Aktualizacja rynku nieruchomości w Dubaju: rozmowa z insiderem o szansach, ryzykach i tym, co naprawdę dzieje się na miejscu

Względem Manuel Huerta 15 kwietnia, 2026 · 17m. Czas czytania

Przeczytaj więcej o Manuel

W kwietniu 2026 roku CEO Drumelia Artur Loginov usiadł z Farooq Syed, profesjonalistą z branży nieruchomości z Dubaju z 18-letnim doświadczeniem i 240-osobowym zespołem w Dubaju i Abu Dhabi, aby omówić, co naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości w Dubaju. Przy około 40 dniach napięć geopolitycznych, które przekształcają zachowania kupujących i tworzą rzadkie okazje cenowe, ta rozmowa oferuje perspektywę z pierwszej ręki, którą międzynarodowe nagłówki rzadko oddają.

Dla klientów Drumelia, z których wielu posiada nieruchomości zarówno w Marbelli, jak i w Dubaju, jest to lektura obowiązkowa. Poniższy artykuł rozwija każdy kluczowy temat z rozmowy, wykorzystując bezpośrednie cytaty i spostrzeżenia z pierwszej ręki od dwóch profesjonalistów, którzy łącznie reprezentują dekady doświadczenia w międzynarodowym luksusowym rynku nieruchomości.

Międzynarodowa narracja medialna i codzienna rzeczywistość w Dubaju to dwie bardzo różne rzeczy. To był jeden z centralnych tematów rozmowy — i jeden z powodów, dla których Artur chciał rozmawiać bezpośrednio z kimś, kto mieszka i pracuje w mieście, zamiast polegać na komentarzach z zewnątrz.

Jak wyjaśnił Farooq, około 40 dni po rozpoczęciu regionalnego konfliktu, ponad 2 500 dronów, pocisków balistycznych i rakiet manewrujących zostało wysłanych w kierunku ZEA. Jednak, jak to ujął: „Każdy jeden został przechwycony, który spadał w obrębie miast Dubaj i Abu Dhabi oraz pozostałych Emiratów." Choć spadły pewne odłamki, a tragiczny bilans ofiar śmiertelnych sięgnął ośmiu osób, nie doszło do zniszczeń strukturalnych, które mogłyby zagrozić infrastrukturze lub warunkom życia w mieście.

Miasto nadal funkcjonuje. Jak Farooq to opisał: „Na miejscu w Dubaju restauracje są otwarte, centra handlowe są otwarte, kluby są otwarte." Ruch uliczny zmniejszył się tak dramatycznie, że Dubaj stał się faktycznie tym, co nazwał „15-minutowym miastem, możesz dostać się z jednego miejsca do drugiego w 15 minut."

Aktualny status operacyjny Dubaju (kwiecień 2026)

Rynek nieruchomości w Dubaju wychodził z czterech kolejnych lat bardzo dobrej koniunktury przed obecną sytuacją. Jak opisał Farooq, rynek odnotował dwucyfrowy roczny wzrost w wielu obszarach, z 20% lub więcej w niektórych segmentach. Deweloperzy uruchamiali projekty, aby zaspokoić potrzeby populacji rosnącej o 200 000 do 400 000 osób rocznie. Popyt przewyższał podaż.

Następnie, w marcu 2026 roku, rynek się zatrzymał. Jak Farooq to ujął: „Marzec był w zasadzie zastojem. Każdy, kto podejmował decyzję, w zasadzie się wstrzymał." Kombinacja napięć geopolitycznych, świętego miesiąca Ramadanu (z krótszym czasem pracy i postem) oraz przerwy na Eid stworzyła to, co opisał jako niezwykle cichy okres.

Co istotne jednak, rynek się nie załamał. Sprzedający nie wyprzedają w panice. Jak wyjaśnił Farooq: „Sprzedający nie wychodzą na rynek i nie ścinają 30% z ceny wywoławczej, próbując po prostu się wydostać." Jest, jak powiedział, „dużo kapitału własnego na rynku" — co oznacza, że większość właścicieli kupowała po cenach znacznie niższych od obecnych wartości i nie ma presji finansowej, by sprzedawać ze stratą.

