Покупка участка в Марбелье: Налоги и реальные затраты на строительство

От Manuel Huerta 22.07.2026 · 10м. время чтения

Подробнее о Manuel

Налоговая информация проверена Борхой Саласом, юристом. Руководителем юридического и финансового отдела Drumelia.

Покупка участка в Марбелье может выглядеть простой задачей: согласовать цену земли, нанять архитектора и утвердить бюджет строительства. На деле налоговый режим участка способен изменить стоимость приобретения на сотни тысяч евро ещё до начала стройки. Разберёмся, во сколько на самом деле обходится строительство.

Участок под застройку, приобретаемый у частного лица, которое не действует в качестве предпринимателя, как правило, облагается налогом на передачу имущества (TPO) по ставке 7 % в Андалусии. Если сделка представляет собой облагаемую коммерческую операцию, участок может вместо этого облагаться НДС (IVA) по ставке 21 %, обычно вместе с гербовым сбором (AJD) в размере 1,2 %. Соответствующий требованиям основной договор подряда может облагаться НДС по ставке 10 %, тогда как декларация о завершённом новом строительстве обычно облагается AJD в размере 1,2 % от стоимости материального исполнения строительства.

Правильный ответ зависит от статуса продавца в отношении НДС, а также от юридического и фактического состояния земли. Эти обстоятельства следует подтвердить по документации до подачи предложения.

Большинство покупателей, рассматривающих самостоятельное строительство в Марбелье, закладывают в бюджет землю и стройку. Гораздо меньше тех, кто корректно учитывает налоги и расходы по сделке, связанные с самой землёй.

Именно здесь суммы способны сдвинуться на сотни тысяч и даже миллионы, а не на тысячи.

Покупка участка может облагаться совсем иначе, чем покупка готового дома. Режим зависит от статуса продавца в отношении НДС в конкретной сделке, а также от юридического и фактического состояния земли.

Для участков под застройку, которые обычно рассматривают частные покупатели вилл в Марбелье, наиболее распространённое различие проходит между частным продавцом, не действующим в качестве предпринимателя, и продавцом, совершающим облагаемую коммерческую операцию.

Однако одна лишь правовая форма продавца не определяет ответ. То, что продавцом выступает компания, не делает автоматически каждую продажу земли облагаемой НДС, а частное лицо иногда может действовать в предпринимательском качестве.

Если вы покупаете участок под застройку у частного лица, которое не действует в качестве предпринимателя, покупка, как правило, облагается налогом на передачу имущества, известным как TPO. Общая ставка в Андалусии составляет 7 %.

С учётом нотариальных, регистрационных и юридических расходов покупателям часто следует закладывать примерно 8–9 % сверх цены, хотя итоговая сумма будет зависеть от сделки и согласованных гонораров.

Если продавец действует в качестве предпринимателя и продажа земли облагается НДС, ситуация может быть совершенно иной.

Облагаемая продажа земли под застройку, урбанизированной или иным образом отвечающей требованиям, как правило, облагается НДС по ставке 21 %, а не 10 %. Нотариальный акт обычно также облагается гербовым сбором, известным как AJD, по общей андалусской ставке 1,2 %.

Перечитайте эти абзацы: разница здесь — не деталь.

Для участка стоимостью 4 миллиона евро разница только между 7 % TPO и 21 % НДС составляет 560 000 евро, ещё до учёта AJD и профессиональных гонораров.

Тот же участок. Тот же покупатель. Та же цель. Иной налоговый режим может дать совершенно иной итоговый счёт.

Является ли земля юридически пригодной под застройку, урбанизированной или находящейся в процессе урбанизации, невозможно установить по одному лишь описанию объекта. Значение могут иметь как градостроительное согласование, так и фактическое физическое состояние участка.

Одного градостроительного согласования может быть недостаточно. Считается ли земля находящейся в процессе урбанизации, может зависеть от того, действительно ли началось её материальное физическое преобразование.

Это необходимо проверить по юридической и градостроительной документации, прежде чем исходить из определённого налогового режима.

Для частных лиц, строящих для себя, существует ещё одна ловушка.

