Kjøpe en tomt i Marbella: Skatter og de reelle kostnadene ved å bygge

Etter Manuel Huerta July 22nd, 2026 · 11m. lesetid

Skatteinformasjonen er gjennomgått av Borja Salas, advokat. Leder for juridisk avdeling og økonomi i Drumelia.

Å kjøpe en tomt i Marbella kan virke enkelt: bli enige om tomteprisen, engasjere en arkitekt og sette et byggebudsjett. I virkeligheten kan den skattemessige behandlingen av tomten endre anskaffelseskostnaden med flere hundre tusen euro før byggingen i det hele tatt begynner. La oss se på hva det virkelig koster å bygge.

En byggeklar tomt kjøpt fra en privatperson som ikke opptrer som næringsdrivende, vil normalt være underlagt 7 % overdragelsesskatt (TPO) i Andalusia. Dersom salget er en avgiftspliktig næringstransaksjon, kan tomten i stedet være belagt med 21 % merverdiavgift (IVA), normalt sammen med 1,2 % dokumentavgift (AJD). En kvalifiserende hovedentreprisekontrakt kan skattlegges med 10 % merverdiavgift, mens erklæringen om det ferdigstilte nybygget normalt er underlagt 1,2 % AJD beregnet på byggets materielle utførelseskostnad.

Det riktige svaret avhenger av selgerens merverdiavgiftsposisjon og av tomtens juridiske og fysiske status. Disse punktene bør bekreftes ut fra dokumentasjonen før et bud legges inn.

De fleste kjøpere som vurderer et selvbyggprosjekt i Marbella, budsjetterer for tomten og byggingen. Langt færre tar korrekt høyde for skattene og transaksjonskostnadene som er knyttet til selve grunnen.

Det er her tallene kan bevege seg med hundretusener, eller til og med millioner, snarere enn tusener.

Kjøp av en tomt kan skattlegges helt annerledes enn kjøp av en ferdig bolig. Behandlingen avhenger av selgerens merverdiavgiftsposisjon i den konkrete transaksjonen og av grunnens juridiske og fysiske status.

For de byggeklare tomtene som private villakjøpere i Marbella typisk vurderer, går det vanligste skillet mellom en privat selger som ikke opptrer som næringsdrivende, og en selger som gjennomfører en avgiftspliktig næringstransaksjon.

Selgerens juridiske identitet alene avgjør likevel ikke svaret. At selgeren er et selskap, gjør ikke automatisk hvert tomtesalg avgiftspliktig, og en privatperson kan i enkelte tilfeller opptre i næringsvirksomhet.

Hvis du kjøper en byggeklar tomt fra en privatperson som ikke opptrer som næringsdrivende, vil kjøpet normalt være underlagt overdragelsesskatt, kjent som TPO. Den generelle satsen i Andalusia er 7 %.

Når notar-, registrerings- og advokathonorarer er medregnet, må kjøpere ofte budsjettere med omtrent 8 % til 9 % over prisen, selv om det endelige beløpet avhenger av transaksjonen og de avtalte honorarene.

Hvis selgeren opptrer som næringsdrivende og salget av grunnen er merverdiavgiftspliktig, kan situasjonen bli en helt annen.

Et avgiftspliktig salg av byggeklar, opparbeidet eller på annen måte kvalifiserende grunn er normalt underlagt merverdiavgift på 21 %, ikke 10 %. Det notarielle skjøtet vil normalt også være underlagt dokumentavgift, kjent som AJD, med den generelle andalusiske satsen på 1,2 %.

Les de avsnittene en gang til, for forskjellen er ingen detalj.

På en tomt priset til 4 millioner euro utgjør forskjellen mellom 7 % TPO og 21 % mva. alene 560 000 euro, før AJD eller honorarer er tatt med.

Samme tomt. Samme kjøper. Samme ambisjon. En annen skattemessig behandling kan gi en helt annen sluttregning.

Om grunnen juridisk sett er byggeklar, opparbeidet eller under opparbeidelse, kan ikke fastslås ut fra annonseteksten alene. Både reguleringsgodkjenningen og grunnens faktiske fysiske status kan ha betydning.

Reguleringsgodkjenning alene er ikke nødvendigvis tilstrekkelig. Om grunnen anses å være under opparbeidelse, kan avhenge av om den materielle fysiske omdanningen faktisk har startet.

Dette må kontrolleres gjennom den juridiske dokumentasjonen og reguleringsdokumentasjonen før den skattemessige behandlingen legges til grunn.

Det finnes en ytterligere felle for private selvbyggere.

Hvis du kjøper tomten som privatperson for å bygge familiens bolig, vil de 21 % merverdiavgift som er betalt på et avgiftspliktig tomtekjøp, normalt være en kostnad du ikke kan få tilbake.

