Att köpa fastighet i Marbella, Spanien

Är du redo att bli den lyckliga ägaren av en fastighet i Marbella?

Det finns flera steg för att närma dig det på ett strukturerat och organiserat sätt samtidigt som du förstår köpprocessen. Konventionellt sett kan vi kalla dem: husjakt, förberedelser för köpet, finansiella frågor, transaktion, ägandekostnader.

Det första steget (av 5): Husjakt

Se alternativen, välja och reservera ett hus.

Varken foton eller virtuell rundtur ger dig en bra känsla för området, infrastrukturen och grannskapet. När du besöker en målfastighet måste du personligen lära dig mer om de närmaste omgivningarna, eftersom de kan ha stor inverkan på din livskvalitet. Innan du säger ”detta är mitt hem” bör du se det med dina egna ögon, höra med dina öron och lukta med din näsa. Känn dess uthyrningsmöjligheter eller säljbarhet.

Det räcker inte med att känna till husets ålder. Friskhet betyder inte alltid fördel. Byggboomen har skapat hus med billig bullerisolering, mindre köksstorlek osv.

Promenera till närmaste strand eller golfbana. De utlovade ”10 minuterna” kan vara en annan tidsperiod för säljare och köpare.

Du måste samla in så mycket information som möjligt under visningarna.  För att behålla ett rationellt, noggrant och affärsmässigt tillvägagångssätt under hela besöksfasen kan du skapa en checklista.

Utsikt över Marbellas kust

Glöm inte att skriva ner:

Du kan också skriva ner följande: Allmänt underhåll, grönska, parkering, lekplats för barn, tillträde för gäster, buller på gatan, husdjur, hundrastområde, sophämtning, ”oskrivna regler” för de boende, de boende själva. Lyssna efter skällande hundar, skrikande barn eller en granne som övar på trummor. Tveka inte att prata med människor du möter, Spanien är vänligt och pratsamt.

Identifiera tecken på nöd, uppenbara strukturella fel, rena kosmetiska problem (hårfina sprickor i puts), kontrollera väggarnas skick, vattenläckor, tecken på fukt, mögel, dragskydd, isolering, ingångs- och innerdörrar, ventilation. Se utsikten från alla fönster. Särskild uppmärksamhet måste ägnas åt rörledningar, rost på rören, pannan, gas, uttag. Se vattenmätare. Bekräfta hur avloppsvattnet hanteras. Prova alla strömbrytare. Titta efter ordentliga säkringslådor, kontrollera att mätaren är välskött.

Alla dessa detaljer kan också påverka prisförhandlingen.

Ett tips. Du kommer att se mer än en fastighet som du kan tänka dig att köpa. Ta foton och gör anteckningar (”villa med fantastisk solterrass”, ”chic palats”, ”gul accentvägg” osv.)

Tänk ut ett bekvämt utvärderingssystem, använd plus och minus, poäng, emoji, tummen upp osv. Jämför, välj och fatta ett beslut. Besök det igen. Bra fastighetsmäklare ger dig alltid en ny chans att inspektera den valda fastigheten mer noggrant.

Nästa steg är att säkra den valda fastigheten genom att deponera en summa pengar, reservationsdepositionen, hos säljaren (Contrato de arras). Т typiskt sett är det belopp som krävs mellan 3 000 och 12 000 euro, eller 10 % av priset eller mer (enligt överenskommelse).

Modern villa i Marbella

2d steg: Dokument för utländska köpare. Nie. Öppna ett bankkonto i Marbella

Det finns inga restriktioner för utlänningar när det gäller att köpa fastigheter i Spanien. Icke-residenter måste dock vidta vissa åtgärder före en större transaktion:

  • Ansökan om NIE (utländskt identifikationsnummer),
  • Öppna ett konto i en spansk bank,
  • Kontrollera fastighetens rättsliga status.
  • underteckna ett preliminärt avtal
  • Om det är nödvändigt – ansöka om ett hypotekslån (vi kommer att tala om det senare).

Identifikationsnummer för utlänningar NIE (número de identificación de extranjeros)

Utlänningar som på grund av sina ekonomiska, yrkesmässiga och sociala intressen har anknytning till Spanien får i identifieringssyfte ett löpande nummer NIE – Numero de Identificacion de Extranjero, som är personligt och unikt. Du behöver det om du äger en fastighet i Spanien, om du bor här som bosatt, om du vill arbeta, studera, starta ett företag i Spanien eller om du vill öppna ett bankkonto.

Du kan ansöka personligen via det spanska konsulatet utomlands eller i Spanien, personligen eller via en juridisk företrädare (fullmakt! du ska ge en tredje part tillstånd att skaffa dig NIE-nummer för din räkning).

