Guide till köpprocesser i Marbella och Spanien

Av Artur Loginov på

För vissa människor är det lika enkelt att köpa en fastighet som det är att säga: ”Jag ska köpa ett hus”. Men enligt vår erfarenheter processen inte så enkel som att leta efter och köpa en fastighet du gillar. Vi har utarbetat en guide för dem som är intresserade av att köpa en fastighet i Marbella för att säkerställa att köpprocessen går så smidigt som möjligt.

01: Var noga med din efterforskning när du planerar att köpa en fastighet i Marbella

Som med alla ekonomiska åtaganden är det viktigt att man förbereder sig genom noga efterforskning innan man köper en fastighet. När man söker fastighet i Marbella är det bästa första steget att ta att hitta rätt fastighetsmäklare.

Här spelar internet en stor roll. I och med att det har blivit ett viktigt verktyg för många individer när det gäller att undersöka praktiskt taget allt mellan himmel och jord, finns numera mycket av det du behöver veta att hitta där. Detta gör livet betydligt enklare för de som för närvarande bor utomlands men är intresserade av att förvärva en fastighet i Marbella. Internet gör det också möjligt för dig att få en känsla av vilka fastigheter som finns på marknaden innan du tar kontakt med en mäklare.

Fastighetsmarknaden i Marbella fungerar på ett sätt som är öppet, vilket innebär att de fastigheter som är till salu är tillgängliga för de flesta fastighetsbolag att marknadsföra och sälja. Detta beror främst på att alla Marbellas fastighetsbolag delar samma databas. Marbella är dessutom hem för många fastighetsbolag och agenter, vilket innebär att det finns många att undersöka och välja bland i jakten på rätt fastighetsmäklare.

När du letar efter ett fastighetsbolag eller en mäklare är det bra att undersöka och närma sig alla erbjudanden med ett öppet sinne; du behöver inte förbinda dig till en viss agent när du börjar forska, utan du kan påbörja processen genom att arbeta tillsammans med flera agenter. Detta kommer att ge dig en pool av kandidater, men i slutändan är det alltid bäst att hålla fast vid det företag eller den agent du känner dig mest bekväm med.

Vi föreslår att du börjar med ett urval av företag eller agenter som du resonerar med när du undersöker dina alternativ. Du måste kunna lita på dem och ha tro på att de kommer att göra dina idéer rättvisa. Detta är något Drumelia är stolta över att kunna erbjuda; alla våra agenter är väl insatta i området och har kunskapen och erfarenheten som behövs för att backa upp ditt förtroende.

FRÅGOR OCH SVAR

Är Marbella ett trevligt ställe att bo på?
Trots att Marbella är ett populärt turistmål anses det vara en av de bästa platserna att bo på i Europa. Marbella har dessutom rankats högst upp på listan över var man kan hitta sitt drömhus. Staden erbjuder en utmärkt livskvalitet med bra väder året runt och en idealisk atmosfär för både individer och familjer. Dessutom erbjuder Marbella och dess omgivningar en vacker natur och massor av aktiviteter att ta del- och njuta av, för att inte tala om att lokalbefolkningen är vänlig och välkomnande. Det är en idealisk plats att bo på.

Är det dyrt att köpa en fastighet i Marbella?
Med sitt rykte som tillflyktsort för de rika och berömda är det inte konstigt att Marbella har den dyraste fastighetsmarknaden i Andalusien. Med badorter, golfanläggningar och exklusiva urbaniseringar rymmer området fastigheter som överstiger miljoner och som ägs av bland andra George Clooney, Antonio Banderas och Eva Longoria. Låt dock inte detta avskräcka dig om du funderar på att flytta hit, eftersom Marbella har en mängd olika förorter som skiljer sig avsevärt i pris. Medan La Zagaleta, The Golden Mile, Sierra Blanca och Los Monteros tar topplaceringen i pris, är Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara och Guadalmina bostadsområden med billigare fastigheter.

Varför ska jag använda en fastighetsmäklare?
Med internet till vårt förfogande 24/7 kan vissa människor tro att det skulle vara lätt att undersöka marknaden och köpa en fastighet på egen hand, utan att behöva en fastighetsmäklare. Detta är dock en stor missuppfattning - det finns en anledning till att fastighetsmäklare finns och den bör inte förbises.

