LE MARCHÉ IMMOBILIER DE MARBELLA ET CE QU’ON Y TROUVE

Par Paula Lopez Rodriguez 2 mai, 2025 · 8m. de lecture

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Une exploration approfondie des options

Marbella n’est pas seulement un lieu, c’est un art de vivre. Avec ses côtes baignées de soleil, ses clubs de plage élégants, son centre historique pittoresque et ses parcours de golf verdoyants, Marbella attire une clientèle internationale en quête de bien plus qu’une simple résidence. Ils recherchent un rêve. Mais avec autant de types de biens disponibles, il peut être difficile de savoir quoi acheter. Faut-il opter pour un appartement neuf ? Prendre le pari d’un investissement sur plan ? Tomber sous le charme d’une villa clé en main déjà rénovée ? Ou peut-être acheter une maison ancienne à rénover, voire un terrain pour construire la maison de vos rêves à partir de zéro ?

J’ai passé des semaines à arpenter les nombreux quartiers de Marbella, discutant avec des promoteurs, des constructeurs, des agents et des acheteurs. J’ai sali mes chaussures à La Zagaleta, pris des notes à Nueva Andalucía, et dégusté un café con leche dans les coins tranquilles de San Pedro. Et voici ce que j’ai découvert : chaque type de propriété a son propre rythme, ses propres défis, et une magie qui lui est propre. Explorons-les en détail.

Commençons par les logements neufs. Les nouvelles constructions de Marbella offrent souvent des finitions de pointe, des conceptions écoénergétiques, une architecture épurée et des équipements dignes d’un resort. Imaginez piscines à débordement, salles de sport, espaces de coworking et services de conciergerie. Ces biens conviennent parfaitement aux acheteurs à la recherche d’un style de vie moderne et sans tracas, avec un entretien minimal. Ce que vous voyez est ce que vous obtenez, et la livraison est généralement rapide. Toutefois, ces biens sont souvent proposés à un prix élevé. Vous payez pour ce confort immédiat et cette esthétique épurée. De plus, ils se trouvent souvent dans des zones nouvellement urbanisées, qui peuvent manquer de l’âme des quartiers plus anciens de Marbella. Vous investissez dans un potentiel, un mode de vie futur encore en évolution.

Découvrez ici tous les logements neufs.

Les biens immobiliers sur plan représentent une autre option séduisante, surtout si vous cherchez à acheter à un prix plus bas avant l’achèvement des travaux. La promesse est attrayante : sécuriser le prix d’aujourd’hui pour la maison de demain, avec parfois même la possibilité de personnaliser certaines finitions. Cela peut être une stratégie brillante, surtout dans un marché en hausse. Mais ce chemin demande de la patience et de la confiance. Les retards sont fréquents. Les promoteurs peuvent modifier les plans en cours de route, et ce qui semble un rêve sur papier peut devenir un long jeu d’attente. Des conseils juridiques sont ici essentiels. Assurez-vous que le promoteur dispose bien du permis de construire adéquat et des garanties bancaires. Et bien que les taxes, notamment la TVA et les droits de timbre, soient plus élevées que pour les biens de revente, l’investissement à long terme peut en valoir la peine si vous êtes prêt à faire le chemin.

Vient ensuite l’option dont beaucoup tombent amoureux : l’achat d’un bien rénové, prêt à emménager. Ces propriétés se trouvent souvent dans des emplacements privilégiés, nichées dans les coins charmants des vieux quartiers de Marbella ou perchées sur les collines avec vue panoramique. Quelqu’un d’autre a déjà fait le gros du travail : sols neufs, cuisines modernes, aménagement paysager rafraîchi. Vous entrez, vous déballez vos valises, et vous êtes chez vous. Cela séduit particulièrement les acheteurs en phase de relocalisation ou ceux qui investissent pour la rentabilité locative. Mais restez vigilant. Toutes les rénovations ne se valent pas. Certaines dites « rénovations » ne sont que cosmétiques : un coup de peinture, un éclairage neuf, tandis que la plomberie ou la structure n’ont pas été touchées. Une expertise approfondie est ici indispensable.

