Artur Loginov au Forbes Real Estate Forum Costa del Sol

Par Manuel Huerta 23 juillet, 2026 · 24m. de lecture

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Le 25 juin 2025, l'Hotel Kimpton Los Monteros de Marbella a accueilli l'une des conversations les plus importantes de l'immobilier européen. La première édition du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, organisée autour du thème Luxury, Business & Future Living, a réuni promoteurs, dirigeants de la construction, investisseurs et voix institutionnelles pour une journée de débat structuré sur le présent et l'avenir de l'immobilier résidentiel prime sur la Costa del Sol.

Drumelia était sponsor officiel du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol et était représentée au sein du panel par notre CEO et copropriétaire Artur Loginov, aux côtés de José Andrés Mena, CEO de Jamena Construcciones, et de Vitaliy Rushchinsky, CEO de Prestige Expo Group et esprit à l'origine du projet Tirian Residence. La discussion est allée de la transformation structurelle des profils d'acheteurs à l'expansion géographique à long terme du marché prime, et elle a produit des analyses que tout acheteur, vendeur ou investisseur sérieux sur ce marché devrait, selon nous, connaître.

Voici notre compte rendu complet de ce qui a été discuté lors du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, de ce que cela signifie, et de la façon dont cela rejoint ce que nous observons chaque jour dans notre travail chez Drumelia.

Le Forbes Real Estate Forum Costa del Sol n'est pas un simple événement sectoriel de plus. C'est la première fois que Forbes Espagne organise un forum entièrement consacré à ce marché, et le fait d'avoir choisi Marbella comme lieu, et d'avoir réuni cette combinaison précise d'intervenants, dit en soi quelque chose d'important.

Le concept du forum — Luxury, Business & Future Living — présente la Costa del Sol non pas simplement comme un marché immobilier, mais comme un écosystème complet : un lieu où l'investissement, l'art de vivre, la création d'entreprise et la qualité de vie convergent d'une manière qui redéfinit qui vient ici, pourquoi, et pour combien de temps.

Les thèmes à l'ordre du jour reflétaient cette ambition. Les échanges ont porté sur les tendances d'investissement international qui alimentent aujourd'hui la demande, sur l'expansion géographique du marché prime au-delà de son cœur traditionnel, sur l'évolution des attentes des acheteurs vis-à-vis du produit résidentiel prime, et sur les défis d'infrastructure et de gestion du territoire qui détermineront la capacité de la Costa del Sol à gérer son propre succès.

En tant que sponsor officiel du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, la présence de Drumelia au sein du panel allait de soi. Nous opérons sur ce marché depuis 2003, à travers ses années les plus difficiles comme ses années les plus extraordinaires. Nous travaillons avec des acheteurs de plus de 20 nationalités. Et nous avons une vision particulière de la situation actuelle et de ce vers quoi elle évolue.

La discussion s'est naturellement ouverte sur un état des lieux du marché prime de la Costa del Sol. Un constat est largement partagé — et Artur l'a formulé clairement lors de son intervention — : le marché est entré dans une phase nouvelle et plus saine.

La flambée de la demande post-COVID a été bien réelle. Dans certains segments et certaines zones du secteur prime, Marbella a connu, certaines années, une croissance annuelle des prix proche de 20 % : extraordinaire à tout point de vue, mais intrinsèquement insoutenable. Cette demande artificielle s'est désormais normalisée. Ce qui l'a remplacée est plus intéressant : une demande structurelle, portée par des acheteurs qui prennent des décisions de vie délibérées et à long terme, plutôt que des acquisitions réactives dictées par l'émotion.

« Marbella a très bien su tirer parti de ce moment. L'infrastructure hospitalière, les services de luxe, la gastronomie, toute l'offre lifestyle — ces années ont servi à construire quelque chose de réel. Pour la première fois de ma carrière ici, je suis sincèrement confiant : nous avons de nombreuses années solides devant nous. Une croissance plus lente, oui, mais continue et très saine. »

— Artur Loginov, CEO, Drumelia Real Estate

Cette distinction entre demande artificielle et demande structurelle n'est pas seulement sémantique. Elle détermine tout : le comportement des prix, le type de produit construit, les nationalités et les profils des acheteurs qui arrivent. Un marché mû par le FOMO et la dynamique de court terme se comporte très différemment d'un marché mû par la conviction profonde que c'est ici que l'on veut vivre sa vie. En 2025, la Costa del Sol appartient clairement à la seconde catégorie.

