Руководство по процессу продажи в Марбелье и Испании

От Artur Loginov на

Если вы продаете недвижимость впервые или уже проходили через процесс продажи недвижимости, концепция продажи может показаться сначала пугающей и даже испортить время, которое должно было вас взволновать. Именно поэтому мы создали это подробное руководство для вас, чтобы вы могли следовать ему на протяжении всего процесса продажи и информировать вас о том, чего следует ожидать во время продажи, а также о фактах, которые следует учитывать, прежде чем выставлять свой дом на продажу.

01: Найти надежного агента по недвижимости в Марбелье

Невозможно переоценить значение услуг агента на протяжении всего процесса продажи, поскольку он с самого начала привносит в сделку свои знания, опыт и профессиональную сеть. В конечном счете, благодаря своим профессиональным качествам агенты по продаже недвижимости повышают процент успеха любой сделки.

При поиске агента очень важно:

  • Чувствовать себя комфортно с тем, кого вы решили нанять. Чем комфортнее вы чувствуете себя с человеком, тем легче с ним общаться и говорить свободно, не стесняясь, поэтому профессиональные, но честные и открытые отношения с агентом будут способствовать успеху вашего процесса продажи.
  • Выбор агента с солидной репутацией и большим опытом работы в данной области также благоприятно скажется на процессе продажи, чтобы время, проведенное с агентом, было продуктивным и не пропадало даром.
  • Ищите агентов, имеющих опыт продажи недвижимости в районе расположения вашего дома, чтобы быть уверенным в более высоком проценте успеха.
  • Найдите агента, который достаточно хорошо разбирается в рынке недвижимости, чтобы адекватно оценить вашу собственность, и он сможет предложить реалистичную оценку вашей недвижимости на текущем рынке. Например, они могут дать соответствующую стоимость в зависимости от площади объекта в м², его местоположения, вида из окна, качества материала, из которого он построен, и т.д.
  • С самого начала изложите свои ожидания от процесса продажи, чтобы избежать разочарований и неверных толкований. На этом этапе также важно озвучить такие факты, как будет ли дом продаваться без мебели, с мебелью, полностью или частично, что будет включено в опись продажи, если в доме будут завершены какие-либо невыполненные работы и т.д.
  • Задавайте агенту столько вопросов, сколько пожелаете. Агенты находятся на вашей стороне, они готовы разрешить все возникающие у вас вопросы и сомнения и всегда готовы прийти на помощь.

Некоторые вопросы могут быть следующими:

  • Сколько вы уже продали в этом районе?
  • Во сколько следует оценить мою недвижимость?
  • С каким количеством других объектов Вы имеете дело?
  • Каков Ваш процент успеха?
  • Как Вы будете проводить просмотры?

После того как вы определите свои ожидания и проанализируете вопросы, ваш агент сможет предоставить вам справедливую рыночную оценку, список цен на недвижимость, которая была недавно продана в этом районе, и, что самое главное, он сможет поделиться полезной информацией о рынке недвижимости Марбельи, а точнее, информацией о районе, в котором вы продаете.

На этом этапе мы рекомендуем вам попросить вашего агента (или адвоката, если это необходимо) проинформировать вас обо всех расходах и налогах, которые будут начисляться во время и после продажи. По нашему опыту, часто причиной неудач продавцов является то, что они требуют адекватной информации об общих расходах и издержках, с которыми им придется столкнуться в процессе продажи, и не полностью информируют себя об этом. Поэтому перед тем, как выставлять свою недвижимость на продажу, рекомендуется убедиться в том, что вся необходимая информация вам предоставлена.

ЗДЕСЬ находится статья нашего блога о том, зачем нужен агент по недвижимости.

02: Подготовка дома в Марбелье к продаже

Подготовка дома - это, пожалуй, самый важный и ответственный этап в процессе продажи, поскольку именно на этом этапе учитываются жизненно важные факторы при оценке того, продастся ли ваш дом и за сколько он будет продан.