En næringsdrivende kjøper som utøver kvalifiserende avgiftspliktig virksomhet, kan stå i en annen posisjon, men det avhenger av de konkrete omstendighetene og må aldri forutsettes.

To ytterligere kostnader utelates rutinemessig fra selvbyggbudsjetter.

Hovedentreprisekontrakten skattlegges atskilt fra grunnen og kan kvalifisere for den reduserte merverdiavgiftssatsen på 10 % når lovens vilkår er oppfylt.

Dette krever normalt:

1. en kontrakt direkte mellom utbyggeren eller selvbyggeren og entreprenøren;
2. oppføring eller rehabilitering av en bygning; og
3. at minst 50 % av det oppførte arealet er ment for boligformål.

Den reduserte satsen gjelder ikke automatisk for enhver faktura knyttet til prosjektet.

Arkitekter og andre profesjonelle tjenester, separat innkjøpte materialer, hagearbeid, møbler, utstyr og andre kontrakter kan skattlegges annerledes.

Dette er normalt ikke arkitektens ansvar å avgjøre. En skatterådgiver bør gjennomgå den foreslåtte kontraktsstrukturen før kontraktene signeres.

Erklæringen om nybygg, kjent som declaración de obra nueva, er normalt også underlagt AJD med 1,2 %.

Beregningsgrunnlaget er byggets materielle utførelseskostnad, kjent som coste de ejecución material.

Dette omfatter ikke:

• verdien av grunnen;
• arkitekters og andre fagfolks honorarer;
• entreprenørens fortjeneste; og
• skatter og avgifter.

Denne avgiften kommer mot slutten av en lang byggeprosess, når mange kjøpere tror at de store økonomiske overraskelsene allerede ligger bak dem. Den kan derfor bli et uvelkomment siste tillegg til et budsjett som allerede er under press.

Ett siste punkt fanger selv grundige kjøpere.

Der TPO gjelder, er det skattepliktige beløpet ikke alltid ganske enkelt den prisen som ble forhandlet frem.

Hvis eiendommen har fått tildelt en offisiell valor de referencia av Catastro, er beregningsgrunnlaget normalt det høyeste av:

1. den offisielle referanseverdien;
2. verdien partene har oppgitt; eller
3. den avtalte prisen.

Hvis du forhandler deg under referanseverdien, kan du likevel i første omgang bli skattlagt på den høyere referanseverdien, med forbehold om din rettslige adgang til å bestride den gjennom den aktuelle prosedyren.

Du kan bruke Drumelias kalkulator for kjøpsomkostninger og skatt ved eiendomskjøp i Marbella for å få et første anslag. Resultatet er veiledende og erstatter ikke juridisk og skattemessig rådgivning tilpasset den enkelte transaksjonen.

Sett nå disse tallene ved siden av et sinnsskifte.

Anskaffelsesskattene og transaksjonskostnadene er i praksis tapte kostnader så snart kjøpet er gjennomført. De ligger ikke inne i tomten og venter på å bli hentet ut når den selges.

Hvis du kjøper en tomt med 7 % TPO og selger den videre stort sett uendret to år senere, må markedet ha beveget seg merkbart før du i det hele tatt begynner å tjene inn de opprinnelige anskaffelseskostnadene.

Hvis kjøpet var belagt med 21 % merverdiavgift som ikke kan trekkes fra, er den nødvendige økningen langt større.

Og det er fremdeles ikke det virkelige nullpunktet.

Du må også ta høyde for:

• salgshonorarer;
• eierkostnader;
• finansieringskostnader, der det er aktuelt;
• honorarer som allerede er brukt på prosjektet; og
• eventuelle skatter som utløses ved exit.

Dette er den skjulte kostnaden bak mange forlatte prosjekter. Det handler ikke bare om arkitektens faktura eller grunnundersøkelsen. Det handler om anskaffelseskostnaden som allerede er betalt for en bolig som aldri ble bygget.

Det finnes et andre lag, og det gjelder hensikten.

Hvis du kjøper som sluttbruker, med den hensikt å bo i den ferdige boligen, vil transaksjonen og den profesjonelle rådgivningen normalt organiseres rundt dette formålet.

Hvis du reelt driver eiendomsvirksomhet og kjøper med den hensikt å selge videre, kan kjøpet kreve en annen analyse og struktur helt fra starten.

Det betyr ikke at en skattefordel nødvendigvis vil være tilgjengelig. Det betyr at ditt faktiske formål bør opplyses til dine juridiske og skattemessige rådgivere før transaksjonen struktureres.

Kjøperen som rammes hardest, er den som kjøper som sluttbruker, men i praksis raskt blir selger.