Если вы покупаете участок как частное лицо, чтобы построить семейный дом, 21 % НДС, уплаченный при облагаемой покупке земли, как правило, будет расходом, который вы не сможете вернуть.

Покупатель-предприниматель, ведущий соответствующую облагаемую деятельность, может находиться в ином положении, но это зависит от его конкретных обстоятельств и никогда не должно предполагаться по умолчанию.

Ещё две статьи расходов регулярно выпадают из бюджетов самостоятельного строительства.

Основной договор подряда облагается отдельно от земли и может подпадать под пониженную ставку НДС 10 %, если соблюдены установленные законом условия.

Для этого, как правило, требуется:

1. договор непосредственно между застройщиком или самозастройщиком и подрядчиком;
2. строительство или реконструкция здания; и
3. чтобы не менее 50 % построенной площади предназначалось для жилого использования.

Пониженная ставка не применяется автоматически к каждому счёту, связанному с проектом.

Услуги архитекторов и других специалистов, отдельно приобретаемые материалы, ландшафтные работы, мебель, оборудование и иные договоры могут облагаться по-другому.

Определять это обычно не входит в обязанности архитектора. Налоговому консультанту следует изучить предлагаемую договорную структуру до подписания договоров.

Декларация о новом строительстве, известная как declaración de obra nueva, также обычно облагается AJD по ставке 1,2 %.

Её налоговая база — стоимость материального исполнения строительства, известная как coste de ejecución material.

В неё не входят:

• стоимость земли;
• гонорары архитекторов и других специалистов;
• предпринимательская прибыль подрядчика; и
• налоги.

Этот платёж возникает ближе к концу долгого строительного процесса, когда многие покупатели уверены, что основные финансовые сюрпризы уже позади. Поэтому он может стать нежеланным финальным дополнением к бюджету, который и без того находится под давлением.

Последний момент застаёт врасплох даже осмотрительных покупателей.

Там, где применяется TPO, налогооблагаемая сумма не всегда равна просто согласованной цене.

Если объекту присвоена официальная valor de referencia кадастровым ведомством Catastro, налоговой базой, как правило, является наибольшая из величин:

1. официальная справочная стоимость;
2. стоимость, заявленная сторонами; или
3. согласованная цена.

Если вы договоритесь о цене ниже справочной стоимости, вас всё равно могут изначально обложить налогом по более высокой справочной стоимости, при сохранении вашего законного права оспорить её в соответствующем порядке.

Вы можете воспользоваться калькулятором расходов и налогов при покупке недвижимости в Марбелье от Drumelia, чтобы получить предварительную оценку. Результат носит ориентировочный характер и не заменяет юридическую и налоговую консультацию по конкретной сделке.

Теперь поставьте эти цифры рядом с изменением решения.

Налоги на приобретение и расходы по сделке фактически становятся невозвратными затратами сразу после завершения покупки. Они не «лежат» внутри участка в ожидании возврата при его продаже.

Если вы купите участок с 7 % TPO и перепродадите его практически без изменений через два года, рынок должен вырасти существенно, прежде чем вы хотя бы начнёте отбивать первоначальные расходы на приобретение.

Если покупка сопровождалась невозмещаемым НДС в 21 %, требуемый рост будет значительно больше.

И это по-прежнему не настоящая точка безубыточности.

Необходимо учесть также:

• комиссии при продаже;
• расходы на владение;
• расходы на финансирование, если применимо;
• гонорары специалистов, уже потраченные на проект; и
• любые налоги, возникающие при выходе из сделки.

Это скрытая стоимость, стоящая за множеством брошенных проектов. Дело не только в счёте архитектора или изысканиях. Дело в стоимости приобретения, уже уплаченной за дом, который так и не был построен.

Есть и второй слой, и он касается намерения.

Если вы покупаете как конечный пользователь, намереваясь жить в готовом доме, ваша сделка и профессиональное сопровождение обычно выстраиваются вокруг этой цели.

Если вы действительно ведёте девелоперскую деятельность и покупаете с намерением перепродать, покупка может с самого начала требовать иного анализа и иной структуры.

Это не означает, что налоговая выгода обязательно будет доступна. Это означает, что вашу реальную цель следует раскрыть юридическим и налоговым консультантам до того, как сделка будет структурирована.

