Guide till försäljningsprocessen i Marbella och Spanien

Av Artur Loginov på 14 mars 2023

Om du säljer en fastighet för första gången eller om du har varit med om att sälja en fastighet tidigare, kan konceptet att sälja verka mycket mer skrämmande till en början och kan till och med förstöra en tid som är tänkt att göra dig upphetsad. Det är därför vi har skapat den här djupgående guiden som du kan följa under hela försäljningsprocessen och som informerar dig om vad som kan förväntas under försäljningen och fakta som du bör tänka på innan du lägger ut din bostad på marknaden.

• Innehållsförteckning
• 01: Hitta en pålitlig fastighetsmäklare i Marbella
• 02: Förberedelser för att sälja ditt hem i Marbella
• 03: Listningsavtal och exklusivt avtal
• 04: Marknadsföring av din fastighet i Marbella för att sälja
• 05: Visningar för att sälja en fastighet i Marbella
• 06: Förhandling med fastighetsköparen i Marbella
• 07: Slutföra försäljningen av en fastighet i Marbella

Värdet av att anlita en mäklare under hela försäljningsprocessen kan inte överskattas, eftersom en mäklare bidrar med sin kunskap, expertis och sitt professionella nätverk redan från början. Och i slutändan höjer fastighetsmäklare framgångsgraden för alla försäljningar tack vare sina professionella egenskaper.

När du letar efter en mäklare är det viktigt att:

• Känna dig bekväm med den du väljer att anlita. Ju mer bekväm du känner dig med en person, desto lättare blir det att kommunicera med den personen och tala fritt utan att tveka, så att ha en professionell men ändå ärlig och öppen relation med din agent kommer att gynna framgången för din försäljningsprocess.
• Att välja en mäklare med en välrenommerad bakgrund och mycket erfarenhet inom området kommer också att gynna försäljningsprocessen, för att göra den tid som spenderas med din mäklare produktiv utan bortkastad tid.
• Sök efter mäklare som har erfarenhet av att sälja fastigheter där ditt hem är beläget så att du är säker på en högre framgångsgrad.
• Hitta en mäklare som är tillräckligt insatt i fastighetsmarknaden för att kunna utvärdera din fastighet på ett adekvat sätt, så att de kan erbjuda en realistisk utvärdering av din fastighet på den aktuella marknaden. De kan till exempel ge ett lämpligt värde enligt fastighetens mått i m², fastighetens läge, vilken typ av utsikt fastigheten har, kvaliteten på det material som används för att bygga fastigheten etc.
• Ange dina förväntningar på försäljningsprocessen från början så att du inte möts av besvikelser eller misstolkningar. I detta skede är det också viktigt att informera om fakta, t.ex. om huset kommer att säljas omöblerat, helt eller delvis möblerat, vad som kommer att ingå i försäljningsinventeringen om några återstående arbeten slutförs i huset etc.
• Ställ så många frågor du vill till din mäklare. Mäklare står på din sida, de finns där för att lösa alla problem och tveksamheter du kan tänkas ha och står till ditt förfogande när du behöver dem.

Några frågor kan vara följande:

• Hur mycket har du sålt i området?
• Hur mycket ska min fastighet värderas till?
• Hur många andra fastigheter har ni hand om?
• Vad är din framgångsgrad?
• Hur kommer ni att hantera visningar?

När du har fastställt dina förväntningar och gått igenom dina frågor kommer din mäklare att kunna ge dig rättvisa marknadsvärderingar, en lista över fastighetspriser som nyligen har sålts i området och, viktigast av allt, de kommer att kunna dela användbar information om fastighetsmarknaden i Marbella, och mer specifikt, information om det område du säljer i.

Under denna fas rekommenderar vi att du ber din mäklare (eller advokat om det behövs) att informera dig om alla kostnader och skatter som tillämpas under och efter försäljningen. Enligt vår erfarenhet beror en säljares misslyckande ofta på att de kräver adekvat information om de allmänna kostnader och utgifter som de kommer att möta under försäljningsprocessen, och att de inte är helt medvetna om detta. Därför rekommenderar vi att du säkerställer att all lämplig information presenteras för dig innan du lägger ut din fastighet på marknaden.

HÄR är vår bloggartikel om varför du behöver en fastighetsmäklare.

