Guide du processus d’achat à Marbella et en Espagne

Par Artur Loginov sur

Pour certaines personnes, l’achat d’une propriété est aussi simple que de dire « je vais acheter une maison». Mais selon notre expérience, le processus n’est pas aussi simple que chercher et acheter une propriété qui vous plaît. Nous avons préparé un guide pour ceux qui sont intéressés à l’achat d’une propriété à Marbella pour nous assurer que le processus d’achat se déroule le mieux possible.

01: Faites vos recherches lorsque vous envisagez d'acheter une propriété à Marbella

Comme pour tout engagement financier, lors de l'achat d'une propriété, la recherche et la préparation sont cruciales pour bien démarrer. Et, surtout lorsque vous cherchez des propriétés à Marbella, trouver le bon agent immobilier est la première partie de la recherche.

C'est là que la puissance d'Internet entre en jeu. Étant devenu un outil essentiel pour les consommateurs pour rechercher pratiquement n'importe quoi à travers le monde, Internet facilite la vie de ceux qui vivent actuellement à l'étranger mais qui souhaitent acquérir une propriété ou déménager à Marbella. Cela leur permet également d'avoir à l'avance une meilleure idée des propriétés qui sont disponibles sur le marché.

Lorsque l'on parle du marché immobilier de Marbella, le marché lui-même fonctionne ouvertement, ce qui signifie que les propriétés à vendre sont accessibles à la plupart des sociétés immobilières pour les commercialiser et les vendre. C'est principalement parce que toutes les agences immobilières de Marbella partagent la même base de données. Marbella abrite de nombreuses sociétés et agents immobiliers. Cela signifie que lorsque vous recherchez un bon agent, vous avez l'embarras du choix.

Lors de la recherche d'une agence ou d'un agent immobilier, il est bon de rechercher et d'approcher tout le monde avec un esprit ouvert ; il n'est pas nécessaire de vous arrêter à un agent en particulier lorsque vous commencez vos recherches ; vous pouvez commencer la recherche en travaillant avec plusieurs agents. Vous allez avoir un grand nombre de candidats, mais il est préférable de s'en tenir à l'agence ou à l'agent avec lequel vous vous sentez le plus à l'aise.

Nous vous suggérons de commencer par une sélection d'agences ou d'agents qui réagissent bien lors de la recherche de vos options. Cependant, il est essentiel de réduire votre choix à une seule agence ou à un seul agent, car vous devez être en mesure de vous fier à eux et de croire qu'ils vont réaliser vos idées. Chez Drumelia, nous sommes fiers de nous en tant qu'agence immobilière, car tous nos agents connaissent bien le secteur et possèdent les connaissances et l'expérience nécessaires pour garantir votre confiance.

QUESTIONS ET RÉPONSES

Marbella est-elle un endroit agréable où vivre ?
Bien qu'elle soit une destination touristique de premier plan, Marbella est considérée comme l'un des meilleurs endroits où vivre en Europe et elle a également été classée en tête de liste des endroits où acheter une maison de rêve. La qualité de vie y est excellente, la météo clémente toute l'année et l'ambiance est idéale pour les célibataires comme pour les familles. Marbella et ses environs offrent de beaux paysages et il y a de nombreuses activités à faire, sans oublier que les habitants sont amicaux et accueillants. C'est un endroit idéal pour vivre.

Marbella est-elle chère pour y acheter une propriété?
Avec sa réputation d'être un lieu d'évasion pour les riches et les gens célèbres, il n'est pas étonnant que Marbella ait le secteur de l'immobilier le plus cher d'Andalousie. Avec ses stations balnéaires, ses stations de golf et ses urbanisations exclusives, le périmètre général abrite des propriétés qui dépassent les millions et des célébrités comme George Clooney, Antonio Banderas et Eva Longoria y possèdent des propriétés. Cependant, ne vous laissez pas décourager si vous envisagez de venir habiter ici, car Marbella a plusieurs banlieues dont les prix diffèrent considérablement. La Zagaleta, The Golden Mile, Sierra Blanca et Los Monteros occupent la première place en termes de prix, tandis que Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara et Guadalmina sont des zones résidentielles avec des propriétés plus abordables.

Pourquoi devrais-je utiliser une agence immobilière ?

Ayant Internet à notre disposition 24h/24 et 7j/7, certaines personnes pourraient penser qu'il est facile de rechercher et d'acheter une propriété seul sans avoir besoin d'un agent immobilier. C'est une idée fausse; il y a plusieurs raisons pour lesquelles les agents immobiliers existent et elles ne doivent pas être négligées.

