Dubai Vastgoedmarkt Update: Een insidergesprek over kansen, risico’s en wat er echt speelt op de markt

Door Manuel Huerta 15 april 2026 · 19m. leestijd

Lees meer over Manuel

In april 2026 ging Drumelia CEO Artur Loginov in gesprek met Farooq Syed, een in Dubai gevestigde vastgoedprofessional met 18 jaar ervaring en een team van 240 personen in Dubai en Abu Dhabi, om te bespreken wat er werkelijk gebeurt op de vastgoedmarkt in Dubai. Met ongeveer 40 dagen geopolitieke spanningen die het koopgedrag hervormen en zeldzame prijskansen creëren, biedt dit gesprek het soort perspectief vanuit de praktijk dat internationale krantenkoppen zelden vastleggen.

Voor de klanten van Drumelia, van wie velen vastgoed bezitten in zowel Marbella als Dubai, is dit essentiële lectuur. Het onderstaande artikel gaat dieper in op elk belangrijk thema uit het gesprek, met directe citaten en inzichten uit eerste hand van twee professionals die samen decennia aan ervaring vertegenwoordigen in internationaal luxe vastgoed.

Het internationale mediaverhaal en de dagelijkse realiteit in Dubai zijn twee heel verschillende dingen. Dit was een van de centrale thema's van het gesprek — en een van de redenen waarom Artur rechtstreeks wilde spreken met iemand die in de stad woont en werkt, in plaats van te vertrouwen op commentaar van buitenaf.

Zoals Farooq uitlegde, zijn er ongeveer 40 dagen na het begin van het regionale conflict meer dan 2.500 drones, ballistische raketten en kruisraketten richting de VAE gestuurd. Echter, zoals hij het verwoordde: "Elke drone en raket die richting de steden Dubai, Abu Dhabi en de andere Emiraten vloog, is onderschept." Hoewel er puin is gevallen en het dodental tragisch acht personen heeft bereikt, is er geen structurele verwoesting van het type dat de infrastructuur of leefbaarheid van de stad zou aantasten.

De stad blijft functioneren. Zoals Farooq het beschreef: "Op de grond in Dubai zijn de restaurants open, de winkelcentra zijn open, de clubs zijn open." Het verkeer is zo dramatisch afgenomen dat Dubai in feite is geworden wat hij noemde "een 15-minutenstad, je kunt van de ene plek naar de andere in 15 minuten."

Huidige operationele status van Dubai (april 2026)

De vastgoedmarkt van Dubai kwam uit vier opeenvolgende jaren van zeer sterke prestaties voorafgaand aan de huidige situatie. Zoals Farooq het beschreef, had de markt dubbelcijferige jaarlijkse groei gezien in veel gebieden, met 20% of meer in sommige segmenten. Ontwikkelaars lanceerden projecten om te voldoen aan een bevolking die met 200.000 tot 400.000 mensen per jaar groeide. De vraag was overweldigend groter dan het aanbod.

Toen, in maart 2026, drukte de markt op pauze. Zoals Farooq het verwoordde: "Maart is min of meer tot stilstand gekomen. Iedereen die een beslissing aan het nemen was, heeft min of meer gepauseerd." De combinatie van geopolitieke spanningen, de heilige maand Ramadan (met kortere werkuren en vasten), en het Eid-reces creëerden wat hij beschreef als een ongewoon rustige periode.

Cruciaal is echter dat de markt niet is ingestort. Verkopers verkopen niet in paniek. Zoals Farooq uitlegde: "Verkopers gaan niet naar de markt om 30% van hun vraagprijs af te schaven en gewoon te proberen eruit te stappen." Er is, zei hij, "veel eigen vermogen in de markt" — wat betekent dat de meeste eigenaren kochten tegen prijzen die ruim onder de huidige waarden liggen en geen financiële druk hebben om met verlies te verkopen.

Misschien wel het meest bruikbare deel van het gesprek was Farooq's uiteenzetting van waar kopers momenteel echte waarde kunnen vinden. Na jaren waarin ontwikkelaars de voorwaarden dicteerden aan kopers, is de dynamiek drastisch verschoven.

