Обзор рынка недвижимости Дубая: инсайдерский разговор о возможностях, рисках и о том, что на самом деле происходит на месте

От Manuel Huerta 15.04.2026 · 17м. время чтения

Подробнее о Manuel

В апреле 2026 года генеральный директор Drumelia Артур Логинов побеседовал с Фаруком Сайедом, профессионалом в сфере недвижимости Дубая с 18-летним опытом и командой из 240 человек в Дубае и Абу-Даби, чтобы обсудить, что на самом деле происходит на рынке недвижимости Дубая. При том, что примерно 40 дней геополитической напряжённости изменили поведение покупателей и создали редкие ценовые возможности, этот разговор предлагает тот вид информации с места событий, который международные заголовки редко передают.

Для клиентов Drumelia, многие из которых владеют недвижимостью как в Марбелье, так и в Дубае, это обязательное чтение. Статья ниже раскрывает каждую ключевую тему разговора, используя прямые цитаты и инсайты из первых рук от двух профессионалов, которые в совокупности представляют десятилетия опыта в международной элитной недвижимости.

Нарратив международных СМИ и повседневная реальность в Дубае — это две совершенно разные вещи. Это была одна из центральных тем разговора и одна из причин, по которой Артур хотел поговорить непосредственно с человеком, живущим и работающим в городе, а не полагаться на комментарии извне.

Как объяснил Фарук, примерно за 40 дней регионального конфликта более 2 500 дронов, баллистических ракет и крылатых ракет были направлены в сторону ОАЭ. Однако, как он выразился: «Каждая из них была перехвачена, если она падала в пределах городов Дубай и Абу-Даби и других эмиратов тоже». Хотя некоторые обломки упали и число погибших трагически достигло восьми человек, структурных разрушений того масштаба, который мог бы подорвать инфраструктуру или жизнеспособность города, не произошло.

Город продолжает функционировать. Как описал Фарук: «На местах в Дубае рестораны открыты, торговые центры открыты, клубы открыты». Трафик сократился настолько резко, что Дубай фактически стал тем, что он назвал «городом 15 минут — можно добраться из одного места в другое за 15 минут».

Текущий операционный статус Дубая (апрель 2026)

Рынок недвижимости Дубая завершал период четырёх последовательных лет очень сильных показателей перед текущей ситуацией. Как описал Фарук, рынок показывал двузначный ежегодный рост во многих районах, с 20% и более в некоторых сегментах. Девелоперы запускали проекты для населения, которое росло на 200 000–400 000 человек в год. Спрос значительно превышал предложение.

Затем, в марте 2026 года, рынок встал на паузу. Как выразился Фарук: «Март был своего рода застоем. Все, кто принимал решения, как бы приостановились». Сочетание геополитической напряжённости, священного месяца Рамадан (с сокращённым рабочим днём и постом) и каникул Ид создало то, что он описал как необычно тихий период.

Однако, что принципиально важно, рынок не обрушился. Продавцы не продают в панике. Как объяснил Фарук: «Продавцы не выходят на рынок, срезая 30% от запрашиваемой цены и просто пытаясь выйти». По его словам, «на рынке много капитала» — это означает, что большинство владельцев купили по ценам значительно ниже текущих и не испытывают финансового давления продавать с убытком.

Пожалуй, наиболее практически полезной частью разговора стал разбор Фарука о том, где покупатели сейчас могут найти реальную выгоду. После лет, в течение которых девелоперы диктовали условия покупателям, динамика резко изменилась.

Как объяснил Фарук о рынке до кризиса: «Если вы запускаете тысячу юнитов и у вас 3 000 покупателей... они практически делали покупателю одолжение, предоставляя ему юнит». Планы платежей были безальтернативными. Скидок не существовало. Эта эпоха, на данный момент, закончилась.

Текущие скидки девелоперов (из интервью)

Фарук был прямолинеен в сравнении: «Сейчас они готовы вести переговоры так же, как это было во время COVID».

Три сектора, создающие давление на продажу

Помимо девелоперов, Фарук выделил три взаимосвязанные отрасли, трудности которых, как ожидается, приведут к выбросу недвижимости на рынок в ближайшие месяцы. Многие владельцы бизнеса в этих секторах также обладают значительными портфелями недвижимости:

1. Туризм и гостиничный бизнес: Как описал Фарук: «Все, кто имеет какое-либо отношение к туристической индустрии, очень сильно пострадали — владельцы отелей или любой, кто является поставщиком для отеля, или если у вас есть бизнес по аренде автомобилей, связанный с туристической индустрией, или вы владеете лагерем в пустыне».

2. Услуги в сфере недвижимости: Более широкая экосистема недвижимости, тесно связанная с туризмом и ростом населения, также пострадала.