Być może najbardziej praktyczną częścią rozmowy było omówienie przez Farooqa, gdzie kupujący mogą obecnie znaleźć realną wartość. Po latach, w których deweloperzy dyktowali warunki kupującym, dynamika zmieniła się dramatycznie.

Jak Farooq wyjaśnił o rynku sprzed kryzysu: „Jeśli wprowadzasz na rynek tysiąc jednostek i masz 3 000 kupujących... to oni niemal robią kupującemu przysługę, dając mu tę jednostkę." Plany płatności były nienegocjowalne. Rabaty nie istniały. Ta era, na razie, się skończyła.

Aktualne rabaty deweloperskie (z wywiadu)

Farooq był bezpośredni w porównaniu: „W tej chwili są gotowi negocjować tak, jak było podczas COVID."

Trzy sektory tworzące presję sprzedażową

Poza deweloperami, Farooq zidentyfikował trzy powiązane ze sobą branże, których trudności powinny wepchnąć nieruchomości na rynek w nadchodzących miesiącach. Wielu właścicieli firm w tych sektorach posiada również znaczne portfele nieruchomości:

1. Turystyka i hotelarstwo: Jak opisał Farooq: „Każdy, kto ma cokolwiek wspólnego z branżą turystyczną, jest bardzo poważnie dotknięty — właściciele hoteli lub ktokolwiek, kto jest potencjalnie dostawcą hotelu, lub jeśli masz wypożyczalnię samochodów powiązaną z branżą turystyczną, lub jeśli posiadasz obóz na pustyni."

2. Usługi nieruchomościowe: Szerszy ekosystem nieruchomości, ściśle powiązany z turystyką i wzrostem populacji, również został dotknięty.

3. Transport morski i logistyka: Jak zauważył Farooq: „Trzecią branżą, która jest również poważnie dotknięta, jest transport morski i logistyka. Ci ludzie są dotknięci. A wielu z nich posiada również dużo nieruchomości."

Artur postawił pytanie o zabezpieczenia off-plan z bardzo osobistej perspektywy — planował podróż do Dubaju, aby sam kupić jednostkę off-plan, zanim sytuacja się zaogniła. Jak to ujął: „Dosłownie nie kupowałem biletów do Dubaju, ale planowałem podróż po tę jednostkę off-plan, o której rozmawialiśmy."

To sprawiło, że pytanie było praktyczne, a nie teoretyczne: jeśli kupujący inwestuje pieniądze w inwestycję off-plan dzisiaj, co faktycznie chroni tę inwestycję?

System escrow wyjaśniony (z wywiadu)

Farooq wyjaśnił pierwszą warstwę ochrony: „Wszystkie pieniądze, które inwestor płaci w Dubaju przy zakupie off-plan, trafiają na rachunek powierniczy tego projektu. Nie trafiają na ich konto firmowe. Te pieniądze są zarządzane przez Dubai Land Department i mogą być wykorzystane wyłącznie na tę konkretną inwestycję."

Dubai Land Department nadzoruje każdy etap budowy i zwalnia środki deweloperowi dopiero po osiągnięciu zdefiniowanych kamieni milowych. Jak opisał Farooq: „Dopiero gdy deweloper osiągnie, powiedzmy 20% budowy, dopiero wtedy te lub część tych środków jest zwalniana deweloperowi."

Jak Farooq podsumował kompromis: największe rabaty (10-15%) pochodzą od prywatnych deweloperów, ale niosą też największe ryzyko realizacji. Deweloperzy państwowi oferują mniejsze rabaty (3-4%), ale z gwarancją państwową. Jak zauważył Artur: „Dlatego ryzyko czasami się opłaca."

To była najbardziej praktycznie istotna część rozmowy. Artur postawił pytanie wprost: jeśli sprzedający przychodzi do ciebie i chce wystawić nieruchomość, co zalecasz? Jeśli kupujący chce kupić, co mu mówisz?

Dla kupujących: rzadkie okno

· Gotówka jest królem w tej chwili: Farooq był jednoznaczny: „Jeśli jesteś kupującym z gotówką dzisiaj, możesz negocjować swoje warunki — co moim zdaniem nie było wcześniej możliwe."

· Obecne okno jest realne: Jak to ujął: „Teraz jest dobra okazja dla każdego, kto szukał kupna tego, co kupowałeś w styczniu lub lutym lub na co patrzyłeś. Teraz możesz dostać prawdziwy rabat na te ceny."