Zoals Farooq uitlegde over de markt vóór de crisis: "Als je duizend units lanceert en je hebt 3.000 kopers... doen ze de koper bijna een gunst door hen de unit te geven." Betalingsplannen waren niet onderhandelbaar. Kortingen bestonden niet. Dat tijdperk is, voorlopig, voorbij.

Huidige ontwikkelaarskortingen (uit het interview)

Farooq was direct over de vergelijking: "Op dit moment zijn ze bereid te onderhandelen zoals tijdens COVID."

De drie sectoren die verkoopdruk creëren

Naast ontwikkelaars identificeerde Farooq drie onderling verbonden industrieën waarvan de moeilijkheden naar verwachting in de komende maanden vastgoed op de markt zullen brengen. Veel bedrijfseigenaren in deze sectoren bezitten ook aanzienlijke vastgoedportefeuilles:

1. Toerisme en horeca: Zoals Farooq beschreef: "Iedereen die iets te maken heeft met de toerisme-industrie is zeer zwaar getroffen — hoteleigenaren of iedereen die mogelijk leverancier is van een hotel, of als je een autoverhuurbedrijf hebt dat gekoppeld is aan de toerisme-industrie, of je bezit een woestijnkamp."

2. Vastgoeddiensten: Het bredere vastgoedecosysteem, nauw verbonden met toerisme en bevolkingsgroei, is ook getroffen.

3. Scheepvaart en logistiek: Zoals Farooq opmerkte: "De derde industrie die ook zwaar getroffen is, is de scheepvaart en logistiek. Die mensen zijn getroffen. En veel van deze mensen bezitten ook veel vastgoed."

Artur stelde de vraag over off-plan beschermingen vanuit een zeer persoonlijke invalshoek — hij was van plan geweest een reis naar Dubai te maken om zelf een off-plan unit te kopen voordat de situatie escaleerde. Zoals hij het verwoordde: "Ik was letterlijk niet de tickets naar Dubai aan het kopen, maar de reis aan het plannen voor die off-plan unit die we aan het bespreken waren."

Dit maakte de vraag praktisch in plaats van theoretisch: als een koper vandaag geld investeert in een off-plan ontwikkeling, wat beschermt die investering dan eigenlijk?

Het escrow-systeem uitgelegd (uit het interview)

Farooq legde de eerste beschermingslaag uit: "Al het geld dat een investeerder betaalt in Dubai bij de aankoop van off-plan gaat naar een escrowrekening van dat project. Het gaat niet naar hun bedrijfsrekening. Dat geld wordt beheerd door het Dubai Land Department en kan alleen worden gebruikt voor die specifieke ontwikkeling."

Het Dubai Land Department houdt toezicht op elke fase van de bouw en geeft pas fondsen vrij aan de ontwikkelaar zodra vooraf vastgestelde mijlpalen zijn bereikt. Zoals Farooq beschreef: "Pas als de ontwikkelaar, laten we zeggen 20% van de bouw heeft bereikt, worden die of een deel van die fondsen vrijgegeven aan de ontwikkelaar."

Zoals Farooq de afweging samenvatte: de grootste kortingen (10-15%) komen van private ontwikkelaars, maar zij dragen ook het meeste uitvoeringsrisico. Overheidsontwikkelaars bieden kleinere kortingen (3-4%) maar met overheidsgarantie. Zoals Artur opmerkte: "Daarom loont risico soms."

Dit was het meest praktisch relevante deel van het gesprek. Artur stelde het direct: als een verkoper bij jou komt die wil verkopen, wat raad je aan? Als een koper wil kopen, wat vertel je hem?

Voor kopers: een zeldzaam venster

· Cash is koning op dit moment: Farooq was ondubbelzinnig: "Als je een koper bent met contant geld vandaag, kun je je voorwaarden onderhandelen — wat volgens mij iets is dat niet mogelijk was."

· Het huidige venster is echt: Zoals hij het verwoordde: "Op dit moment is het een goede kans voor iedereen die op zoek was om te kopen wat je in januari of februari kocht of bekeek. Op dit moment kun je een echte korting op die prijzen krijgen."