Очень важно оставаться реалистом, когда речь идет об оценке вашей недвижимости. Помните, что в процессе переговоров будет выделено время для обсуждения листинговой цены вашей недвижимости. Мы также рекомендуем вам быть осторожными при сравнении цены вашей недвижимости с другими объявлениями на рынке, так как цены в Интернете иногда могут быть весьма далеки от фактической цены продажи, о которой договорились. Это связано с тем, что иногда фактическая цена находится в офлайне и известна только тем, кто участвует в процессе продажи.

Вам следует обратить особое внимание на детали вашего дома, потому что чем лучше он представлен, тем больше шансов, что ваш дом вырастет в цене и, в конечном счете, привлечет больше покупателей.

Хотя ваш агент может более чем подробно проинформировать вас о текущем состоянии рынка, проведение исследований поможет вам понять, как успешно представить свой дом. Хорошая информированность поможет процессу пройти гладко. Самостоятельное изучение порталов недвижимости позволит вам сравнить свою недвижимость с другими в вашем районе. Мы также советуем ознакомиться с последним отчетом о состоянии рынка, чтобы иметь представление о том, что продается в вашем районе, за сколько, кто покупает в вашем конкретном районе и многое другое.

Постановка вашего дома

После проведения исследований вам необходимо сосредоточиться на подготовке дома к просмотру. Поверьте нам, что многие продажи срываются из-за того, что недвижимость плохо представлена.

Уборка дома всегда является отличным первым шагом для подготовки, так как она мгновенно придает дому опрятный и привлекательный вид. Все личные вещи, такие как фотографии, украшения и игрушки, рекомендуется убрать и хранить на видном месте, но они не являются необходимыми. Также следует убрать декоративные предметы, которые являются очень личными и соответствуют вашему вкусу, а также изношенные предметы мебели, которые могут испортить законченный вид вашего дома.

Также рекомендуется составить список недостатков. Уборка - это проверка мелких неисправностей, которые необходимо устранить, что идеально подходит для обнаружения дефектов, начиная от сколов краски и заканчивая протечками и неисправностями отопления; она также позволяет убедиться, что все приборы, от горячей воды до электричества, в порядке.

Очень важно, чтобы такие проблемы были устранены во время подготовки дома, чтобы избежать любых проблем в дальнейшем. Мы также советуем вам нанести свежий слой краски, отполировать полы и нанять профессиональную клининговую компанию для тщательной уборки дома перед просмотром.

После того как ваш дом физически готов к просмотру, следует начать его инвентаризацию. Очень важно, чтобы этот этап был завершен до начала просмотров, поскольку он может повлиять на исход этапа переговоров. По нашему опыту, продажа может сорваться, если инвентаризация и дополнительные услуги не соответствуют первоначально оговоренным. Поэтому убедитесь, что инвентаризационная опись обновлена и завершена, когда выставляете недвижимость на продажу для просмотра.

Поскольку ваш агент имеет опыт проведения просмотров недвижимости, он может дать вам свое экспертное мнение и рекомендации о том, как оформить вашу недвижимость.

03: Листинговый договор и эксклюзивный контракт

Соглашение о листинге - это документ, который агент передает вам на подпись, и в нем определяются такие факторы, как тип заключаемого соглашения о листинге, период времени, в течение которого недвижимость будет выставлена на продажу, листинговая цена недвижимости, условия комиссионных, порядок оплаты агенту после продажи недвижимости... и т.д.

В Марбелье открытый рынок недвижимости, то есть продавец может предложить свою недвижимость нескольким агентам и агентствам. И тот, кто продаст недвижимость, получает право на комиссию за продажу.

Это стандартный способ продажи в Марбелье, и он является приемлемым вариантом для тех, кто готов активно общаться и координировать свои действия с различными агентами. Работа с несколькими агентствами или агентами по продаже приведет к различным подходам к маркетингу вашей недвижимости, которые будут значительно отличаться по качеству и количеству, в зависимости от каждого подхода. Тем не менее, это все еще популярный вариант для продавцов.
Если вы решили продвигать недвижимость с помощью различных агентств, мы советуем вам активно контролировать, как другие агентства продвигают вашу недвижимость в Интернете. В некоторых случаях агентства могут предпочесть публиковать вашу недвижимость на одном и том же портале, позволяя ей появляться несколько раз. Поэтому мы советуем вам периодически проверять экспозицию вашей недвижимости на таких порталах, как Idealista или Fotocasa.

