Update zum Immobilienmarkt in Dubai: Ein Insider-Gespräch über Chancen, Risiken und das, was vor Ort wirklich passiert

Von Manuel Huerta 15. April 2026 · 19m. Lesezeit

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Im April 2026 setzte sich Drumelia-CEO Artur Loginov mit Farooq Syed zusammen, einem in Dubai ansässigen Immobilienprofi mit 18 Jahren Erfahrung und einem 240-köpfigen Team in Dubai und Abu Dhabi, um zu besprechen, was wirklich auf dem Immobilienmarkt in Dubai passiert. Mit etwa 40 Tagen geopolitischer Spannungen, die das Käuferverhalten umgestalten und seltene Preismöglichkeiten schaffen, bietet dieses Gespräch die Art von Perspektive vor Ort, die internationale Schlagzeilen selten einfangen.

Für die Kunden von Drumelia, von denen viele Immobilien sowohl in Marbella als auch in Dubai besitzen, ist dies eine unverzichtbare Lektüre. Der nachfolgende Artikel vertieft jedes Schlüsselthema des Gesprächs und verwendet direkte Zitate und Einblicke aus erster Hand von zwei Fachleuten, die zusammen Jahrzehnte an Erfahrung im internationalen Luxusimmobilienbereich repräsentieren.

Das internationale Mediennarrativ und die tägliche Realität in Dubai sind zwei sehr unterschiedliche Dinge. Dies war eines der zentralen Themen des Gesprächs — und einer der Gründe, warum Artur direkt mit jemandem sprechen wollte, der in der Stadt lebt und arbeitet, anstatt sich auf Kommentare von außen zu verlassen.

Wie Farooq erklärte, wurden etwa 40 Tage nach Beginn des regionalen Konflikts über 2.500 Drohnen, ballistische Raketen und Marschflugkörper in Richtung VAE geschickt. Allerdings, wie er es ausdrückte: „Jede einzelne wurde abgefangen, die in die Städte Dubai und Abu Dhabi und die anderen Emirate fiel." Obwohl Trümmer heruntergefallen sind und die Todesopfer tragischerweise acht Personen erreicht haben, gab es keine strukturelle Zerstörung der Art, die die Infrastruktur oder Lebensqualität der Stadt beeinträchtigen würde.

Die Stadt funktioniert weiter. Wie Farooq es beschrieb: „Vor Ort in Dubai sind die Restaurants geöffnet, die Einkaufszentren sind geöffnet, die Clubs sind geöffnet." Der Verkehr hat sich so dramatisch reduziert, dass Dubai effektiv zu dem geworden ist, was er nannte: „eine 15-Minuten-Stadt, man kann von einem Ort zum anderen in 15 Minuten gelangen."

Aktueller Betriebsstatus von Dubai (April 2026)

Dubais Immobilienmarkt kam aus vier aufeinanderfolgenden Jahren sehr starker Performance vor der aktuellen Situation. Wie Farooq beschrieb, hatte der Markt in vielen Gebieten ein zweistelliges jährliches Wachstum verzeichnet, mit 20 % oder mehr in einigen Segmenten. Entwickler starteten Projekte, um einer Bevölkerung gerecht zu werden, die um 200.000 bis 400.000 Menschen pro Jahr wuchs. Die Nachfrage überwältigte das Angebot.

Dann, im März 2026, drückte der Markt auf Pause. Wie Farooq es formulierte: „Der März war so eine Art Stillstand. Jeder, der eine Entscheidung treffen wollte, hat sozusagen pausiert." Die Kombination aus geopolitischen Spannungen, dem heiligen Monat Ramadan (mit kürzeren Arbeitszeiten und Fasten) und der Eid-Pause schuf, was er als eine ungewöhnlich ruhige Periode beschrieb.

Entscheidend ist jedoch, dass der Markt nicht zusammengebrochen ist. Verkäufer verkaufen nicht in Panik. Wie Farooq erklärte: „Verkäufer gehen nicht auf den Markt und reduzieren 30 % ihres Angebotspreises, um einfach auszusteigen." Es gibt, sagte er, „viel Eigenkapital im Markt" — was bedeutet, dass die meisten Eigentümer zu Preisen gekauft haben, die weit unter den aktuellen Werten liegen, und keinen finanziellen Druck haben, mit Verlust zu verkaufen.

Der vielleicht praktischste Teil des Gesprächs war Farooqs Aufschlüsselung, wo Käufer derzeit echten Wert finden können. Nach Jahren, in denen Entwickler den Käufern die Bedingungen diktierten, hat sich die Dynamik dramatisch verschoben.