3. Судоходство и логистика: Как отметил Фарук: «Третья отрасль, которая также сильно пострадала — это судоходство и логистический бизнес. Эти ребята пострадали. И многие из них также владеют большим количеством недвижимости».

Артур поднял вопрос о защите при покупке на этапе строительства с очень личной точки зрения — он сам планировал поездку в Дубай для приобретения объекта на стадии строительства до того, как ситуация обострилась. Как он выразился: «Я буквально не покупал билеты в Дубай, но планировал поездку для того объекта на стадии строительства, который мы обсуждали».

Это сделало вопрос практическим, а не теоретическим: если покупатель вкладывает деньги в строящийся объект сегодня, что именно защищает эти инвестиции?

Система эскроу: объяснение (из интервью)

Фарук объяснил первый уровень защиты: «Все деньги, которые инвестор платит в Дубае при покупке на стадии строительства, поступают на эскроу-счёт этого проекта. Они не поступают на корпоративный счёт. Этими деньгами управляет Земельный департамент Дубая, и они могут быть использованы только для этого конкретного проекта».

Земельный департамент Дубая контролирует каждый этап строительства и выделяет средства девелоперу только после достижения заранее определённых этапов. Как описал Фарук: «Только когда девелопер достиг, скажем, 20% строительства, только тогда эти или часть этих средств выделяются девелоперу».

Как резюмировал Фарук компромисс: самые большие скидки (10–15%) предлагают частные девелоперы, но они же несут наибольший риск исполнения. Государственные девелоперы предлагают меньшие скидки (3–4%), но с суверенной поддержкой. Как отметил Артур: «Вот почему риск иногда окупается».

Это была наиболее практически значимая часть разговора. Артур задал вопрос напрямую: если продавец приходит к вам и хочет выставить объект на продажу, что вы рекомендуете? Если покупатель хочет приобрести, что вы ему скажете?

Для покупателей: редкое окно возможностей

· Наличные — король сейчас: Фарук был однозначен: «Если вы покупатель с наличными сегодня, вы можете диктовать свои условия — чего, я думаю, раньше было невозможно».

· Текущее окно — реальное: Как он выразился: «Прямо сейчас — хорошая возможность для всех, кто собирался покупать то, что вы присматривали в январе или феврале. Сейчас вы можете получить реальную скидку на эти цены».

· Победители в среднесрочной перспективе: Мнение Фарука о сегодняшних покупателях: «Люди, которые покупают сегодня, станут настоящими победителями на этом рынке и увидят рост своего капитала».

· Готовность к риску имеет значение: Артур признал, что не каждый покупатель устроен одинаково. Как он заметил: «Сегодня, безусловно, можно получить лучшую возможную цену... а через год почувствовать себя победителем, но не каждый покупатель так устроен».

Для продавцов: держите, если можете

· Если можете подождать — ждите: Оба согласились, что рекомендация для продавцов без финансового давления — держать. На рынке значительный капитал, и нет причин продавать со скидкой, если нет срочности.

· Если нужно продать — будьте гибкими в частном порядке: Как резюмировал Артур, и Фарук подтвердил: «Мы выставляем официально по тем же ценам, что и раньше, но неофициально вам придётся принять скидку». Фарук ответил: «100%, именно так».

· Менее уникальные объекты могут столкнуться с более глубокими скидками: Артур указал: «Если объекты менее особенные или менее уникальные, возможно, в некоторых случаях скидка может быть больше».

И Артур, и Фарук ответили на вопрос о сроках с честной взвешенностью, а не оптимистичными лозунгами.

Фарук ясно дал понять, что восстановление не будет мгновенным даже в лучшем случае: «Даже если война закончится сегодня, людям всё равно потребуется от шести до девяти месяцев, чтобы выйти из этой травмы, забыть о том, что произошло, и начать действовать».

Он открыто признал трудности: «В сфере недвижимости мы во многом полагаемся на зарубежных покупателей, которые приезжали в Дубай, и на рост населения, который происходил... Темпы этого роста замедлятся в этом году. Возможно, вы даже увидите отрицательную динамику в этом году».

Факторы, способствующие восстановлению, против препятствий (из интервью)

Прогноз Фарука относительно того, что выстоит лучше всего: «Премиальные локации, активы, обусловленные дефицитом, районы с сильным арендным спросом будут более устойчивыми. Новые проекты столкнутся с более мягким спросом».

Артур добавил более широкую перспективу: «В мире не так много мест, которые могут конкурировать с Дубаем. И в долгосрочной перспективе тоже... их мало, а людей так много».

