Артур Логинов на Forbes Real Estate Forum Costa del Sol

От Manuel Huerta 23.07.2026 · 18м. время чтения

Подробнее о Manuel

25 июня 2025 года отель Kimpton Los Monteros в Марбелье принял один из самых значимых разговоров в европейской недвижимости. Первый Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, прошедший под темой Luxury, Business & Future Living, собрал девелоперов, руководителей строительных компаний, инвесторов и представителей институций на день структурированной дискуссии о настоящем и будущем элитной жилой недвижимости на Коста-дель-Соль.

Drumelia выступила официальным спонсором Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, а в панельной дискуссии компанию представлял наш CEO и совладелец Артур Логинов, выступивший вместе с Хосе Андресом Меной, CEO Jamena Construcciones, и Виталием Рущинским, CEO Prestige Expo Group и автором идеи проекта Tirian Residence. Разговор охватил и структурную трансформацию профиля покупателя, и долгосрочное географическое расширение сегмента prime — и дал выводы, которые, на наш взгляд, стоит услышать каждому серьёзному покупателю, продавцу и инвестору на этом рынке.

Это наш полный отчёт о том, что обсуждалось на Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, что это значит и как это связано с тем, что мы каждый день видим в работе Drumelia.

Forbes Real Estate Forum Costa del Sol — не просто ещё одно отраслевое мероприятие. Это первый раз, когда испанский Forbes организовал форум, полностью посвящённый этому рынку, и уже сам выбор Марбельи как места проведения и именно такого состава участников говорит о многом.

Концепция форума — Luxury, Business & Future Living — рассматривает Коста-дель-Соль не просто как рынок недвижимости, а как целостную экосистему: место, где инвестиции, образ жизни, предпринимательство и качество жизни сходятся так, что меняется сам ответ на вопросы, кто сюда приезжает, зачем и насколько задерживается.

Темы повестки отражали эту амбицию. Обсуждались международные инвестиционные тренды, которые сегодня формируют спрос, географическое расширение сегмента prime за пределы его традиционного ядра, эволюция ожиданий покупателей от элитного продукта, а также вызовы инфраструктуры и территориального управления, от которых зависит, насколько хорошо Коста-дель-Соль справится с собственным успехом.

Как официальный спонсор Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, Drumelia закономерно оказалась в составе панели. Мы работаем на этом рынке с 2003 года — и в самые тяжёлые его годы, и в самые выдающиеся. Мы работаем с покупателями более чем 20 национальностей. И у нас есть собственное представление о том, где рынок находится сейчас и куда он движется.

Разговор на форуме закономерно начался с оценки того, где сегодня находится сегмент prime на Коста-дель-Соль. Существует широко разделяемая точка зрения — и Артур чётко сформулировал её в своём выступлении — что рынок вошёл в новую и более здоровую фазу.

Всплеск спроса после COVID был реальным. В отдельных сегментах и районах элитного сектора Марбелья в некоторые годы показывала годовой рост цен около 20% — выдающийся по любым меркам, но по своей природе неустойчивый. Этот искусственный спрос теперь нормализовался. На его место пришло нечто куда более интересное: структурный спрос, который формируют покупатели, принимающие осознанные, долгосрочные жизненные решения, а не реактивные, эмоциональные покупки.

«Марбелья очень хорошо сумела воспользоваться тем моментом. Больничная инфраструктура, люксовые сервисы, гастрономия, всё лайфстайл-предложение — эти годы были потрачены на то, чтобы построить нечто настоящее. Впервые за мою карьеру здесь я по-настоящему уверен, что впереди у нас много сильных лет. Более медленный рост, да, но непрерывный и очень здоровый».

— Артур Логинов, CEO, Drumelia Real Estate

Различие между искусственным и структурным спросом — не просто вопрос терминологии. Оно определяет всё: от поведения цен до типа возводимого продукта и до национальностей и профилей приезжающих покупателей. Рынок, движимый страхом упустить возможность и краткосрочным импульсом, ведёт себя совсем иначе, чем рынок, движимый искренним убеждением, что именно здесь человек хочет прожить свою жизнь. Коста-дель-Соль в 2025 году уверенно относится ко второй категории.