· Zwycięzcy w średnim terminie: Pogląd Farooqa na dzisiejszych kupujących: „Ludzie, którzy kupują dzisiaj, będą prawdziwymi zwycięzcami na tym rynku i zobaczą wzrost swojego kapitału."

· Apetyt na ryzyko ma znaczenie: Artur przyznał, że nie każdy kupujący myśli tak samo. Jak zauważył: „Dzisiaj na pewno możesz uzyskać najlepszą możliwą cenę... a potem za rok poczuć się zwycięzcą, ale nie każdy kupujący tak myśli."

Dla sprzedających: trzymaj, jeśli możesz

· Jeśli możesz czekać — czekaj: Obaj zgodzili się, że zalecenie dla sprzedających bez presji finansowej to trzymać. Na rynku jest znaczny kapitał własny i nie ma powodu, by sprzedawać z rabatem, jeśli nie ma pilności.

· Jeśli musisz sprzedać — bądź prywatnie elastyczny: Jak podsumował Artur, a Farooq potwierdził: „Wystawiamy oficjalnie po podobnych cenach jak wcześniej, ale nieoficjalnie będziesz musiał zaakceptować rabat." Farooq odpowiedział: „100%, dokładnie."

· Mniej unikalne nieruchomości mogą doświadczyć głębszych rabatów: Artur zauważył: „Jeśli nieruchomości są mniej szczególne lub mniej unikalne, może w niektórych przypadkach to być wyższe."

Zarówno Artur, jak i Farooq odnieśli się do kwestii harmonogramu z uczciwym niuansem, a nie optymistycznymi hasłami.

Farooq był jasny, że ożywienie nie będzie natychmiastowe, nawet w najlepszym scenariuszu: „Nawet jeśli wojna zakończy się dzisiaj, nadal minie sześć do dziewięciu miesięcy, zanim ludzie wyjdą z tej traumy, zapomną co się stało i ruszą dalej."

Przyznał się wprost do przeciwności: „W nieruchomościach bardzo polegamy na zagranicznych kupujących, którzy przyjeżdżali do Dubaju i na wzroście populacji, który miał miejsce... To tempo wzrostu w tym roku zwolni. Możecie nawet zobaczyć ujemny wzrost potencjalnie w tym roku."

Czynniki sprzyjające ożywieniu vs. przeciwności (z wywiadu)

Prognoza Farooqa dotycząca tego, co utrzyma się najlepiej: „Lokalizacje prime, aktywa napędzane niedoborem, obszary z silnym popytem na wynajem będą bardziej odporne. Nowsze inwestycje będą miały słabszy popyt."

Artur dodał szerszą perspektywę: „Nie ma wielu miejsc na świecie, które mogą konkurować z Dubajem. I to w długim terminie też... są ograniczone i jest tyle ludzi."

Znaczna część bazy klientów Drumelia prowadzi już styl życia obejmujący wiele nieruchomości, w tym w Dubaju. Jak Artur podzielił się podczas rozmowy: „Mam sporo klientów, z którymi rozmawiam, którzy prowadzą styl życia, w którym posiadają nieruchomość w Dubaju i zwykle spędzają tam może maksymalnie sześć miesięcy. A potem posiadają jeszcze dwie nieruchomości, jedną w Marbelli i drugą może gdzieś jak Austria czy Szwecja."

Zachowanie tych klientów było konsekwentne: „Żaden z nich nie mówi o wyprzedawaniu swoich aktywów w panice. Wyjechali jak tylko mogli i po prostu, ok, w tym roku zostajemy w Europie. W przyszłym roku zobaczymy."

Rosnące zainteresowanie Marbellą z Bliskiego Wschodu

Artur potwierdził, że Drumelia widzi wczesne oznaki nowego popytu z regionu: „Dostajemy trochę zainteresowania od klientów z Bliskiego Wschodu zainteresowanych potencjalnym zakupem nieruchomości w Marbelli." Agencja zatrudniła już agenta z firmy nieruchomościowej z Dubaju, aby obsługiwać ten wschodzący segment klientów.

Farooq potwierdził trend ze swojej strony: „Będzie kilku zamożnych osób w Dubaju, które potencjalnie chcą dywersyfikować... na poziomie, którego niektórzy z nich wcześniej nie rozważali. I jakie bardziej naturalne miejsce niż Marbella, by posiadać dom."