Значительная часть клиентской базы Drumelia уже ведёт образ жизни с несколькими объектами недвижимости, включающий Дубай. Как рассказал Артур во время разговора: «У меня довольно много клиентов, с которыми я общаюсь, которые ведут образ жизни, при котором они владеют недвижимостью в Дубае и обычно проводят там максимум шесть месяцев. И ещё у них есть два объекта — один в Марбелье и другой, возможно, где-нибудь в Австрии или Швеции».

Поведение этих клиентов было последовательным: «Никто из них не говорит о том, чтобы продавать свои активы по бросовым ценам. Они уехали, как только смогли, и просто решили — окей, в этом году мы останемся в Европе. В следующем году посмотрим».

Растущий интерес к Марбелье с Ближнего Востока

Артур подтвердил, что Drumelia наблюдает ранние признаки нового спроса из региона: «Мы получаем определённый интерес от клиентов с Ближнего Востока, заинтересованных в возможной покупке недвижимости в Марбелье». Агентство уже наняло агента из дубайской компании по недвижимости для обслуживания этого формирующегося клиентского сегмента.

Фарук подтвердил тенденцию со своей стороны: «Будут состоятельные люди в Дубае, которые потенциально рассматривают диверсификацию... на уровне, который некоторые из них раньше не рассматривали. И какое место более естественное, чем Марбелья, чтобы владеть домом».

Сейчас хорошее время для покупки недвижимости в Дубае?

По словам Фарука, который работает на рынке Дубая с 2008 года, это самое выгодное окно для покупателей со времён COVID. Девелоперы впервые за четыре года предлагают скидки 3–15%, а продавцы на вторичном рынке в частном порядке готовы торговаться на 10–15% ниже листинговых цен. Как он выразился: «Люди, которые покупают сегодня, станут настоящими победителями на этом рынке». Тем не менее, каждый покупатель должен оценить свою готовность к риску — сроки разрешения ситуации остаются неопределёнными.

Насколько безопасны инвестиции в строящуюся недвижимость в Дубае сейчас?

Покупки на стадии строительства защищены системой эскроу, управляемой государством под контролем Земельного департамента Дубая. Средства могут использоваться только для конкретного проекта и передаются девелоперу поэтапно по мере достижения строительных этапов. Государственные девелоперы, такие как Emaar, Meraas и Nakheel, по словам Фарука, «бронебойные, на 100% надёжные». Частные девелоперы несут больший риск исполнения, но в настоящее время предлагают более существенные скидки.

Стоит ли нынешним владельцам недвижимости в Дубае продавать сейчас?

Совет обоих профессионалов однозначен: если можете держать — держите. На рынке значительный капитал, и продавцы в целом не испытывают давления снижать цены. Тем, кто вынужден продавать, следует публично поддерживать листинговую цену, но рассчитывать на торг на 10–15% ниже в частных переговорах. И Артур, и Фарук согласны, что стоимость недвижимости, как ожидается, восстановится после разрешения ситуации.

Обрушатся ли цены на недвижимость в Дубае?

Ни один из профессионалов не ожидает обвала. Фарук прогнозирует «небольшое смягчение цен», а не серьёзную коррекцию. Он подчеркнул, что премиальные локации и активы, обусловленные дефицитом, будут наиболее устойчивыми, тогда как новые проекты в менее устоявшихся районах могут столкнуться с более мягким спросом. Значительный капитал на рынке и суверенная финансовая мощь ОАЭ делают обвал маловероятным.

Рассматривают ли покупатели из Дубая Марбелью?

Да. Drumelia наблюдает ранний интерес со стороны состоятельных людей с Ближнего Востока, рассматривающих Марбелью как вариант диверсификации — на уровне, который некоторые из них ранее не рассматривали. Drumelia наняла агента из дубайского агентства недвижимости для обслуживания этого растущего сегмента. Для покупателей, впервые изучающих Марбелью, посетите Покупка недвижимости в Марбелье.

Сколько времени потребуется для восстановления рынка Дубая?

По оценке Фарука, даже если конфликт закончится немедленно, для полного восстановления доверия покупателей потребуется от шести до девяти месяцев. Как отметил Артур, продолжительность самого конфликта определит сроки восстановления: «Часть эффекта, который это может иметь, будет зависеть от того, сколько это продлится». Оба согласились, что послужной список Дубая в восстановлении после кризисов, подкреплённый огромными суверенными резервами, делает сильное восстановление вопросом «когда», а не «если».

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем из Дубая, впервые изучающим Марбелью, владельцем нескольких объектов, перераспределяющим активы по географиям, или продавцом в Марбелье, интересующимся кросс-рыночным спросом, команда Drumelia может предоставить консультацию с индивидуальным, аналитическим подходом.
Свяжитесь с Drumelia, чтобы обсудить ваши цели или запросить персонализированную подборку объектов.