  • En agents jobb är att göra alla sökningar åt dig, så att du inte behöver göra den.
  • Dessutom hjälper en agent dig att hitta det du inte vet att du behöver. När du fastnar för en fastighet är det lätt att ignorera småproblem och detaljer. En agents jobb är att göra dig medveten om sådana innan det är för sent.
  • Dessutom hjälper en agent dig att se investeringspotentialen i en fastighet och kan fungera som en områdesguide som informerar dig om allt du behöver veta om området fastigheten är belägen i.
  • Därtill kan din agent utnyttja sitt eget kontaktnätverk för att hjälpa dig att spara timmar av efterforskning och undersökning av tjänsteleverantörer, entreprenörer och liknande.
  • Viktigast av allt är dock att en agent är en förhandlingsledare. Din fastighetsmäklare kommer att vara där för dig under hela förhandlingen och skydda dina intressen för att hjälpa dig att göra bästa möjliga affär.

02: Res till Marbella och organisera dina fastighetsvisningar

Nu när du har kunnat planera en bit framåt kan du organisera din resa till Marbella. Om du redan befinner dig i Marbella är allt som återstår att göra att schemalägga dina fastighetsvisningar. Här följer några tips om hur du bäst kan organisera dina fastighetsvisningar:

Tips 1: Vi rekommenderar alltid att du planerar i förväg. Ha en inblick i vilka fastigheter du gillar i förväg.

Tips 2: Vid denna tidpunkt borde du ha valt fastighetsbolag och mäklare att arbeta tillsammans med. Låt din agent organisera flera visningar som äger rum under en hel dag. Detta är ett utmärkt sätt att bekanta dig med marknaden samtidigt som du slösar bort så lite tid som möjligt.

Tips 3: Vi föreslår att du tittar på cirka fem fastigheter under en dag. Mer än så kan vara överväldigande och således påverka ditt omdöme. Har du bara planerat en kort resa till Marbella kan det dock vara en idé att överväga att titta på upp till tio fastigheter på din utsedda visningsdag.

Tips 4: Studera området då det inte bara är viktigt att du gillar fastigheten och var den ligger. Till exempel kanske du vill bo i ett ”gated community”, ha nära till stranden, bo inom ett rimligt avstånd från en skola, undvika gatubuller etc. Ta en bilresa runt området och få en känsla av platsen där fastigheten ligger.

Tips 5: Om du gillar en viss fastighet som du sett under dagtid rekommenderar vi att du går tillbaka igen under natten. Eftersom alla hus känns annorlunda på natten kan ändra ditt perspektiv på fastigheten.

Tips 6: Var inte rädd för att uttrycka din åsikt om fastigheten du tittar på. Om du gillar den, säg det. Om du inte gör det, säg det. Detta hjälper dig att bestämma dig samtidigt som du låter din agent lära känna dig så att denne bättre kan anpassa sig och föreslå olika egenskaper som passar dina krav. Om du håller din agent informerad om hur du känner kommer den bättre att förstå vad du letar efter och därmed kunna tillgodose det.

Tips 7: Var beredd på att visningar förflyttas eller ställs in. Oavsett hur mycket du planerar i förväg kan du alltid ändra din syn på vad du letar efter. Det kan ju också vara så att en fastighet du sett online inte är som du föreställt dig när du väl ser den personligen. Detta är ännu en anledning till varför du bör välja din agent klokt, eftersom en utmärkt fastighetsmäklare kommer att anpassa sig till din situation och snabbt ordna datum och tider för att hitta den bästa lösningen för dig.

03: Planera alltid i förväg när du köper en fastighet i Marbella

Innan vi fortsätter är det värt att nämna att även om det utgör ytterligare ett steg i guiden så föreslår vi att du ser till att all din dokumentation finns på plats före eller under din resa till Marbella. På så sätt kan du ha allt planerat, vilket gör processen både mindre tidskrävande och ekonomiskt ansträngande.

När du väl har undersökt företag och agenter online och är redo att planera din resa till Marbella bör du få alla dina referenser på plats. En sak som är värt att nämna är att Spanien är noga vad det gäller pappersarbete, så vi rekommenderar att du ser till att all lämplig dokumentation finns på plats innan du tittar på en fastighet om du vill spara tid.

Även om det inte finns några särskilda begränsningar för utländska medborgare när det handlar om att köpa en fastighet i Spanien, måste du uppfylla specifika krav innan du påbörjar köpprocessen:

Ansök om ett N.I.E-nummer

Ett N.I.E-nummer (Número de Identidad Extranjero) är ett identifikationsnummer som tilldelas utländska medborgare. Det behövs för identifieringsändamål och för praktiskt taget allt annat som rör ditt boende i Spanien: öppna ett bankkonto, få ett spanskt telefonnummer, arbeta eller studera etc.