José Andrés Mena, de Jamena Construcciones, qui construit du résidentiel prime sur la côte depuis les années 1970, a confirmé la même lecture depuis son poste d'observation, en bout de chaîne de la construction. L'Espagne représente aujourd'hui environ 8 % de la construction résidentielle prime mondiale, contre 3 % de la construction mondiale dans son ensemble — et cette part disproportionnée est précisément concentrée sur la Costa del Sol.

L'un des fils conducteurs les plus substantiels du débat au Forbes Real Estate Forum Costa del Sol fut la transformation du profil de l'acheteur prime. C'est une évolution que Drumelia observe et documente depuis de nombreuses années, mais le forum a permis de l'entendre confirmée simultanément par plusieurs points de vue du secteur.

Pendant des décennies, l'acheteur archétypal de résidentiel prime sur la Costa del Sol était un chef d'entreprise accompli, généralement d'Europe du Nord ou centrale, âgé le plus souvent de 50 ans ou plus, qui avait accumulé un patrimoine au fil d'une longue carrière et cherchait désormais une maison à la hauteur de la vie qu'il s'était construite. Pour cet acheteur, l'emplacement était tout. La logique était presque dogmatique : la bonne adresse — une rue précise de Sierra Blanca, le bon côté de la Golden Mile de Marbella — comptait davantage que la maison elle-même. On pouvait s'accommoder d'une maison imparfaite si l'emplacement était le bon. On ne pouvait pas améliorer un emplacement en construisant une meilleure maison.

Cette logique change. Artur a décrit ce basculement avec précision lors du panel :

« L'ancien profil était profondément ancré dans l'emplacement. Emplacement, emplacement, emplacement — c'était presque câblé. Et bien souvent, ils acceptaient une maison loin d'être idéale si l'adresse était la bonne. Ce que je vois aujourd'hui, avec le profil plus jeune, est très différent. Ils sont beaucoup plus ouverts à expérimenter sur l'emplacement. C'est le produit qui les attire en premier. Ils sont prêts à aller là où ils n'avaient pas envisagé d'aller si la maison elle-même est extraordinaire. Cela ouvre des possibilités entièrement nouvelles pour le développement de Marbella, d'Estepona et des zones alentour. »

— Artur Loginov, CEO, Drumelia Real Estate

Ce changement d'orientation, de l'emplacement d'abord au produit d'abord, a des implications considérables pour la géographie du développement prime sur la Costa del Sol. Il signifie que des zones situées hors des enclaves les plus établies de Marbella deviennent de plus en plus viables pour des projets prime ambitieux. Il signifie qu'un promoteur doté d'une vraie vision, d'une qualité de conception et d'une véritable prestation de services peut créer de la demande dans des emplacements auparavant jugés secondaires. Et il signifie que les acheteurs exercent désormais un jugement bien plus critique sur les qualités physiques et architecturales de ce qu'ils achètent.

Le profil d'âge a lui aussi évolué, d'une manière qui dépasse l'esthétique. Les acheteurs plus jeunes d'aujourd'hui sont souvent des personnes qui ont généré leur patrimoine dans la technologie, le logiciel, l'entrepreneuriat et la nouvelle économie, et non au fil de décennies dans des secteurs traditionnels. Leur fortune est peut-être plus récente, mais elle n'en est pas moins substantielle. Et surtout, leur façon de travailler — souvent à distance, souvent sur plusieurs marchés et fuseaux horaires — leur donne une liberté de localisation que les générations précédentes n'avaient tout simplement pas. Ils ne sont pas contraints par la proximité d'un siège à Francfort ou à Londres. Ils peuvent vivre là où ils veulent vivre. Et ils sont de plus en plus nombreux à choisir la Costa del Sol.

Le changement structurel le plus lourd de conséquences sur le marché de la Costa del Sol ces cinq dernières années n'est peut-être ni un changement de prix, ni de nationalités, ni de type de produit construit. C'est un changement dans la finalité même de l'achat.

Pendant l'essentiel de son histoire moderne, le marché prime de la Costa del Sol s'est organisé autour de la résidence secondaire. Les acheteurs d'Europe du Nord achetaient ici en complément de leur vie principale ailleurs : un lieu pour les vacances scolaires, les mois d'été, peut-être quelques longs week-ends en hiver. Leur vie principale restait à Londres, Hambourg, Stockholm, Amsterdam. La Costa del Sol était une belle parenthèse.

