Ein Grundstück in Marbella kaufen: Steuern und die tatsächlichen Baukosten

Von Manuel Huerta 22. Juli 2026 · 11m. Lesezeit

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Steuerliche Angaben geprüft von Borja Salas, Rechtsanwalt. Leiter der Rechts- und Finanzabteilung bei Drumelia.

Der Kauf eines Grundstücks in Marbella kann unkompliziert wirken: Grundstückspreis vereinbaren, Architekten beauftragen und ein Baubudget festlegen. Tatsächlich kann die steuerliche Behandlung des Grundstücks die Anschaffungskosten um mehrere Hunderttausend Euro verändern, noch bevor der Bau beginnt. Sehen wir uns an, was Bauen wirklich kostet.

Ein bebaubares Grundstück, das von einer Privatperson erworben wird, die nicht unternehmerisch handelt, unterliegt in Andalusien in der Regel der Grunderwerbsteuer (TPO) von 7 %. Handelt es sich beim Verkauf um einen steuerpflichtigen unternehmerischen Vorgang, kann das Grundstück stattdessen 21 % Mehrwertsteuer (IVA) tragen, üblicherweise zusammen mit 1,2 % Stempelsteuer (AJD). Ein qualifizierender Hauptbauvertrag kann mit 10 % Mehrwertsteuer besteuert werden, während die Erklärung des fertiggestellten Neubaus normalerweise 1,2 % AJD auf die materiellen Ausführungskosten des Baus unterliegt.

Die richtige Antwort hängt von der umsatzsteuerlichen Stellung des Verkäufers sowie vom rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Grundstücks ab. Diese Punkte sollten anhand der Unterlagen bestätigt werden, bevor ein Angebot abgegeben wird.

Die meisten Käufer, die ein Eigenbauprojekt in Marbella erwägen, kalkulieren Grundstück und Bau. Weit weniger berücksichtigen die Steuern und Transaktionskosten, die auf dem Grundstück selbst lasten, korrekt.

Hier verschieben sich die Zahlen um Hunderttausende oder sogar Millionen, nicht um Tausende.

Der Kauf eines Grundstücks kann steuerlich ganz anders behandelt werden als der Kauf eines fertigen Hauses. Die Behandlung hängt von der umsatzsteuerlichen Stellung des Verkäufers in diesem konkreten Vorgang sowie vom rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Grundstücks ab.

Bei den bebaubaren Grundstücken, die private Villenkäufer in Marbella typischerweise in Betracht ziehen, ist die häufigste Unterscheidung die zwischen einem privaten Verkäufer, der nicht unternehmerisch handelt, und einem Verkäufer, der einen steuerpflichtigen unternehmerischen Vorgang ausführt.

Die rechtliche Identität des Verkäufers allein entscheidet jedoch nicht über die Antwort. Ein Verkäufer in Form einer Gesellschaft macht nicht automatisch jeden Grundstücksverkauf mehrwertsteuerpflichtig, und eine Privatperson kann mitunter unternehmerisch handeln.

Wenn Sie ein bebaubares Grundstück von einer Privatperson kaufen, die nicht unternehmerisch handelt, unterliegt der Kauf in der Regel der Grunderwerbsteuer, bekannt als TPO. Der allgemeine Satz in Andalusien beträgt 7 %.

Einschließlich Notar-, Register- und Anwaltskosten müssen Käufer häufig etwa 8 % bis 9 % über dem Preis einplanen, wobei der endgültige Betrag vom Vorgang und den vereinbarten Honoraren abhängt.

Handelt der Verkäufer unternehmerisch und ist der Grundstücksverkauf mehrwertsteuerpflichtig, kann die Lage ganz anders aussehen.

Ein steuerpflichtiger Verkauf von bebaubarem, erschlossenem oder anderweitig qualifizierendem Grund unterliegt grundsätzlich der Mehrwertsteuer von 21 %, nicht 10 %. Die notarielle Urkunde unterliegt normalerweise zusätzlich der Stempelsteuer, bekannt als AJD, zum allgemeinen andalusischen Satz von 1,2 %.

