Gids voor verkoopproces in Marbella en Spanje

Een woning verkopen in Marbella wordt veel eenvoudiger als u een duidelijk en georganiseerd proces volgt. Deze gids leidt u door elke stap — van het vinden van de juiste makelaar en het voorbereiden van uw woning tot marketing, onderhandeling, contracten, belastingen en notariële afhandeling.

Als u ook overweegt een woning in Marbella te kopen, kunt u onze Aankoopgids lezen als aanvulling op deze pagina.

De waarde van het inschakelen van een makelaar tijdens het verkoopproces kan niet genoeg worden benadrukt. Een makelaar brengt kennis, expertise en een professioneel netwerk mee vanaf het begin, wat uiteindelijk de kans op een succesvolle verkoop vergroot.

Waar u op moet letten bij het kiezen van een makelaar:

• Kies iemand bij wie u zich op uw gemak voelt — hoe meer u zich op uw gemak voelt, hoe gemakkelijker het zal zijn om open te communiceren
• Kies een makelaar met een goede reputatie en solide ervaring in het vakgebied
• Zoek naar makelaars met ervaring in de verkoop van woningen in uw specifieke gebied
• Vind een makelaar die de markt goed genoeg kent om uw woning correct te evalueren op basis van m², locatie, uitzicht, materiaalkwaliteit, oriëntatie en privacy
• Stel uw verwachtingen vanaf het begin duidelijk — of de woning gemeubileerd, gedeeltelijk gemeubileerd of ongemeubileerd wordt verkocht, en wat er in de inventaris is opgenomen

Vragen die u uw makelaar kunt stellen:

• Hoeveel woningen heeft u in dit gebied verkocht?
• Wat zou de waarde van mijn woning moeten zijn?
• Hoeveel andere woningen beheert u momenteel?
• Wat is uw slagingspercentage?
• Hoe gaat u om met bezichtigingen?

Uw makelaar zal eerlijke marktbeoordelingen geven, een lijst van recent verkochte woningen in de buurt en nuttige informatie over de Marbella vastgoedmarkt. We raden u aan uw makelaar of advocaat te vragen alle kosten en belastingen te verduidelijken die van toepassing zijn tijdens en na de verkoop, voordat u uw woning op de markt brengt.

Kopers begrijpen:

Kopers in Marbella vergelijken vaak veel woningen voordat ze een beslissing nemen. Interessant genoeg kiezen verkopers niet altijd voor het hoogste bod — ze kiezen vaak voor de meest serieuze koper. Een koper met zijn NIE klaar, een advocaat in de arm genomen, middelen beschikbaar en een duidelijke tijdlijn lijkt vaak veiliger dan iemand die meer biedt maar onvoorbereider of onzekerder overkomt.

Uw woning voorbereiden is aantoonbaar de belangrijkste en veeleisendste stap in het verkoopproces. Hoe beter uw woning gepresenteerd wordt, hoe groter de kans om de waarde te verhogen en meer kopers aan te trekken.

Wees realistisch over de prijs:

Wees voorzichtig bij het vergelijken van de prijs van uw woning met andere advertenties online, omdat geadverteerde prijzen nogal kunnen afwijken van de werkelijke verkoopprijzen die uiteindelijk worden overeengekomen. De definitieve prijs is vaak alleen bekend bij degenen die direct bij de verkoop betrokken zijn.

Doe marktonderzoek:

• Onderzoek vastgoedportalen zelfstandig om uw woning te vergelijken met andere woningen in uw gebied
• Lees de laatste marktrapportages om te begrijpen wat er verkocht wordt, voor hoeveel en wie er koopt
• Ons Live Marktrapport geeft een overzicht van de prijsontwikkelingen in Marbella

Uw woning stylen:

• Ruim uw woning op — verwijder persoonlijke items zoals foto's, sieraden en speelgoed
• Verwijder decoratieve stukken die te persoonlijk van smaak zijn
• Verwijder versleten meubels die de algehele presentatie van uw woning kunnen beïnvloeden
• Maak een snaglijst om kleine gebreken te controleren, zoals verfafbladdering, lekkages of verwarmingsproblemen
• Zorg ervoor dat alle apparaten, warm water en elektriciteit naar behoren werken
• Investeer in een frisse verflaag en het polijsten van vloeren
• Overweeg een professioneel schoonmaakbedrijf in te schakelen vóór bezichtigingen

Stel uw inventaris samen:

Rond de inventaris van uw woning af vóór de bezichtigingen, omdat dit de uitkomst van onderhandelingen kan beïnvloeden. Uit ervaring weten we dat verkopen kunnen mislukken als de inventaris en extras niet overeenkomen met wat aanvankelijk was overeengekomen. Zorg ervoor dat alle bij de verkoop inbegrepen items duidelijk zijn gedocumenteerd.