Att förbereda ditt hem är utan tvekan det viktigaste och mest krävande steget i försäljningsprocessen, eftersom det är det steg där viktiga faktorer beaktas när man uppskattar om ditt hem kommer att säljas och hur mycket det kommer att säljas för.

Det är viktigt att förbli realistisk när det gäller värderingen av din bostad. Kom ihåg att det under förhandlingsprocessen kommer att finnas utsedd tid för att diskutera din fastighets listningspris. Vi rekommenderar också att du är försiktig när du jämför priset på din fastighet med andra listningar på marknaden, eftersom priserna på nätet ibland kan ligga ganska långt ifrån det faktiska försäljningspriset som man kommit överens om. Detta beror på att det faktiska priset ibland är offline och endast är känt av dem som är involverade i försäljningsprocessen.

Du bör ägna särskild uppmärksamhet åt detaljerna i din bostad eftersom ju bättre den presenteras, desto större är chansen att din bostad ökar i värde och i slutändan lockar fler köpare.

Även om din mäklare mer än väl kan informera dig om den aktuella marknaden, kan du genom att göra din egen forskning få information om hur du kan presentera ditt hem på ett framgångsrikt sätt. Att vara välinformerad kommer att bidra till att processen löper smidigt. Genom att självständigt undersöka fastighetsportaler kan du jämföra din fastighet med andra i ditt område. Vi rekommenderar också att du läser den senaste marknadsrapporten, så att du kan få en känsla för vad som säljs i ditt område, hur mycket för, vem som köper i just ditt område och mycket mer.

Att sätta upp ditt hem i scen

När du har gjort din research är det viktigt att du koncentrerar dig på att göra ditt hem i ordning för visningar. Tro oss när vi säger att många försäljningar misslyckas på grund av att en fastighet är dåligt presenterad.

Att rensa upp i hemmet är alltid ett utmärkt första steg för förberedelser, eftersom det omedelbart får huset att verka snyggt och inbjudande. Alla personliga föremål, som fotografier, smycken och leksaker, rekommenderas att tas bort och förvaras utom synhåll, men är inte nödvändiga. Dekorativa föremål som också är mycket personliga och specifika för din smak bör också avlägsnas, liksom slitna möbler som kan försämra hemmets färdiga utseende.

Det är också rekommenderat att skapa en snagginglista. Att göra en lista är att kontrollera om det finns mindre fel som måste repareras, vilket är idealiskt för att hitta fel från färgspill till läckor och uppvärmningsfel; det ger dig också möjlighet att se till att alla apparater, från varmvatten till el, är i ordning.

Det är av största vikt att sådana problem åtgärdas när du förbereder ditt hem för att undvika problem längre fram i tiden. Vi rekommenderar också att du genomför en ny målning och golvpolering och anlitar ett professionellt städföretag för att rengöra din fastighet grundligt före visningar.

När din bostad är fysiskt redo att presenteras för visning är det en bra idé att påbörja fastighetsinventeringen. Det är av största vikt att detta steg avslutas före visningarna eftersom det kan påverka resultatet av förhandlingsfasen. Enligt vår erfarenhet kan en försäljning misslyckas om inventering och extrautrustning inte stämmer överens med vad som ursprungligen avtalades. Se därför till att din inventarieförteckning är uppdaterad och klar när du lägger ut din fastighet på marknaden för visningar.

Eftersom din mäklare har erfarenhet av fastighetsvisningar kan han/hon ge dig sin expertutlåtande och rekommendation om hur din fastighet ska visas upp.

Listningsavtalet är ett dokument som agenten överlämnar till dig för att du ska skriva under, och i det fastställs faktorer som vilken typ av listningsavtal som ingås, hur länge fastigheten kommer att vara till salu, fastighetens listningspris, provisionsvillkor, hur agenten kommer att få betalt när fastigheten är såld... osv.

Marbella har en öppen fastighetsmarknad, vilket innebär att säljaren kan lista sin fastighet hos flera mäklare och byråer. Och den som är den som säljer fastigheten har rätt till försäljningsprovisionen.