Lesen Sie diese Absätze noch einmal, denn der Unterschied ist keine Nebensache.

Bei einem Grundstück mit einem Preis von 4 Millionen Euro beträgt allein die Differenz zwischen 7 % TPO und 21 % MwSt. 560.000 Euro, noch vor AJD oder Honoraren.

Dasselbe Grundstück. Derselbe Käufer. Dieselbe Ambition. Eine andere steuerliche Behandlung kann zu einer völlig anderen Endrechnung führen.

Ob Grund rechtlich bebaubar, erschlossen oder in Erschließung befindlich ist, lässt sich nicht allein aus der Objektbeschreibung ableiten. Sowohl die baurechtliche Genehmigung als auch der tatsächliche physische Zustand des Grundstücks können eine Rolle spielen.

Die baurechtliche Genehmigung allein reicht möglicherweise nicht aus. Ob Grund als in Erschließung befindlich gilt, kann davon abhängen, ob die materielle physische Umgestaltung tatsächlich begonnen hat.

Dies muss anhand der rechtlichen und planungsrechtlichen Unterlagen geprüft werden, bevor die steuerliche Behandlung unterstellt wird.

Für private Bauherren gibt es eine weitere Falle.

Wenn Sie das Grundstück als Privatperson kaufen, um Ihr Familienheim darauf zu errichten, sind die 21 % Mehrwertsteuer, die auf einen steuerpflichtigen Grundstückskauf gezahlt wurden, in der Regel Kosten, die Sie nicht zurückfordern können.

Ein unternehmerischer Käufer, der qualifizierende steuerpflichtige Tätigkeiten ausübt, kann sich in einer anderen Lage befinden, doch das hängt von seinen konkreten Umständen ab und darf niemals unterstellt werden.

Zwei weitere Kostenpositionen fehlen regelmäßig in Eigenbau-Budgets.

Der Hauptbauvertrag wird getrennt vom Grundstück besteuert und kann für den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 10 % qualifizieren, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Dafür ist grundsätzlich erforderlich:

1. ein Vertrag unmittelbar zwischen dem Bauträger bzw. Selbstbauherrn und dem Bauunternehmen;
2. der Bau oder die Sanierung eines Gebäudes; und
3. dass mindestens 50 % der gebauten Fläche für Wohnzwecke bestimmt sind.

Der ermäßigte Satz gilt nicht automatisch für jede Rechnung im Zusammenhang mit dem Projekt.

Architekten und andere Dienstleistungen, separat eingekaufte Materialien, Gartengestaltung, Möbel, Ausstattung und weitere Verträge können abweichend besteuert werden.

Dies zu bestimmen liegt normalerweise nicht in der Verantwortung des Architekten. Ein Steuerberater sollte die vorgesehene Vertragsstruktur prüfen, bevor die Verträge unterzeichnet werden.

Die Neubauerklärung, bekannt als declaración de obra nueva, unterliegt normalerweise ebenfalls der AJD von 1,2 %.

Ihre Bemessungsgrundlage sind die materiellen Ausführungskosten des Baus, bekannt als coste de ejecución material.

Davon ausgenommen sind:

• der Wert des Grundstücks;
• Honorare von Architekten und anderen Fachleuten;
• der Unternehmergewinn des Bauunternehmens; und
• Steuern.

Diese Abgabe fällt gegen Ende eines langen Bauprozesses an, wenn viele Käufer glauben, die großen finanziellen Überraschungen bereits hinter sich zu haben. Sie kann daher zu einer unwillkommenen letzten Ergänzung eines ohnehin angespannten Budgets werden.

Ein letzter Punkt erwischt selbst sorgfältige Käufer.

Wo TPO Anwendung findet, ist der steuerpflichtige Betrag nicht immer schlicht der ausgehandelte Preis.

Wenn der Immobilie vom Catastro ein amtlicher valor de referencia zugewiesen wurde, ist die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der höchste der folgenden Werte:

1. der amtliche Referenzwert;
2. der von den Parteien erklärte Wert; oder
3. der vereinbarte Preis.