Bereid documenten voor voor koperszorgvuldigheid:

Kopers zullen grondige controles uitvoeren vóór de aankoop. Deze documenten bij de hand hebben versnelt het proces:

• Juridische documenten: eigendomsakte, kadasterinformatie, bewijs van geen gemeenschapsschulden en certificaten
• Stedenbouwkundige documenten: Eerste Bewoningsvergunning (LPO), conformiteitscertificaten voor ruimtelijke ordening en een certificaat van geen overtredingen van het stadhuis
• Technische staat: wees voorbereid op kopers die de structuur, installaties en uitrusting inspecteren

Opmerking over de Eerste Bewoningsvergunning (LPO):

Veel woningen in Marbella, met name die gebouwd in de jaren 2000, hebben mogelijk geen volledige LPO omdat ontwikkelaars het toegestane bouwvolume iets hebben overschreden. In de praktijk wonen mensen in deze woningen, worden ze doorverkocht en verstrekken banken er hypotheken voor. Uw advocaat kan u adviseren over uw specifieke situatie. Bij villa's is het ook gebruikelijk dat kelders kamers bevatten die officieel zijn aangeduid als "opslag" maar worden gebruikt als slaapkamers, fitnessruimten of bioscopen — dit is uiterst gebruikelijk en geeft zelden problemen.

De bemiddelingsovereenkomst is een document dat uw makelaar u ter ondertekening geeft. Het bevat het type vermelding, de periode gedurende welke de woning te koop staat, de vraagprijs, de commissievoorwaarden en hoe de makelaar wordt betaald zodra de woning is verkocht.

Open marktvermelding:

Marbella heeft een open vastgoedmarkt, wat betekent dat u uw woning bij meerdere makelaars en bureaus kunt aanbieden. Degene die de woning verkoopt, heeft recht op de commissie. Deze optie kan goed werken voor verkopers die bereid zijn actief te communiceren met meerdere makelaars.

Als u voor deze optie kiest:

• Controleer actief hoe bureaus uw woning online promoten
• Bekijk periodiek de zichtbaarheid van uw woning op portalen zoals Idealista of Fotocasa
• Wees ervan bewust dat bureaus uw woning meerdere keren op hetzelfde portaal kunnen publiceren
• Overweeg uw eigen marketingmateriaal voor te bereiden om met alle bureaus te delen voor consistente kwaliteit

Exclusieve vermelding:

Veel verkopers kiezen ervoor een exclusief verkooprecht te tekenen met één makelaar of bureau. Voordelen zijn:

• Uw woning wordt het hoofdonderwerp van toegewijde marketinginspanningen
• De makelaar werkt nauw met u samen gedurende het marketingproces en kan uw inbreng beter weerspiegelen
• De makelaar beheert alle marketing- en bezichtigingsactiviteiten namens u
• Uw woning wordt op een meer consistente en onderscheidende manier op de markt gebracht in plaats van in meerdere formaten via verschillende bureaus te verschijnen
• U verkleint het risico op miscommunicatie, zoals verschillende prijzen op verschillende portalen
• De woning kan voor kopers exclusiever lijken, waardoor meer aandacht en erkenning wordt gewonnen

Geen van beide opties garandeert een verkoop meer dan de andere. Kies degene die het beste bij u en uw woning past.

Naast de expertise van uw makelaar is effectieve marketing een van de belangrijkste redenen waarom een woning wordt verkocht. In Marbella dekt de makelaar of het bureau doorgaans de kosten van marketingacties, of de vermelding nu open of exclusief is. Bij een exclusieve vermelding is er vaak een grotere investering in marketing, wat de kans op een verkoop kan vergroten. Betere marketing betekent betere zichtbaarheid en meer aandacht voor uw woning.

Professionele marketing omvat doorgaans:

• Professionele fotografie en videografie van woningen op industriestandaard
• Promotie via sociale media op internationaal erkende kanalen
• Woningtours gepubliceerd op platforms zoals YouTube
• Op maat gemaakte mailings naar gerichte doelgroepen
• Overtuigende geschreven beschrijvingen in meerdere talen
• Gerichte digitale marketingcampagnes

Open huis evenementen:

Overweeg een open huis te organiseren om een groter volume aan bezichtigingen te genereren. Dit kan uw woning meer zichtbaarheid geven via reclame en mond-tot-mondreclame.

