Häufig gestellte Fragen

Zuletzt aktualisiert: Januar 2026. Steuer- und Rechtsvorschriften können sich ändern. Bestätigen Sie die Anwendbarkeit immer im Einzelfall.

Diese Marbella Immobilien-FAQ bieten klare Antworten auf häufige Fragen zum Kauf, zur Investition und zum Leben in Marbella. Sie basieren in erster Linie auf den Marktleitfäden von Drumelia sowie auf einer begrenzten Anzahl offizieller spanischer und andalusischer Quellen, sofern erforderlich.

Fragen für neue Käufer und rechtliche Aspekte

Kann ich in Spanien eine Immobilie kaufen, wenn ich kein Einwohner bin?

Ja. Spanien erlaubt Nicht-Residenten jeder Nationalität, Immobilien zu kaufen und zu besitzen. Sie benötigen keinen spanischen Wohnsitz, um eine Immobilie zu erwerben. Für die praktischen Schritte und die Vorbereitung vor Beginn der Suche konsultieren Sie bitte den Kaufleitfaden von Drumelia.

Kaufleitfaden: Wie man eine Immobilie in Marbella kauft

Benötige ich eine NIE, um in Marbella eine Immobilie zu kaufen?

Ja. Eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist erforderlich, um den Kauf abzuschließen, Steuern zu zahlen und das Eigentum zu registrieren. Der Kaufleitfaden von Drumelia führt die NIE als grundlegende Voraussetzung auf.

Kaufleitfaden: NIE und grundlegende Anforderungen

Welche Dokumente benötige ich als Ausländer für den Immobilienkauf?

Mindestens benötigen Sie einen gültigen Reisepass und eine NIE. In der Praxis sollten Sie außerdem Bank- und KYC-Unterlagen (Herkunft der Mittel, Einkommensnachweise usw.) vorbereiten, insbesondere im Luxussegment. Ihr Anwalt wird Sie bei der Due-Diligence-Prüfung und der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften unterstützen.

Kaufleitfaden: Vorbereitung vor Beginn der Suche

Gibt es ein Golden Visa beim Immobilienkauf?

Spanien bot historisch ein Investorenvisum („Golden Visa“) für Nicht-EU-Investoren an, die Immobilien im Wert von mindestens 500.000 € erwarben; dieser Weg endete jedoch am 3. April 2025, und neue Anträge werden nicht mehr angenommen. Es gibt weitere Möglichkeiten, eine Aufenthaltserlaubnis in Spanien zu erhalten, wie z. B. das Visum für nicht erwerbstätige Aufenthalte und das Digital-Nomad-/Telearbeitsvisum (Internationaler Remote-Arbeiter), sowie weitere Genehmigungen je nach persönlicher Situation. Prüfen Sie stets die aktuellen Anforderungen bei den spanischen Konsulatsdiensten.

Benötige ich ein spanisches Bankkonto für den Immobilienkauf?

Ein spanisches Bankkonto ist rechtlich nicht zwingend erforderlich, wird jedoch dringend empfohlen, um Steuern, Versorgungsleistungen, Gemeinschaftsgebühren und sichere Zahlungen bei Abschluss zu leisten. Der Kaufleitfaden von Drumelia hebt dies als „optional, aber sehr hilfreich“ hervor.

Kaufleitfaden: Spanisches Bankkonto (empfohlen)

Kann ich eine Investitionsimmobilie besitzen und vermieten?

Ja. Nicht-Residenten können Immobilien besitzen und langfristig oder kurzfristig vermieten. Wenn Sie eine Ferienvermietung betreiben möchten, stellen Sie sicher, dass die Immobilie den aktuellen Vorschriften entspricht und über die erforderliche Registrierung oder Lizenz verfügt. In Andalusien stellt die Junta de Andalucía die offiziellen Richtlinien bereit.

Kaufprozess und Kosten (laut Drumelia-Kaufleitfaden)

Wie läuft der typische Kaufprozess in Marbella ab?

Der typische Kaufprozess umfasst Vorbereitung, Besichtigungen, Angebot, Due Diligence (rechtlich / städtebaulich / technisch), privaten Kaufvertrag und notarielle Beurkundung. Der Kaufleitfaden von Drumelia beschreibt den vollständigen Ablauf Schritt für Schritt sowie die üblichen Zeitpläne.

Kaufleitfaden: Schritt-für-Schritt-Kaufprozess

Welche Kaufkosten fallen in Marbella an?

Planen Sie etwa 12–13% zusätzlich zum Nettokaufpreis ein; dies umfasst in der Regel Kaufsteuern (ITP bei Wiederverkauf oder MwSt. + AJD bei Neubauten), Anwaltskosten, Notar, Grundbuch und weitere Standardkosten.

Gibt es reduzierte Steuersysteme für Investoren?

In Andalusien besteht ein reduziertes 2%-ITP-Regime für qualifizierte Immobilienfachleute mit Wiederverkaufsabsicht, das jedoch strengen Bedingungen unterliegt. Seit dem 1. Januar 2026 ist diese Förderung deutlich eingeschränkt, einschließlich eines Höchstbetrags von 500.000 € und einer 2-jährigen Wiederverkaufsfrist. Bestätigen Sie die Anspruchsberechtigung stets mit einem qualifizierten Steueranwalt.

Offizielle Referenz (BOJA Andalusien, 31. Dez. 2025):
BOJA (31/12/2025) — Gesetz 8/2025

Hypothek und Finanzierung

Können Nicht-Residenten in Spanien eine Hypothek erhalten?

Ja. Spanische Banken können Nicht-Residenten Hypotheken gewähren, abhängig vom Profil des Kreditnehmers und der Bankpolitik.

Wie hoch ist die typische Anzahlung?

In der Regel sollten Nicht-Residenten eine höhere Anzahlung einplanen. Die Bank vergibt Darlehen stets auf Basis des niedrigeren Wertes von Kaufpreis oder eigener Bewertung.