  • Le travail d'un agent est de faire toutes les recherches et de prioriser votre recherche de maison, pour que vous n'ayez pas à le faire.
  • Deuxièmement, un agent vous aidera à voir ce que vous ne remarqueriez pas. En effet, si vous êtes charmé par une propriété vous avez tendance à ignorer les problèmes et les petits détails ; un agent est là pour mettre en garde avant qu'il ne soit trop tard.
  • De plus, un agent vous aide à voir le potentiel d'investissement dans une propriété.
  • Votre agent agit également en tant que guide de la région et il vous informe de tout ce que vous devez savoir sur la région.
  • De plus, votre agent puise dans son réseau pour vous faire économiser des heures de recherche de fournisseurs de services, d'entrepreneurs et plus encore.
  • Plus important encore, un agent est un maître négociateur. Votre agent immobilier est là pour vous soutenir tout au long de la négociation et il protège vos intérêts afin que vous obteniez la meilleure offre possible.

02: Venez à Marbella et organisez vos visites de propriétés

Maintenant que vous avez pu planifier à l'avance, vous pouvez organiser votre voyage et vous rendre à Marbella. Si vous décidez de planifier tout à l'avance alors que vous êtes déjà à Marbella, il ne vous reste plus qu'à planifier vos visites de propriétés. Voici quelques conseils pour organiser ces visites de propriétés :

Conseil 1 : Nous vous recommandons, comme toujours, de planifier à l'avance et de faire une présélection des propriétés que vous préférez.

Conseil 2 : À ce stade, vous devriez avoir sélectionné la société et l'agent immobilier qui va travailler à vos côtés. Laissez votre agent organiser plusieurs visites dans une journée entière. C'est un excellent moyen de se familiariser avec le marché, en perdant le moins de temps possible.

Conseil 3 : Nous vous suggérons de visiter environ cinq propriétés par jour. Si vous en visitez plus cela risque vous submerger et de troubler votre jugement. Mais si vous n'avez prévu qu'un court voyage, vous pouvez envisager de visiter jusqu'à 10 propriétés le jour de votre visite.

Conseil 4 : Étudiez le quartier, car il est naturellement important que vous aimiez une propriété mais aussi que vous appréciez le secteur où elle est située. Par exemple, vous souhaitez peut-être vivre dans un domaine fermé, ou proche de la plage, ou à une distance raisonnable d'une école, sans bruit de la rue, etc.

Conseil 5 : Si vous aimez une certaine propriété lors d'une visite, nous vous recommandons d'y retourner la nuit, car chaque maison est différente la nuit, et cela pourrait changer votre point de vue elle.

Conseil 6 : N'ayez pas peur d'exprimer votre opinion sur la propriété que vous visitez. Si vous l'aimez, dites-le. Si vous ne l'aimez pas, dites-le aussi. Cela vous aidera à vous décider et permettra à votre agent de s'adapter et de suggérer différentes propriétés qui correspondent mieux à vos goûts et besoins. De plus, faites savoir à votre agent ce que vous pensez et croyez en sa capacité d'adaptation à la situation. Si vous tenez votre agent informé  sur ce que vous ressentez, il comprendra mieux ce que vous recherchez et pourra mieux vous aider.

Conseil 7 : Préparez-vous à ce que les vues changent et soient modifiées, car peu importe ce que vous avez prévu, vous pouvez changer d'avis sur ce que vous recherchez. Lorsque vous visitez une propriété que vous avez vue en ligne elle peut être différente de ce que vous imaginiez. C'est pourquoi il est primordial de bien choisir votre agent, car un excellent agent immobilier saura s'adapter à votre situation et fixer rapidement les dates et heures pour trouver la meilleure solution pour vous.

03 : Planifiez toujours à l'avance lorsque vous voulez acheter une propriété à Marbella

Avant de poursuivre, il est important de le mentionner bien qu'il s'agisse d'une autre étape dans le guide, nous vous suggérons de vous assurer que toute votre documentation soit en ordre avant et pendant votre voyage à Marbella. Tout planifier vous permettra de gagner du temps et de réduire les coûts.

Après avoir consulté les agences et les agents en ligne, vous êtes maintenant prêt à planifier votre voyage à Marbella et à obtenir tous vos justificatifs avant votre visite. Notez bien qu'en Espagne il y a énormément de paperasse, si vous voulez gagner du temps, nous vous recommandons donc de vous assurer que toute la documentation appropriée soit en ordre avant d'aller visiter une propriété.

Bien qu'il n'y ait pas de restrictions particulières pour les non-résidents étrangers lors de l'achat d'une propriété en Espagne, vous devrez vous tenir à certaines exigences spécifiques avant de commencer le processus d'achat :

Demande d'un Numéro NIE

Un numéro NIE (Número de Identidad Extranjero) est un numéro d'identification séquentiel attribué aux étrangers, nécessaire à des fins d'identification et permettant pratiquement de tout faire en Espagne : ouvrir un compte bancaire, obtenir un numéro de téléphone espagnol, travailler ou étudier, etc.

