado: incluso antes de la aprobación municipal definitiva, ya está condicionando expectativas, plazos y la estructura de las operaciones."

— Borja Salas, abogado. Responsable Legal y Financiero

El nuevo sistema de planeamiento de Marbella se enmarca en la LISTA — Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía.

Uno de los cambios más relevantes introducidos por la LISTA es la separación entre la ordenación general del municipio y la ordenación urbanística detallada.

En Marbella, esto se traduce principalmente en dos instrumentos: el PGOM y el POU.

¿Qué es el PGOM?

El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) establece el modelo urbanístico general de Marbella.

Dentro del marco de la LISTA, su función es definir la estructura global del municipio, incluyendo cuestiones como:

• la clasificación y delimitación del suelo urbano y rústico;
• el modelo general de crecimiento y desarrollo urbano;
• los grandes sistemas de espacios libres, zonas verdes, movilidad y equipamientos públicos;
• las infraestructuras y redes de servicios estratégicas;
• las zonas y elementos que requieren especial protección; y
• el marco general dentro del cual deben integrarse los instrumentos de planeamiento más detallados.

Por tanto, el PGOM responde a las grandes preguntas estratégicas: cómo debe crecer Marbella, dónde debe producirse ese desarrollo y cuál debe ser su estructura urbana a largo plazo.

No es, sin embargo, el documento que fija todos los parámetros edificatorios parcela por parcela dentro del suelo urbano existente.

¿Qué es el POU?

El Plan de Ordenación Urbana (POU) es el principal instrumento para la ordenación detallada del suelo urbano.

Puede regular cuestiones como:

• usos detallados del suelo;
• zonificación;
• normas de edificación y urbanización;
• alineaciones y rasantes;
• condiciones de intervención en la ciudad existente;
• delimitación de determinadas actuaciones de transformación urbanística; y
• protección detallada de edificios y espacios relevantes.

Desde el punto de vista inmobiliario, esta diferencia es fundamental. El PGOM fija el modelo general; el POU transforma ese modelo en buena parte de la regulación urbanística detallada que arquitectos, abogados, promotores y propietarios necesitan analizar a escala local y de parcela.

"El PGOM establece el modelo general del municipio; el impacto práctico sobre la actividad diaria del mercado suele llegar con el POU y con la ordenación detallada, porque es ahí donde los parámetros y las normas se concretan zona por zona."

— Borja Salas, abogado. Responsable Legal y Financiero

El PGOM se encuentra ahora en la fase final previa a su aprobación definitiva municipal.

Esta distinción es importante. El informe favorable emitido por la Junta de Andalucía en febrero fue un hito procedimental relevante, pero por sí solo no puso el PGOM en vigor.

El informe de Costas seguía siendo uno de los últimos trámites sectoriales pendientes.

El 5 de septiembre de 2026, Diario SUR informó, citando fuentes municipales, de que la Demarcación de Costas, dependiente del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, había ratificado su informe favorable.

Según la misma información, el gobierno municipal pretende someter el PGOM a aprobación definitiva en un pleno extraordinario durante septiembre de 2026.

A fecha de 8 de septiembre, esa votación definitiva todavía no se había producido según la información pública revisada para esta actualización.

Cronología del PGOM de Marbella

¿Qué falta para que el PGOM entre en vigor?

Conviene diferenciar dos conceptos:

1. Aprobación definitiva: el Pleno del Ayuntamiento de Marbella debe aprobar formalmente el PGOM.
2. Entrada en vigor: el instrumento aprobado debe completar los trámites de depósito y publicación exigidos legalmente.

De acuerdo con la LISTA, un instrumento urbanístico aprobado pero no debidamente publicado todavía no produce plenamente sus efectos jurídicos. Con carácter general, la entrada en vigor se produce a partir del día siguiente a la publicación exigida del acuerdo de aprobación definitiva y de las normas urbanísticas correspondientes, salvo que se establezca una fecha posterior.

Por ello, la respuesta más precisa a día de hoy es:

El nuevo PGOM de Marbella está muy cerca de su aprobación definitiva, pero todavía no está en vigor.

Este es uno de los aspectos más importantes —y más fáciles de malinterpretar— del nuevo sistema urbanístico de Marbella.

La aprobación definitiva del PGOM no significará que todas las normas detalladas del PGOU de 1986 desaparezcan de un día para otro.

