Acheter un terrain à Marbella : Taxes et coût réel de la construction

Par Manuel Huerta 22 juillet, 2026 · 13m. de lecture

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Informations fiscales vérifiées par Borja Salas, avocat. Responsable du service juridique et financier chez Drumelia.

Acheter un terrain à Marbella peut sembler simple : convenir du prix du terrain, désigner un architecte et fixer un budget de construction. En réalité, le traitement fiscal du terrain peut modifier le coût d'acquisition de plusieurs centaines de milliers d'euros avant même le début des travaux. Voyons quel est le coût réel de la construction.

Un terrain constructible acheté à un particulier qui n'agit pas en tant qu'entreprise sera généralement soumis au droit de mutation (TPO) de 7 % en Andalousie. Si la vente constitue une opération commerciale imposable, le terrain peut au contraire supporter une TVA (IVA) de 21 %, normalement accompagnée d'un droit de timbre (AJD) de 1,2 %. Un contrat de construction principal éligible peut être taxé à 10 % de TVA, tandis que la déclaration de l'ouvrage neuf achevé est normalement soumise à un AJD de 1,2 % appliqué au coût d'exécution matérielle de la construction.

La réponse correcte dépend de la position TVA du vendeur ainsi que du statut juridique et physique du terrain. Ces points doivent être confirmés à partir de la documentation avant toute offre.

La plupart des acheteurs qui envisagent un projet d'autoconstruction à Marbella budgétisent le terrain et la construction. Beaucoup moins nombreux sont ceux qui prennent correctement en compte les taxes et frais de transaction liés au terrain lui-même.

C'est là que les montants peuvent varier de centaines de milliers, voire de millions, plutôt que de quelques milliers d'euros.

L'achat d'un terrain peut être taxé très différemment de l'achat d'une maison achevée. Le traitement dépend de la position TVA du vendeur dans cette opération précise ainsi que du statut juridique et physique du terrain.

Pour les terrains constructibles habituellement envisagés par les acquéreurs privés de villas à Marbella, la distinction la plus courante oppose un vendeur particulier n'agissant pas en tant qu'entreprise à un vendeur réalisant une opération commerciale imposable.

Cependant, la seule identité juridique du vendeur ne détermine pas la réponse. Un vendeur constitué en société ne rend pas automatiquement chaque vente de terrain soumise à la TVA, et un particulier peut parfois agir à titre professionnel.

Si vous achetez un terrain constructible à un particulier qui n'agit pas en tant qu'entreprise, l'achat sera généralement soumis au droit de mutation, connu sous le nom de TPO. Le taux général en Andalousie est de 7 %.

Une fois inclus les frais de notaire, de registre et d'avocat, les acheteurs devront souvent prévoir environ 8 % à 9 % au-dessus du prix, même si le montant final dépendra de l'opération et des honoraires professionnels convenus.

Si le vendeur agit en tant qu'entreprise et que la vente du terrain est soumise à la TVA, la situation peut être très différente.

Une vente imposable d'un terrain constructible, viabilisé ou autrement éligible est généralement soumise à la TVA au taux de 21 %, et non de 10 %. L'acte notarié sera également normalement soumis au droit de timbre, connu sous le nom d'AJD, au taux général andalou de 1,2 %.

Relisez ces paragraphes, car la différence n'est pas un détail.

Sur un terrain affiché à 4 millions d'euros, l'écart entre 7 % de TPO et 21 % de TVA représente à lui seul 560 000 euros, avant même de considérer l'AJD ou les honoraires professionnels.

Même terrain. Même acheteur. Même ambition. Un traitement fiscal différent peut produire une facture finale très différente.

Le fait qu'un terrain soit juridiquement constructible, viabilisé ou en cours de viabilisation ne peut pas être établi à partir de la seule description de l'annonce. L'autorisation d'urbanisme et l'état physique réel du terrain peuvent tous deux avoir leur importance.

L'autorisation d'urbanisme à elle seule peut ne pas suffire. Le fait qu'un terrain soit considéré comme étant en cours de viabilisation peut dépendre de la question de savoir si sa transformation physique matérielle a effectivement commencé.

Cela doit être vérifié au moyen de la documentation juridique et urbanistique avant de présumer du traitement fiscal.

Il existe un autre piège pour les autoconstructeurs privés.

Si vous achetez le terrain en tant que particulier pour y construire votre résidence familiale, la TVA de 21 % payée sur un achat de terrain imposable constituera généralement un coût que vous ne pourrez pas récupérer.