Si vous vous en occupez de l'étranger, vous pouvez faire la demande d'un NIE en vous adressant au Consulat espagnol. Si vous êtes déjà en Espagne, vous pouvez le faire en personne dans un poste de police ou via un administrateur légal (c'est ce que nous appelons un gestor en espagnol).

En Andalousie, la documentation requise pour faire une demande de NIE est :

Si vous avez un passeport européen : montrez la page principale d'identification et ayez une photocopie en votre possession.

Pour tous les autres passeports : montrez votre passeport complet et faites en sorte d'avoir une photocopie de toutes les pages à portée de main, deux photos d'identité et deux copies du formulaire de demande Ex-15 rempli et signé.

● Avoir une bonne raison pour laquelle vous nécessitez un NIE (par exemple pour travailler, acheter une voiture, acheter une propriété, etc.).

Ouvrir un compte bancaire espagnol

Une fois que vous avez obtenu votre NIE, vous pouvez faire une demande pour ouvrir un compte bancaire en Espagne. Nous vous recommandons de vous renseigner auprès des banques qui s'occupent des étrangers : Sabadell, CaixaBank, Santander et Bankinter, pour n'en nommer que quelques-unes. Il est important de noter que, pour ouvrir un compte bancaire en Espagne, les banques exigent que la personne soit physiquement présente dans l'agence bancaire.

Cependant, d'autres conditions doivent aussi être remplies quand vous voulez ouvrir un compte en banque :

● Une preuve d'identité (par exemple un passeport ou une carte d'identité) doit généralement être présentée par la personne elle-même.

● NIE

● Preuve de fonds/déclarations fiscales

● Tous les autres documents que la banque juge nécessaires

En plus des pièces de justificativon usuelles, un justificatif de domicile pourra vous être demandé (contrat de location, charges sociales récemment payées, etc.). Certaines banques (comme BBVA) demandent aussi de fournir un certificat de non-résidence (Certificado de No Residente). Pour en obtenir un, vous devez vous adresser à un poste de police espagnol, la procédure prend généralement 10 jours.

Les documents devront peut-être être traduits officiellement en espagnol et s'ils proviennent de l'étranger, ils devront peut-être être authentifiés grâce à un cachet apostille. La plupart des banques ne facturent pas l'ouverture d'un compte, mais vous paierez des frais annuels d'administration (mensuellement ou trimestriellement).

Lorsque vous cherchez une banque, vous devez porter une attention toute particulière aux frais que la banque facture pour recevoir des virements de l'étranger, effectuer des virements vers l'étranger et émettre des traites bancaires (le mode de paiement standard utilisé en Espagne lors de l'achat d'une propriété).

Il est important de signaler que nous avons rencontré des cas où les personnes ont perdu une excellente opportunité d'achat parce qu'elles n'avaient pas bien régler leurs documents à l'avance. Nous vous suggérons donc fortement de vérifier votre statut juridique, financier et fiscal avant de venir visiter des propriétés à Marbella.

Trouvez un avocat et un conseiller fiscal

Nous vous recommandons fortement de trouver un avocat et un conseiller fiscal qualifiés et dignes de confiance quand vous achetez une propriété en Espagne. Avant même de commencer le trajet pour acheter une propriété, il est important d'établir une bonne relation avec ces représentants, car cela joue en votre faveur lors de la phase de négociation. Si vous ne parlez pas espagnol, assurez-vous que l'avocat parle votre langue. Marbella est une ville internationale où beaucoup de personnes parlent différentes langues, il ne sera donc pas trop difficile de trouver un avocat qui parle votre langue.

QUESTIONS ET RÉPONSES

Les étrangers peuvent-ils ouvrir un compte bancaire en Espagne ?
S'il est en possession d'un numéro NIE, un étranger peut faire la demande pour ouvrir un compte bancaire en Espagne. Cependant, il existe des critères spécifiques que chacun doit remplir avant d'ouvrir un compte. Outre le NIE, la personne doit  probablement présenter une preuve d'identité, une preuve de fonds, une déclaration de revenus et toutes les autres documentations que la banque juge nécessaires. De nombreuses banques accueillent les étrangers : Sabadell, CaixaBank, Santander et Bankinter, pour n'en citer que quelques-unes. Certaines banques (comme BBVA) demandent de fournir un certificat de non-résidence (Certificado de No Residente).

Est-il préférable d'acheter une propriété avant de vendre ma maison actuelle?
Il y a de nombreux avantages et inconvénients dans les deux cas, cela dépend de votre situation financière.