I Andalusien, till skillnad från till exempel Katalonien, är detta ett ganska enkelt förfarande för vilket du behöver: originalet och en fotokopia av huvudsidan i ditt EU-pass (alla sidor för icke-EU-medborgare), två foton för icke-EU-medborgare, två kopior av ansökningsblanketten Ex-15 som är ifylld och undertecknad.

Öppna ett bankkonto i Spanien

Det är bäst att göra det i förväg. Du kan göra betalningar (inkl. räkningar) online med detta bankkonto, men alla banker erbjuder inte denna tjänst på engelska eller andra språk.

Många finansinstitut arbetar med utlänningar: Sabadell, Caixabank osv.

För att öppna ett bankkonto behöver du vanligtvis tillhandahålla:

  • Bevis på identitet (t.ex. pass),
  • NIE,
  • Bevis på anställningsstatus och inkomstens laglighet (t.ex. anställningsavtal, studentkort, skattedeklaration osv.).

Utöver standarddokumentationen kan du bli ombedd att lämna ett adressbevis (hyreskontrakt, nyligen betalda räkningar från samhället osv.). Vissa banker (BBVA) begär att du ska tillhandahålla ett intyg om att du inte är bosatt (Certificado de No Residente). För att få ett sådant måste du ansöka på en spansk polisstation och processen tar vanligtvis 10 dagar.

Dokumenten kan behöva översättas officiellt till spanska, och om de kommer från utlandet kan de behöva verifieras med hjälp av en apostille-stämpel. De flesta banker tar inte ut någon avgift för att öppna ett konto, men du betalar en årlig avgift för administration (månadsvis, kvartalsvis).

Du bör vara särskilt uppmärksam på de avgifter som olika banker tar ut för att ta emot överföringar från utlandet, vilket kan lägga till tusentals euro till kostnaden för ditt köp. För att undvika en obehaglig överraskning måste du tala om dessa avgifter i förväg med den bank där du öppnar ditt konto och naturligtvis noggrant läsa kontraktet för öppnande och förvaltning av ditt konto, där provisioner och räntor vanligtvis anges.

Bankavgifterna i Spanien är relativt höga jämfört med andra EU-länder. Avgifternas storlek kan variera från bank till bank och från konto till konto. Vanliga löpande konton är de billigaste. Om din lön eller pension går till det öppna kontot kan du erbjudas bonusar och rabatter.

Köpa en fastighet i marbella, spanien

3D-stadium: Undertecknande av kontrakt

När du köper en fastighet måste du underteckna ett reservationsavtal, ett köpekontrakt och en officiell handling hos notarien på dagen för slutförandet. Detta är inte det enda sättet att gå tillväga, men det är det vanligaste. Det finns dock olika ”privata” avtal som du kan bli ombedd att underteckna.

Optionsavtal – Contrato de opción de compra

Du betalar säljaren 5-10 % av det överenskomna priset, i gengäld förbinder sig säljaren att sälja dig fastigheten till det överenskomna priset inom den överenskomna tidsramen.

Reservationsavtal – Documento de reserve

En deposition (3 000-6 000 euro) reserverar en fastighet vanligtvis för 30 dagar, varefter du antingen fortsätter att köpa (depositionen räknas in i slutpriset) eller backar ur och förlorar den. De spanska köparna använder vanligtvis inte detta kontrakt.

Avtal om deposition – Contrato de arras penitenciales

Du betalar en deposition (normalt 10 % av det överenskomna priset). Om du inte fullföljer köpet förlorar du det. Men om säljaren drar sig ur betalar han eller hon tillbaka dubbla insatsen till dig. Spanjorerna använder ofta detta avtal när de köper en fastighet.

Underteckna kontraktet när du har gjort alla nödvändiga kontroller, eftersom du kan förlora handpenningen om problem uppstår senare.

Kontrakt om handpenning – Contrato de paga y señal

Det är mycket likt kontraktet för handpenning. Den stora skillnaden är att det inte finns någon mekanism för att backa ur, såvida inte båda sidor kommer överens om att avbryta transaktionen. Ingen av parterna kan backa ur ensidigt, så du är tvungen att genomföra köpet om säljaren inte är villig att riva kontraktet och återlämna din handpenning.

Privat köpekontrakt – Contrato privado de compraventa

Det är också ett bindande kontrakt utan någon mekanism för att backa ur om inte båda parter är överens. Du betalar dock ingen handpenning vid undertecknandet och betalar hela beloppet vid undertecknandet av handlingarna inför notarius publicus.