Wie Farooq über den Markt vor der Krise erklärte: „Wenn man tausend Einheiten auf den Markt bringt und 3.000 Käufer hat... tun sie dem Käufer fast einen Gefallen, indem sie ihm die Einheit geben." Zahlungspläne waren nicht verhandelbar. Rabatte gab es nicht. Diese Ära ist, vorerst, vorbei.

Aktuelle Entwicklerrabatte (aus dem Interview)

Farooq war direkt über den Vergleich: „Im Moment sind sie bereit zu verhandeln, wie damals während COVID."

Die drei Sektoren, die Verkaufsdruck erzeugen

Über die Entwickler hinaus identifizierte Farooq drei miteinander verbundene Branchen, deren Schwierigkeiten voraussichtlich in den kommenden Monaten Immobilien auf den Markt bringen werden. Viele Geschäftsinhaber in diesen Sektoren halten auch umfangreiche Immobilienportfolios:

1. Tourismus und Gastgewerbe: Wie Farooq beschrieb: „Jeder, der irgendetwas mit der Tourismusindustrie zu tun hat, ist sehr stark betroffen — Hotelbesitzer oder jeder, der potenziell ein Lieferant eines Hotels ist, oder wenn man ein Mietwagengeschäft hat, das mit der Tourismusindustrie verbunden ist, oder man ein Wüstencamp besitzt."

2. Immobiliendienstleistungen: Das breitere Immobilienökosystem, eng verbunden mit Tourismus und Bevölkerungswachstum, wurde ebenfalls beeinträchtigt.

3. Schifffahrt und Logistik: Wie Farooq anmerkte: „Die dritte Branche, die ebenfalls stark betroffen ist, ist die Schifffahrt und Logistik. Diese Leute sind betroffen. Und viele dieser Leute besitzen auch viel Immobilien."

Artur stellte die Frage nach Off-Plan-Schutzmaßnahmen aus einem sehr persönlichen Blickwinkel — er hatte geplant, eine Reise nach Dubai zu unternehmen, um selbst eine Off-Plan-Einheit zu kaufen, bevor die Situation eskalierte. Wie er es formulierte: „Ich war buchstäblich nicht dabei, die Tickets nach Dubai zu kaufen, sondern die Reise für diese Off-Plan-Einheit zu planen, die wir besprochen hatten."

Dies machte die Frage praktisch statt theoretisch: Wenn ein Käufer heute Geld in eine Off-Plan-Entwicklung investiert, was schützt diese Investition tatsächlich?

Das Treuhandsystem erklärt (aus dem Interview)

Farooq erklärte die erste Schutzschicht: „Das gesamte Geld, das ein Investor in Dubai beim Off-Plan-Kauf zahlt, geht auf ein Treuhandkonto dieses Projekts. Es geht nicht auf ihr Firmenkonto. Dieses Geld wird vom Dubai Land Department verwaltet und kann nur für diese spezielle Entwicklung verwendet werden."

Das Dubai Land Department überwacht jede Bauphase und gibt Mittel erst an den Entwickler frei, wenn vordefinierte Meilensteine erreicht sind. Wie Farooq beschrieb: „Erst wenn der Entwickler, sagen wir 20 % des Baus erreicht hat, werden diese oder ein Teil dieser Mittel an den Entwickler freigegeben."

Wie Farooq den Kompromiss zusammenfasste: Die größten Rabatte (10-15 %) kommen von privaten Entwicklern, aber sie tragen auch das größte Ausführungsrisiko. Staatliche Entwickler bieten kleinere Rabatte (3-4 %), aber mit staatlicher Absicherung. Wie Artur anmerkte: „Deshalb zahlt sich Risiko manchmal aus."

Dies war der praktisch relevanteste Teil des Gesprächs. Artur stellte es direkt: Wenn ein Verkäufer zu dir kommt und verkaufen möchte, was empfiehlst du? Wenn ein Käufer kaufen möchte, was sagst du ihm?

Für Käufer: ein seltenes Fenster

· Bargeld ist König im Moment: Farooq war eindeutig: „Wenn Sie heute ein Käufer mit Bargeld sind, können Sie Ihre Bedingungen verhandeln — was meiner Meinung nach vorher nicht möglich war."

· Das aktuelle Fenster ist real: Wie er es formulierte: „Jetzt ist eine gute Gelegenheit für jeden, der im Januar oder Februar kaufen wollte oder sich etwas anschaute. Jetzt können Sie einen echten Abschlag auf diese Preise bekommen."