Ce modèle n'a pas disparu. Mais il est désormais rejoint — et, sur certains segments, dépassé — par quelque chose de fondamentalement différent : l'installation principale. Les acheteurs arrivent aujourd'hui sur la Costa del Sol non pour acheter une résidence de vacances, mais pour y transférer toute leur vie. Leur famille les suit. Leurs enfants sont scolarisés sur place. Leurs activités professionnelles, lorsque c'est possible, s'organisent autour d'une nouvelle base. La question que posent ces acheteurs n'est plus « où sont les meilleures plages ? ». C'est « où est la meilleure école ? », « que vaut le réseau de santé local ? », « y a-t-il une bonne communauté internationale ? », « puis-je avoir un vol direct vers mes principaux marchés professionnels ? ».

Vitaliy Rushchinsky, de Tirian Residence, a résumé ce basculement de façon mémorable : « Avant, celui qui venait sur la Costa del Sol cherchait le soleil, le climat, une résidence secondaire. Ce marché a complètement changé. Aujourd'hui, ils cherchent un mode de vie, une éducation, des soins de santé, de la sécurité. » José Andrés Mena a fait le même constat depuis la construction : « Ce sont des gens qui transfèrent leur vie, toute leur famille, dans cette zone. C'est un client très différent du chef d'entreprise retraité d'Europe du Nord qui cherchait un lieu de retraite. »

Les implications pratiques de ce basculement sont considérables. Lorsqu'on prend une décision d'installation principale plutôt que d'achat de résidence secondaire, on mène des vérifications bien plus approfondies. On visite plus souvent. On pose des questions plus difficiles. On implique sa famille dans la décision. On réfléchit soigneusement aux secteurs scolaires, aux temps de trajet vers l'aéroport, à la qualité de l'offre médicale locale. Ce sont, en somme, les clients les plus exigeants que ce marché ait jamais connus — et les plus fidèles, une fois la bonne adéquation trouvée.

Drumelia travaille avec des clients de plus de 20 nationalités, et notre approche du marché a toujours été véritablement internationale : aucun marché national ne domine notre activité, et nous considérons cette diversité comme une force structurelle. Le forum a été l'occasion de faire le point sur les zones où la demande se concentre actuellement et sur celles vers lesquelles elle se déplace.

Les marchés historiques restent solides. L'Europe centrale — l'Allemagne en particulier —, le Royaume-Uni, la Suède et la Norvège sont fondamentaux pour le marché prime de la Costa del Sol depuis des décennies, et rien n'indique que cela change. Ces acheteurs connaissent le marché, reviennent régulièrement et génèrent une part disproportionnée des recommandations. Ils constituent le socle.

Mais Artur a identifié deux groupes de marchés émergents qui méritent une attention sérieuse :

Les Amériques

Les acheteurs américains — des États-Unis, du Canada et d'Amérique latine — représentent un marché encore au début de sa relation avec la Costa del Sol, mais porté par une dynamique structurelle importante. Le marché américain en particulier prend de plus en plus conscience de ce qu'offre Marbella ; des acheteurs qui ont déjà découvert Madrid ou Barcelone commencent à arriver sur la côte. Les acheteurs latino-américains, déjà solidement implantés sur le marché résidentiel prime de Madrid, notamment dans le quartier de Salamanca, constituent la prochaine vague logique. Comme l'a dit Artur lors du forum : « C'est l'avenir. Quand vous êtes à Madrid et que vous réalisez qu'il y a ici quelque chose d'encore plus spécial, cela commence par les amis. L'un arrive, puis les autres suivent. »

Le Conseil de coopération du Golfe

Les acheteurs du CCG — Arabie saoudite, Émirats arabes unis, Koweït et l'ensemble de la région du Golfe — s'imposent comme une force significative au sommet du segment prime. C'est un marché doté d'un pouvoir d'achat extraordinaire, d'une compréhension fine de l'immobilier de luxe et d'une affinité naturelle avec les valeurs de lifestyle qu'offre la Costa del Sol. Artur a décrit les acheteurs du CCG comme « les plus pertinents dans le segment très, très prime » — un marché encore en développement, mais qui redéfinit déjà ce que le développement ultra-prime sur la Costa del Sol doit offrir.

L'une des observations les plus prospectives apportées par Artur au débat du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol portait sur une tendance qu'il avait déjà explorée en détail avant l'événement, en tant qu'intervenant dans le documentaire Costa del Tech. Le film n'a pas encore d'équivalent dans la plupart des analyses de marché classiques, mais il capte selon nous une dynamique susceptible de transformer véritablement Marbella au cours de la prochaine décennie.