Vóór enige marketing:

De woning moet fysiek worden voorbereid. Zorg ervoor dat de woning onberispelijk is gepresenteerd voor foto's en video's. Als er werkzaamheden worden uitgevoerd aan de woning, moeten deze zijn afgerond voordat met marketing wordt begonnen.

Bezichtigingen van woningen zijn essentieel voor het verkoopproces, omdat ze kopers in staat stellen een natuurlijk gevoel voor de woning te krijgen.

Vóór de eerste bezichtiging:

• Vertel uw makelaar wat u het meest waardeert aan de woning
• Benadruk de kenmerken die u tijdens bezichtigingen wilt laten benadrukken
• Loop de woning door met uw makelaar zodat hij/zij deze grondig kent

Flexibiliteit is cruciaal:

Geef uw makelaar zoveel mogelijk flexibiliteit bij bezichtigingen. U weet nooit wanneer een potentieel serieuze koper kan verschijnen, dus het toestaan van flexibele bezichtigingstijden vergroot de kans op het ontvangen van een bod.

Waarom u niet aanwezig moet zijn bij bezichtigingen:

• Als huiseigenaar bent u emotioneel verbonden met uw woning en kunt u te hard proberen deze te verkopen
• U kunt potentiële kopers overweldigen met informatie die niet relevant voor hen is
• Potentiële kopers voelen zich mogelijk niet op hun gemak om zorgen te uiten als u aanwezig bent
• Uw makelaar is getraind om de woning professioneel te presenteren en te verkopen

Waar kopers naar kijken:

Serieuze kopers vragen vaak om tweede bezichtigingen — bij voorkeur op andere tijdstippen van de dag, zoals 's avonds. Een tweede bezoek geeft hen een nieuw perspectief en helpt te bevestigen of de woning goed voelt. Kopers rijden ook vaak zelfstandig door de buurt om een echt gevoel voor het gebied en de sfeer te krijgen.

Bij villa's richten kopers zich minder op prijs per vierkante meter en meer op:

• Locatie en uitzicht
• Architectuur en design
• Kwaliteit van materialen
• Oriëntatie en natuurlijk licht
• Privacy van het perceel

In deze fase worden de kennis en ervaring van uw makelaar bijzonder belangrijk. Uw makelaar presenteert biedingen van potentiële kopers en geeft feedback van alle bezichtigingen.

Biedingen evalueren:

Een goede makelaar zal u niet onder druk zetten om een specifiek bod te accepteren, maar zal u begeleiden bij uw opties en professioneel advies geven. Onthoud dat het hoogste bod niet altijd het beste is — de meest serieuze en voorbereide koper vertegenwoordigt vaak de veiligste transactie.

Een bod moet duidelijk vermelden:

• De prijs en toepasselijke belastingen
• Wat is inbegrepen — meubilair, inventaris en extras
• Het betalingsschema
• De verwachte voltooiingstijdlijn

Belangrijke overwegingen:

Voordat u een bod accepteert, moet u ervoor zorgen dat de inventaris en alle relevante woninginformatie volledig zijn vastgesteld. Als u akkoord gaat met het uitvoeren van werkzaamheden vóór de verkoop, zoals het bouwen van een thuisbioscoop, stel dan een duidelijk budget vast dat door de koper is goedgekeurd om misverstanden te voorkomen.

Typische tijdlijn:

• Onderhandeling over het bod: van een paar dagen tot enkele weken of zelfs maanden
• Reservering tot privécontract: 2 tot 4 weken
• Privécontract tot notariële afhandeling: 1 tot 2 maanden
• Totaal van bod tot notaris: ongeveer 3 maanden, hoewel dit sneller of langzamer kan zijn als beide partijen akkoord gaan

Zodra u en uw makelaar de biedingen hebben beoordeeld en een beslissing hebben genomen, begint de fase van contractondertekening.

Reserveringscontract:

Uw makelaar stelt een reserveringscontract op met alle overeengekomen voorwaarden. Het reserveringsbedrag is doorgaans ongeveer 1% van de koopprijs en haalt de woning van de markt. De reserveringsvergoeding is normaal gesproken niet restitueerbaar, maar is gewoonlijk onderworpen aan juridische en technische zorgvuldigheid — als controles een ernstig probleem aan het licht brengen, kan de koper deze terugkrijgen.