· Mittelfristige Gewinner: Farooqs Einschätzung der heutigen Käufer: „Leute, die heute kaufen, werden die echten Gewinner auf diesem Markt sein und ihr Kapital wachsen sehen."

· Risikobereitschaft zählt: Artur erkannte an, dass nicht jeder Käufer gleich gestrickt ist. Wie er beobachtete: „Heute kann man sicher den bestmöglichen Preis bekommen... und sich dann in einem Jahr wie ein Gewinner fühlen, aber nicht jeder Käufer ist so gestrickt."

Für Verkäufer: halten, wenn möglich

· Wenn Sie warten können — warten Sie: Beide waren sich einig, dass die Empfehlung für Verkäufer ohne finanziellen Druck lautet, zu halten. Es gibt erhebliches Eigenkapital im Markt und keinen Grund, mit Rabatt zu verkaufen, wenn keine Dringlichkeit besteht.

· Wenn Sie verkaufen müssen — seien Sie privat flexibel: Wie Artur zusammenfasste und Farooq bestätigte: „Wir listen es offiziell zu ähnlichen Preisen wie zuvor, aber inoffiziell werden Sie den Rabatt akzeptieren müssen." Farooq antwortete: „100 %, genau."

· Weniger einzigartige Immobilien könnten tiefere Rabatte erfahren: Artur wies darauf hin: „Wenn die Immobilien weniger besonders oder weniger einzigartig sind, kann dies in einigen Fällen höher sein."

Sowohl Artur als auch Farooq behandelten die Zeitplanfrage mit ehrlicher Nuance statt optimistischer Schlagworte.

Farooq war deutlich, dass die Erholung selbst im besten Fall nicht sofort erfolgen wird: „Selbst wenn der Krieg heute endet, wird es noch sechs bis neun Monate dauern, bis die Menschen dieses Trauma überwunden haben, vergessen haben, was passiert ist, und wieder aktiv werden."

Er erkannte den Gegenwind direkt an: „Wir sind im Immobilienbereich sehr abhängig von den ausländischen Käufern, die nach Dubai kamen, und dem Bevölkerungswachstum... Diese Wachstumsrate wird sich dieses Jahr verlangsamen. Man könnte dieses Jahr sogar negatives Wachstum sehen."

Faktoren, die die Erholung begünstigen vs. Gegenwind (aus dem Interview)

Farooqs Vorhersage, was am besten standhalten wird: „Prime-Lagen, knappheitsgetriebene Vermögenswerte, Gebiete mit starker Mietnachfrage werden widerstandsfähiger sein. Neuere Entwicklungen werden eine schwächere Nachfrage haben."

Artur fügte eine breitere Perspektive hinzu: „Es gibt nicht viele Orte auf der Welt, die mit Dubai konkurrieren können. Und das langfristig auch... sie sind begrenzt und es gibt so viele Menschen."

Ein erheblicher Teil des Kundenstamms von Drumelia pflegt bereits einen Multi-Immobilien-Lebensstil, der Dubai einschließt. Wie Artur während des Gesprächs mitteilte: „Ich habe ziemlich viele Kunden, mit denen ich spreche, die einen Lebensstil haben, bei dem sie eine Immobilie in Dubai besitzen und dort normalerweise vielleicht maximal sechs Monate verbringen. Und dann besitzen sie noch zwei weitere Immobilien, eine in Marbella und eine andere vielleicht irgendwo wie Österreich oder Schweden."

Das Verhalten dieser Kunden war konsistent: „Keiner von ihnen spricht davon, seine Vermögenswerte notverkaufen zu wollen. Sie sind abgereist, sobald sie konnten, und haben einfach gesagt, okay, dieses Jahr bleiben wir in Europa. Nächstes Jahr sehen wir weiter."

Wachsendes Interesse an Marbella aus dem Nahen Osten

Artur bestätigte, dass Drumelia erste Anzeichen neuer Nachfrage aus der Region sieht: „Wir bekommen etwas Zuspruch von Kunden aus dem Nahen Osten, die sich für den möglichen Kauf einer Immobilie in Marbella interessieren." Die Agentur hat bereits einen Makler von einem in Dubai ansässigen Immobilienunternehmen eingestellt, um dieses aufkommende Kundensegment zu bedienen.