När du undertecknar ett avtal som innebär betalning ska detta tydligt noteras i det dokument du undertecknar eller på ett undertecknat kvitto. Alla kontrakt ska innehålla otvetydiga uppgifter om fastigheten, köpare, säljare, överenskommet pris, tidsfrist för undertecknande av handlingarna, fri besittning, skuldfri titel, hur transaktionskostnaderna ska betalas, klausuler som fördelar ansvar, som måste uppfyllas för att kontraktet ska vara giltigt och hur tvister ska lösas. Om du köper med möbler och andra föremål bör det ingå i en bifogad inventarieförteckning.

Slutförandet av ett fastighetsköp i Spanien – Escritura de compraventa

Den genomförs på kontoret för Notaria Publica. Alla parter som har anknytning till slutförandet måste vara närvarande: köpare och säljare och/eller deras lagliga företrädare eller advokater, bankpersonal för inlösen eller subrogation av ett befintligt lån, bank som tillhandahåller ett nytt hypotekslån osv.

Efter undertecknandet av kontraktet ska notarien ge en kopia av handlingarna. Originalen skickas till fastighetsregistret för registrering (vilket kan ta upp till tre månader). Efter registreringen kommer de ursprungliga handlingarna och alla fakturor som rör transaktionen att finnas tillgängliga.

Båda delarna av den juridiska sidan för att köpa en spansk fastighet, det preliminära kontraktet och kontraktet för slutförandet, är inte svåra om du är väl förberedd.

Fjärde etappen: Efter undertecknandet av handlingarna. Registrering av äganderätten. Avtal om försörjningsmöjligheter

När avslutningen är gjord är uppföljningsarbetet att se till att skatterna är betalda) och att din nya äganderätt till fastigheten har registrerats. Du kan behöva hjälp av en advokat (abogado) eller en professionell juridisk och bokföringsmässig konsult (gestor).

Tips. Ta alltid reda på i förväg vad deras tjänster kostar.

Köparna bör förstå att deras utgifter inte bara är en siffra i kontraktet. Det kommer att tillkomma vissa ytterligare kostnader. Beloppet beror inte på köparnas nationalitet (spanjorer och utlänningar betalar lika mycket), utan beror på en fastighet – bostad eller kommersiell, ny eller återförsäljning.

Bolån

Om det finns ett hypotekslån kan köparnas utgifter omfatta: en avgift för lånets öppnande (0,5-1 %), värdering (300-500 euro), fastighetsförsäkring (100-1000 euro), eventuellt avgift för hypoteksförmedlare (0,5 -1 % av lånebeloppet).

Omedelbart meddelande faxas till fastighetsregistret

Notarien faxar till fastighetsregistret en anmälan om transaktionen (per fax) om köparna begär det. Detta gör det omöjligt för någon annan att skriva in samma fastighet i fastighetsregistret under de kommande 10 dagarna.

Få ordning på skatterna

Ordna så att du betalar dina skatter inom en månad via en auktoriserad bank som meddelar det regionala skattekontoret (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma). Du behöver följande: NIE, en blankett att fylla i och copia Simple.

Registrering i Registro de la Propiedad

När skatterna är betalda ska fastigheten registreras i det lokala fastighetsregistret. Detta garanterar att din äganderätt är helt skyddad.

Du behöver:

  • NIE och en kopia av passet;
  • copia autorizada;
  • Bekräftelse på betalning av ITP-skatt;
  • En kopia av säljarens IBI-skattebetalning.

Efter registreringen får du originalhandlingen av kontraktet.

Uppdatering av fastighetsregistret

Informera Cadastre (i stadshuset) om din nya äganderätt inom två månader.

Fastighetsregistret och notarien gör detta, men de tillhandahåller kanske inte all nödvändig information (din adress, ditt bankkonto osv.), så be din advokat eller gestor informera Cadastre också.

Du behöver:

  • copia simple,
  • en fotokopia av din legitimation,
  • NIE.

Ägarkommun, eller Comunidad de Propietarios

När du köper en fastighet i en urbanisering eller ett flerbostadshus blir du automatiskt medlem i ”Community of Owners” och måste meddela dina kontaktuppgifter till administratörerna.

Ändring av avtal om allmännyttiga tjänster

De allmännyttiga företagen ska informeras om ändringarna.

2 alternativ för att lösa avtalen (vatten, el, gas, telefon):

1. Att ta över leverantörernas avtal är det billigaste alternativet. Med kopior av varje senaste faktura ringer du upp (besök det lokala kontoret, ibland på nätet) till energibolaget, anger försäkringsnumret på fakturan, din NIE och ändrar namn, adress och bankkontouppgifter till dina. skickas till.

2.Att upprätta nya avtal är ibland lättare än att hantera leverantörer och riskera din möjlighet att få tjänster. Du måste tillhandahålla ditt namn, NIE, fastighetsadress, dina bankkontouppgifter, en copia simple av handlingarna och en första inflyttningslicens (primera ocupación) för en nybyggd fastighet.