Si vous achetez une propriété avant de vendre votre maison actuelle , l'avantage le plus évident est que vous aurez une propriété où aller une fois que vous aurez vendu votre maison actuelle, vous n'aurez donc pas besoin de louer quelque chose entre-temps ni de vivre chez un autre membre de votre famille. De plus, vous n'aurez pas à payer deux fois des frais de déménagement. Cependant, l'inconvénient d'acheter un bien tout en étant encore propriétaire d'une autre propriété est que vous devez payer deux hypothèques. Cela pourrait être pénible financièrement, surtout si votre maison ne se vend pas vite.

Lorsque vous vendez votre maison actuelle avant d'acheter une propriété, l'avantage est que vous n'aurez pas à payer deux hypothèques. Cela vous laisse également plus de temps pour trouver la bonne propriété si vous avez votre situation de vie temporaire bien en main. L'inconvénient est que vous devez trouver une propriété qui correspond à votre style de vie et à votre situation financière.

04 : Négociation avec le propriétaire du bien à Marbella

Lorsque vous avez posé vos yeux sur une propriété qui correspond à votre idée de la maison parfaite, vous passez à la phase de négociation de l'achat d'un bien à un propriétaire privé. Voici quelques étapes que nous vous recommandons fortement de suivre pendant cette phase critique :

Faire une offre

Lorsque vous faites une offre d'achat, nous vous conseillons de mettre votre offre par écrit (généralement une lettre d'offre) par l'intermédiaire de votre agent. La lettre d'offre doit inclure le prix proposé, les conditions de paiement proposées et les délais.

Lorsque vous faites une offre, assurez-vous de bien comprendre ce qui sera inclus dans la vente de la propriété, comme les meubles et les accessoires. Assurez-vous de fournir une offre raisonnable et sérieuse; plus votre offre semble sérieuse sur le papier, plus vous avez de chances de réussir avec la meilleure offre possible.

Lors d'une offre, certains acheteurs décident d'être face à face avec le vendeur et de négocier l'offre. Mais, nous avons remarqué que ces négociations sont plus personnelles et moins contrôlées. Et, lorsqu'il s'agit de négocier par l'intermédiaire d'un agent ou de faire une offre sur papier, le processus est beaucoup plus contrôlé et progressif. D'après notre expérience, nous avons remarqué que négocier par l'intermédiaire d'un agent s'avère être plus avantageux pour l'acheteur, principalement en raison de son expérience du processus de négociation.

Point à mentionner, si vous envisagez d'ajouter certaines conditions ou exigences dont le vendeur doit tenir compte avant d'acheter la propriété, elles doivent être clairement indiquées dans l'offre originale.

Demander une due diligence technique

Notez bien qu'avant, pendant ou même sous réserve de faire l'offre, vous pouvez demander que des diligences techniques soient réalisées sur le bien. La diligence raisonnable technique donne un aperçu des risques liés à la possession d'un bien immobilier tout en restant dans le processus d'achat. Cela signifie que vous pouvez vous attendre à des rapports sur des détails minutieux tels que des problèmes esthétiques (fissures dans le plâtre, signes d'humidité, d'isolation et de ventilation) ou une attention particulière à la plomberie, aux tuyaux, à la chaudière, au gaz, au réservoir d'eau et à l'électricité…. Assurez-vous que tous ces détails sont écrits, car cela peut affecter votre offre initiale.

QUESTIONS ET RÉPONSES

Quelle est la meilleure offre à faire sur une maison ?
La meilleure offre que vous puissiez faire lors de la négociation doit être écrite et doit être à la fois raisonnable et sérieuse. Plus votre offre paraît sérieuse sur le papier, plus vous avez de chances de réussir le processus d'achat et d'obtenir la meilleure offre possible. Cependant, il existe des cas où l'acheteur et le vendeur se rencontrent face à face et négocient l'offre finale autour d'une table, ce qui peut fonctionner aussi bien que par écrit. Il n'y a pas de mauvaise façon de faire une offre, mais d'après notre expérience, il est toujours préférable de faire une offre par l'intermédiaire d'un agent, car il peut vous soutenir tout au long du processus de négociation et vous aider à parvenir à un accord idéal.
Combien de propriétés est-il préférable de visiter avant de faire une offre ?
Il n'y a pas de nombre fixe de propriétés que vous devriez visiter avant de faire une offre car le nombre de maisons que vous voyez dépend de divers facteurs externes. Tout d'abord, cela dépend de la niche de marché que vous recherchez et du nombre de propriétés appartenant à cette niche sur le marché. Deuxièmement, cela dépend également du fait qu'il s'agisse ou non de votre premier achat d'un bien. En outre, cela dépend du nombre de quartiers que vous acceptez de visiter ou de l'endroit spécifique aulequel vous êtes plus intéressé pour acheter une propriété. En fin de compte, il est important d'avoir une bonne idée du marché et des prix des propriétés sur ce marché particulier, et il est aussi crucial de garder l'esprit ouvert tout au long des visites.