El documento final del PGOM incluye un régimen transitorio diseñado específicamente para el periodo comprendido entre la entrada en vigor del PGOM y la futura entrada en vigor del POU.

En suelo urbano, determinadas disposiciones detalladas del PGOU de 1986 y de sus instrumentos de desarrollo podrán continuar siendo aplicables durante este periodo transitorio, en la medida en que el nuevo marco las mantenga. Al mismo tiempo:

• las disposiciones expresamente sustituidas o derogadas por el nuevo PGOM dejarán de aplicarse;
• las determinaciones aplicables del nuevo PGOM prevalecerán cuando corresponda;
• la LISTA y su normativa de desarrollo seguirán siendo directamente aplicables; y
• el tratamiento de planes, proyectos, licencias y procesos urbanísticos existentes dependerá del régimen transitorio aplicable a cada caso.

Por eso, sería incorrecto interpretar la esperada aprobación del PGOM en septiembre como un cambio instantáneo desde las “normas de 1986” hacia un sistema completamente nuevo y detallado parcela por parcela.

La transición será más compleja.

¿Qué normas urbanísticas se aplicarán en cada fase?

¿Cuál es el estado actual del POU de Marbella?

El POU no se aprobará conjuntamente con el PGOM.

El área de Urbanismo de Marbella ya trabaja en el POU, pero el documento debe completar su propio procedimiento legal.

Según la información pública más reciente disponible para esta actualización, el Ayuntamiento continúa avanzando en la preparación de la documentación necesaria para las siguientes fases de tramitación, incluida su futura aprobación inicial y definitiva.

Para propietarios y promotores, esto significa que el periodo entre la entrada en vigor del PGOM y la aprobación del POU será una auténtica fase urbanística transitoria, no una simple cuestión técnica.

El urbanismo no es únicamente una cuestión administrativa. Puede afectar derechos de desarrollo, riesgos jurídicos, terrenos colindantes, hipótesis de inversión y el uso futuro de un activo.

Sin embargo, el efecto no será igual para todas las propiedades de Marbella.

Para compradores de propiedades en Marbella

Si está comprando una propiedad en Marbella, la situación urbanística debe formar parte de la due diligence legal.

En el caso de una villa o apartamento terminado, esto incluye no solo comprobar la situación jurídica del inmueble, sino también entender la situación urbanística de los terrenos cercanos, cuyo futuro desarrollo podría afectar a:

• las vistas;
• la densidad;
• el tráfico y las infraestructuras;
• los usos futuros del suelo;
• la privacidad; y
• el carácter a largo plazo de la zona.

Durante la transición hacia el nuevo PGOM, los compradores deberían diferenciar claramente entre:

• las normas urbanísticas legalmente vigentes hoy;
• el nuevo PGOM, próximo a entrar en vigor; y
• la futura ordenación detallada que establecerá el POU.

Una situación urbanística futura o propuesta nunca debería presentarse como un derecho jurídico ya consolidado hasta que el instrumento correspondiente haya entrado legalmente en vigor.

Para vendedores de propiedades en Marbella

Para los vendedores, el nuevo PGOM puede influir en la percepción de determinados activos por parte del mercado, especialmente en el caso de terrenos y propiedades cuya situación urbanística futura sea relevante para su valor.

Sin embargo, conviene ser prudente con afirmaciones como “el nuevo PGOM aumenta la edificabilidad” o “este suelo pasará a ser desarrollable”.

Estas conclusiones son específicas para cada propiedad y pueden depender de:

• la clasificación establecida por el PGOM;
• el régimen transitorio;
• los instrumentos de desarrollo ya existentes;
• la futura ordenación detallada;
• las obligaciones de infraestructuras; y
• otras limitaciones sectoriales o medioambientales.

Si está valorando sacar un activo al mercado, nuestra guía para vender con Drumelia explica nuestro enfoque sobre la preparación y el posicionamiento de propiedades.

Para inversores y promotores inmobiliarios

El nuevo PGOM es especialmente relevante para inversores y promotores porque define el futuro modelo de desarrollo del municipio.

Pero sería un error asumir que su aprobación definitiva genera automáticamente un derecho inmediato a construir en cualquier parcela que pueda verse favorecida por el nuevo plan.

La viabilidad de un proyecto puede seguir dependiendo de:

• planeamiento detallado;
• el mecanismo de transformación urbanística aplicable;
• infraestructuras y urbanización;
• autorizaciones sectoriales;
• requisitos medioambientales;
• la situación urbanística específica del suelo; y
• el tratamiento transitorio de planeamientos y licencias existentes.