Om du planerar din flytt från utlandet kan du ansöka om ett N.I.E-nummer via ett spanskt konsulat. Om du redan är i Spanien kan du göra detta personligen på polisstationen eller via en juridisk administratör (gestor på spanska).

I Andalusien är den dokumentation som krävs för att ansöka om en N.I.E-nummer följande:

  • Om du har ett europeiskt pass: visa upp din huvudidentifikation och ha en kopia av den till hands.
  • Alla andra pass: visa ditt fullständiga pass och ha en kopia av alla sidor till hands, två ID-foton och två kopior av ansökningsformuläret Ex-15 ifyllt och undertecknat.
  • En giltig anledning till varför du behöver ett N.I.E-nummer (t.ex. för arbete, köpa en bil, köpa egendom etc.).

Öppna ett spanskt bankkonto

När du har fått ditt N.I.E-nummer kan du ansöka om att öppna ett spanskt bankkonto. Vi rekommenderar att du tittar på banker som accepterar utländska medborgare: Sabadell, CaixaBank, Santander och Bankinter är några exempel på sådana banker. Det bör också noteras att banker i Spanien kräver att du är fysiskt närvarande vid ett bankkontor för att få öppna ett bankkonto.

Andra krav som måste uppfyllas för att du ska få öppna ett konto:

  • Identitetsbevis (t.ex. pass eller ID-kort) behövs vanligtvis uppvisas personligen.
  • N.I.E-nummer
  • Bevis på tillgångar / skattedeklarationer
  • Andra dokument som banken kan anse nödvändiga

Förutom vanlig dokumentationkan du bli ombedd att ange adressbevis (hyreskontrakt, nyligen betalda räkningar etc.). Vissa banker (som BBVA) kan be om att få ett intyg om icke-uppehållstillstånd (Certificado de No Residente). För att få ett sådant måste du ansöka om ett på en spansk polisstation. En sådan ansökan tar vanligtvis tio dagar att behandla.

Dokumenten kan behöva översättas till spanska, och om de är från utlandet kan de behöva autentiseras med hjälp av en Apostille-stämpel. De flesta banker tar inte betalt för att öppna ett konto, men du betalar en årlig avgift för administration (månadsvis eller kvartalsvis).

När du letar efter en bank bör du ägna särskild uppmärksamhet åt de avgifter som bankerna tar ut för att ta emot överföringar från utlandet, göra överföringar till utlandet och utfärda bankutkast (standardbetalningsformen som används i Spanien när du köper en fastighet).

En viktig punkt som är värd att nämna är att det enligt våra erfarenheter har förekommit tillfällen där människor har förlorat ett bra köptillfälle på grund av att de inte har rätt pappersarbete på plats i förväg. Därför föreslår vi starkt att du kontrollerar din juridiska, ekonomiska och skattemässiga status innan du börjar titta på fastigheter i Marbella.

Hitta en advokat och skatterådgivare

Vi rekommenderar starkt att du hittar en kvalificerad, pålitlig advokat och skatterådgivare om du ska köpa en fastighet i Spanien. Innan du ens börjar ditt sökande efter en fastighet bör du skapa en bra relation med dessa representanter, eftersom de arbetar till din fördel i förhandlingsstadiet. Ytterligare en fördel, om du inte talar spanska, är att du anlitar en advokat som talar ditt språk. Marbella är trots allt en internationell stad som är hem till många individer som talar olika språk, så det borde vara relativt lätt att hitta en advokat som talar ditt språk.

FRÅGOR OCH SVAR

Kan utlänningar öppna ett bankkonto i Spanien?
När en utländsk medborgare har ett N.I.E-nummer kan den ansöka om att få öppna ett bankkonto i Spanien. Det finns dock specifika kriterier som alla måste uppfylla innan de öppnar ett konto. Utöver ditt N.I.E-nummer kommer du sannolikt att bli ombedd att bevisa din identitet, bevis på finansiella medel, skattedeklaration och annan dokumentation som banken anser nödvändig. Även om många banker accepterar utländska medborgare (t.ex. Sabadell, CaixaBank, Santander och Bankinter) kan vissa banker (som BBVA) be om att få ett intyg om icke-uppehållstillstånd (Certificado de No Residente).

Borde jag köpa en fastighet innan jag säljer mitt nuvarande hem?
Det finns många fördelar och nackdelar på båda sidor av detta argument, och de är i hög grad beroende på din ekonomiska situation.