« Il existe déjà à Marbella une communauté importante de jeunes issus de l'industrie technologique qui ont choisi de vivre ici — pas nécessairement pour acheter en haut du marché, mais pour construire leur vie ici et continuer à travailler dans un secteur qui fonctionne entièrement en ligne. Je pense que cela apportera énormément d'innovation à Marbella dans les années à venir. »

— Artur Loginov, CEO, Drumelia Real Estate

L'importance de cette tendance ne tient pas seulement à l'activité d'achat immédiate qu'elle génère. Elle tient à ce qu'elle révèle de la trajectoire de Marbella en tant que ville. Les villes qui attirent une communauté technologique jeune, éduquée et connectée à l'international se développent d'une certaine manière : le secteur des services s'améliore, la scène culinaire et culturelle se diversifie, l'infrastructure de connectivité devient une priorité, le réseau d'écoles internationales s'étoffe. Tout cela rend la ville plus attractive pour la prochaine vague d'acheteurs prime, qui recherchent précisément ce mode de vie dynamique, moderne et intégré à l'international.

Un thème récurrent du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol fut l'expansion du marché résidentiel prime au-delà de son cœur historique marbellí. Pendant de nombreuses années, « prime Costa del Sol » était essentiellement synonyme de quartiers précis de Marbella : Sierra Blanca, la Golden Mile, La Zagaleta et une poignée d'autres enclaves bien définies. Estepona était considérée comme secondaire ; Benahavís était valorisée pour La Zagaleta mais guère au-delà ; des zones comme Casares, Manilva et le littoral à l'est de Marbella échappaient largement au radar des acheteurs prime sérieux.

Cette carte évolue. À mesure que le foncier disponible dans les quartiers prime de Marbella s'est raréfié et que les prix ont augmenté, promoteurs et acheteurs ont commencé à regarder plus loin — et ce qu'ils ont trouvé, dans bien des cas, c'est que l'offre lifestyle, la qualité de construction et l'environnement naturel des zones voisines peuvent égaler, voire dépasser, ce qu'offrent les enclaves établies de Marbella, à des prix qui représentent encore une vraie valeur.

Estepona a énormément bénéficié de cette dynamique. L'investissement de la ville dans son cadre urbain — ses rues piétonnes fleuries, sa vieille ville restaurée, son offre gastronomique et culturelle en progression — en a fait une alternative réellement attractive pour ceux qui veulent l'art de vivre de la Costa del Sol sans la prime de Marbella. Benahavís, qui abrite déjà La Zagaleta, continue d'attirer les développements ultra-prime. Sotogrande, à l'extrémité ouest de la côte, dispose de sa propre communauté internationale profondément enracinée et d'une offre lifestyle — polo, sports équestres, une grande école internationale — qui attire un profil d'acheteur précis, d'une fidélité extraordinaire.

Le changement de mentalité décrit par Artur — plus d'ouverture sur l'emplacement, plus d'exigence sur la qualité du produit — accélère cette expansion géographique. Quand la maison compte davantage que le code postal, les frontières des lieux où un développement prime peut réussir deviennent bien plus fluides.

La discussion du forum sur ce que les acheteurs prime veulent réellement du produit qu'ils achètent, au-delà du bien lui-même, a produit certaines des observations les plus utiles de la journée.

Le projet Tirian Residence de Vitaliy Rushchinsky, à Estepona, a été cité comme exemple de la direction que prend le segment ultra-prime. Le projet livre 40 résidences avec une équipe de service à temps plein de 14 personnes : un ratio qui se rapproche de l'hôtellerie, et non de la gestion résidentielle. Les prestations comprennent un beach club privé, une conciergerie qui gère les transferts aéroport, les rendez-vous médicaux, les questions juridiques et la logistique domestique quotidienne, et un modèle dans lequel le bâtiment lui-même devient l'infrastructure d'une vie entièrement prise en charge.

Comme l'a formulé Rushchinsky : « Nous ne vendons pas des mètres carrés. Nous vendons du temps. Ce que ces clients ont de plus précieux, c'est le temps et la santé. Notre travail est de leur rendre les deux. »

Du point de vue de la construction, José Andrés Mena, de Jamena, a expliqué que cette exigence de service remonte tout au long du processus de chantier. Le client prime d'aujourd'hui veut connaître la personne qui construit sa maison, lui parler directement, la voir sur le chantier. Il veut un interlocuteur unique qui suit le projet des fondations à la livraison. Il veut de la transparence sur les décisions, les matériaux et les délais. Et il veut que cette relation se poursuive après la remise des clés — un niveau de suivi après-vente très éloigné de la norme transactionnelle de la construction commerciale.