För att undvika problem bör du anlita en gestor eller ett fastighetsförvaltningsföretag om du inte talar flytande spanska.

Att köpa en fastighet i Marbella

Villa i la Reserva de Alcuzcuz, Benahavis. Referens på vår hemsida: D1211

Etapp 5: Att äga en fastighet i Spanien. Kostnader. Kostnader. Skatter

Nu kan en fastighetsägare ansöka om ett årligt visum om det behövs, bjuda in vänner och släktingar att njuta av Spanien, hyra ut fastigheten på lång sikt (1 år, årlig förnyelse) eller kort sikt (länk – hyresvillkor för turister).

Att äga en fastighet i Spanien som överallt annars leder till utgifter.

  • Underhållskostnaderna (städning, reparationer, ombyggnationer, räkningar för el och vatten, sophämtning etc.) bestäms av fastighetens storlek och typ. Det är uppenbart att en stor villa med trädgård och pool kommer att kräva mycket mer ansträngning och kostnader för underhåll än en liten lägenhet som kan kosta 1 000 euro per år.

Avgifter i samhället

Ägare av en fastighet som ingår i ett projekt, en byggnad eller ett komplex med gemensamma utrymmen är enligt lag skyldiga att vara medlemmar i en ägarkommun (Comunidad de Propietarios) och betala avgifter för underhåll av de gemensamma utrymmena och andra tjänster som gemenskapen röstar för vid den årliga bolagsstämman. Siffrorna kan variera från 200 till tusentals euro.

  • Antal kostnader i form av skatter och avgifter.

Skatt på fastighetsägande (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI).

Lokal skatt på ägande beror på om ägaren är bosatt eller inte. Skatten beräknas på grundval av ”valor catastral” (administrativt värde som vanligtvis är lägre än marknadsvärdet) som fastställs av stadshuset och skattesatsen går från 0,4 % – 1,1 % av valor catastral beroende på region (årligen 200-1500 euro).

Årlig förmögenhetsskatt (Impuesto Sobre Patrimonio)

Den statliga progressiva förmögenhetsskatten börjar på 0,2 % för tillgångar upp till 167 129 euro och stiger till 2,5 % för tillgångar över 10 695 996 euro. De regionala skattesatserna varierar.

Denna skatt har ändrats flera gånger under de senaste åren. ”Patrimonio” har återinförts under Spaniens finanskris, men med ett mycket högre skattefritt belopp på 700 000 euro per person som även gäller för icke-invånare.

Det framstod som en ”tillfällig” åtgärd, men ännu finns det ingen tydlig indikation på när den kommer att avskaffas, om den överhuvudtaget kommer att avskaffas. Spanien släpar efter när det gäller att göra sig mer attraktivt för utländska invånare och investerare, jämfört med Portugal, Frankrike, Tjeckien, Nederländerna och Storbritannien, som vidtog dessa åtgärder för en tid sedan.

Personlig inkomstskatt (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Icke-residenter som äger en fastighet i Spanien måste betala en årlig inkomstskatt som påverkas av om fastigheten hyrs ut eller inte.

Ej uthyrd

Icke-residenta fastighetsägare som inte hyr ut sin fastighet och som inte har någon annan inkomstkälla i Spanien betalar inkomstskatt baserad på fastighetsvärdet. Skattesatsen är fastställd till 25 % av 2 % av fastighetens valor catastral. Om fastighetens värde är 700 000 euro är beskattningsunderlaget (2 %) = 14 000 euro, skatten (25 %) = 3 500 euro.

Uthyrning

Icke-residenter är enligt lag skyldiga att deklarera hyresintäkter och betala skatt på dem. Beskattningsunderlaget och skattesatsen bestäms av de lagar som gäller för varje persons särskilda omständigheter (med beaktande av dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och ursprungslandet). Ofta betalar utländska personer som inte är bosatta i Spanien helt enkelt en fast skattesats på 25 % av den bruttoinkomst de får från sin fastighet i Spanien.

Personer med hemvist i Spanien betalar inkomstskatt på grundval av sin årsinkomst. Skattesatserna varierar i olika regioner, men de senaste åren har gett skattebetalarna positiva nyheter och regeringen har planerat en ytterligare sänkning av skattesatserna.

  • En annan utgift – försäkring

Drumelia Real Estate specialister och konsulter svarar gärna på alla frågor från våra kunder.

Följ oss på Instagram om du gillar livsstilen i Marbella och inspirerande inlägg.

Titta på våra videor om fastighetsvisningar i de bästa villorna i Marbella.

Artur Loginov, VD och partner

03/12/2021

Artur Loginov

VD och partner

FANTASTISKA VILLOR I MARBELLA

Add Button Button Delete
Bruna Karla Kruger
Bruna Karla Kruger Fastighetskonsul t
+34 952 766 950 Kontakta