Покупка недвижимости в другой стране — дело ответственное. Совершенно естественно, что люди испытывают опасения, связанные с жилищными и правовыми вопросами, проблемами налогов, ценообразования, риском мошенничества.

Некоторые практические советы могут помочь развеять страхи и уменьшить риск.

Главное жилищное опасение

– приобрести жильё в плохом районе. Хотя стать собственником в Испании можно, не будучи резидентом, заочно и издалека, настоятельно рекомендуем лично увидеть покупаемую недвижимость и рассмотреть микрорайон — какие машины припаркованы, какой контингент сидит в барах. Важно наличие инфраструктуры. Школы, магазины, больницы, транспорт, спортивно-развлекательные объекты повысят и комфортность проживания, и ценность вашего жилья на рынке. Много объявлений «Продаётся» — плохой знак.

Инвестиционное опасение.

Хотя злонамеренные мошеннические схемы с покупкой недвижимости до завершения строительства в Испании, в отличии от других стран, исключительно редки, осторожность не помешает. Проверьте:

• официальную регистрацию застройщика,
• регистрацию проекта в реестре собственности, статус недвижимости,
• разрешение от местной мэрии,
• подтверждение возврата денег в случае невыполнения контракта
• переводы должны выполнять незаинтересованной стороной.

«Drumelia» помогает своим клиентам проверить правильность документов.

Сегодня деньги покупателей обычно хранятся на эскроу-счетах банка, заключившего договор с застройщиком. Подробнее здесь —  Покупка участка, нового и строящегося жилья.

Незаконность объекта.

Непорядочные застройщики и риэлторы могут продать неопытным иностранцам недвижимость, не являющуюся законной. Если до начала строительства разрешение на застройку получено не было, местные власти имеют право снести дом. Еще одна проблема — качество недвижимости может не соответствовать указанному, что приводит к дорогостоящему ремонту.

Эти документы можно проверить заранее.

Чужие долги.

В Испании любой связанный с недвижимостью долг (ипотека, платежи, налог на имущество impuesto sobre bienes inmuebles и пр.) передается новым владельцам. Крайне важно проверить, чтобы у покупаемого имущества не было обременений или обговорить их в договоре.

Надежная помощь.

Практикующий в Испании юрист должен быть зарегистрирован в Colegio de Abogados. Хотя, к сожалению, регистрационный номер не гарантирует честность и компетентность.

Адвокат нужен. Он действует как доверенное лицо и проверяет записи в реестрах, наличие долгов, возможного завещания, право владельца на продажу, является ли продающий настоящим владельцев и др. Если он не имеет отличных рекомендаций, не может выполнить какую-то из необходимых услуг и не говорит на общем с вами языке, задумайтесь хорошенько!

Опытные риэлторские компании всегда работают с надежными юристами. 

Если вы решили действовать самостоятельно, не забудьте:

— Получить копию Nota Simple, которая идентифицирует владельца и предоставляет информацию об ипотеке или эмбарго. НАШ ПОСТ о Нота Симпле.

— Запросить квитанции платежей IBI (impuestos sobre bienes inmeubles).

— Попросить у администратора урбанизации оплаченные квитанции за свет, воду и содержание дома.

— Для новостройки получить declaracion de obra nueva и проверить документы, указанные здесь ПОСТ о покупке новостройки

Цена.

Среди факторов, влияющих на цену – район, возраст дома, расстояние до пляжа, дополнительный санузел, терраса, солярий на крыше и пр. Местоположение в закрытой резиденции с бассейном сразу поднимет цену на 10% -15%. Помните — неожиданно низкая цена всегда имеет причину (возможны неприятные сюрпризы).

Приготовьтесь.

— Получение разрешения на покупку в районах, имеющих статус приграничных или ’militar’ (зона военной защиты) займёт 3 месяца.

— Депозит должен быть готов сразу. В контракте укажите его 100% возврат, если недвижимость не имеет всех необходимых лицензий и документов.

— В новостройках 5 лет запрещено делать перепланировки.

 

Британское министерство иностранных дел советует своим гражданам, покупающим недвижимость в Испании:

1. проверить как минимум: наличие разрешения на строительство, выписку из реестра собственности (Registro de la Propriedad), наличие обременений и соответствие недвижимости её описанию (делает архитектор).
2. пользоваться услугами агентов по недвижимости, тем более что риэлторские услуги обычно оплачиваются продавцом. наш пост о нужности агентов