Detta är ett vanligt sätt att gå vidare med en försäljning i Marbella och är ett genomförbart alternativ för dem som är villiga att vara i aktiv kommunikation och samordning med olika mäklare. Att arbeta med flera byråer eller agenter vid en försäljning kommer att resultera i olika tillvägagångssätt för att marknadsföra din fastighet, vilket kommer att skilja sig avsevärt i kvalitet och kvantitet, beroende på varje tillvägagångssätt. Detta är dock fortfarande ett populärt alternativ för säljare.
Om du bestämmer dig för att marknadsföra med olika byråer rekommenderar vi att du aktivt kontrollerar hur andra byråer marknadsför din fastighet på nätet. I vissa fall kan byråerna välja att publicera din fastighet på samma portal, vilket gör att den kan visas flera gånger. Därför rekommenderar vi att du regelbundet granskar din fastighets exponering på portaler som Idealista eller Fotocasa.

Ett annat alternativ som vi rekommenderar är att du tar hand om marknadsföringstillgångarna för din fastighet. På så sätt kan du kontrollera hur din fastighet presenteras på marknaden och se till att marknadsföringskvaliteten uppfyller dina krav. Sedan kan du dela ditt material med alla byråer, så att du kan känna dig trygg med hur din fastighet presenteras professionellt på marknaden.

Vid försäljning av en fastighet har många säljare valt att teckna en exklusiv försäljningsrätt med en mäklare eller ett exklusivt listningsavtal med en byrå. Exklusivitet innebär att det primära fokuset kommer att ligga på din fastighet. Din agent kommer att arbeta enbart för att se till att den marknadsförs perfekt. De kommer att arbeta tillsammans med dig under hela marknadsföringsprocessen så att du kan ge din personliga input till hur din fastighet kommer att presenteras. Agenten kommer också att dela marknadsföringsmaterialet med andra agenter och kommer att kunna kontrollera alla marknadsförings- och visningsåtgärder för din räkning.

Ett exklusivt kontrakt gör det möjligt att marknadsföra din fastighet på ett unikt sätt med ett skräddarsytt varumärke i stället för att ha olika annonser från olika byråer i olika format och med olika tillvägagångssätt. Genom att ha ett enda marknadsföringsflöde med särskilda strategier som utarbetats för din fastighet undviker man onödig misskommunikation och missförstånd mellan dig och andra byråer. Till exempel är priset på din fastighet olika på flera portaler.

En annan fördel med att ha detta kontrakt är den kurerade varumärkesbildningen och reklamen som är skräddarsydd för din fastighet, vilket gör att den kan ses i ett nytt sammanhang och presenteras kreativt både online och offline. Detta får också fastigheten att verka mer exklusiv i ögonen, vilket i sin tur ger fastigheten mer uppmärksamhet och erkännande i större skala.

Du måste notera att inget av de alternativ som nämns ovan är bättre än det andra, och inget garanterar försäljningen av fastigheten mer än något annat. Det rekommenderas att du väljer det alternativ som du anser vara bäst för dig själv och din fastighet. Din mäklare kommer också att kunna ge dig sin professionella åsikt om vilken metod som kan fungera till din fördel.

Förutom mäklarens expertis är en framgångsrik marknadsföring av din fastighet den viktigaste orsaken till att en fastighet säljs, och därför är det viktigt att ha lämpliga marknadsföringsstrategier på plats.

I Marbella är det vanligtvis agenten eller agenturen som ansvarar för att tillhandahålla budgeten för alla marknadsföringsåtgärder, oavsett om det rör sig om en konventionell eller exklusiv listning. Fast när det gäller en exklusiv fastighet finns det en större chans att agenten kommer att investera mer pengar i marknadsföringen av din fastighet, vilket kan öka sannolikheten för en försäljning. Detta beror främst på att ju mer pengar som investeras, desto bättre marknadsföringskvalitet. Och bättre marknadsföring innebär bättre exponering och mer uppmärksamhet på din fastighet. Du kan be din mäklare att öka marknadsföringsbudgeten. Ändå kan säljarna alltid lägga fram sina egna pengar som en bonus utöver de utgifter som agenten täcker för att investera mer i marknadsföring och ge bättre resultat.

Drumelia har stolt hanterat allt marknadsföringsmaterial internt och har alla kostnader täckta. Vi har infört vår 7-dagars standardstrategi för alla listningar, vilket innebär att all marknadsföring ska vara klar inom 7 dagar efter den första åtgärden. Denna strategi är det som har kommit att skilja oss från alla andra fastigheter i Marbella. Om du bestämmer dig för att teckna exklusivt med oss kommer vi att täcka alla kostnader och se till att inget annat än det bästa kommer att komma från vår marknadsföring. Och din fastighet kommer att presenteras felfritt och kommer garanterat att sticka ut.