Farooq bestätigte den Trend von seiner Seite: „Es wird einige vermögende Privatpersonen in Dubai geben, die möglicherweise diversifizieren möchten... auf einem Niveau, das einige von ihnen vorher nicht in Betracht gezogen haben. Und welcher natürlichere Ort als Marbella, um ein Haus zu besitzen."

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um Immobilien in Dubai zu kaufen?

Laut Farooq, der seit 2008 auf dem Dubai-Markt tätig ist, ist dies das stärkste Käuferfenster seit COVID. Entwickler bieten erstmals seit vier Jahren Rabatte von 3-15 % an, und Verkäufer auf dem Sekundärmarkt sind privat bereit, 10-15 % unter den Angebotspreisen zu verhandeln. Wie er es formulierte: „Leute, die heute kaufen, werden die echten Gewinner auf diesem Markt sein." Allerdings muss jeder Käufer seine eigene Risikotoleranz bewerten — der Zeitplan für eine Lösung bleibt ungewiss.

Wie sicher ist Off-Plan-Investieren in Dubai derzeit?

Off-Plan-Käufe sind durch ein von der Regierung verwaltetes Treuhandsystem unter Aufsicht des Dubai Land Department geschützt. Mittel dürfen nur für das spezifische Projekt verwendet werden und werden erst in Stufen an den Entwickler freigegeben, wenn Baumeilensteine erreicht sind. Staatlich unterstützte Entwickler wie Emaar, Meraas und Nakheel sind laut Farooq „kugelsicher, 100 % sicher." Private Entwickler tragen ein höheres Ausführungsrisiko, bieten aber derzeit steilere Rabatte.

Sollten aktuelle Dubai-Immobilienbesitzer jetzt verkaufen?

Der Rat beider Fachleute ist klar: Wenn Sie halten können, halten Sie. Es gibt erhebliches Eigenkapital im Markt und Verkäufer stehen nicht unter allgemeinem Druck, Preise zu senken. Diejenigen, die verkaufen müssen, sollten ihren Angebotspreis öffentlich beibehalten, aber damit rechnen, 10-15 % darunter privat zu verhandeln. Sowohl Artur als auch Farooq sind sich einig, dass die Immobilienwerte sich voraussichtlich erholen werden, sobald die Situation gelöst ist.

Werden die Immobilienpreise in Dubai abstürzen?

Keiner der beiden Fachleute erwartet einen Absturz. Farooq prognostiziert „eine leichte Abschwächung der Preise" statt einer größeren Korrektur. Er betonte, dass Prime-Lagen und knappheitsgetriebene Vermögenswerte am widerstandsfähigsten sein werden, während neuere Entwicklungen in weniger etablierten Gebieten eine schwächere Nachfrage erfahren könnten. Das erhebliche Eigenkapital im Markt und die souveräne Finanzkraft der VAE machen einen Zusammenbruch unwahrscheinlich.

Schauen sich in Dubai ansässige Käufer Marbella an?

Ja. Drumelia beobachtet frühes Interesse von im Nahen Osten ansässigen vermögenden Privatpersonen, die Marbella als Diversifikationsoption erkunden — auf einem Niveau, das einige von ihnen zuvor nicht in Betracht gezogen hatten. Drumelia hat einen Makler von einer Dubai-Immobilienagentur eingestellt, um dieses wachsende Segment zu bedienen. Für Käufer, die Marbella zum ersten Mal erkunden, besuchen Sie Immobilien kaufen in Marbella.

Wie lange wird es dauern, bis sich der Dubai-Markt erholt?

Farooq schätzt, dass selbst wenn der Konflikt sofort endet, es sechs bis neun Monate dauern wird, bis das Käufervertrauen vollständig zurückkehrt. Wie Artur anmerkte, wird die Dauer des Konflikts selbst den Erholungszeitplan prägen: „Ein Teil der Auswirkungen, die dies haben könnte, hängt davon ab, wie lange es dauert." Beide waren sich einig, dass Dubais Erfolgsbilanz beim Zurückkommen — unterstützt durch massive souveräne Vermögensreserven — eine starke Erholung zu einer Frage des Wann, nicht des Ob macht.

Ob Sie ein in Dubai ansässiger Käufer sind, der Marbella zum ersten Mal erkundet, ein Multi-Immobilien-Eigentümer, der über Regionen hinweg neu ausbalanciert, oder ein Marbella-Verkäufer, der neugierig auf marktübergreifende Nachfrage ist — das Team von Drumelia kann Sie mit einem maßgeschneiderten, datengestützten Ansatz beraten.
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