05 : Signer des contrats lors de l'achat d'une propriété à Marbella

Quand le vendeur a accepté votre offre, vous passez à la phase juridique du processus d'achat. Lors de l'achat d'une propriété, il vous sera demandé de signer un contrat de réservation, un contrat d'achat et un acte authentique chez le notaire le jour de l'achèvement. Ce n'est pas la seule façon de procéder, mais la plus courante. Cependant, il existe divers contrats « privés standards » que vous pouvez être amené à signer :

1. Contrat de réservation – Documento de reserva

Un contrat de réservation est un document signé par l'acheteur et le vendeur qui permet de réserver la propriété pour une durée convenue, généralement de 7 à 14 jours ou plus. Des frais de réservation sont également appliqués dans ce cas par le vendeur qui sont à payer par l'acheteur. Le montant du paiement peut varier de 5.000 € à 20.000 € ou 1 % du prix d'achat ou tout autre montant mutuellement convenu. Des frais sont payés pour que la propriété soit retirée du marché pendant une période convenue par les deux parties. Si l'acheteur décide d'aller de l'avant et d'acheter la propriété, le montant payé des frais de réservation est imputé sur le prix d'achat.

Cependant, supposons que l'acheteur décide de ne pas procéder à l'achat. Dans ce cas, l'acheteur perd les frais de réservation à titre de compensation car la propriété a été retirée du marché, sauf si des conditions particulières sont incluses dans le contrat de réservation qui permettent à l'acheteur de se retirer sans perdre d'argent.

2. Contrat privé avec un paiement de 10%

Après la signature du contrat de réservation, vous signez un contrat privé puis effectuez un paiement qui s'élève à 10% du prix d'achat, qui comprend les frais de réservation payés au préalable (si vous payez 1% à la réservation, vous payez ensuite les 9% restants ). À noter qu'à l'occasion, il est possible de passer directement à un contrat privé à 10% sans signer de contrat de réservation. Cependant, cela se fait généralement si le prix d'achat est élevé et que le vendeur ne peut pas retirer le bien du marché pour une petite offre de réservation.

Il existe trois types de contrats  que vous pouvez signer et qui sont tous similaires lors du paiement de 10 % :
a. Contrat de dépôt pénitentiel - Contrato de Arras Penintenciales
Ce contrat pénalise le vendeur si le bien n'est pas vendu dans les conditions convenues préalablement fixées par le vendeur. Si le vendeur décide de ne pas vous vendre la propriété, il doit vous payer le double de ce que vous avez payé à l'origine. Techniquement, cela signifie que le vendeur peut rompre le contrat à tout moment ; même si la pénalité est élevée, le risque est faible. Si l'acheteur ne donne pas suite à l'achat de la propriété, il perd les 10 % payés et le contrat n'est plus valide.
b. Contrat d'achat privé - Contrato privado de Compraventa
Ce contrat est généralement moins utilisé car il oblige les deux parties à acheter et à vendre, ce qui signifie que la perte des 10 % payés ou le remboursement du double du montant par le vendeur peut ne pas suffire à annuler le contrat. Si l'une des parties ne veut pas vendre ou acheter, l'autre partie peut toujours l'obliger à le faire par voie judiciaire. Le vendeur peut être obligé de vendre (même s'il refuse d'aller chez le notaire) ou l'acheteur d'acheter (même s'il ne le souhaite plus). Bien sûr, de tels scénarios sont peu fréquents.
Il est important de noter que chacune des descriptions précédentes des contrats privés à 10 % est un résumé général de ce que chaque contrat implique. Chaque contrat est également soumis à des avenants et pénalités qui l'affectent. La loi stipule que ce n'est pas le titre du contrat qui définit son intention mais la manière dont un contrat est rédigé.
c. Contrat d'option d'achat - Contrato de Opción de Compra
Ce contrat ne permet pas au vendeur de se retirer de la transaction. Il n'y a pas de pénalité établie, car le vendeur n'a pas le droit de se rétracter en premier lieu. L'acheteur choisit d'exécuter l'option pendant le contrat et de procéder à l'achat. Si l'acheteur n'achète pas la propriété, il perd les 10 % payés et le contrat n'est plus valide.

3. Hypothèque

Si cela vous intéresse, vous pouvez également demander un prêt hypothécaire en Espagne. Si vous envisagez de le faire, assurez-vous de commencer les démarches dès que possible, car l'approbation d'un prêt hypothécaire en Espagne peut prendre jusqu'à 2 mois après avoir déposé votre demande initiale.