Un acheteur professionnel exerçant des activités imposables éligibles peut se trouver dans une position différente, mais cela dépend de sa situation particulière et ne doit jamais être présumé.

Deux autres coûts sont régulièrement omis des budgets d'autoconstruction.

Le contrat de construction principal est taxé séparément du terrain et peut bénéficier du taux réduit de TVA de 10 % lorsque les conditions légales sont réunies.

Cela suppose généralement :

1. un contrat conclu directement entre le promoteur ou l'auto-promoteur et l'entrepreneur ;
2. la construction ou la réhabilitation d'un bâtiment ; et
3. qu'au moins 50 % de la surface construite soit destinée à l'usage résidentiel.

Le taux réduit ne s'applique pas automatiquement à toutes les factures liées au projet.

Les architectes et autres prestataires de services, les matériaux achetés séparément, l'aménagement paysager, le mobilier, les équipements et d'autres contrats peuvent être taxés différemment.

Il n'appartient normalement pas à l'architecte de trancher cette question. Un conseiller fiscal devrait examiner la structure contractuelle envisagée avant la signature des contrats.

La déclaration d'ouvrage neuf, connue sous le nom de declaración de obra nueva, est elle aussi normalement soumise à l'AJD au taux de 1,2 %.

Sa base d'imposition est le coût d'exécution matérielle de la construction, connu sous le nom de coste de ejecución material.

En sont exclus :

• la valeur du terrain ;
• les honoraires des architectes et autres professionnels ;
• le bénéfice industriel de l'entrepreneur ; et
• les taxes.

Ce prélèvement intervient vers la fin d'un long processus de construction, au moment où de nombreux acheteurs pensent que les grandes surprises financières sont déjà derrière eux. Il peut donc devenir un ajout final malvenu à un budget déjà sous tension.

Un dernier point surprend même les acheteurs les plus attentifs.

Lorsque le TPO s'applique, le montant imposable n'est pas toujours simplement le prix négocié.

Si le bien s'est vu attribuer une valor de referencia officielle par le Catastro, la base d'imposition est généralement la plus élevée des valeurs suivantes :

1. la valeur de référence officielle ;
2. la valeur déclarée par les parties ; ou
3. le prix convenu.

Si vous négociez en dessous de la valeur de référence, vous pourrez malgré tout être initialement imposé sur la valeur de référence plus élevée, sous réserve de votre droit légal de la contester par la procédure applicable.

Vous pouvez utiliser le calculateur des frais et taxes d'achat immobilier à Marbella de Drumelia pour obtenir une première estimation. Le résultat est indicatif et ne remplace pas un conseil juridique et fiscal propre à l'opération.

Mettez maintenant ces chiffres en regard d'un revirement.

Les taxes d'acquisition et les frais de transaction sont effectivement des coûts irrécupérables une fois l'achat finalisé. Ils ne dorment pas dans le terrain en attendant d'être récupérés lors de sa revente.

Si vous achetez un terrain soumis à 7 % de TPO et que vous le revendez pratiquement en l'état deux ans plus tard, le marché doit avoir progressé de manière significative avant même que vous ne commenciez à récupérer les frais d'acquisition initiaux.

Si l'achat a supporté une TVA de 21 % non récupérable, la hausse nécessaire est bien plus importante.

Et ce n'est toujours pas le véritable seuil de rentabilité.

Vous devez également tenir compte :

• des frais de vente ;
• des coûts de détention ;
• des coûts de financement, le cas échéant ;
• des honoraires professionnels déjà engagés sur le projet ; et
• de toute taxe due au moment de la sortie.

C'est le coût caché derrière de nombreux projets abandonnés. Il ne s'agit pas seulement de la facture de l'architecte ou de l'étude de sol. Il s'agit du coût d'acquisition déjà payé pour une maison qui n'a jamais été construite.

Il existe un second niveau, et il concerne l'intention.

Si vous achetez en tant qu'utilisateur final, avec l'intention d'habiter la maison achevée, votre opération et vos conseils professionnels seront normalement organisés autour de cet objectif.

Si vous exercez véritablement une activité immobilière et achetez avec l'intention de revendre, l'achat peut nécessiter une analyse et une structure différentes dès le départ.

Cela ne signifie pas qu'un avantage fiscal sera nécessairement disponible. Cela signifie que votre finalité réelle doit être communiquée à vos conseillers juridiques et fiscaux avant que l'opération ne soit structurée.

L'acheteur qui en souffre le plus est celui qui achète en tant qu'utilisateur final mais devient rapidement vendeur dans les faits.