Wenn Sie unter dem Referenzwert verhandeln, können Sie zunächst dennoch auf Basis des höheren Referenzwerts besteuert werden, vorbehaltlich Ihres gesetzlichen Rechts, diesen im dafür vorgesehenen Verfahren anzufechten.

Sie können Drumelias Rechner für Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Marbella für eine erste Schätzung nutzen. Das Ergebnis ist unverbindlich und ersetzt keine auf den konkreten Vorgang bezogene Rechts- und Steuerberatung.

Stellen Sie diese Zahlen nun einem Sinneswandel gegenüber.

Die Erwerbssteuern und Transaktionskosten sind mit Abschluss des Kaufs faktisch versunkene Kosten. Sie stecken nicht im Grundstück und warten darauf, beim Verkauf zurückgeholt zu werden.

Wenn Sie ein Grundstück mit 7 % TPO kaufen und es zwei Jahre später weitgehend unverändert weiterverkaufen, muss sich der Markt spürbar bewegt haben, bevor Sie auch nur beginnen, die ursprünglichen Anschaffungskosten wieder hereinzuholen.

Trug der Kauf nicht erstattungsfähige 21 % Mehrwertsteuer, ist der erforderliche Anstieg weit größer.

Und das ist noch immer nicht der tatsächliche Break-even-Punkt.

Sie müssen außerdem berücksichtigen:

• Verkaufsprovisionen;
• Haltekosten;
• Finanzierungskosten, sofern zutreffend;
• bereits für das Projekt aufgewendete Honorare; und
• etwaige beim Ausstieg anfallende Steuern.

Das sind die versteckten Kosten hinter vielen abgebrochenen Projekten. Es geht nicht nur um die Rechnung des Architekten oder das Bodengutachten. Es geht um die Anschaffungskosten, die bereits für ein Haus gezahlt wurden, das nie gebaut wurde.

Es gibt eine zweite Ebene, und sie betrifft die Absicht.

Wenn Sie als Endnutzer kaufen und beabsichtigen, im fertigen Haus zu wohnen, werden Ihr Vorgang und Ihre fachliche Beratung normalerweise auf diesen Zweck ausgerichtet.

Wenn Sie tatsächlich ein Immobiliengeschäft betreiben und mit Weiterverkaufsabsicht kaufen, kann der Kauf von Anfang an eine andere Analyse und Struktur erfordern.

Das bedeutet nicht, dass zwangsläufig ein Steuervorteil zur Verfügung steht. Es bedeutet, dass Ihr tatsächlicher Zweck Ihren Rechts- und Steuerberatern offengelegt werden sollte, bevor der Vorgang strukturiert wird.

Am meisten leidet der Käufer, der als Endnutzer kauft, in der Praxis aber schnell zum Verkäufer wird.

Die ursprünglichen Anschaffungskosten sind bereits gezahlt. Der Käufer hat möglicherweise auch Ausgaben für Architektur, Design, Recht oder Finanzierung getragen, und die Haltedauer kann zu kurz sein, als dass das Marktwachstum die Gesamtkosten des Ausstiegs decken könnte.

Es wäre unverantwortlich, zu behaupten, welche steuerliche Behandlung für ein bestimmtes Grundstück gilt, ohne die Fakten und Unterlagen geprüft zu haben.

Die praktische Lehre ist einfach: Klären Sie die Stellung des Verkäufers, den Zustand des Grundstücks und die anwendbare steuerliche Behandlung, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst, nachdem Sie sich emotional an die Aussicht oder das Projekt gebunden haben.

Es ist eine einzige Frage an einen guten spanischen Steuerberater, gestützt auf die richtigen Unterlagen, und die Antwort kann mehr wert sein als der Nachlass, den ein Käufer beim Grundstück heraushandelt.

Seien Sie vor dem Kauf ehrlich dazu, wofür der Kauf wirklich gedacht ist und wie sicher die Entscheidung ist. Holen Sie ordentliche Rechts- und Steuerberatung ein, bevor Sie etwas unterschreiben, nicht danach.