Хосе Андрес Мена из Jamena Construcciones, который строит элитное жильё на побережье с 1970-х годов, подтвердил ту же картину со своей позиции — на строительном конце цепочки. На Испанию сегодня приходится около 8% мирового элитного жилищного строительства против 3% мирового строительства в целом — и эта непропорциональная доля сосредоточена именно на Коста-дель-Соль.

Одной из самых содержательных линий всей панельной дискуссии на Forbes Real Estate Forum Costa del Sol стала трансформация профиля элитного покупателя. Этот сдвиг Drumelia наблюдает и фиксирует уже много лет, но форум дал возможность услышать его подтверждение сразу с нескольких отраслевых позиций.

Десятилетиями архетипическим покупателем элитного жилья на Коста-дель-Соль был успешный предприниматель, как правило из Северной или Центральной Европы, обычно 50 лет и старше, накопивший состояние за долгую карьеру и искавший теперь дом, соответствующий той жизни, которую он построил. Для такого покупателя локация была всем. Логика была почти догматической: правильный адрес — конкретная улица в Сьерра-Бланке, нужная сторона Золотой мили Марбельи — значил больше, чем сам дом. Можно было смириться с не идеальным домом, если локация верная. Нельзя было сделать локацию лучше, построив дом получше.

Эта логика меняется. Артур описал сдвиг предельно точно во время дискуссии:

«Прежний профиль был глубоко укоренён в локации. Локация, локация, локация — это было почти зашито. И во многих случаях они соглашались на дом, далёкий от идеала, если адрес был правильным. То, что я вижу сейчас у более молодого профиля, — совсем другое. Они гораздо более открыты к экспериментам с локацией. Их в первую очередь привлекает продукт. Они готовы поехать туда, куда раньше и не смотрели, если сам дом выдающийся. Это открывает совершенно новые возможности для того, как могут развиваться Марбелья, Эстепона и окрестные районы».

— Артур Логинов, CEO, Drumelia Real Estate

Этот сдвиг ориентации — от «сначала локация» к «сначала продукт» — имеет серьёзные последствия для географии элитного девелопмента на Коста-дель-Соль. Он означает, что районы за пределами самых устоявшихся анклавов Марбельи становятся всё более пригодными для амбициозных элитных проектов. Он означает, что девелопер с настоящим видением, качеством проектирования и уровнем сервиса способен создать спрос там, где раньше локация считалась второстепенной. И он означает, что покупатели теперь гораздо критичнее оценивают физические и архитектурные качества того, что покупают.

Изменился и возрастной профиль — причём так, что это выходит за рамки эстетики. Сегодняшние молодые покупатели — часто люди, чьё состояние создано в технологиях, разработке ПО, предпринимательстве и новой экономике, а не за десятилетия в традиционных отраслях. Их капитал может быть более свежим, но не менее значительным. И, что принципиально, сам характер их работы — часто удалённой, часто одновременно на нескольких рынках и в разных часовых поясах — даёт им свободу выбора места, которой у предыдущих поколений просто не было. Их не привязывает близость штаб-квартиры во Франкфурте или Лондоне. Они могут жить там, где хотят жить. И всё больше из них выбирают Коста-дель-Соль.

Возможно, самое значимое структурное изменение на рынке Коста-дель-Соль за последние пять лет — это не изменение цен, национальностей или типа возводимого продукта. Это изменение самой цели покупки.

Большую часть своей современной истории элитный рынок Коста-дель-Соль был организован вокруг понятия второго дома. Покупатели из Северной Европы приобретали здесь дополнение к основной жизни в другом месте: место для школьных каникул, летних месяцев, возможно, нескольких длинных зимних выходных. Их основная жизнь оставалась в Лондоне, Гамбурге, Стокгольме, Амстердаме. Коста-дель-Соль была красивой скобкой.