· Winnaars op middellange termijn: Farooq's visie op de kopers van vandaag: "Mensen die vandaag kopen, gaan de echte winnaars zijn op deze markt en zullen hun kapitaal zien groeien."

· Risicobereidheid is belangrijk: Artur erkende dat niet elke koper hetzelfde in elkaar zit. Zoals hij opmerkte: "Vandaag kun je zeker de best mogelijke prijs krijgen... en dan over een jaar je een winnaar voelen, maar niet elke koper denkt zo."

Voor verkopers: houd vast als je kunt

· Als je kunt wachten — wacht: Beiden waren het erover eens dat de aanbeveling voor verkopers zonder financiële druk is om vast te houden. Er is aanzienlijk eigen vermogen in de markt en er is geen reden om met korting te verkopen als er geen urgentie is.

· Als je moet verkopen — wees privé flexibel: Zoals Artur samenvatte, en Farooq bevestigde: "We noteren het officieel tegen vergelijkbare prijzen als voorheen, maar onofficieel zul je de korting moeten accepteren." Farooq antwoordde: "100%, precies."

· Minder unieke eigendommen kunnen diepere kortingen ondergaan: Artur wees erop: "Als de eigendommen minder speciaal of minder uniek zijn, kan dit in sommige gevallen hoger zijn."

Zowel Artur als Farooq behandelden de tijdlijnvraag met eerlijke nuance in plaats van optimistische soundbites.

Farooq was duidelijk dat herstel niet onmiddellijk zal zijn, zelfs in het best mogelijke scenario: "Zelfs als de oorlog vandaag eindigt, zal het nog zes tot negen maanden duren voordat mensen over dit trauma heen zijn, vergeten wat er is gebeurd en weer bewegen."

Hij erkende de tegenwind direct: "We zijn in vastgoed sterk afhankelijk van de buitenlandse kopers die naar Dubai kwamen en de bevolkingsgroei die plaatsvond... Die groeisnelheid gaat dit jaar vertragen. Je zou dit jaar zelfs negatieve groei kunnen zien."

Factoren die herstel begunstigen vs. tegenwind (uit het interview)

Farooq's voorspelling voor wat het beste standhoudt: "Prime locaties, schaarstegedreven activa, gebieden met een sterke huurvraag zullen veerkrachtiger zijn. Nieuwere ontwikkelingen zullen een zachtere vraag hebben."

Artur voegde een breder perspectief toe: "Er zijn niet veel plekken op de wereld die kunnen concurreren met Dubai. En dat op de lange termijn ook... ze zijn beperkt en er zijn zoveel mensen."

Een aanzienlijk deel van het klantenbestand van Drumelia heeft al een multi-property levensstijl die Dubai omvat. Zoals Artur deelde tijdens het gesprek: "Ik heb behoorlijk wat klanten met wie ik praat die een levensstijl hebben waarbij ze een eigendom in Dubai bezitten en er meestal maximaal zes maanden doorbrengen. En dan bezitten ze nog twee eigendommen, een in Marbella en een andere misschien ergens zoals Oostenrijk of Zweden."

Het gedrag van deze klanten is consistent geweest: "Geen van hen praat over het noodgedwongen verkopen van hun activa. Ze zijn vertrokken zodra ze konden en gewoon zoiets van, oké, dit jaar blijven we in Europa. Volgend jaar zien we wel."

Groeiende interesse in Marbella vanuit het Midden-Oosten

Artur bevestigde dat Drumelia vroege tekenen ziet van nieuwe vraag uit de regio: "We krijgen wat tractie van klanten uit het Midden-Oosten die geïnteresseerd zijn in het eventueel kopen van een eigendom in Marbella." Het bureau heeft al een makelaar aangenomen van een in Dubai gevestigd vastgoedbedrijf om dit opkomende klantsegment te bedienen.

Farooq bevestigde de trend van zijn kant: "Er zullen een aantal vermogende particulieren in Dubai zijn die mogelijk willen diversifiëren... op een niveau dat sommigen van hen eerder niet hadden overwogen. En welke natuurlijkere plek dan Marbella om een huis te bezitten."