De opprinnelige anskaffelseskostnadene er allerede betalt. Kjøperen kan også ha pådratt seg utgifter til arkitektur, design, juridisk bistand eller finansiering, og eiertiden kan være for kort til at markedsveksten dekker den samlede kostnaden ved exit.

Det ville være uansvarlig å fastslå hvilken skattemessig behandling som gjelder for en bestemt tomt uten å gjennomgå fakta og dokumentasjon.

Den praktiske lærdommen er enkel: Fastslå selgerens posisjon, grunnens status og den gjeldende skattemessige behandlingen før du legger inn et bud, ikke etter at du har blitt følelsesmessig knyttet til utsikten eller prosjektet.

Det er ett spørsmål til en god spansk skatterådgiver, understøttet av riktig dokumentasjon, og svaret kan være verdt mer enn avslaget en kjøper klarer å forhandle frem på tomten.

Vær ærlig med deg selv før kjøpet om hva kjøpet egentlig skal brukes til og hvor sikker beslutningen er. Innhent skikkelig juridisk og skattemessig rådgivning før du signerer noe, ikke etterpå.

Kilder: Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, herunder artikkel 20, 90 og 91; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, herunder artikkel 41, 44 og 49; Ley 8/2025 del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026; Real Decreto Legislativo 1/1993; praksis fra den spanske høyesteretten om grunn under opparbeidelse; og Catastros veiledning om referanseverdi. Satser og behandling avhenger av forholdene i den enkelte transaksjonen. Innhent alltid uavhengig juridisk og skattemessig rådgivning før du signerer.

Hvor mye skatt betaler man når man kjøper en tomt i Marbella?

Det avhenger av selgerens merverdiavgiftsposisjon i transaksjonen og av grunnens juridiske og fysiske status. Kjøp av en byggeklar tomt fra en privatperson som ikke opptrer som næringsdrivende, vil normalt være underlagt TPO på 7 % i Andalusia. Et avgiftspliktig salg av byggeklar, opparbeidet eller kvalifiserende grunn fra en selger som opptrer som næringsdrivende, vil normalt medføre 21 % merverdiavgift, i tillegg til 1,2 % AJD. At selgeren er et selskap, gjør ikke automatisk hvert tomtesalg avgiftspliktig. Bekreft behandlingen av den konkrete tomten før du legger inn et bud.

Betaler man 10 % eller 21 % merverdiavgift ved kjøp av tomt i Spania?

Når salget av en byggeklar eller opparbeidet tomt er merverdiavgiftspliktig, er den gjeldende satsen normalt 21 %, ikke 10 %. Den reduserte satsen på 10 % kan gjelde for kvalifiserende byggearbeider knyttet til bolig, men den gjelder ikke selve grunnen. Enkelte tomtesalg er unntatt fra merverdiavgift eller faller i stedet inn under TPO, så selgerens status og tomtens juridiske og fysiske status må kontrolleres før signering.

Hvor høye er kjøpsomkostningene ved eiendomskjøp i Andalusia?

For en brukt bolig underlagt TPO budsjetterer kjøpere vanligvis med rundt 8 % til 10 % over prisen, inkludert den generelle satsen på 7 % og honorarer. For en ny bolig kjøpt fra en utbygger budsjetterer kjøpere vanligvis med rundt 12 % til 13 %, inkludert 10 % merverdiavgift, 1,2 % AJD og honorarer. Tomter krever en separat vurdering. Et merverdiavgiftspliktig kjøp av grunn kan medføre 21 % merverdiavgift og 1,2 % AJD. Der TPO gjelder og det finnes en referanseverdi, er beregningsgrunnlaget normalt det høyeste av referanseverdien, den oppgitte verdien og den avtalte prisen. Bekreft tallene for den konkrete transaksjonen før signering.

Hva skjer hvis jeg ombestemmer meg etter å ha kjøpt en tomt?

Du kan selge tomten videre, men anskaffelsesskattene og transaksjonskostnadene er normalt tapte kostnader. Nullpunktet ditt må også ta høyde for salgshonorarer, eierkostnader, honorarer som allerede er brukt og eventuell skatt som utløses ved exit. Avhengig av den opprinnelige skattemessige behandlingen kan markedet måtte stige betydelig før du får dekket den samlede kostnaden ved beslutningen. Fastslå din reelle hensikt og innhent skatterådgivning før kjøpet.

Hva er beregningsgrunnlaget for AJD ved en declaración de obra nueva?

Beregningsgrunnlaget er normalt byggets materielle utførelseskostnad, kjent som coste de ejecución material. Det omfatter ikke tomteverdien, honorarer, entreprenørens fortjeneste eller skatter og avgifter. I Andalusia er den generelle AJD-satsen for tiden 1,2 %.