Эта модель не исчезла. Но к ней добавилось — а в некоторых сегментах и обогнало её — нечто принципиально иное: полноценный переезд. Покупатели приезжают сегодня на Коста-дель-Соль не за домом для отпуска, а чтобы перенести сюда всю свою жизнь. Приезжают их семьи. Дети идут в местные школы. Бизнес, где это возможно, перестраивается под новую базу. Вопрос, который задают такие покупатели, — уже не «где лучшие пляжи?». Это «где лучшая школа?», «какова местная система здравоохранения?», «есть ли хорошее международное сообщество?», «есть ли прямой рейс до моих основных деловых рынков?»

Виталий Рущинский из Tirian Residence сформулировал этот сдвиг ёмко: «Раньше человек, приезжавший на Коста-дель-Соль, искал солнце, климат, вторую резиденцию. Этот рынок полностью изменился. Теперь они ищут образ жизни, образование, здравоохранение, безопасность». Хосе Андрес Мена наблюдал то же самое со стороны строительства: «Это люди, которые переносят сюда свою жизнь, свои семьи целиком. Это совсем другой клиент, чем вышедший на пенсию предприниматель из Северной Европы, искавший место для уединения».

Практические последствия этого сдвига существенны. Когда человек принимает решение о полном переезде, а не о покупке дома для отпуска, он проводит гораздо более глубокую проверку. Он приезжает на просмотры чаще. Задаёт более сложные вопросы. Вовлекает в решение семью. Внимательно продумывает школьные округа, время в пути до аэропорта, качество местной медицины. Словом, это самые требовательные клиенты, которых когда-либо порождал этот рынок, — и самые лояльные, когда нужное совпадение найдено.

Drumelia работает с клиентами более чем 20 национальностей, и наш подход к рынку всегда был по-настоящему международным: ни один национальный рынок не доминирует в нашем бизнесе, и мы считаем это разнообразие структурной силой. Форум дал хорошую возможность подвести итог: где сегодня сосредоточен спрос и куда он смещается.

Устоявшиеся ключевые рынки остаются сильными. Центральная Европа — прежде всего Германия, — Великобритания, Швеция и Норвегия десятилетиями остаются фундаментальными для элитного рынка Коста-дель-Соль, и нет никаких признаков того, что это изменится. Эти покупатели знают рынок, возвращаются снова и снова и дают непропорционально большую долю рекомендаций. Они — фундамент.

Но Артур выделил две группы растущих рынков, заслуживающих серьёзного внимания:

Америки

Американские покупатели — из США, Канады и Латинской Америки — представляют рынок, который ещё в начале своих отношений с Коста-дель-Соль, но за которым стоит значительный структурный импульс. Особенно рынок США всё лучше понимает, что предлагает Марбелья; покупатели, уже открывшие для себя Мадрид или Барселону, начинают появляться на побережье. Латиноамериканские покупатели, уже прочно закрепившиеся на элитном рынке Мадрида, особенно в районе Саламанка, — следующая логичная волна. Как сказал Артур на форуме: «Это будущее. Когда вы в Мадриде и понимаете, что здесь есть нечто ещё более особенное, всё начинается через друзей. Приезжает один, а за ним следуют остальные».

Страны Персидского залива (GCC)

Покупатели из стран GCC — Саудовской Аравии, ОАЭ, Кувейта и региона Залива в целом — становятся значимой силой на самой вершине элитного сегмента. Это рынок с исключительной покупательной способностью, тонким пониманием люксовой недвижимости и естественной близостью к тем лайфстайл-ценностям, которые предлагает Коста-дель-Соль. Артур охарактеризовал покупателей из GCC как «наиболее значимых в самом-самом верхнем сегменте prime» — рынок, который ещё формируется, но уже переопределяет требования к ультра-элитному девелопменту на Коста-дель-Соль.

Одно из наиболее перспективных наблюдений, которое Артур внёс в панельную дискуссию Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, касалось тренда, подробно изученного им ещё до мероприятия — в качестве одного из героев документального фильма Costa del Tech. У фильма пока нет аналога в большинстве общепринятых рыночных аналитических материалов, но, на наш взгляд, он фиксирует динамику, способную по-настоящему преобразить Марбелью в ближайшее десятилетие.