Exemple :
Casa Valentino – Demeure de luxe unique avec vue panoramique à La Zagaleta, Benahavís

Pour les âmes créatives, ou ceux qui veulent une maison qui leur ressemble vraiment, acheter un bien à rénover peut être le chemin le plus gratifiant. Il y a quelque chose de romantique à restaurer une vieille villa andalouse ou à moderniser une maison de ville fatiguée en plein cœur de la ville. Mais ce n’est pas pour les cœurs sensibles. Rénover à Marbella implique un véritable ballet de permis, de délais et de relations avec les entrepreneurs. La bureaucratie municipale peut être lente, surtout pour les autorisations structurelles majeures. Les coûts dépassent souvent les prévisions. Mais si vous vous entourez d’un bon architecte, d’une équipe fiable et d’un soupçon de patience, vous pouvez créer une œuvre unique, à votre image, qui pourrait même prendre de la valeur.

Exemple :
Villa Cisne – Villa méditerranéenne de 10 chambres en bord de mer avec potentiel de rénovation à El Paraíso Barronal, Estepona

Et enfin, l’option la plus audacieuse : acheter un terrain pour construire la maison de vos rêves. C’est Marbella dans sa forme la plus entrepreneuriale. Vous façonnez chaque recoin de la maison, de l’emplacement de la piscine au soleil jusqu’à la hauteur des fenêtres face à la mer. Cependant, c’est aussi le chemin le plus long et le plus complexe. Il faudra naviguer à travers les règles d’urbanisme, obtenir les permis de construire, et collaborer étroitement avec des architectes et des ingénieurs. Les coûts peuvent rapidement s’envoler. La mairie a récemment renforcé la réglementation dans certaines zones, et les infrastructures comme l’eau ou l’électricité ne sont pas toujours garanties. Mais pour ceux capables de gérer ce processus – ou de faire appel à un chef de projet de confiance – cela peut devenir l’histoire ultime à Marbella : transformer un terrain en héritage.

Exemple :
The Courtyard – Terrain exclusif avec vue mer et montagne, orientation sud à Sierra Blanca, Marbella

Il y a un aspect que beaucoup négligent lorsqu’ils comparent ces différentes options : les implications fiscales. Les biens neufs et les achats sur plan sont soumis à une TVA de 10 % et à un droit de timbre de 1,2 %, tandis que les biens de revente sont assujettis à une taxe de transfert de 7 %. Les projets de rénovation peuvent nécessiter le paiement de 10 % de TVA sur les coûts de construction, et les services professionnels comme les architectes ou les chefs de projet sont également soumis à la TVA. Si vous construisez une maison, vous pourriez bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux en passant par une structure sociétaire, selon votre situation. C’est pourquoi il est crucial de consulter un conseiller fiscal local avant de signer quoi que ce soit.

Consultez notre guide fiscal.

Le temps est un autre facteur à considérer. Acheter une propriété clé en main peut signifier emménager en quelques semaines. L’achat sur plan peut prendre entre un et trois ans. Une rénovation peut durer de six mois à deux ans, selon l’ampleur des travaux. Construire à partir de zéro peut s’étendre encore davantage, surtout si les permis tardent ou si le chantier rencontre des obstacles. Votre calendrier doit orienter votre choix, notamment si vous prévoyez une relocalisation en famille, une mise en location du bien, ou une optimisation de l’investissement en fonction du cycle du marché.

Au final, Marbella propose un type de bien pour chaque profil d’acheteur. Que vous recherchiez le luxe immédiat, un projet créatif ou la liberté de concevoir votre maison de A à Z, la ville a ce qu’il vous faut. Mais Marbella, ce n’est pas seulement une question d’immobilier. C’est un mode de vie : se réveiller au bruit des vagues, siroter un verre de vin sous un olivier, ou aller dîner dans la vieille ville à pied, sans voiture.

Prenez votre temps. Parcourez les quartiers. Discutez avec les habitants. Visitez les biens à différents moments de la journée. Sentez le soleil, respirez l’air marin, et laissez la ville vous parler.

Car à Marbella, vous n’achetez pas seulement des murs et un toit. Vous investissez dans un art de vivre, un rêve, et vous choisissez comment vous souhaitez le vivre.

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