Les frais d'acquisition initiaux ont déjà été payés. L'acheteur peut également avoir engagé des dépenses d'architecture, de design, juridiques ou de financement, et la durée de détention peut être trop courte pour que la croissance du marché couvre le coût total de la sortie.

Il serait irresponsable d'affirmer quel traitement fiscal s'applique à un terrain donné sans examiner les faits et la documentation.

La leçon pratique est simple : établissez la position du vendeur, le statut du terrain et le traitement fiscal applicable avant de faire une offre, et non après vous être attaché émotionnellement à la vue ou au projet.

C'est une seule question à poser à un bon conseiller fiscal espagnol, appuyée par la documentation appropriée, et la réponse peut valoir davantage que la remise qu'un acheteur parvient à négocier sur le terrain.

Avant d'acheter, soyez honnête quant à la finalité réelle de l'achat et au degré de certitude de la décision. Prenez un conseil juridique et fiscal en bonne et due forme avant de signer quoi que ce soit, et non après.

Sources : Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, notamment les articles 20, 90 et 91 ; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, notamment les articles 41, 44 et 49 ; Ley 8/2025 del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026 ; Real Decreto Legislativo 1/1993 ; la jurisprudence de la Cour suprême espagnole relative aux terrains en cours de viabilisation ; et les orientations du Catastro sur la valeur de référence. Les taux et le traitement dépendent des faits de chaque opération. Prenez toujours un conseil juridique et fiscal indépendant avant de signer.

Combien de taxes paie-t-on à l'achat d'un terrain à Marbella ?

Cela dépend de la position TVA du vendeur dans l'opération ainsi que du statut juridique et physique du terrain. L'achat d'un terrain constructible à un particulier n'agissant pas en tant qu'entreprise sera généralement soumis au TPO de 7 % en Andalousie. Une vente imposable d'un terrain constructible, viabilisé ou éligible par un vendeur agissant en tant qu'entreprise supportera normalement une TVA de 21 %, ainsi qu'un AJD de 1,2 %. Un vendeur constitué en société ne rend pas automatiquement chaque vente de terrain soumise à la TVA. Confirmez le traitement du terrain concerné avant de faire une offre.

Paie-t-on 10 % ou 21 % de TVA à l'achat d'un terrain en Espagne ?

Lorsque la vente d'un terrain constructible ou viabilisé est soumise à la TVA, le taux applicable est normalement de 21 %, et non de 10 %. Le taux réduit de 10 % peut s'appliquer aux travaux de construction éligibles liés au logement, mais il ne s'applique pas au terrain lui-même. Certaines ventes de terrains sont exonérées de TVA ou relèvent du TPO, si bien que le statut du vendeur ainsi que le statut juridique et physique du terrain doivent être vérifiés avant la signature.

À combien s'élèvent les frais d'achat d'un bien immobilier en Andalousie ?

Pour une résidence de revente soumise au TPO, les acheteurs prévoient couramment environ 8 % à 10 % au-dessus du prix, incluant la taxe générale de 7 % et les honoraires professionnels. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, les acheteurs prévoient couramment environ 12 % à 13 %, incluant 10 % de TVA, 1,2 % d'AJD et les honoraires professionnels. Les terrains exigent une évaluation distincte. Un achat de terrain soumis à la TVA peut supporter 21 % de TVA et 1,2 % d'AJD. Lorsque le TPO s'applique et qu'une valeur de référence existe, la base imposable est généralement la plus élevée entre la valeur de référence, la valeur déclarée et le prix convenu. Confirmez les chiffres de l'opération concernée avant de signer.

Que se passe-t-il si je change d'avis après avoir acheté un terrain ?

Vous pouvez revendre le terrain, mais les taxes d'acquisition et les frais de transaction sont normalement des coûts irrécupérables. Votre seuil de rentabilité doit également tenir compte des frais de vente, des coûts de détention, des honoraires professionnels déjà engagés et de toute taxe due à la sortie. Selon le traitement fiscal initial, le marché peut devoir progresser sensiblement avant que vous ne récupériez le coût total de la décision. Établissez votre intention réelle et prenez un conseil fiscal avant l'achat.

Quelle est la base d'imposition de l'AJD pour une declaración de obra nueva ?

La base d'imposition est généralement le coût d'exécution matérielle de la construction, connu sous le nom de coste de ejecución material. En sont exclus la valeur du terrain, les honoraires professionnels, le bénéfice industriel de l'entrepreneur et les taxes. En Andalousie, le taux général de l'AJD est actuellement de 1,2 %.