Den mest uppenbara fördelen med att köpa en fastighet innan du säljer ditt nuvarande hem är att du kommer att ha en fastighet att flytta till när du säljer ditt befintliga hem, snarare än att behöva hyra eller bo hos någon annan under tiden. Dessutom behöver du inte betala dubbla kostnader för att flytta dina tillhörigheter. Nackdelen med att köpa medan du fortfarande äger en fastighet är att du kan behöva betala av två huslån. Detta kan vara ekonomiskt överväldigande, framför allt om ditt hem inte säljs så snabbt som du önskar.

Att sälja ditt nuvarande hem innan du köper en ny fastighet är fördelaktigt på så sätt att du slipper betala av två huslån, men också då det ger dig mer tid att hitta rätt fastighet (förutsatt att du har möjlighet att kontrollera din tillfälliga boendesituation). Naturligtvis finns det då en risk att det dröjer innan du hittar en fastighet som passar din livsstil och ekonomiska situation.

04: Förhandla med fastighetsägare i Marbella

När du har siktet inställt på en fastighet som överensstämmer med din idé om det perfekta hemmet går du vidare till nästa fas. Detta är förhandlingsfasen i köpprocessen, om du köper en fastighet från en privat ägare. Här följer några steg som vi starkt rekommenderar att du tar hänsyn till under denna kritiska fas:

Gör ett erbjudande

När du gör ett köperbjudande rekommenderar vi att du lämnar ditt erbjudande skriftligen (vanligtvis ett erbjudandebrev) via din agent. Erbjudandebrevet måste innehålla det erbjudna priset, föreslagna betalningsvillkor och tidsfrister.

Innan du kommer med ett erbjudande bör du se till att du förstår vad som kommer att ingå i försäljningen av fastigheten, såsom  möbler och inventarier. Se till att du ger ett rimligt och seriöst erbjudande - ju mer seriöst ditt erbjudande ser ut på papper, desto större är dina chanser att lyckas med din önskade affär.

Ibland händer det att köparen vill sitta ansikte mot ansikte med säljaren och förhandla om erbjudandet. Vi har märkt att dessa förhandlingar är mer personliga och mindre kontrollerade än när man förhandlar genom en agent eller gör ett erbjudande på papper. Enligt vår erfarenhet har vi sett att förhandlingar via en agent kan visa sig vara mer fördelaktiga för köparen när man kommer överens om ett slutligt pris, främst på grund av en agents erfarenhet av förhandlingsprocessen.

Det är också värt att nämna att om du funderar på att lägga till några speciella villkor eller krav som du vill att säljaren ska överväga innan du köper en fastighet så måste detta tydligt anges i det ursprungliga erbjudandet.

Begära en teknisk due diligence

Det är värt att nämna att innan, under eller till och med reservation för erbjudandet kan du begära att en teknisk ”due diligence” ska utföras på fastigheten. Detta ger dig en insikt i riskerna med att äga fastigheten medan du fortfarande är i inköpsprocessen. Det betyder att du får rapporter om eventuella detaljer som kosmetiska problem (sprickor i gips, tecken på fuktskada, eller problem med isolering och ventilation) eller särskild uppmärksamhet på VVS, rör, panna, gas, vattentank och el. Se till att få dessa detaljer nedskrivna, eftersom de kan påverka ditt ursprungliga erbjudande.

FRÅGOR OCH SVAR

Vilket är det bästa sättet att lägga ett erbjudande på ett hus?
Det bästa erbjudandet du kan ge när du förhandlar är skriftligt och det bör vara både rimligt och seriöst. Ju allvarligare ditt erbjudande ser ut på papper, desto större är dina chanser att lyckas med din affär. Det händer att köparen och säljaren träffas ansikte mot ansikte och förhandlar om det slutliga erbjudandet på bordet, vilket många gånger kan fungera lika bra som en skriftlig förhandling. Det finns inget fel sätt att göra ett erbjudande på, men från våra erfarenheter är det alltid bäst att göra ett erbjudande via din agent, eftersom de kan hjälpa dig genom förhandlingsprocessen och således med att nå en idealisk överenskommelse.
Hur många fastigheter bör jag se innan jag gör ett erbjudande?
Det finns inget visst antal fastigheter du bör se innan du gör ett erbjudande eftersom antalet hus du tittar på beror på flera olika externa faktorer. För det första beror det på vilken marknadsnisch du koncentrerar dig på och hur många fastigheter på marknaden som tillhör just den nischen. För det andra beror det också på om det här är första gången du köper en fastighet på denna marknad eller inte. Det beror också på hur många områden du är öppen för att köpa en fastighet inom. I slutet av dagen är det viktigast att du tittar på olika fastigheter för att få en känsla av marknaden och priserna på fastigheterna på just den marknaden, samt att du håller ett öppet sinne under hela visningsprocessen.