«В Марбелье уже есть значительное сообщество молодых людей из технологической индустрии, которые выбрали жить здесь — не обязательно чтобы покупать на самом верху рынка, а чтобы строить здесь свою жизнь и продолжать работать в отрасли, полностью существующей онлайн. Думаю, в ближайшие годы это принесёт Марбелье очень много инноваций».

— Артур Логинов, CEO, Drumelia Real Estate

Значимость этого тренда не только в непосредственной покупательской активности, которую он порождает. Она в том, что он говорит о траектории Марбельи как города. Города, привлекающие молодое, образованное, международно связанное технологическое сообщество, развиваются определённым образом: улучшается сфера услуг, разнообразнее становятся гастрономия и культурная жизнь, приоритетом становится инфраструктура связи, расширяется сеть международных школ. Всё это делает город привлекательнее для следующей волны элитных покупателей, которые ищут именно такой живой, современный, международно интегрированный образ жизни.

Сквозной темой Forbes Real Estate Forum Costa del Sol стало расширение элитного жилого рынка за пределы его традиционного марбельского ядра. Многие годы «prime Коста-дель-Соль» по сути означало конкретные районы Марбельи: Сьерра-Бланку, Золотую милю, Ла-Сагалету и ещё несколько чётко очерченных анклавов. Эстепона считалась второстепенной; Бенаавис ценили за Ла-Сагалету, но немногим больше; такие районы, как Касарес, Манильва и побережье к востоку от Марбельи, для серьёзных элитных покупателей почти не существовали.

Эта карта меняется. По мере того как предложение свободной земли в элитных районах Марбельи сокращалось, а цены росли, и девелоперы, и покупатели стали смотреть дальше — и во многих случаях обнаружили, что лайфстайл-предложение, качество строительства и природная среда в соседних районах способны сравняться с тем, что дают устоявшиеся анклавы Марбельи, или превзойти это — по ценам, которые всё ещё представляют реальную ценность.

Эстепона выиграла от этой динамики особенно сильно. Вложения города в собственную городскую среду — утопающие в цветах пешеходные улицы, отреставрированный старый город, растущее ресторанное и культурное предложение — сделали её по-настоящему привлекательной альтернативой для тех, кто хочет образ жизни Коста-дель-Соль без марбельской наценки. Бенаавис, где уже находится Ла-Сагалета, продолжает привлекать ультра-элитный девелопмент. Сотогранде на западном краю побережья имеет собственное глубоко укоренившееся международное сообщество и лайфстайл-предложение — поло, конный спорт, крупную международную школу, — которое притягивает вполне определённый профиль покупателя с исключительной лояльностью.

Описанный Артуром сдвиг в мышлении покупателей — большая открытость к локации, больший акцент на качестве продукта — ускоряет это географическое расширение. Когда дом значит больше, чем почтовый индекс, границы того, где элитный девелопмент может состояться, становятся куда более подвижными.

Обсуждение на форуме того, чего элитные покупатели на самом деле хотят от приобретаемого продукта помимо самой недвижимости, дало одни из самых практически полезных наблюдений дня.

Проект Виталия Рущинского Tirian Residence в Эстепоне приводился как пример того, куда движется ультра-элитный сегмент. Проект включает 40 резиденций при постоянной сервисной команде из 14 человек — соотношение, ближе к гостиничному бизнесу, чем к управлению жилой недвижимостью. В набор услуг входят частный бич-клуб, консьерж, занимающийся трансферами из аэропорта, записью к врачам, юридическими вопросами и повседневной бытовой логистикой, а также модель, в которой само здание становится инфраструктурой полностью обслуживаемой жизни.

Как выразился Рущинский: «Мы продаём не квадратные метры. Мы продаём время. Самое ценное, что есть у этих клиентов, — время и здоровье. Наша задача — вернуть им и то, и другое».