Is het nu een goed moment om vastgoed te kopen in Dubai?

Volgens Farooq, die sinds 2008 actief is op de Dubai-markt, is dit het sterkste kopersvenster sinds COVID. Ontwikkelaars bieden voor het eerst in vier jaar kortingen van 3-15%, en verkopers op de secundaire markt zijn in privé bereid 10-15% onder de vraagprijs te onderhandelen. Zoals hij het verwoordde: "Mensen die vandaag kopen, gaan de echte winnaars zijn op deze markt." Echter, elke koper moet zijn eigen risicotolerantie beoordelen — de tijdlijn voor een oplossing blijft onzeker.

Hoe veilig is off-plan investeren in Dubai op dit moment?

Off-plan aankopen worden beschermd door een door de overheid beheerd escrowsysteem onder toezicht van het Dubai Land Department. Fondsen mogen alleen worden gebruikt voor het specifieke project en worden in fasen vrijgegeven aan de ontwikkelaar naarmate bouwmijlpalen worden bereikt. Door de overheid gesteunde ontwikkelaars zoals Emaar, Meraas en Nakheel zijn, in Farooq's woorden, "kogelvrij, 100% zeker." Private ontwikkelaars dragen meer uitvoeringsrisico, maar bieden momenteel steilere kortingen.

Moeten huidige Dubai-vastgoedeigenaren nu verkopen?

Het advies van beide professionals is duidelijk: als je kunt vasthouden, houd vast. Er is aanzienlijk eigen vermogen in de markt en verkopers staan niet onder algemene druk om prijzen te verlagen. Degenen die moeten verkopen, moeten hun vraagprijs publiekelijk handhaven, maar kunnen verwachten 10-15% lager te onderhandelen in privé. Zowel Artur als Farooq zijn het erover eens dat vastgoedwaarden naar verwachting zullen herstellen zodra de situatie is opgelost.

Zullen de vastgoedprijzen in Dubai crashen?

Geen van beide professionals verwacht een crash. Farooq voorspelt "een lichte verzachting van de prijzen" in plaats van een grote correctie. Hij benadrukte dat prime locaties en schaarstegedreven activa het meest veerkrachtig zullen zijn, terwijl nieuwere ontwikkelingen in minder gevestigde gebieden een zachtere vraag kunnen ondervinden. Het aanzienlijke eigen vermogen in de markt en de soevereine financiële kracht van de VAE maken een instorting onwaarschijnlijk.

Kijken in Dubai gevestigde kopers naar Marbella?

Ja. Drumelia ziet vroege interesse van in het Midden-Oosten gevestigde vermogende particulieren die Marbella verkennen als diversificatieoptie — op een niveau dat sommigen van hen eerder niet hadden overwogen. Drumelia heeft een makelaar aangenomen van een Dubai-vastgoedbureau om dit groeiende segment te bedienen. Voor kopers die Marbella voor het eerst verkennen, bezoek Vastgoed kopen in Marbella.

Hoe lang duurt het voordat de Dubai-markt herstelt?

Farooq schat dat zelfs als het conflict onmiddellijk eindigt, het zes tot negen maanden duurt voordat het kopersvertrouwen volledig terugkeert. Zoals Artur opmerkte, zal de duur van het conflict zelf de hersteltijdlijn bepalen: "Een deel van het effect dat dit kan hebben, hangt af van hoe lang het duurt." Beiden waren het erover eens dat Dubai's staat van dienst in het terugveren — ondersteund door enorme soevereine vermogensreserves — een sterk herstel een kwestie maakt van wanneer, niet of.

Of u nu een in Dubai gevestigde koper bent die Marbella voor het eerst verkent, een multi-property eigenaar die herbalanceert over geografieën, of een Marbella-verkoper die nieuwsgierig is naar cross-market vraag, het team van Drumelia kan adviseren met een op maat gemaakte, data-gedreven aanpak.
Neem contact op met Drumelia om uw doelstellingen te bespreken of een gepersonaliseerde vastgoedselectie aan te vragen.