Los inversores que analicen terrenos deberían, por tanto, combinar el análisis comercial con asesoramiento urbanístico especializado.

Quienes estén estudiando oportunidades pueden consultar parcelas en venta en Marbella y leer nuestra guía sobre la compra de una parcela en Marbella y el coste real de construir.

"En el segmento de lujo, la 'certeza' forma parte del producto: una planificación sólida y una due diligence rigurosa reducen las sorpresas, y eso es precisamente lo que valora el cliente más exigente."

— Borja Salas, abogado. Responsable Legal y Financiero

No, no de forma automática.

Este es uno de los puntos más importantes que debe entender cualquier comprador.

La aprobación de un nuevo plan general no legaliza por sí sola una propiedad con una licencia anulada, una ampliación no autorizada u otro problema urbanístico histórico.

Las situaciones jurídicas y urbanísticas existentes deben seguir analizándose individualmente.

El nuevo PGOM puede modificar el contexto urbanístico general dentro del cual se estudie una determinada propiedad o parcela, pero un cambio en la clasificación del suelo o en el marco de planeamiento no equivale a una legalización automática.

Del mismo modo, un edificio que fue construido legalmente conforme a un planeamiento anterior puede quedar afectado por cambios posteriores sin convertirse por ello en “ilegal”. La normativa urbanística contempla regímenes específicos para construcciones legales preexistentes que pasan a resultar disconformes con un nuevo planeamiento.

Para los compradores, la conclusión práctica es sencilla: nunca debe utilizarse la aprobación general del PGOM como sustituto de una due diligence específica sobre la propiedad.

Cuanto más cerca esté el nuevo PGOM de entrar en vigor, más importante será separar los hechos jurídicos actuales de las expectativas futuras.

En adquisiciones relevantes en Marbella, los siguientes puntos deberían revisarse normalmente con los asesores jurídicos y técnicos del comprador.

• Confirmar la situación urbanística actual de la propiedad: identificar qué instrumentos y normas urbanísticas son legalmente aplicables hoy.
• Revisar la posición bajo el nuevo PGOM: comparar la situación actual con la documentación final del PGOM disponible a través del portal oficial del Nuevo Plan de Marbella.
• Analizar el régimen transitorio: no asumir que todas las normas detalladas del PGOU de 1986 desaparecerán cuando el PGOM entre en vigor. Es necesario determinar cuáles seguirán aplicándose a la propiedad.
• Comprobar licencias y documentación de ocupación: revisar licencias de obra, documentación de primera ocupación y cualquier obra, ampliación o modificación posterior.
• Obtener y revisar la información del Registro de la Propiedad: confirmar titularidad, cargas, limitaciones y correspondencia entre la descripción registral y la realidad física.
• Contrastar con el Catastro: comparar la descripción catastral con el Registro, la documentación urbanística y la realidad del inmueble.
• Investigar posibles expedientes urbanísticos: comprobar si existen procedimientos de disciplina, restauración de la legalidad o ejecución urbanística que afecten a la propiedad.
• Analizar los terrenos colindantes: en adquisiciones residenciales prime, comprobar si terrenos próximos pueden ser objeto de futuro desarrollo o de un cambio sustancial de uso.
• En parcelas y proyectos, separar los derechos actuales de las expectativas futuras: un escenario urbanístico futuro no debería valorarse como si ya constituyera un derecho de desarrollo definitivo y ejecutable.
• Revisar los contratos frente a riesgos urbanísticos relevantes: cuando la situación urbanística sea material para la operación, valorar con el abogado condiciones suspensivas, declaraciones, garantías, derechos de resolución u otras protecciones adecuadas.

Una nota sobre operaciones firmadas antes de que el PGOM entre en vigor

El hecho de que la aprobación definitiva pueda estar próxima no significa que compradores y vendedores deban dejar de operar.

Sí implica, sin embargo, que los contratos relacionados con terrenos, potencial de desarrollo u otros activos especialmente sensibles al planeamiento pueden requerir una redacción más cuidadosa.

Cuando el PGOM definitivo o su entrada en vigor puedan afectar de forma material a la economía de la operación, las partes deberían identificar ese riesgo expresamente en lugar de basarse en expectativas sobre lo que pueda ocurrir durante septiembre.

Un abogado especializado en derecho inmobiliario y urbanismo en Marbella debería determinar la estructura adecuada en cada caso.