Другой вариант, который мы рекомендуем, заключается в том, чтобы вы взяли на себя заботу о маркетинговых активах вашей недвижимости. Таким образом, вы сможете контролировать, как ваша недвижимость представлена на рынке, и убедиться, что качество маркетинга соответствует вашим стандартам. Затем вы можете поделиться своими материалами со всеми агентствами, что позволит вам быть уверенным в том, что ваша недвижимость профессионально представлена на рынке.

При продаже недвижимости многие продавцы предпочитают подписать эксклюзивное право на продажу с агентом или эксклюзивный контракт на листинг с агентством. Эксклюзивность означает, что основное внимание будет уделено вашей недвижимости. Ваш агент будет работать исключительно над тем, чтобы обеспечить его идеальное продвижение на рынке. Он будет работать вместе с вами на протяжении всего маркетингового процесса, чтобы вы могли внести свой личный вклад в то, как будет представлена ваша недвижимость. Агент также поделится маркетинговыми материалами с другими агентами и сможет контролировать все маркетинговые и просмотровые действия от вашего имени.

Эксклюзивный контракт позволяет рекламировать вашу недвижимость уникальным образом с индивидуальным брендингом, а не использовать различные рекламные объявления от агентств в разных форматах и с разными подходами. Наличие одного маркетингового потока со специфическими стратегиями, разработанными для вашей недвижимости, позволяет избежать ненужных недоразумений и недопонимания между вами и другими агентствами. Например, цена на вашу недвижимость отличается на нескольких порталах.

Еще одним преимуществом заключения такого контракта является брендинг и реклама, разработанные специально для вашей недвижимости, что позволяет увидеть ее в новом свете и креативно представить как онлайн, так и оффлайн. Это также позволяет недвижимости выглядеть более эксклюзивной в глазах покупателей, что, в свою очередь, привлекает к ней больше внимания и узнаваемости в более широком масштабе.

Следует отметить, что ни один из вышеупомянутых вариантов не является лучше другого, и ни один из них не гарантирует продажу недвижимости в большей степени, чем другой. Рекомендуется выбрать тот вариант, который вы считаете лучшим для себя и своей недвижимости. Ваш агент также сможет дать вам свое профессиональное мнение о том, какой метод может сработать в вашу пользу. j

04: Маркетинг вашей недвижимости в Марбелье для продажи

Наряду с опытом вашего агента, успешный маркетинг вашей недвижимости является основной причиной продажи недвижимости, поэтому очень важно иметь адекватные маркетинговые стратегии.

В Марбелье агент или агентство, как правило, отвечает за выделение бюджета на все маркетинговые мероприятия, независимо от того, идет ли речь об обычном или эксклюзивном листинге. Хотя, когда речь идет об эксклюзивной недвижимости, существует большая вероятность того, что агент вложит больше денег в маркетинг вашей недвижимости, что может увеличить вероятность продажи. Это объясняется тем, что чем больше денег вложено, тем выше качество маркетинга. А лучший маркетинг означает лучшую экспозицию и больше внимания к вашей недвижимости. Вы можете попросить своего агента увеличить бюджет на маркетинг. Тем не менее, продавцы всегда могут внести свои собственные деньги в качестве бонуса в дополнение к расходам, которые покрывает агент, чтобы вложить больше средств в маркетинг и добиться лучших результатов.

Компания Drumelia с гордостью занимается всеми маркетинговыми материалами собственными силами и покрывает все расходы. Мы внедрили нашу стратегию "7-дневный стандарт" для всех объявлений, которая подразумевает завершение всего маркетинга в течение 7 дней после первого действия. Именно эта стратегия выделила нас из всех других агентств недвижимости в Марбелье. Если вы решите подписать контракт исключительно с нами, мы возьмем на себя все расходы и гарантируем, что наш маркетинг будет только самым лучшим. Ваша недвижимость будет представлена безупречно и обязательно выделится на фоне других.

