Artur Loginov na Forbes Real Estate Forum Costa del Sol

Względem Manuel Huerta 23 lipca, 2026 · 19m. Czas czytania

Przeczytaj więcej o Manuel

25 czerwca 2025 roku Hotel Kimpton Los Monteros w Marbelli był gospodarzem jednej z najważniejszych rozmów w europejskim sektorze nieruchomości. Pierwsza edycja Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, zorganizowana pod hasłem Luxury, Business & Future Living, zgromadziła deweloperów, przedstawicieli branży budowlanej, inwestorów i głosy instytucjonalne na dzień uporządkowanej debaty o teraźniejszości i przyszłości rynku nieruchomości mieszkaniowych prime na Costa del Sol.

Drumelia była oficjalnym sponsorem Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, a w panelu reprezentował nas nasz CEO i współwłaściciel Artur Loginov, który wystąpił obok José Andrésa Meny, CEO Jamena Construcciones, oraz Vitaliya Rushchinsky'ego, CEO Prestige Expo Group i pomysłodawcy projektu Tirian Residence. Rozmowa objęła zarówno strukturalną przemianę profilu nabywców, jak i długofalowe rozszerzanie geograficzne rynku prime — i przyniosła wnioski, które naszym zdaniem powinien poznać każdy poważny kupujący, sprzedający i inwestor na tym rynku.

Oto nasza pełna relacja z tego, co zostało omówione podczas Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, co to oznacza i jak łączy się z tym, co obserwujemy każdego dnia w naszej pracy w Drumelii.

Forbes Real Estate Forum Costa del Sol to nie kolejne branżowe wydarzenie. To pierwszy raz, kiedy hiszpański Forbes zorganizował forum poświęcone wyłącznie temu rynkowi, a sam fakt wyboru Marbelli na miejsce spotkania i zebrania właśnie takiego zestawu głosów mówi coś istotnego.

Koncepcja forum — Luxury, Business & Future Living — ujmuje Costa del Sol nie jako sam rynek nieruchomości, lecz jako kompletny ekosystem: miejsce, w którym inwestycje, styl życia, przedsiębiorczość i jakość życia zbiegają się w sposób zmieniający to, kto tu przyjeżdża, dlaczego i na jak długo zostaje.

Tematy w agendzie odzwierciedlały tę ambicję. Dyskusje dotyczyły międzynarodowych trendów inwestycyjnych napędzających dziś popyt, rozszerzania geograficznego rynku prime poza jego tradycyjne serce, ewolucji oczekiwań nabywców wobec produktu prime oraz wyzwań infrastrukturalnych i związanych z zarządzaniem przestrzenią, które zdecydują o tym, jak dobrze Costa del Sol poradzi sobie z własnym sukcesem.

Jako oficjalny sponsor Forbes Real Estate Forum Costa del Sol Drumelia w naturalny sposób znalazła się w panelu. Działamy na tym rynku od 2003 roku — przez jego najtrudniejsze i najbardziej niezwykłe lata. Pracujemy z nabywcami ponad 20 narodowości. I mamy własne spojrzenie na to, gdzie ten rynek jest i dokąd zmierza.

Rozmowa na forum rozpoczęła się, rzecz jasna, od oceny obecnej kondycji rynku prime na Costa del Sol. Panuje szeroko podzielane przekonanie — a Artur wyraził je jasno w swoim wystąpieniu — że rynek wszedł w nową i zdrowszą fazę.

Skok popytu po pandemii COVID był realny. W niektórych segmentach i lokalizacjach sektora prime Marbella odnotowała w pewnych latach roczny wzrost cen bliski 20% — nadzwyczajny wedle każdej miary, ale też z natury nie do utrzymania. Ten sztuczny popyt uległ już normalizacji. To, co zajęło jego miejsce, jest o wiele ciekawsze: popyt strukturalny, napędzany przez nabywców podejmujących przemyślane, długoterminowe decyzje życiowe, a nie reaktywne zakupy podyktowane emocjami.