Больше всего страдает покупатель, который приобретает как конечный пользователь, но на практике быстро становится продавцом.

Первоначальные расходы на приобретение уже понесены. Покупатель мог также понести архитектурные, дизайнерские, юридические или финансовые расходы, а срок владения может оказаться слишком коротким, чтобы рост рынка покрыл совокупные издержки выхода.

Было бы безответственно утверждать, какой налоговый режим применяется к конкретному участку, не изучив обстоятельства и документацию.

Практический урок прост: установите статус продавца, состояние земли и применимый налоговый режим до подачи предложения, а не после того, как вы эмоционально привязались к виду или проекту.

Это один вопрос к хорошему испанскому налоговому консультанту, подкреплённый нужной документацией, и ответ может стоить больше, чем скидка, которую покупателю удастся выторговать на участок.

Перед покупкой честно ответьте себе, для чего эта покупка на самом деле и насколько твёрдым является решение. Получите надлежащую юридическую и налоговую консультацию до подписания чего-либо, а не после.

Источники: Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, включая статьи 20, 90 и 91; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, включая статьи 41, 44 и 49; Ley 8/2025 del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026; Real Decreto Legislativo 1/1993; практика Верховного суда Испании по земле в процессе урбанизации; и разъяснения Catastro о справочной стоимости. Ставки и режим зависят от обстоятельств каждой сделки. Всегда получайте независимую юридическую и налоговую консультацию до подписания.

Сколько налогов платят при покупке земельного участка в Марбелье?

Это зависит от статуса продавца в отношении НДС в данной сделке и от юридического и фактического состояния земли. Покупка участка под застройку у частного лица, не действующего в качестве предпринимателя, как правило, облагается TPO по ставке 7 % в Андалусии. Облагаемая продажа земли под застройку, урбанизированной или отвечающей требованиям земли продавцом, действующим в качестве предпринимателя, обычно влечёт НДС 21 %, а также AJD 1,2 %. То, что продавцом выступает компания, не делает автоматически каждую продажу земли облагаемой НДС. Подтвердите режим по конкретному участку до подачи предложения.

Платят 10 % или 21 % НДС при покупке участка в Испании?

Когда продажа участка под застройку или урбанизированного участка облагается НДС, применимая ставка обычно составляет 21 %, а не 10 %. Пониженная ставка 10 % может применяться к соответствующим строительным работам, связанным с жильём, но она не применяется к самой земле. Некоторые продажи земли освобождены от НДС или подпадают вместо этого под TPO, поэтому статус продавца и юридическое и фактическое состояние участка необходимо проверить до подписания.

Каковы расходы на покупку недвижимости в Андалусии?

Для вторичного жилья, облагаемого TPO, покупатели обычно закладывают примерно 8–10 % сверх цены, включая общий налог 7 % и профессиональные гонорары. Для нового жилья, приобретаемого у застройщика, покупатели обычно закладывают около 12–13 %, включая 10 % НДС, 1,2 % AJD и гонорары. Участки требуют отдельной оценки. Облагаемая НДС покупка земли может влечь 21 % НДС и 1,2 % AJD. Там, где применяется TPO и существует справочная стоимость, налоговой базой, как правило, является наибольшая из величин: справочная стоимость, заявленная стоимость и согласованная цена. Подтвердите цифры по конкретной сделке до подписания.

Что произойдёт, если я передумаю после покупки участка?

Вы можете перепродать участок, но налоги на приобретение и расходы по сделке обычно являются невозвратными затратами. Ваша точка безубыточности должна также учитывать комиссии при продаже, расходы на владение, уже понесённые гонорары специалистов и любые налоги при выходе из сделки. В зависимости от первоначального налогового режима рынку, возможно, придётся вырасти существенно, прежде чем вы возместите полную стоимость этого решения. Определите своё реальное намерение и получите налоговую консультацию до покупки.

Какова налоговая база AJD при declaración de obra nueva?

Налоговой базой, как правило, является стоимость материального исполнения строительства, известная как coste de ejecución material. В неё не входят стоимость земли, профессиональные гонорары, предпринимательская прибыль подрядчика и налоги. В Андалусии общая ставка AJD в настоящее время составляет 1,2 %.