05: Att underteckna kontrakt när du köper en fastighet i Marbella

När säljaren accepterat ditt erbjudande går ni vidare till den juridiska fasen av köpprocessen. När du köper en fastighet kommer du att bli ombedd att underteckna ett reservationskontrakt, ett köpekontrakt och en officiell gärning hos en notarie på dagen för färdigställandet. Detta är inte det enda sättet att fortsätta på, men det absolut vanligaste. Det finns dock en rad andra "vanliga privata" kontrakt som du kan bli ombedd att underteckna:

1. Reservationskontrakt – Documento de reserva

Ett reservationskontrakt är ett dokument som undertecknas av köparen och säljaren och som gör att fastigheten kan reserveras under en överenskommen tid, vanligtvis från 7 till 14 dagar. En reservationsavgift tillämpas också i detta fall av säljaren för köparen att betala. Storleken på betalningen kan variera mellan € 5,000 - € 20,000 eller 1% av köpeskillingen eller någon annan ömsesidig överenskommelse mellan båda parter. En avgift betalas för att fastigheten ska tas bort från marknaden under en, av båda parterna, överenskommen tid. Om köparen bestämmer sig för att gå vidare med köpet av fastigheten räknas det belopp som betalas i bokningsavgiften mot köpeskillingen.

Antag dock att köparen väljer att inte gå vidare med köpet. I så fall förlorar köparen bokningsavgiften som kompensation eftersom fastigheten är borttagen från marknaden, såvida inte särskilda villkor ingår i reservationsavtalet som gör det möjligt för köparen att backa ur utan att förlora pengar.

2. Privat kontrakt med 10% betalning

Efter att reservationsavtalet har undertecknats undertecknar du ett privat kontrakt och gör sedan en betalning som uppgår till 10% av köpeskillingen, vilket inkluderar bokningsavgiften som betalats tidigare (om du redan betalat 1% vid bokningen betalar du nu enbart de övriga 9%). En punkt som är värd att nämna är att det ibland är möjligt att hoppa direkt till ett privat 10% -kontrakt utan att först underteckna ett reservationskontrakt. Detta görs dock vanligtvis bara om köpeskillingen är hög och säljaren inte kan ta fastigheten från marknaden för ett för litet reservationserbjudande.

Det finns tre olika typer av kontrakt du kan underteckna som alla liknar varandra när du gör 10% betalning:
a. Avtal om straffdeposition - Contrato de Arras Penintenciales
Detta kontrakt bestraffar säljaren om fastigheten inte säljs enligt överenskomna villkoren som tidigare fastställts av säljaren. Om säljaren bestämmer sig för att inte sälja fastigheten till dig måste de ersätta dig med dubbelt så mycket som du ursprungligen betalade. Tekniskt sett betyder detta att säljaren kan bryta kontraktet när som helst, för även om straffavgiften är hög är risken låg. Om det istället är köparen som inte fullföljer fastighetsköpet förlorar han de 10% som betalats och kontraktet är inte längre giltigt.
b. Privat köpeavtal – Contrato privado de Compraventa
Detta kontrakt används vanligtvis i mindre utsträckning eftersom det förpliktar båda parter att köpa och sälja, vilket innebär att förlusten av de 10% som betalats eller återbetalningen av dubbla beloppet av säljaren kanske inte räcker för att avbryta kontraktet. Om en av parterna ångrar sig och inte längre vill sälja eller köpa kan den andra parten fortfarande tvinga dem att göra det genom domstol. Säljaren är således skyldig att sälja (även om den vägrar att gå till notarien) eller köparen att köpa (även om den inte vill). Naturligtvis är sådana scenarier sällsynta.
Det är viktigt att notera att var och en av de tidigare beskrivningarna av de 10% privata kontrakten endast är en generell sammanfattning av vad varje unikt kontrakt innebär. Varje kontrakt är föremål för ytterligare klausuler och påföljder som påverkar kontraktet och lagen säger att det inte är själva titeln på kontraktet som definierar dess avsikt utan hur det är skrivet.
c. Avtal om köpoptioner – Contrato de Opción de Compra
Den här typen av kontrakt tillåter inte att säljaren backar ut ur avtalet. Det finns ingen påföljd fastställd, eftersom säljaren inte har rätt att backa ut i första hand. Om köparen inte köper fastigheten förlorar den de betalda 10% och kontraktet upphör att gälla.

3. Inteckning

Om du är intresserad kan du också ansöka om inteckning i Spanien. Om du planerar att göra det, se till att du startar processen så snart som möjligt eftersom det kan ta upp till två månader att färdigställa processen efter att du har lagt in din första begäran.