Si vous décidez d'aller de l'avant et de demander un prêt hypothécaire, la banque exigera également des documents supplémentaires, bien qu'elle soit principalement intéressée par des justificatifs de tout revenu récurrent. Les conditions habituelles pour une hypothèque aujourd'hui sont :

● Montant de l'hypothèque : jusqu'à 50 % du prix d'achat

● Taux : 1,5 % à 2,5 % par an

● Durée : 15 à 25 ans

● La commission de remboursement anticipé pour la clôture de l'hypothèque est d'environ 0,5 % à 0,25 % du montant remboursé .

● La banque peut également exiger une assurance-vie et une assurance des biens comme condition préalable à un prêt hypothécaire.

4. Réalisation d'un achat immobilier en Espagne – Escritura de Compraventa

Toutes les parties impliquées dans l'achèvement doivent être présentes : les acheteurs et les vendeurs et leurs représentants légaux ou avocats, un représentant de la banque pour le rachat ou la subrogation d'un prêt existant, une banque accordant une nouvelle hypothèque, etc.

Au moment où vous signez le titre de propriété chez le notaire (notaría pública), un transfert immédiat de possession et l'entière responsabilité de la propriété vous sont remises. Le règlement de l'achat du bien s'effectue également en même temps par chèques bancaires. En Espagne, ce mode de paiement est le plus sûr pour les deux parties, car le paiement est effectué lors de la transmission du bien à l'acheteur, et les banques peuvent donner une confirmation rapide et vérifiée que le paiement a bien été effectué.

Une fois que vous avez signé l'acte de vente notarié et payé toutes les taxes requises, l'acte est enregistré au registre foncier. Ce processus peut prendre jusqu'à trois mois. Après l'enregistrement, les actes originaux et toutes les factures relatives à la transaction seront disponibles. Vous êtes alors libre de modifier tous les contrats de facturation de services publics tels que les factures d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone et HOA en votre nom et vos coordonnées bancaires.

QUESTIONS ET RÉPONSES

Que se passe-t-il après l'achat d'un bien ?
Au moment où vous signez le titre de propriété chez le notaire, un transfert immédiat de possession et l'entière responsabilité de la propriété est transmise à l'acheteur. Après signature d'une copie des actes, les originaux sont envoyés au Registre Foncier pour être enregistrés, ce qui peut prendre jusqu'à trois mois. Après l'enregistrement, les actes originaux et toutes les factures relatives à la transaction seront disponibles, et vous pourrez alors modifier toutes les factures de services publics en votre nom et vos coordonnées bancaires.

Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en Espagne ?
Un contrat de réservation est un document signé pour le compte de l'acheteur et du vendeur qui permet de réserver le bien en question pour une durée convenue. Si l'acheteur viole ce contrat et ne procède pas à l'achat, il perd ses frais de réservation, sauf conditions exceptionnelles prévues dans le contrat. Les frais de réservation sont inclus dans le prix d'achat final si l'achat est finalisé.

Que se passe-t-il si le vendeur se retire de la transaction après avoir payé les frais de réservation ?
Le contrat de réservation standard stipule que le vendeur doit vous rendre le double du montant initialement payé lors de la réservation s'il décide de ne plus vous vendre la propriété. Étant donné que ces types de contrats concernent un petit paiement, nous vous recommandons d'accélérer le processus de signature du contrat privé une fois que vous avez signé et payé les frais de réservation.

Quand le vendeur doit-il quitter la propriété ?
Techniquement, sauf mention contraire dans le contrat d'achat, l'acquéreur peut emménager au moment où tous les contrats ont été signés chez le notaire et dès qu'il a reçu les clés du bien. Supposons que le vendeur ait besoin de plus de temps pour déménager une fois que la propriété a été achetée et qu'il en informe l'acheteur à l'avance. Dans ce cas, un accord peut être conclu entre les deux parties pour un temps imparti pendant lequel le vendeur peut rester dans la propriété alors qu'elle est vendue. Pour simplifier, le vendeur ne peut pas séjourner dans le bien sauf si cela a été préalablement convenu avec l'acheteur.

Quels sont les frais hypothécaires en Espagne ?
Les frais hypothécaires en Espagne sont de 1,5% à 2,5% par an. Ce taux dépend de votre banque et de si vous êtes résident espagnol ou non. Le taux varie également en fonction de l'état du marché lors de la demande de prêt hypothécaire.

Les banques proposent deux types de prêts hypothécaires : un prêt hypothécaire fixe (hippoteca a tipo fijo) qui correspond à des frais fixes remboursés, ou un prêt hypothécaire variable (hippoteca a tipo variable) qui est généralement inférieur aux frais fixes. Bien que l'hypothèque variable puisse sembler plus attrayante, la valeur du paiement peut changer à long terme, ce qui signifie que, selon les fluctuations du marché, le prix peut être plus élevé que si vous payiez des frais fixes. Dans ce cas, une redevance fixe est à long terme plus sûre.