No existe una base sólida para afirmar que la aprobación definitiva del PGOM vaya a aumentar automáticamente el valor de todas las propiedades de Marbella.

El impacto será desigual y específico para cada activo.

Puede haber efectos sobre el valor cuando el nuevo marco:

• aumenta la seguridad jurídica o urbanística;
• modifica la situación estratégica de determinados terrenos;
• clarifica el futuro desarrollo del entorno de una propiedad existente;
• facilita o limita determinados procesos de transformación urbanística;
• respalda nuevas infraestructuras o sistemas públicos; o
• modifica las expectativas a largo plazo para una zona concreta.

En una villa de lujo terminada dentro de una zona residencial consolidada, el impacto directo puede ser limitado.

En una gran parcela, un terreno para desarrollo, un sector pendiente de transformación o una propiedad rodeada de suelo afectado por el nuevo modelo, el impacto puede ser mucho más significativo.

Por tanto, la pregunta correcta desde el punto de vista de valoración no es:

“¿Subirán los precios en Marbella porque se apruebe el PGOM?”

Sino:

“¿Qué cambia el nuevo marco urbanístico para esta propiedad concreta y para su entorno?”

Marbella lleva años operando con una historia urbanística especialmente compleja.

El PGOU aprobado en 1986 volvió a adquirir un papel central después de que el Tribunal Supremo anulase el plan de 2010 en 2015. Desde entonces, la LISTA ha introducido un nuevo marco legal y Marbella ha trabajado en la sustitución de la antigua estructura de planeamiento general por el PGOM y, posteriormente, el POU.

Por eso el momento actual es importante.

La ventaja de un nuevo marco urbanístico no reside simplemente en que sea más reciente. Su valor está en contar con un modelo construido sobre la legislación vigente, las necesidades actuales de infraestructuras y la estrategia futura de desarrollo del municipio.

Para un mercado inmobiliario internacional, una mayor transparencia sobre qué puede desarrollarse, protegerse o transformarse puede reducir la incertidumbre para:

• compradores de vivienda;
• propietarios de suelo;
• promotores;
• inversores institucionales;
• entidades financieras; y
• asesores profesionales.

Pero el proceso no debe simplificarse en exceso.

El PGOM es el marco general. El POU aportará gran parte de la ordenación urbanística detallada. Y entre ambos existe un régimen transitorio que seguirá teniendo importancia en operaciones inmobiliarias reales.

La actualización de septiembre de 2026 es relevante.

Tras el informe favorable de la Junta de Andalucía en febrero, el último trámite relacionado con Costas habría quedado completado. Según Diario SUR, el gobierno municipal de Marbella pretende llevar el PGOM a un pleno extraordinario durante septiembre para su aprobación definitiva.

Eso sitúa el documento más cerca que nunca de su aprobación.

Pero siguen siendo esenciales tres distinciones:

• el informe favorable de la Junta no equivalía por sí mismo a la aprobación definitiva municipal;
• el PGOM no entra automáticamente en vigor en el momento de la votación del Pleno: debe completarse también el proceso de publicación exigido;
• el futuro POU sigue siendo un instrumento distinto, por lo que Marbella atravesará una importante fase transitoria después de que el PGOM entre en vigor.

Para la mayoría de los compradores de vivienda, esto no debería ser motivo de alarma ni de especulación. Sí es una razón para realizar una buena due diligence.

Para inversores, promotores y propietarios de activos especialmente sensibles al planeamiento, las implicaciones pueden ser más relevantes y deben estudiarse parcela por parcela.

"La clave es la claridad: los participantes del mercado deben diferenciar entre lo que está legalmente vigente hoy y lo que se espera que entre en vigor después, y estructurar sus decisiones en función de la situación urbanística real de cada propiedad."

— Borja Salas, abogado. Responsable Legal y Financiero

Este artículo ha sido actualizado utilizando la información pública más reciente disponible a fecha de 8 de septiembre de 2026, incluyendo:

• la documentación oficial del Nuevo Plan de Marbella y el procedimiento del PGOM;
• la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA);
• la comunicación de la Junta de Andalucía de 22 de febrero de 2026 relativa a su informe favorable sobre el documento final del PGOM de Marbella; y
• el artículo de Diario SUR del 5 de septiembre de 2026 sobre la ratificación de Costas y la previsión de un pleno municipal extraordinario.