С точки зрения строительства Хосе Андрес Мена из Jamena объяснил, что это ожидание сервиса пронизывает весь процесс стройки. Сегодняшний элитный клиент хочет знать человека, который строит его дом, говорить с ним напрямую, видеть его на площадке. Он хочет единую точку контакта, которая ведёт проект от фундамента до сдачи. Он хочет прозрачности в решениях, материалах и сроках. И хочет, чтобы эти отношения продолжались после передачи ключей — уровень постпродажного сопровождения, сильно отличающийся от транзакционной нормы в коммерческом строительстве.

Собственный опыт Drumelia это подтверждает. Покупатели, которые к нам приходят, ищут не просто список объектов. Они ищут партнёра: того, кто понимает их ситуацию, способен провести их через сложности испанского процесса покупки и останется доступен ещё долго после закрытия сделки. Агентства и девелоперы, которые преуспеют на элитном рынке следующего десятилетия, — это те, кто понимает: продажа есть начало отношений, а не их конец.

Общий настрой Forbes Real Estate Forum Costa del Sol был уверенным, но не самодовольным. Участники — все с долгим опытом на этом рынке и все с реальным капиталом в деле — разделяют мнение, что Коста-дель-Соль входит в ближайшие годы в структурно сильной позиции. Но они так же трезво понимают, какие вызовы предстоит решить, чтобы эту позицию удержать и развить.

Инфраструктура — самая насущная проблема. Рост постоянного населения и туристического потока на Коста-дель-Соль создал огромную нагрузку на дороги, общественный транспорт и сервисы. Прибрежная дорога из Марбельи в Эстепону хронически перегружена. Давно обсуждаемая железнодорожная линия вдоль побережья до сих пор не реализована. Как отметил Рущинский: «Мы должны думать об улучшении инфраструктуры, потому что рост без неё не ведёт ни к чему хорошему. Нам нужно работать вместе в одном направлении».

Ограничения предложения в строительном секторе также представляют структурный вызов. Нехватка рабочей силы, рост стоимости материалов и всё более сложная регуляторная среда означают, что реализация элитного жилья на Коста-дель-Соль занимает больше времени и стоит дороже, чем десять лет назад. Это не уникально для данного рынка — это вызов для всего европейского строительства, — но особенно остро он ощущается там, где ожидания клиентов настолько высоки, как здесь.

И всё же фундаментальные факторы остаются исключительно сильными. Климат, образ жизни, сеть международных школ, инфраструктура здравоохранения, гастрономия, природная среда — это то, что конкуренты не могут воспроизвести. Коста-дель-Соль создала нечто по-настоящему редкое: место, дающее качество жизни мирового уровня в окружении исключительной природной красоты, с той связностью и теми сервисами, которых требует глобальный элитный покупатель. Такое сочетание, однажды сложившись, вытеснить очень трудно.

Мы уходим с Forbes Real Estate Forum Costa del Sol убеждёнными как никогда, что траектория этого рынка — более медленная, более избирательная, более зрелая, чем в годы бума, но более устойчивая — верна и для покупателей, и для девелоперов, и для строительных компаний, и для самой территории.

Участие Drumelia в Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, в качестве официального спонсора и через выступление Артура в панели, отражает нечто основополагающее в том, как мы видим свою роль на этом рынке.

Мы не просто компания по продаже недвижимости. Мы часть экосистемы — вместе с девелоперами, строительными компаниями, отельерами, рестораторами, школами и медицинскими центрами, — которая совместно создаёт нечто выдающееся на этом отрезке андалусийского побережья. Разговоры, которые ведутся на форумах вроде Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, важны для нас, потому что они формируют рынок, на котором мы работаем, продукт, который строится, и клиентов, которые в итоге выбирают строить здесь свою жизнь.

Мы благодарны испанскому Forbes и CDComunicación за то, что они привезли этот форум в Марбелью, а нашим коллегам по панели из Jamena Construcciones и Prestige Expo Group — за по-настоящему содержательный и честный обмен взглядами.

Если вы рассматриваете покупку или продажу элитной жилой недвижимости на Коста-дель-Соль, мы будем рады поделиться тем, что видим изнутри этого рынка: возможностями, нюансами и долгосрочной перспективой, которую даёт почти два десятилетия работы здесь.