Une hypothèque variable est calculée en fonction des facteurs suivants :

● Le pourcentage établi par la banque. Par exemple 1 → 1 % + la valeur de l'EURIBOR au moment où vous demandez le prêt hypothécaire. Ex. 2 → Si l'EURIBOR est de 0,2 %, alors le pourcentage total sera de 1,2 %. Ensuite, il est revu annuellement.

● Si la valeur EURIBOR augmente, alors il en sera de même pour le taux d'intérêt. Si l'EURIBOR diminue, le taux d'intérêt diminuera lui aussi.

06 : Ce qu'il faut garder à l'esprit après avoir acheté une propriété à Marbella

Une fois la propriété achetée, les étapes suivantes garantissent que toutes les taxes sont payées et que votre propriété a bien été enregistrée. Cette étape peut être effectuée avec l'aide de votre avocat et de votre notaire.

Très important à comprendre, les dépenses faites pour acheter d'une propriété n'est pas la seule somme qui doit être payée, il y a des coûts supplémentaires qui seront occasionnés une fois la propriété achetée. Vous trouverez sur notre site Web un article informatif sur les taxes d'achat et les frais d'achat d'une propriété à Marbella. De plus, nous avons une partie qui est dédiée aux conseils fiscaux généraux. Nous vous recommandons de lire toutes ces informations.

Enregistrement de votre propriété

Comme mentionné dans l'étape précédente, vous devez vous assurer que le nom et les coordonnées bancaires de toutes les factures de services publics et de la communauté soient à votre nom. Un avocat peut vous aider à le faire si vous êtes d'accord.

Une fois toutes les taxes payées, la propriété doit maintenant être enregistrée dans le registre local de la propriété pour garantir vos droits de propriété sur votre bien. Vous trouverez ci-dessous une liste des documents requis, mais n'oubliez pas que votre avocat peut aussi s'en charger :

• NIE et copie de votre passeport

• Confirmation de paiement de la taxe ITP

• Copie du paiement de la taxe IBI du vendeur

Posséder une propriété

Maintenant que vous êtes propriétaire, voici quelques informations utiles sur les dépenses qui vous attendent en tant que propriétaire en Espagne :

CHARGES LIÉES À LA PROPRIÉTÉ

Frais de maintenance
Les coûts d'entretien (nettoyage, réparation, transformation, factures de services publics, ramassage des ordures, etc.) sont déterminés par la taille et le type de propriété. Une grande villa avec jardin et piscine demandera beaucoup plus d'argent et d'efforts à entretenir qu'un petit appartement.
Frais communautaires
Les propriétaires d'un bien qui fait partie d'un développement, d'un bâtiment ou d'un complexe avec des espaces communs partagés sont légalement tenus d'être membres de la communauté des propriétaires (Comunidad de Propietarios) et de payer des frais communautaires pour l'entretien des espaces communs et de tout autre service votés par la communauté lors de l'assemblée générale annuelle. Les chiffres peuvent varier de centaines à des milliers d'euros.
Taxe foncière (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
L'impôt local sur la propriété varie si le propriétaire est résident ou non. Basé sur la valeur cadastrale (valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande) fixée par la mairie, le taux d'imposition est, selon les régions, de 0,4% à 1,1% de la valeur catastral  (annuellement 200-1500 €).
Taxe sur les ordures ménagères
Tout le monde doit payer la taxe sur les ordures ménagères. Le taux de cette taxe est basé sur la quantité de déchets ramassés par la municipalité ou l'autorité locale. Le prix varie selon la région, mais peut coûter en moyenne 300 € par an.

DÉPENSES QUE VOUS AVEZ EN TANT QUE PROPRIÉTAIRE

Impôt Annuel sur la Fortune - Impuesto Sobre Patrimonio
Les taux d'impôt progressif sur la fortune de l'État commencent à 0,2 % sur les actifs jusqu'à 167.129 € et augmentent à 2,5 % sur les actifs supérieurs à 10.695.996 €. Les tarifs régionaux varient.

Cette taxe a été modifiée plusieurs fois ces dernières années. Patrimonio a été réintroduit pendant la crise financière espagnole, mais avec un abattement beaucoup plus élevé de 700.000 € par personne qui s'applique également aux non-résidents.

Cette taxe est apparue comme une mesure « temporaire », mais rien n'indique clairement quand elle sera abolie, voire si elle le sera.

Impôt sur le revenu des personnes physiques - Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR
Les non-résidents qui possèdent une propriété en Espagne doivent payer un impôt sur le revenu annuel qui varie si la propriété est louée ou non.