Om du bestämmer dig för att gå vidare och begära en inteckning kommer banken att kräva ytterligare dokument, även om de främst är intresserade av bevis på eventuella återkommande inkomster. De vanliga villkoren för en inteckning idag är följande:

  • Mängden inteckning: upp till 50% av köpeskillingen
  • Ränta: 1,5% till 2,5% per år
  • Löptid: 15 till 25 år
  • Avgiften för tidig återbetalning för att stänga inteckningen är cirka 0,5% till 0,25% av det utbetalade beloppet.
  • Banken kan också kräva liv- och egendomsförsäkring som en förutsättning för en inteckning.

4. Slutförande av ett fastighetsköp i Spanien – Escritura de Compraventa

Alla parter som är involverade i försäljningen måste delta: köparen, säljaren och deras juridiska ombud eller advokater, bankpersonal för inlösen eller subrogation av ett befintligt lån, en bank som tillhandahåller en ny inteckning etc.

I det ögonblick du undertecknar lagfarten på notariens kontor (notaría pública) överlämnas en omedelbar överföring av besittning och fullt ansvar för fastigheten till dig. Betalningen för köpet av fastigheten görs också samtidigt via bankcheckar. I Spanien är denna betalningsmetod den säkraste för båda parter eftersom betalningen görs när fastigheten vidarebefordras till köparen, och bankerna då kan ge en snabb bekräftelse på att betalningen verkligen har genomförts.

När du har undertecknat ett notarieförsäljningsbrev och betalat alla nödvändiga skatter registreras gärningen i fastighetsregistret. Denna process kan ta upp till tre månader. Efter registrering kommer de ursprungliga gärningarna och alla fakturor relaterade till transaktionen att finnas tillgängliga. Du är då fri att ändra alla elräkningsavtal som vatten, el, gas, telefon och HOA-räkningar till ditt namn och dina bankuppgifter.

FRÅGOR OCH SVAR

Vad händer när du har köpt en fastighet?
I det ögonblick du undertecknar lagfarten på notariens kontor överförs en omedelbar överföring av besittning och fullt ansvar för fastigheten till dig som köpare. Efter att ha undertecknat en kopia av dokumenten skickas originalen till fastighetsregistret för att registreras, vilket kan ta upp till tre månader. Efter registrering kommer de ursprungliga gärningarna och alla fakturor relaterade till transaktionen att finnas tillgängliga, och du kan sedan skriva över alla räkningar till ditt namn och dina bankuppgifter.

Vad är ett reservationskontrakt i Spanien?
Ett reservationsavtal är ett dokument som undertecknats på uppdrag av köparen och säljaren som gör att fastigheten i fråga kan reserveras för en överenskommen tid. Om köparen bryter mot detta avtal och inte går vidare med köpet, förlorar de sin reservationsavgift, såvida inte exceptionella villkor gäller i kontraktet. Reservationsavgiften ingår i det slutliga inköpspriset om de går vidare med köpet.

Vad händer om säljaren drar sig ur affären efter att ha betalat bokningsavgiften?
Standardbokningsavtalet säger att säljaren måste återbetala dig dubbelt så mycket som du ursprungligen betalat vid bokningen om de bestämmer att de inte längre vill sälja fastigheten till dig. Eftersom dessa typer av kontrakt är föremål för en liten betalning rekommenderar vi att du påskyndar processen med att underteckna de privata kontrakten så snart du har undertecknat och betalat bokningsavgiften.

När behöver säljaren flytta ut ur fastigheten?
Tekniskt sett, och om inte annat anges i köpekontraktet, kan köparen flytta i samma sekund som alla kontrakt är undertecknat hos notarien och som köparen har fått fastighetens nycklar. I de fall då säljaren behöver mer tid att flytta ut när fastigheten har köpts då bör detta meddelas köparen i förväg. I så fall ingås ett avtal mellan båda parter som anger den tid då säljaren kan stanna kvar i fastigheten efter att den har sålts. Säljaren kan alltså stanna kvar i fastigheten under förutsättning att detta tidigare har avtalats med köparen.

Hur är huslånsavgifterna i Spanien?
Huslånen i Spanien är 1,5% till 2,5% per år. Denna kurs beror på vilken bank du väljer att gå via och om du är bosatt i Spanien eller inte. Räntan varierar också beroende på hur marknaden ser ut vid tiden man ansöker om bolånet.