Quellen: Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, einschließlich der Artikel 20, 90 und 91; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, einschließlich der Artikel 41, 44 und 49; Ley 8/2025 del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026; Real Decreto Legislativo 1/1993; Rechtsprechung des spanischen Obersten Gerichtshofs zu Grund in Erschließung; und die Hinweise des Catastro zum Referenzwert. Sätze und Behandlung hängen von den Umständen des jeweiligen Vorgangs ab. Holen Sie vor der Unterzeichnung stets unabhängige Rechts- und Steuerberatung ein.

Wie viel Steuern zahlt man beim Kauf eines Grundstücks in Marbella?

Das hängt von der umsatzsteuerlichen Stellung des Verkäufers im Vorgang sowie vom rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Grundstücks ab. Der Kauf eines bebaubaren Grundstücks von einer Privatperson, die nicht unternehmerisch handelt, unterliegt in Andalusien in der Regel der TPO von 7 %. Ein steuerpflichtiger Verkauf von bebaubarem, erschlossenem oder qualifizierendem Grund durch einen unternehmerisch handelnden Verkäufer trägt normalerweise 21 % Mehrwertsteuer sowie 1,2 % AJD. Ein Verkäufer in Form einer Gesellschaft macht nicht automatisch jeden Grundstücksverkauf mehrwertsteuerpflichtig. Klären Sie die Behandlung des konkreten Grundstücks, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Zahlt man beim Grundstückskauf in Spanien 10 % oder 21 % Mehrwertsteuer?

Wenn der Verkauf eines bebaubaren oder erschlossenen Grundstücks der Mehrwertsteuer unterliegt, beträgt der anwendbare Satz normalerweise 21 %, nicht 10 %. Der ermäßigte Satz von 10 % kann für qualifizierende Bauarbeiten im Zusammenhang mit Wohnraum gelten, nicht jedoch für das Grundstück selbst. Manche Grundstücksverkäufe sind von der Mehrwertsteuer befreit oder fallen stattdessen unter die TPO, daher müssen der Status des Verkäufers sowie der rechtliche und tatsächliche Zustand des Grundstücks vor der Unterzeichnung geprüft werden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Andalusien?

Für eine Bestandsimmobilie, die der TPO unterliegt, kalkulieren Käufer üblicherweise rund 8 % bis 10 % über dem Preis, einschließlich der allgemeinen Steuer von 7 % und der Honorare. Für eine Neubauwohnung vom Bauträger kalkulieren Käufer üblicherweise rund 12 % bis 13 %, einschließlich 10 % Mehrwertsteuer, 1,2 % AJD und Honoraren. Grundstücke erfordern eine gesonderte Beurteilung. Ein mehrwertsteuerpflichtiger Grundstückskauf kann 21 % Mehrwertsteuer und 1,2 % AJD tragen. Wo die TPO gilt und ein Referenzwert besteht, ist die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der höchste Wert aus Referenzwert, erklärtem Wert und vereinbartem Preis. Bestätigen Sie die Zahlen für den konkreten Vorgang vor der Unterzeichnung.

Was passiert, wenn ich es mir nach dem Grundstückskauf anders überlege?

Sie können das Grundstück weiterverkaufen, doch die Erwerbssteuern und Transaktionskosten sind normalerweise versunkene Kosten. Ihr Break-even-Punkt muss zudem Verkaufsprovisionen, Haltekosten, bereits aufgewendete Honorare und etwaige beim Ausstieg anfallende Steuern berücksichtigen. Je nach ursprünglicher steuerlicher Behandlung muss der Markt möglicherweise erheblich steigen, bevor Sie die vollen Kosten der Entscheidung wieder hereinholen. Klären Sie Ihre tatsächliche Absicht und holen Sie vor dem Kauf steuerlichen Rat ein.

Was ist die Bemessungsgrundlage für die AJD bei einer declaración de obra nueva?

Bemessungsgrundlage sind grundsätzlich die materiellen Ausführungskosten des Baus, bekannt als coste de ejecución material. Ausgenommen sind der Grundstückswert, Honorare, der Unternehmergewinn des Bauunternehmens und Steuern. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz derzeit 1,2 %.