Pas loué
Les propriétaires non-résidents qui ne louent pas leur propriété et qui n'ont pas d'autre source de revenus en Espagne paient un impôt sur le revenu qui est basé sur la valeur de la propriété. Le taux d'imposition est fixé à 25% ou 2% de la valeur catastrale du bien. Si la valeur du bien est de 700.000 €, base imposable (2 %) = 14.000 €, taxe (25 %) = 3.500 €.

Loué
Les non-résidents sont tenus par la loi de déclarer les revenus locatifs et de payer des impôts. La réglementation déterminera la base imposable et le taux d'imposition en fonction de la situation de chacun (en tenant compte de la convention de double imposition entre l'Espagne et le pays d'origine). Souvent, les non-résidents paient simplement un taux forfaitaire de 25% du revenu brut qu'ils tirent de leur propriété en Espagne.

Les résidents en Espagne paient l'impôt sur le revenu en fonction de leur revenu annuel. Les taux varient selon les régions, mais ces dernières années il y a eu des nouvelles positives pour les contribuables, car le gouvernement a prévu une nouvelle réduction des taux d'imposition.

À noter : Le Golden Visa
Si vous n'êtes pas résident de l'Union européenne, il vous sera probablement plus difficile de vous déplacer librement dans l'espace Schengen sans avoir un visa de tourisme ou de court séjour. En conséquence, de nombreux citoyens non européens ont du mal à s'installer en Espagne. Cependant, une méthode a été introduite dans le domaine immobilier qui permet plus facilement de devenir un résident non européen en Espagne, c'est via le Golden Visa ; également connu comme résident par investissement dans le secteur immobilier.

En ce qui concerne l'immobilier, il faut faire un investissement d'au moins 500.000 € dans un bien immobilier situé sur le territoire espagnol. Le prérequis suivant s'applique également :

● Le demandeur doit être un non-résident de l'Union européenne et ne pas avoir de casier judiciaire

● La valeur du bien doit être supérieure à 500.000 € et être grevée d'hypothèques. Mais l'investissement de 500.000 € doit être libre de toute responsabilité légale.

● Le demandeur doit prouver qu'il a des ressources financières suffisantes pour résider en Espagne.

Ce visa particulier permet à un individu et à sa progéniture de travailler et de vivre en Espagne, et donne également l'autorisation de résider en Espagne pendant 2 ans. Cette autorisation peut être renouvelée après 2 ans si le demandeur est toujours propriétaire du bien acheté. Ce visa permet également la libre circulation dans l'espace Schengen sans avoir besoin d'aucun autre visa. De plus, la résidence physique n'est pas requise, il n'est donc pas nécessaire de payer des impôts en Espagne. Ce processus peut être appliqué par l'intermédiaire d'un agent représentatif.

Ainsi, si vous êtes non européen et que la propriété que vous avez achetée est évaluée à plus de 500.000 € à Marbella, vous avez le droit de demander un Golden Visa.

07 : Outils utiles pour vous aider dans le processus d'achat

Calculatrice d'hypothèque

Calculatrice des coûts d'achat

Marbella Market Watch

08 : Conclusion

Avant même d'envisager d'acheter une propriété à Marbella, vous devez avoir tout organisé et bien comprendre les tenants et les aboutissants du processus d'achat en Espagne. Cela peut vous sembler beaucoup et il y a beaucoup d'informations à traiter pendant le processus d'achat. C'est pourquoi il est impératif d'avoir à vos côtés un agent immobilier expérimenté et digne de confiance qui peut vous guider tout au long du processus et être un soutien moral. Quelqu'un avec qui vous vous concertez et avec qui vous vous sentez à l'aise, votre agent immobilier doit être quelqu'un que vous considérez comme votre propre entremetteur professionnel qui va vous présenter la maison de vos rêves, et c'est un agent immobilier Drumelia.

Drumelia est construit sur les bases de la connaissance, de la confiance et de l'expérience. Avec un grand nombre de clients internationaux, nous avons l'habitude de travailler avec des personnes venant du monde entier, nous trouvons la maison de leurs rêves à Marbella. Nous avons confiance en nos compétences et considérons nos agents immobiliers comme étant au top dans leur domaine. Nos agents immobiliers sont votre guide touristique, consultant et solutionneur de problèmes pendant 3 à 6 mois. Nous sommes convaincus qu'une fois que vous serez installé dans la propriété que vous venez d'acheter, si vous repenserez au processus d'achat, vous ne regretterez pas de nous avoir fait confiance.

Artur Loginov
PDG et associé Artur Loginov

Citoyen espagnol élevé à Marbella depuis sa plus tendre enfance, Artur a trouvé sa vocation dans le marché de l'immobilier…