Banker erbjuder två typer av inteckningar: en fast inteckning (hipoteca a tipo fijo) som är en fast avgift som betalas av, eller en rörlig inteckning (hipoteca en tipo variabel) som vanligtvis är lägre än en fast avgift. Även om den rörliga inteckningen kan verka mer lockande, kan avgifterna förändras på lång sikt, vilket innebär att priset kan bli högre än om du betalat en fast avgift. Detta beror på marknadsfluktuationer och en fast avgift är således säkrare på lång sikt.

En rörlig inteckning beräknas utifrån följande faktorer:

  • Den procentandel som fastställs av banken. T.ex. 1 → 1 % + värdet av EURIBOR vid den tidpunkt då du begär inteckningen. T.ex. 2 →Om EURIBOR är 0,2 %, kommer den totala procentsatsen att vara 1,2 %. Detta ses sedan över årligen.
  • Om EURIBOR-värdet ökar, så kommer räntan också att göra det. Om EURIBOR minskar, så kommer räntan också att göra det.

06: Vad du bör tänka på efter att ha köpt en fastighet i Marbella

När fastigheten har köpts säkerställer följande steg att alla skatter betalas och ditt fastighetsägande har registrerats. Detta steg kan göras med hjälp av din advokat.

Ett viktigt faktum som människor måste förstå är att de utgifter som betalas vid köpet fastigheten inte är de enda kostnaderna som behöver betalas, utan att extrakostnader kommer att tillkomma när fastigheten köpts. Vår webbplats har en informativ artikel som ger råd om inköpsskatter och avgifter att ha koll på vid köp av en fastighet i Marbella. Dessutom har vi ett avsnitt tillägnat allmän skatterådgivning som vi rekommenderar att du läser.

Registrera din fastighet

Som nämndes i föregående steg måste du se till att namn och bankuppgifter på alla tidigare räkningar uppdateras så att de innehåller din information. Ibland kan en advokat hjälpa dig att göra detta.

När alla skatter är betalda måste fastigheten registreras i det lokala fastighetsregistret för att garantera din äganderätt till fastigheten. Nedan följer en lista över vilken dokumentation som krävs, men tänk på att din advokat bör kunna göra detta steg åt dig:

  • N.I.E-nummer och auktoriserad kopia av ditt pass
  • Bekräftelse av ITP-skattebetalning
  • En kopia av säljarens IBI-skattebetalning

Att äga en fastighet

Nu när du är fastighetsägare i Spanien finns här lite användbar information om utgifter som du måste täcka:

KOSTNADER RELATERADE TILL EGENDOM

Underhållsavgifter
Underhållskostnader (rengöring, reparation, reformering, räkningar, sophämtning etc.) bestäms utifrån fastighetens storlek och typ. En stor villa med trädgård och simbassäng  kräver mycket mer pengar och ansträngning att underhålla än vad en liten lägenhet gör.

Föreningsavgifter
Ägare av en fastighet som ingår i någon förening, byggnad eller komplex med gemensamma utrymmen är enligt lag skyldiga att vara medlemmar i fastighetsgemenskap (Comunidad de Propietarios) och betala diverse avgifter för underhåll av de gemensamma utrymmena och alla andra tjänster som samfälligheten röstar för på årsstämman. Dessa siffror kan variera från hundratals till tusentals euro.

Fastighetsskatt (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, IBI)
Lokal skatt för ägandet beror på om ägaren är bosatt i fastigheten eller inte. Baserat på fastighetsvärdet (administrativt värde vanligtvis lägre än marknadsvärdet) som fastställts av rådhuset går skattesatsen från 0,4% till 1,1% av fastighetsvärdet beroende på region (årligen 200–1500 €).

Sopskatt
Alla måste betala sopskatt för att kunna göra sig av med kommunalt avfall. Skattesatsen baseras på hur mycket avfall som finns för insamling av kommunen. Kostnader varierar beroende på område, men kan i genomsnitt kosta ungefär 300 € per år.

UTGIFTER RELATERADE TILL DIG SOM HUSÄGARE

Årlig förmögenhetsskatt - Impuesto Sobre Patrimonio
De statliga progressiva förmögenhetsskatterna börjar på 0,2% på tillgångar upp till 167,129 € och stiger till 2,5% på tillgångar över 10, 695, 996 €. Dessa kostnader varierar regionalt.

Denna skatt har ändrats flera gånger de senaste åren och den infördes under Spaniens finanskris, men då med ett mycket högre skattefritt bidrag på 700, 000 € per person, vilket även gäller för utländska medborgare.

Det framstod som en "tillfällig" åtgärd, men det finns ingen tydlig indikation på om eller när den kommer att avskaffas.