Компания Drumelia Real Estate признана за предоставление нашим клиентам маркетинговых стратегий, отмеченных наградами. Наша рабочая этика направлена на создание уникальных маркетинговых стратегий, которые соответствуют конкретной недвижимости, гарантируя, что создаваемые маркетинговые активы индивидуальны и никогда не повторяются.

Наша команда экспертов полностью готова к тому, чтобы изменить визуальное представление вашей недвижимости. Мы делаем профессиональные и отвечающие отраслевым стандартам фотографии и видеоролики, чтобы показать вашу недвижимость в лучшем свете. Мы также предоставляем VR- и 3D-туры, выполненные с использованием новейших технологий, для тех, кто не может физически присутствовать на просмотре.

Мы также полностью используем наши надежные онлайн-пользователи и всемирно признанные каналы социальных сетей для продвижения вашей недвижимости, например, снимаем и публикуем Drumelia Property Tour на нашем известном канале YouTube. Наша команда также разработает и разошлет индивидуальные почтовые рассылки нашим клиентам, дополнительно рекламируя вашу недвижимость.

После того, как маркетинговые активы сфотографированы или записаны, подумайте об организации дня открытых дверей для большого количества просмотров. Это отличный способ привлечь внимание к вашей недвижимости через рекламу и "из уст в уста".

05: Просмотры для продажи недвижимости в Марбелье

Просмотр недвижимости имеет огромное значение для процесса продажи, так как он позволяет людям почувствовать себя хозяевами дома. Перед любыми маркетинговыми действиями дом должен быть физически подготовлен. Мы имеем в виду, что дом должен быть безупречно представлен для фото- и видеосъемки. Кроме того, если на объекте ведутся какие-либо работы, об этом необходимо сообщить и закончить их до начала маркетинговых мероприятий.

Перед первым просмотром сообщите своему агенту, что вам больше всего нравится в недвижимости и какие элементы вы хотели бы, чтобы они выделили при просмотре с клиентом, так как именно вы лучше всех знаете свою недвижимость. Также рекомендуется еще раз просмотреть объект вместе с агентом, чтобы он понял все, что нужно знать об объекте.

Конечно, ваш агент-эксперт будет готов учесть все ваши замечания при передаче ваших заметок потенциальным покупателям.

Вы должны предоставить своему агенту как можно больше гибкости при проведении просмотров. Вы никогда не знаете, когда к вам придет потенциальный покупатель, поэтому предоставление возможности просмотра вашей недвижимости гибко и независимо от даты и времени будет означать более высокую вероятность получения предложения и, в свою очередь, завершения продажи.

По нашему опыту, лучше всего избегать посещения просмотров вместе с клиентами и вашим агентом. Во-первых, как владелец дома, вы эмоционально связаны со своей собственностью, а это значит, что вы можете слишком увлеченно продавать дом, что может привести к неадекватной оценке. Вы также можете перегрузить потенциальных покупателей информацией о недвижимости, которая может оказаться неактуальной. И, наконец, если потенциальный покупатель захочет рассказать о том, что ему не нравится в доме, он не будет чувствовать себя комфортно, если вы будете присутствовать при этом.

В последние годы все большее распространение получают виртуальные туры. По нашему опыту, многие серьезные покупатели предпочитают приобретать недвижимость, просто просматривая ее виртуально. Поэтому мы рекомендуем вам и вашему агенту устраивать такие просмотры. Однако вы должны провести исследование и убедиться, что перед виртуальным просмотром вы узнаете больше о клиенте и о том, насколько серьезно он относится к вашей недвижимости. Таким образом, вы сможете убедиться, что просмотр будет проведен с пользой.

Вы платите агенту за это, и он обучен профессионально показывать и продавать дом. Доверьте это экспертам. В конце концов, ваш агент сообщит вам о том, как прошел просмотр, и позже расскажет о своих первых впечатлениях.

06: Переговоры с покупателем недвижимости в Марбелье

На этом этапе знания и опыт вашего агента проявятся в полной мере. Ваш агент начнет представлять вам предложения от потенциальных покупателей. Полезно, если у вас сложились гражданские отношения с вашим агентом, так как он поможет вам принять более обоснованное и адекватное решение о том, какое предложение рассмотреть.