Czy teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości w Dubaju?

Według Farooqa, który działa na rynku w Dubaju od 2008 roku, jest to najsilniejsze okno dla kupujących od czasu COVID. Deweloperzy oferują rabaty w wysokości 3-15% po raz pierwszy od czterech lat, a sprzedający na rynku wtórnym są prywatnie gotowi negocjować 10-15% poniżej cen wywoławczych. Jak to ujął: „Ludzie, którzy kupują dzisiaj, będą prawdziwymi zwycięzcami na tym rynku." Jednak każdy kupujący musi ocenić swoją własną tolerancję ryzyka — harmonogram rozwiązania sytuacji pozostaje niepewny.

Jak bezpieczne jest inwestowanie off-plan w Dubaju w tej chwili?

Zakupy off-plan są chronione przez zarządzany przez rząd system escrow pod nadzorem Dubai Land Department. Środki mogą być wykorzystywane wyłącznie na konkretny projekt i są zwalniane deweloperowi etapami w miarę osiągania kamieni milowych budowy. Deweloperzy wspierani przez rząd, tacy jak Emaar, Meraas i Nakheel, są według słów Farooqa „kuloodporni, 100% pewni." Prywatni deweloperzy niosą większe ryzyko realizacji, ale obecnie oferują większe rabaty.

Czy obecni właściciele nieruchomości w Dubaju powinni teraz sprzedawać?

Rada obu profesjonalistów jest jasna: jeśli możesz trzymać, trzymaj. Na rynku jest znaczny kapitał własny i sprzedający nie są pod ogólną presją, by obniżać ceny. Ci, którzy muszą sprzedać, powinni publicznie utrzymywać cenę wywoławczą, ale oczekiwać negocjacji 10-15% poniżej prywatnie. Zarówno Artur, jak i Farooq zgadzają się, że wartości nieruchomości powinny się odbudować po rozwiązaniu sytuacji.

Czy ceny nieruchomości w Dubaju się załamią?

Żaden z dwóch profesjonalistów nie oczekuje załamania. Farooq przewiduje „lekkie złagodzenie cen" zamiast dużej korekty. Podkreślił, że lokalizacje prime i aktywa napędzane niedoborem będą najbardziej odporne, podczas gdy nowsze inwestycje w mniej ugruntowanych obszarach mogą doświadczyć słabszego popytu. Znaczny kapitał własny na rynku i suwerenna siła finansowa ZEA sprawiają, że załamanie jest mało prawdopodobne.

Czy kupujący z Dubaju patrzą na Marbellę?

Tak. Drumelia obserwuje wczesne zainteresowanie ze strony zamożnych osób z Bliskiego Wschodu, które badają Marbellę jako opcję dywersyfikacji — na poziomie, którego niektórzy z nich wcześniej nie rozważali. Drumelia zatrudniła agenta z agencji nieruchomości w Dubaju, aby obsługiwać ten rosnący segment. Dla kupujących odkrywających Marbellę po raz pierwszy, odwiedź Kupno nieruchomości w Marbelli.

Ile czasu zajmie ożywienie rynku w Dubaju?

Farooq szacuje, że nawet jeśli konflikt zakończy się natychmiast, potrzeba będzie sześciu do dziewięciu miesięcy, zanim zaufanie kupujących w pełni powróci. Jak zauważył Artur, czas trwania samego konfliktu ukształtuje harmonogram ożywienia: „Część wpływu, jaki to może mieć, będzie zależeć od tego, jak długo to potrwa." Obaj zgodzili się, że doświadczenie Dubaju w odbijaniu się — wsparte ogromnymi suwerennymi rezerwami majątkowymi — sprawia, że silne ożywienie jest kwestią czasu, nie tego czy.

Niezależnie od tego, czy jesteś kupującym z Dubaju odkrywającym Marbellę po raz pierwszy, właścicielem wielu nieruchomości rebalansującym swój portfel geograficznie, czy sprzedającym z Marbelli ciekawym popytu międzyrynkowego, zespół Drumelia może doradzić z indywidualnym, opartym na danych podejściem.
Skontaktuj się z Drumelia, aby omówić swoje cele lub poprosić o spersonalizowaną listę nieruchomości.