„Marbella bardzo dobrze wykorzystała tamten moment. Infrastruktura szpitalna, usługi luksusowe, gastronomia, cała oferta lifestyle'owa — te lata posłużyły do zbudowania czegoś realnego. Po raz pierwszy w mojej karierze tutaj czuję szczerą pewność, że mamy przed sobą wiele dobrych lat. Wolniejszy wzrost, owszem, ale ciągły i bardzo zdrowy."

— Artur Loginov, CEO, Drumelia Real Estate

To rozróżnienie między popytem sztucznym a strukturalnym nie jest wyłącznie semantyczne. Przesądza o wszystkim — od zachowania cen, przez typ budowanego produktu, po narodowości i profile przybywających nabywców. Rynek napędzany przez FOMO i krótkoterminowy impet zachowuje się zupełnie inaczej niż rynek napędzany szczerym przekonaniem, że to jest miejsce, w którym chce się przeżyć życie. Costa del Sol w 2025 roku należy zdecydowanie do tej drugiej kategorii.

José Andrés Mena z Jamena Construcciones, który buduje nieruchomości prime na wybrzeżu od lat 70., potwierdził tę samą diagnozę ze swojej perspektywy — z budowlanego końca łańcucha. Hiszpania odpowiada dziś za około 8% światowego budownictwa mieszkaniowego prime, wobec 3% globalnego budownictwa ogółem — a ten nieproporcjonalny udział koncentruje się właśnie na Costa del Sol.

Jednym z najbardziej treściwych wątków całej debaty panelowej na Forbes Real Estate Forum Costa del Sol była przemiana profilu nabywcy prime. To zmiana, którą Drumelia obserwuje i dokumentuje od wielu lat, ale forum dało okazję, by usłyszeć jej potwierdzenie jednocześnie z kilku branżowych perspektyw.

Przez dekady archetypowym nabywcą nieruchomości prime na Costa del Sol był odnoszący sukcesy przedsiębiorca, zwykle z Europy Północnej lub Środkowej, najczęściej po pięćdziesiątce, który zbudował majątek w trakcie długiej kariery i szukał teraz domu odpowiadającego życiu, jakie sobie zbudował. Dla tego nabywcy lokalizacja była wszystkim. Logika była niemal dogmatyczna: właściwy adres — konkretna ulica w Sierra Blanca, właściwa strona Złotej Mili w Marbelli — liczył się bardziej niż sam dom. Można było żyć w domu dalekim od ideału, jeśli lokalizacja była właściwa. Nie można było poprawić lokalizacji, budując lepszy dom.

Ta logika się zmienia. Artur opisał tę zmianę precyzyjnie podczas dyskusji panelowej:

„Starszy profil był głęboko zakorzeniony w lokalizacji. Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja — to było niemal wdrukowane. I bardzo często akceptowali dom daleki od ideału, jeśli tylko adres był właściwy. To, co widzę teraz przy młodszym profilu, jest zupełnie inne. Są znacznie bardziej otwarci na eksperymentowanie z lokalizacją. Najpierw przyciąga ich produkt. Są gotowi pojechać tam, gdzie wcześniej by nie rozważali, jeśli sam dom jest wyjątkowy. To otwiera zupełnie nowe możliwości rozwoju dla Marbelli, Estepony i okolicznych miejscowości."

— Artur Loginov, CEO, Drumelia Real Estate

Ta zmiana orientacji — z lokalizacji na produkt — ma poważne konsekwencje dla geografii inwestycji prime na Costa del Sol. Oznacza, że obszary poza najbardziej ugruntowanymi enklawami Marbelli stają się coraz bardziej realne dla ambitnych projektów prime. Oznacza, że deweloper z prawdziwą wizją, jakością projektową i realną obsługą może wykreować popyt w lokalizacjach uznawanych wcześniej za drugorzędne. I oznacza, że nabywcy oceniają dziś znacznie krytyczniej fizyczne i architektoniczne walory tego, co kupują.