Drumelia Real Estate är erkänt för att tillhandahålla prisbelönta marknadsföringsstrategier till våra kunder. Vår arbetsmoral omger skapandet av unika marknadsföringsstrategier som passar fastigheten i fråga, vilket garanterar att de marknadsföringstillgångar som produceras är individuella och aldrig kopierade.

Vårt interna expertteam är fullt utrustat för att omvandla den visuella representationen av din fastighet. Vi tar professionella och branschstandardiserade fastighetsfotografier och videor för att visa din fastighet i sitt bästa ljus. Vi tillhandahåller även VR- och 3D-visningar utförda med den senaste tekniken för dem som inte fysiskt kan närvara vid visningarna.

Vi utnyttjar också till fullo vår robusta onlineföljarkår och våra globalt erkända sociala mediekanaler för att marknadsföra din fastighet, till exempel genom att filma och publicera Drumelia Property Tour på vår hyllade YouTube-kanal. Vårt team kommer också att utforma och skicka skräddarsydda utskick till vår kundkrets för att ytterligare marknadsföra din fastighet.

När marknadsföringstillgångarna är fotograferade eller inspelade kan du överväga att organisera ett öppet hus för visningar med stora volymer. Detta är ett utmärkt sätt att få din fastighet erkänd genom reklam och muntlig kommunikation.

Fastighetsvisningar är viktiga för försäljningsprocessen eftersom de ger människor en naturlig känsla för fastigheten. Innan några marknadsföringsåtgärder vidtas måste huset vara fysiskt förberett. Vad vi menar med detta är att huset ska vara oklanderligt presenterat för att fotografier och videor ska kunna tas. Om det dessutom pågår något arbete på fastigheten måste detta göras känt och avslutas innan några marknadsföringsåtgärder äger rum.

Innan den första visningen äger rum bör du låta din mäklare veta vad du älskar mest med fastigheten och vilka element du vill att de ska framhäva med fastigheten när de visar den tillsammans med en kund, eftersom det är du som känner din fastighet bäst. Det rekommenderas också att du går igenom fastigheten med din mäklare en gång till, så att de bekräftar allt som finns att veta om fastigheten.

Naturligtvis kommer din sakkunniga agent att vara beredd att ta hänsyn till så mycket som möjligt av dina kommentarer när han eller hon vidarebefordrar dina anteckningar till potentiella köpare.

Du bör ge din mäklare så mycket flexibilitet som möjligt när det gäller visningar. Du vet aldrig när en mycket potentiell köpare kommer till din dörr, så om du låter din fastighet visas flexibelt och oberoende av datum och tid kommer det att innebära en större chans att ett bud kommer in och i sin tur att försäljningen slutförs.

Enligt vår erfarenhet är det alltid bäst att undvika att närvara vid visningarna tillsammans med kunder och din agent. För det första är du som husägare känslomässigt knuten till din fastighet, vilket innebär att du eventuellt skulle kunna vara alltför entusiastisk när du säljer huset, och det kan komma fram på ett otillräckligt sätt. Du kan också överösta potentiella köpare med information om fastigheten som kan vara irrelevant. Och slutligen, om en potentiell köpare vill tala om vad de kanske inte gillar med fastigheten, kommer de inte att känna sig bekväma med att låta sina åsikter bli kända om du är där.

Virtuella visningar har blivit allt vanligare under de senaste åren. Enligt vår erfarenhet väljer många seriösa köpare att köpa fastigheter helt enkelt genom att se dem virtuellt. Därför rekommenderar vi att du och din mäklare tar hänsyn till dessa visningar. Du måste dock göra din research och se till att du före den virtuella visningen lär dig mer om kunden och hur seriösa de är när det gäller din fastighet. På så sätt kan du se till att visningen blir en bra användning av tiden.

Du betalar en mäklare för detta, och de är utbildade för att visa och sälja ett hus på ett professionellt sätt. Lämna det till experterna. När allt kommer omkring kommer din mäklare att låta dig veta hur visningen gick och informera dig om deras första intryck senare.

Under den här fasen kommer din mäklares kunskap och erfarenhet att komma till sin rätt. Din agent kommer att börja presentera dig med erbjudanden från potentiella köpare. Det är bra om du har en civil relation med din agent, eftersom de kan hjälpa dig att fatta ett mer välgrundat och adekvat beslut om vilket erbjudande du ska överväga.