Aviso legal: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal, de inversión ni urbanístico. Cada operación inmobiliaria requiere un análisis específico de la propiedad, la parcela, su situación registral, las licencias, los instrumentos urbanísticos aplicables y su situación actual y futura dentro del planeamiento. Se recomienda obtener asesoramiento independiente de un abogado especializado en derecho inmobiliario español y, cuando proceda, de un arquitecto o especialista urbanístico con experiencia específica en Marbella antes de tomar cualquier decisión de inversión o compraventa. La información contenida en este artículo refleja las fuentes públicas revisadas a fecha de 8 de septiembre de 2026.

¿Está aprobado definitivamente el nuevo PGOM de Marbella?

No. A fecha de 8 de septiembre de 2026, la aprobación definitiva municipal sigue pendiente. La Junta de Andalucía emitió un informe favorable sobre el documento final en febrero de 2026 y el último trámite pendiente de Costas fue informado como completado el 5 de septiembre. El Ayuntamiento prevé someter el PGOM a aprobación definitiva en un pleno extraordinario durante septiembre.

¿Qué ha ocurrido con el PGOM de Marbella en septiembre de 2026?

Diario SUR informó el 5 de septiembre de 2026, citando fuentes municipales, de que la Demarcación de Costas había ratificado su informe favorable. Este era el último trámite sectorial pendiente antes de que el PGOM pudiera avanzar hacia su aprobación definitiva municipal.

¿Cuándo se aprobará el PGOM de Marbella?

La previsión publicada por Diario SUR es que el Ayuntamiento celebre durante septiembre de 2026 un pleno extraordinario para la aprobación definitiva. Hasta que el Pleno adopte formalmente el acuerdo, el resultado y la fecha exacta no deben considerarse definitivos.

¿Cuándo entrará en vigor el nuevo PGOM de Marbella?

La aprobación definitiva por parte del Pleno no es suficiente por sí sola. El instrumento debe completar los trámites de depósito y publicación correspondientes. Con carácter general, la entrada en vigor se produce tras la publicación exigida del acuerdo de aprobación definitiva y de las normas urbanísticas, salvo que se establezca una fecha posterior.

¿Cuál es la diferencia entre el PGOM y el POU de Marbella?

El PGOM establece el modelo general de ordenación del municipio, incluyendo la estructura del suelo urbano y rústico, las grandes infraestructuras, el desarrollo estratégico y las áreas protegidas. El POU establece la ordenación detallada del suelo urbano, incluyendo cuestiones como zonificación, usos detallados, normas de edificación y condiciones de intervención.

¿Está ya aprobado el POU de Marbella?

No. El POU es un instrumento distinto y continúa en tramitación. Debe completar su propio procedimiento urbanístico, ambiental, de información pública y aprobación.

¿Dejará de aplicarse por completo el PGOU de 1986 en cuanto entre en vigor el PGOM?

No. El nuevo PGOM incorpora un régimen transitorio para el periodo anterior a la entrada en vigor del POU. En suelo urbano, determinadas normas detalladas del PGOU de 1986 y sus instrumentos de desarrollo podrán seguir siendo aplicables durante ese periodo, sujetas al nuevo PGOM, a la LISTA y a las disposiciones transitorias correspondientes.

¿El nuevo PGOM legaliza automáticamente propiedades irregulares en Marbella?

No. La aprobación definitiva de un nuevo plan general no legaliza automáticamente edificios con irregularidades urbanísticas históricas, licencias anuladas u obras no autorizadas. La situación jurídica y urbanística de cada propiedad debe analizarse de forma individual.

¿Puede el nuevo PGOM afectar al valor de mi propiedad en Marbella?

Sí, potencialmente, pero el efecto depende de cada activo. El nuevo marco puede influir en el valor si modifica la situación del suelo, las expectativas de desarrollo, los usos de terrenos colindantes, las infraestructuras o el grado de seguridad jurídica. No implica una subida automática de precios en todo el mercado.

¿Qué debería comprobar un comprador antes de adquirir una propiedad en Marbella durante esta transición?

El comprador debería verificar la situación urbanística actual, las licencias y documentación de ocupación, la información registral y catastral, posibles expedientes urbanísticos, la posición de la propiedad bajo el nuevo PGOM y, cuando sea relevante, el régimen transitorio y el futuro POU. Las adquisiciones sensibles al planeamiento deberían contar con revisión jurídica y técnica especializada antes de la firma.