Notre propre expérience chez Drumelia le confirme. Les acheteurs qui viennent à nous ne cherchent pas simplement une liste de biens. Ils cherchent un partenaire : quelqu'un qui comprend leur situation, sait les guider à travers les complexités du processus d'achat espagnol, et restera disponible longtemps après la transaction. Les agences et les promoteurs qui prospéreront sur le marché prime de la prochaine décennie sont ceux qui comprennent que la vente est le début de la relation, pas sa fin.

L'état d'esprit général du Forbes Real Estate Forum Costa del Sol était confiant sans être complaisant. Les participants — tous forts d'une longue expérience de ce marché et tous engageant un capital réel — partagent l'idée que la Costa del Sol se trouve dans une position structurellement solide pour les années à venir. Mais ils partagent aussi une conscience lucide des défis à relever pour que cette position soit maintenue et consolidée.

L'infrastructure est la préoccupation la plus pressante. La croissance de la population résidente et des volumes touristiques sur la Costa del Sol a exercé une pression énorme sur les routes, les transports publics et les services. La route côtière de Marbella à Estepona est chroniquement congestionnée. La liaison ferroviaire littorale, discutée depuis longtemps, n'est toujours pas réalisée. Comme l'a souligné Rushchinsky : « Nous devons penser à améliorer les infrastructures, car une croissance sans cela ne mène nulle part de bon. Nous devons travailler ensemble dans la même direction. »

Les contraintes d'offre dans le secteur de la construction représentent également un défi structurel. Pénurie de main-d'œuvre, inflation du coût des matériaux et environnement réglementaire de plus en plus complexe font que livrer du résidentiel prime sur la Costa del Sol prend plus de temps et coûte plus cher qu'il y a dix ans. Ce n'est pas propre à ce marché — c'est un défi pour toute la construction européenne — mais c'est particulièrement aigu sur un marché où les attentes des clients sont aussi élevées qu'ici.

Et pourtant, les fondamentaux demeurent extraordinairement solides. Le climat, l'art de vivre, le réseau d'écoles internationales, l'infrastructure de santé, la gastronomie, l'environnement naturel : ce sont des choses que les concurrents ne peuvent pas reproduire. La Costa del Sol a bâti quelque chose de véritablement rare : un lieu qui offre une qualité de vie de niveau mondial dans un cadre naturel exceptionnel, avec la connectivité et les services qu'exige l'acheteur prime international. Une fois installée, cette combinaison est très difficile à déloger.

Nous quittons le Forbes Real Estate Forum Costa del Sol plus convaincus que jamais que la trajectoire de ce marché — plus lente, plus sélective, plus sophistiquée que les années de boom, mais plus durable — est la bonne pour les acheteurs, les promoteurs, les entreprises de construction et le territoire lui-même.

La participation de Drumelia au Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, en tant que sponsor officiel et à travers l'intervention d'Artur comme panéliste, reflète quelque chose de fondamental dans la façon dont nous concevons notre rôle sur ce marché.

Nous ne sommes pas simplement une agence de vente immobilière. Nous faisons partie d'un écosystème — aux côtés des promoteurs, des entreprises de construction, des hôteliers, des restaurateurs, des écoles et des acteurs de la santé — qui crée collectivement quelque chose de remarquable sur cette portion de la côte andalouse. Les conversations qui se tiennent dans des forums comme le Forbes Real Estate Forum Costa del Sol comptent pour nous, parce qu'elles façonnent le marché dans lequel nous opérons, le produit qui se construit et les clients qui choisissent, au bout du compte, de faire leur vie ici.

Nous remercions Forbes Espagne et CDComunicación d'avoir amené ce forum à Marbella, ainsi que nos co-panélistes de Jamena Construcciones et de Prestige Expo Group pour un échange de vues réellement substantiel et honnête.

Si vous envisagez d'acheter ou de vendre un bien résidentiel prime sur la Costa del Sol, nous serions heureux de partager ce que nous voyons de l'intérieur de ce marché : les opportunités, les nuances et la perspective de long terme que donnent près de deux décennies d'activité ici.