Ваш агент также предоставит отзывы обо всех состоявшихся просмотрах и сравнит их с предыдущими успешными просмотрами и продажами, чтобы помочь принять более взвешенное решение по предложениям. Хороший агент не будет обязывать вас принимать конкретное предложение, а скорее поможет вам сориентироваться в выборе и даст профессиональный совет.

Например, предположим, вы занимались строительством домашнего кинотеатра, пока ваша недвижимость была выставлена на продажу и просматривалась, и вы договорились с потенциальным покупателем, что покроете расходы и достроите домашний кинотеатр до продажи. Если им еще не рассказали о том, как будет сделан кинотеатр, какие материалы будут использованы и сколько в нем будет сидячих мест, потенциальный покупатель может иметь определенные ожидания относительно того, как он будет выглядеть. Однако они могут разочароваться в результате и почувствовать себя обманутыми, настолько, что могут отказаться от своего предложения и расторгнуть сделку.

Поэтому, прежде чем принимать какие-либо предложения, необходимо составить опись и всю информацию о недвижимости. Мы также рекомендуем вам установить бюджет для такой ситуации, который будет согласован с покупателем. Таким образом, покупатель может согласиться доплатить разницу, чтобы повысить качество того, что он получает, а не просто согласиться включить кинотеатр в дом без определения бюджета.

Подписание договора

После того, как вы и ваш агент пересмотрите предложения, вы примете обоснованное решение о том, какое предложение принять, а также о цене. Затем ваш агент подготовит к подписанию контракт на бронирование, в который будут включены все условия, согласованные в ходе переговоров. После этого начнется этап подписания контракта под руководством вашего агента. Мы также рекомендуем нанять юриста для этого этапа процесса продажи, чтобы пересмотреть контракты и обеспечить максимально быстрый процесс.

Ваш агент свяжется с вашими юристами, чтобы организовать подписание договора о резервировании между вами и покупателем и оплату резервирования. После этого покупатель подпишет частный контракт и внесет платеж, равный 10% от стоимости покупки.

За исключением исключительных обстоятельств, плата за бронирование и 10-процентный аванс, как правило, не подлежат возврату. Это также обязательный договор между обеими сторонами, что означает, что вы не можете расторгнуть сделку без финансовых санкций со стороны покупателя. Контракт также подлежит юридической и технической проверке. Это означает, что если юридическая и техническая экспертиза затянется и даст отрицательные результаты, покупатель имеет право расторгнуть сделку и получить возмещение уплаченных денег без каких-либо штрафов.

07: Завершение сделки по продаже недвижимости в Марбелье

После подписания первоначальных контрактов и выполнения последних юридических условий ваш агент или юрист проведет вас через весь остальной процесс и подготовит вас к подписанию документов о закрытии сделки.

Все участвующие стороны должны присутствовать на подписании документа о праве собственности в нотариальной конторе. Это подписание позволяет немедленно передать имущество, и вся ответственность за недвижимость переходит к покупателю, что означает передачу законного права собственности на недвижимость. Оплата за покупку недвижимости также производится одновременно в соответствии с согласованными условиями оплаты. После официальной продажи недвижимости ваш адвокат проследит за тем, чтобы все платежи были завершены, а переход права собственности зарегистрирован.

Агенты по недвижимости Drumelia будут рядом с вами с самого начала, используя свои знания и опыт в сфере недвижимости Марбельи, чтобы обеспечить быструю и успешную продажу. Наши агенты будут в вашем распоряжении в любое время, когда они вам понадобятся. Наша приоритетная задача - оправдать ваши ожидания, дать вам наилучший совет, выслушать ваши потребности и цели, оптимизировать ваш дом и быть рядом с вами на каждом этапе продажи.

Поверьте нам, что ваше доверие к нам проявится в результатах, которые мы обеспечим с самого начала, и что наш успех зависит от вашего, так давайте же добьемся успеха вместе.

Артур Логинов
Генеральный Директор и Партнер Артур Логинов

Имеющий испанское гражданство и выросший с раннего детства в Марбелье, Артур нашел свое призвание в работе на рынке элитной недвижимости…