Din agent kommer också att ge feedback om alla visningar som ägt rum och jämföra dem med tidigare framgångsrika visningar och försäljningar för att ytterligare hjälpa till att fatta ett mer välgrundat beslut om erbjudandena. En bra mäklare kommer inte att tvinga dig att acceptera ett visst erbjudande utan snarare vägleda dig genom dina alternativ och erbjuda professionell rådgivning.

Säg till exempel att du höll på att bygga en hemmabio medan din fastighet var på marknaden och visades, och att du kommer överens med en potentiell köpare om att du ska stå för kostnaderna och färdigställa hemmabion före försäljningen. Om de ännu inte har fått veta hur biografen kommer att tillverkas, vilka material som kommer att användas och hur många sittplatser de kommer att ha, kan den potentiella köparen ha vissa förväntningar på hur den kommer att se ut. De kan dock bli besvikna på resultatet och känna sig lurade, så mycket att de kan dra tillbaka sitt bud och avbryta försäljningen.

Innan du accepterar några anbud måste du därför fastställa inventarieförteckningen och all information om fastigheten. Vi rekommenderar också att ni upprättar en budget för den här typen av situationer som köparen kommer överens om. På så sätt kan köparen gå med på att betala mellanskillnaden för att öka kvaliteten på det de får, i stället för att bara gå med på att inkludera en biograf i bostaden utan att fastställa en budget.

Undertecknande av kontrakt

När du och din mäklare har granskat erbjudandena kommer du att fatta ett välgrundat beslut om vilket erbjudande du ska acceptera och vilket pris du vill ha. Din mäklare kommer sedan att förbereda ett reservationsavtal som ska undertecknas och som innehåller alla villkor som man kommit överens om under förhandlingarna. Detta kommer sedan att inleda kontraktsunderteckningsfasen som leds av din agent. Vi rekommenderar också att du anlitar en advokat i detta skede av försäljningsprocessen för att revidera kontrakten och se till att allt går så snabbt som möjligt.

Din agent kommer att ta kontakt med dina advokater för att organisera undertecknandet av reservationsavtalet mellan dig och köparen och reservationsavgiften. Därefter kommer köparen att underteckna ett privat kontrakt och göra en betalning som motsvarar 10 % av köpeskillingen.

Om inte exceptionella omständigheter föreligger är reservationsavgiften och 10 % avbetalning vanligtvis inte återbetalningsbara. Detta är också ett bindande kontrakt mellan båda parter, vilket innebär att du inte kan avbryta försäljningen utan att ta på dig ekonomiska sanktioner som tillämpas av köparen. Kontraktet är också föremål för juridisk och teknisk due diligence. Detta innebär att om någon av dessa due diligence-undersökningar tar ett tag att genomföra och har negativa resultat har köparen rätt att säga upp affären och få tillbaka de pengar som betalats utan några straffavgifter.

När de första kontrakten är undertecknade och de sista juridiska förutsättningarna är uppfyllda, kommer din mäklare eller advokat att hjälpa dig genom resten av processen och förbereda dig för att underteckna de avslutande dokumenten.

Alla inblandade parter måste närvara vid undertecknandet av äganderättshandlingen hos notarien. Denna underteckning möjliggör en omedelbar överföring av ägodelar, och det fulla ansvaret för fastigheten överförs till köparen, vilket innebär att den juridiska äganderätten till fastigheten överförs. Betalningen för köpet av fastigheten sker också samtidigt via de överenskomna betalningsvillkoren. När fastigheten är officiellt såld kommer din advokat att se till att alla betalningar är genomförda och att ägaröverföringen har registrerats.

Drumelia Real Estate Agents kommer att stå vid din sida från första början och utnyttja sin kunskap och expertis inom fastighetsbranschen i Marbella för att se till att din försäljning slutförs snabbt och framgångsrikt. Våra agenter kommer att stå till ditt förfogande när du behöver dem. Vår prioritet är att se till att vi uppfyller dina förväntningar, ger dig de bästa råd som finns tillgängliga, lyssnar på dina behov och mål, optimerar ditt hem och finns där för dig i varje steg av försäljningen.

Lita på oss när vi säger att ditt förtroende för oss kommer att visa sig genom de resultat vi kommer att leverera från början och att vår framgång är beroende av din, så låt oss lyckas tillsammans.