Belangrijke opmerking:

Een reservering is niet de sterkste garantie. Als een andere koper verschijnt met een veel hoger bod, is het technisch mogelijk de reservering terug te geven en de andere deal te accepteren. Dit is een van de redenen waarom kopers vaak gemotiveerd zijn om snel naar het privécontract te gaan.

Privé-aankoopcontract:

Na de reservering tekent de koper een privécontract en doet een betaling gelijk aan 10% van de koopprijs. Deze aanbetaling is onder normale omstandigheden doorgaans niet restitueerbaar.

Dit is een bindend contract tussen beide partijen:

• Als u als verkoper zich terugtrekt uit de verkoop, moet u de dubbele 10%-aanbetaling aan de koper terugbetalen
• Als de koper zich terugtrekt, verliest hij/zij de aanbetaling

Het contract is gewoonlijk onderworpen aan juridische en technische zorgvuldigheid. Als een van beide ernstige negatieve bevindingen onthult, heeft de koper mogelijk het recht het contract te beëindigen en de aanbetaling terug te krijgen zonder boetes.

We raden u aan in dit stadium een advocaat in te schakelen om de contracten te beoordelen en ervoor te zorgen dat alles soepel verloopt.

Kopers voeren doorgaans drie soorten zorgvuldigheidsonderzoek uit vóór of tijdens de contractfase. Hierop voorbereid zijn helpt de verkoop te versnellen.

1. Juridische zorgvuldigheid:

De advocaat van de koper controleert of:

• U de wettelijke eigenaar van de woning bent
• De woning vrij is van schulden of lasten
• Het zonder juridische problemen kan worden verkocht
• De eigendomsakte en kadasterregistraties in orde zijn
• Eventuele gemeenschapsschulden zijn vereffend

Als meubilair is inbegrepen, zorg dan dat het is vermeld in een inventaris die bij de contracten is gevoegd.

2. Stedenbouwkundige zorgvuldigheid:

Dit bevestigt dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige vereisten. Het sleuteldocument is de Eerste Bewoningsvergunning (LPO).

Voor appartementen en rijtjeshuizen is de hoofdvraag of de gemeenschap legaal is gebouwd en over de vereiste vergunning beschikt. Voor villa's is de situatie meestal genuanceerder — de advocaat van de koper vergelijkt de huidige woning met de originele goedgekeurde plannen.

Een certificaat van geen overtredingen van het stadhuis wordt gewoonlijk gevraagd. Dit document kan maanden duren om te verkrijgen, dus in de contracten moeten passende clausules worden opgenomen.

3. Technische zorgvuldigheid:

Inspecteurs controleren de structuur, installaties, uitrusting en algemene staat van de woning.

Bij doorverkopen moeten kopers verwachten dat sommige elementen ouder zijn — dit is normaal. Echter:

• Als apparatuur volledig defect is, moet u mogelijk onderhandelen over reparatie of vervanging
• Als apparatuur oud maar functioneel is, is dat gewoon onderdeel van het kopen van een woning die niet nieuw is
• U bent verantwoordelijk voor verborgen gebreken die opzettelijk zijn verhuld

Zodra de eerste contracten zijn ondertekend en aan alle wettelijke vereisten is voldaan, begeleiden uw makelaar of advocaat u bij de afhandeling.

Bij de notaris:

Alle partijen moeten aanwezig zijn bij de ondertekening van de eigendomsakte bij het notariskantoor. Degenen die aanwezig moeten zijn:

• De verkoper, of een vertegenwoordiger met volmacht
• De koper, of een vertegenwoordiger met volmacht
• De notaris

Advocaten en makelaars zijn gewoonlijk ook aanwezig, hoewel ze technisch gezien niet verplicht zijn.

Wat er tegelijkertijd gebeurt:

• De koper tekent de aankoopakte
• De verkoper tekent
• De notaris tekent
• Het eigendom wordt overgedragen aan de koper
• De verkoper ontvangt de resterende 90% betaling
• De sleutels worden overhandigd

Hoe betaling wordt gedaan:

• Bankwissels (aanbevolen): de meest gebruikelijke en veilige methode. De koper maakt het geld over naar zijn Spaanse bankrekening en de bank geeft wissels uit op uw naam. Eenmaal uitgegeven, is het geld in uw voordeel geblokkeerd.
• Bankoverschrijvingen tijdens de ondertekening: geldig, maar minder overzichtelijk, omdat overschrijvingen uren kunnen duren.

Soms zijn meerdere wissels nodig — één voor de verkoper, één voor de bank als een hypotheek moet worden beëindigd, en één voor makelaarshonoraria die van de koopprijs worden afgetrokken.