Personlig inkomstskatt – Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR
Utländska personer som äger fastigheter i Spanien måste betala en årlig inkomstskatt som påverkas av huruvida fastigheten hyrs ut eller inte.

Inte uthyrd
Utländska fastighetsägare som inte hyr ut sin egendom och inte har någon annan inkomstkälla i Spanien betalar inkomstskatt baserat på fastighetsvärdet. Skattesatsen är fastställd till 25%, eller 2% av fastighetens värde. Om fastighetsvärdet är 700, 000 €, skattebas (2%) = 14 000 €, skatt (25%) = 3 500 €.

Uthyrd
Utländska personer är enligt lag skyldiga att deklarera hyresintäkter och betala skatt på dessa. Beskattningsunderlaget och skattesatsen fastställs beroende på varje persons omständigheter (och med beaktande av dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och ägarens ursprungsland). Ofta betalar utländska personer helt enkelt ett fast belopp på 25% av bruttoinkomsten de tjänar på att hyra ut sin egendom i Spanien.

Invånare i Spanien betalar inkomstskatt baserat på deras årliga inkomst. Skattesatserna varierar i olika regioner, men de senaste åren har gett skattebetalarna positiva nyheter då regeringen har planerat för sänkningar av skattesatserna.

Bra att veta: The Golden Visa
Om du inte är bosatt i Europeiska unionen är det sannolikt svårare för dig att röra dig fritt i Schengenområdet utan turist- eller korttidsvisum. Som ett resultat av detta har många icke-europeiska medborgare svårt att bosätta sig i Spanien. En metod har dock kommit fram inom fastighetsområdet som underlättar processen för icke-européer att bosätta sig i Spanien, och det är via ”The Golden Visa”, även känt som bosättning genom investeringar i fastighetssektorn.

När det gäller fastighetssidan av detta är kravet att man gör en investering på minst 500, 000 € i en fastighet belägen på spanskt territorium. Följande förutsättningar gäller också:

  • Sökanden måste vara en icke-bosatt i Europeiska unionen och inte ha några anmärkningar i sitt brottsregister.
  • Värdet på fastigheten kan vara mer än 500, 000 € och belastas av inteckningar, men investeringen på 500, 000 € måste vara fri från juridiska skulder.
  • Sökanden måste visa tillräckliga ekonomiska resurser för att vara bosatt i Spanien.

Detta speciella visum tillåter en individ och dennes närmaste familj att arbeta och bo i Spanien under två år. Visumet kan förnyas efter två år, under förutsättning att sökanden fortfarande äger den köpta fastigheten. Detta visum möjliggör också fri rörlighet inom Schengenområdet utan krav på ytterligare dokument. Dessutom krävs inte något fysiskt uppehälle, så det är inte nödvändigt att betala skatt i Spanien. Denna process kan påbörjas via en representativ agent.

Så om du är en icke-europeisk kund och fastigheten du har köpt i Marbella värderas till över 500, 000 € har du rätt att ansöka om detta ”gyllene visum”.

07: Användbara verktyg för att hjälpa dig i köpprocessen

Kalkylator för bolån

Kalkylator för köpkostnader

Marbella Market Watch

08: Slutsats

Innan du ens överväger att köpa en fastighet i Marbella måste du ha allt organiserat och tydligt förstå de olika delarna av inköpsprocessen i Spanien. Detta kan verka överväldigande då det finns mycket information att bearbeta. Därför är det absolut nödvändigt att ha en erfaren och pålitlig fastighetsmäklare vid din sida som kan vägleda dig genom hela processen och fungera som moraliskt stöd. Din fastighetsmäklare måste vara någon du kan resonera med och se som din egen professionella förmedlare som kommer att presentera dig till ditt drömhem. Vi är övertygade om att denna fastighetsmäklare är en fastighetsmäklare från Drumelia.

Drumelia bygger på kunskap, förtroende och erfarenhet. Med en stor internationell kundkrets är vi inte främmande för att arbeta med människor över hela världen och hjälpa dem att hitta sina drömhem i Marbella. Vi är övertygade om kvalitén på våra färdigheter och anser att våra fastighetsmäklare ligger i topp inom sitt område. Våra fastighetsmäklare är din reseguide, konsult och problemlösare i 3-6 månader. Vi är övertygade om att när du väl sitter i din nyinköpta fastighet kommer du att tänka tillbaka på din tid under köpprocessen utan någon ånger över att du har valt att lita på oss.

 

Artur Loginov
VD & Partner Artur Loginov

Artur är spansk medborgare och uppvuxen i Marbella sedan tidig barndom och fann sitt kall på lyxfastighetsmarknaden i sin hemstad.…