Registratie:

De eigendomsakte wordt automatisch van de notaris naar het kadaster gestuurd. Het bijwerken van het kadaster duurt gewoonlijk ongeveer een maand. Uw advocaat regelt dit normaal gesproken en geeft u later een kopie van het bijgewerkte register.

Het begrijpen van uw financiële verplichtingen als verkoper is essentieel voor een goede planning.

Kosten betaald door de verkoper:

• Makelaarskosten: de verkoper betaalt de commissie van de makelaar
• Plusvalía municipal: een lokale belasting gebaseerd op de stijging van de kadastrale waarde van het land en het aantal jaren dat u eigenaar was. Het is gewoonlijk geen significant bedrag.

Vermogenswinstbelasting:

Wanneer u verkoopt, kunt u vermogenswinstbelasting verschuldigd zijn over uw winst.

• Voor niet-ingezetenen is het tarief 19%
• Het is van toepassing op uw winst — het verschil tussen uw netto verkoopopbrengst, na kosten zoals makelaar- en advocaatkosten, en uw totale aankoopkosten, inclusief de aankoopprijs, belastingen, notariskosten en gedocumenteerde verbeteringen

3% inhouding voor niet-ingezeten verkopers:

Wanneer een niet-ingezetene verkoopt, houdt de koper 3% van de verkoopprijs in en betaalt dit aan de belastingdienst als voorschot. Dit is geen extra kosten — het is een inhouding. U kunt vervolgens een aanvraag indienen om het relevante bedrag terug te krijgen, en als u geen openstaande belastingschuld heeft, kunt u het terugkrijgen.

Wat kopers betalen (ter informatie):

Inzicht in koperskosten kan helpen tijdens onderhandelingen:

• Doorverkoopwoning: 7% overdrachtsbelasting
• Nieuwbouw: 10% btw plus 1,2% zegelrecht
• Aanvullende kosten zoals advocaat, notaris, kadaster en rapporten: ongeveer 1–1,5%
• Totale koperskosten: ongeveer 12–13% bovenop de koopprijs

Tip voor kopers die als investering kopen:

Kopers die een doorverkoopwoning als investering kopen met de intentie om binnen 5 jaar door te verkopen, kunnen aanvragen voor een verlaagd overdrachtsbelastingtarief van 2% in plaats van 7%. Als ze de woning langer houden, moeten ze het verschil plus rente betalen. Dit kan nuttige informatie zijn om te delen met investeerderskopers.

Zodra de verkoop is voltooid, zijn er nog enkele laatste stappen te nemen.

Overdracht van nutsvoorzieningen:

Zorg ervoor dat alle nutscontracten zoals water, elektriciteit en internet correct uit uw naam worden overgedragen. Als u dit niet doet, kunt u na de eigendomsoverdracht rekeningen blijven ontvangen.

Gemeente informeren:

Uw advocaat moet de lokale gemeente informeren zodat toekomstige IBI-onroerendgoedbelasting en vuilnisophaalrekeningen op naam van de nieuwe eigenaar worden gesteld.

Gemeenschapskosten:

Zorg ervoor dat u alle gemeenschapskosten tot de afsluitingsdatum heeft betaald en de relevante documentatie aan de koper verstrekt.

Definitieve documentatie:

Bewaar kopieën van alle verkoopdocumenten voor uw administratie, inclusief de ondertekende akte, bewijs van ontvangen betaling en belastingaangiften.

De makelaars van Drumelia Real Estate staan vanaf het begin aan uw zijde en gebruiken hun kennis en expertise in de Marbella vastgoedmarkt om ervoor te zorgen dat uw verkoop efficiënt en succesvol wordt afgerond.

Onze toewijding:

• We verwerken alle marketingmaterialen intern, met alle kosten gedekt
• Onze 7-daagse standaardstrategie zorgt ervoor dat alle marketing binnen 7 dagen na de eerste actie is voltooid
• We creëren unieke marketingstrategieën afgestemd op elke woning
• We gebruiken onze brede online aanhang en internationaal erkende sociale mediakanalen
• We filmen en publiceren Drumelia Property Tours op ons gerenommeerde YouTube-kanaal

Onze prioriteit is om aan uw verwachtingen te voldoen, u het beste beschikbare advies te geven, naar uw behoeften en doelen te luisteren, uw woning te optimaliseren en u bij elke stap van de verkoop te ondersteunen.

Uw vertrouwen in ons moet blijken uit de resultaten die we vanaf het begin leveren. Immers, ons succes hangt af van het uwe — dus laten we samen slagen.