Zmienił się także profil wiekowy — w sposób, który wykracza poza estetykę. Dzisiejsi młodsi nabywcy to często ludzie, którzy zbudowali majątek na technologii, oprogramowaniu, przedsiębiorczości i nowej gospodarce, a nie przez dekady w tradycyjnych branżach. Ich majątek bywa świeższej daty, ale nie jest przez to mniej znaczący. I co kluczowe: sposób, w jaki pracują — często zdalnie, często na wielu rynkach i w wielu strefach czasowych — daje im swobodę wyboru miejsca, jakiej poprzednie pokolenia po prostu nie miały. Nie wiąże ich bliskość centrali we Frankfurcie czy Londynie. Mogą mieszkać tam, gdzie chcą. I coraz więcej z nich wybiera Costa del Sol.

Być może najbardziej doniosła zmiana strukturalna na rynku Costa del Sol w ostatnich pięciu latach nie dotyczy cen, narodowości ani typu budowanego produktu. Dotyczy samego celu zakupu.

Przez większość swojej nowoczesnej historii rynek prime na Costa del Sol był zorganizowany wokół idei drugiego domu. Nabywcy z Europy Północnej kupowali tutaj jako uzupełnienie głównego życia gdzie indziej: miejsce na wakacje szkolne, letnie miesiące, może kilka długich weekendów zimą. Ich główne życie pozostawało w Londynie, Hamburgu, Sztokholmie, Amsterdamie. Costa del Sol była pięknym nawiasem.

Ten model nie zniknął. Ale dołącza do niego — a w niektórych segmentach go wyprzedza — coś zasadniczo innego: przeprowadzka na stałe. Nabywcy przyjeżdżają dziś na Costa del Sol nie po to, by kupić dom wakacyjny, lecz by przenieść tu całe swoje życie. Przyjeżdżają z rodzinami. Ich dzieci idą do lokalnych szkół. Ich działalność biznesowa, tam gdzie to możliwe, przenosi się na nową bazę. Pytanie, jakie zadają ci nabywcy, nie brzmi już „gdzie są najlepsze plaże?". Brzmi: „gdzie jest najlepsza szkoła?", „jak wygląda lokalna opieka zdrowotna?", „czy jest tu dobra społeczność międzynarodowa?", „czy mam bezpośredni lot na moje główne rynki biznesowe?"

Vitaliy Rushchinsky z Tirian Residence ujął tę zmianę zapadająco w pamięć: „Kiedyś ktoś, kto przyjeżdżał na Costa del Sol, szukał słońca, klimatu, drugiej rezydencji. Ten rynek zmienił się całkowicie. Teraz szukają stylu życia, edukacji, opieki zdrowotnej, bezpieczeństwa." José Andrés Mena zaobserwował to samo z perspektywy budowlanej: „To ludzie, którzy przenoszą swoje życie, całe swoje rodziny, w ten region. To zupełnie inny klient niż emerytowany przedsiębiorca z Europy Północnej, który szukał miejsca na odpoczynek."

Praktyczne konsekwencje tej zmiany są znaczące. Kiedy ludzie podejmują decyzję o przeprowadzce na stałe, a nie o zakupie domu wakacyjnego, prowadzą znacznie głębszą analizę. Przyjeżdżają więcej razy. Zadają trudniejsze pytania. Włączają w decyzję rodzinę. Uważnie przemyślają rejonizację szkół, czas dojazdu na lotnisko, jakość lokalnej opieki medycznej. Krótko mówiąc: to najbardziej wymagający klienci, jakich ten rynek kiedykolwiek wydał — i najbardziej lojalni, gdy już znajdzie się właściwe dopasowanie.

Drumelia pracuje z klientami ponad 20 narodowości, a nasze podejście do rynku zawsze było prawdziwie międzynarodowe — żaden pojedynczy rynek narodowy nie dominuje w naszym biznesie, a tę różnorodność uważamy za strukturalną siłę. Forum było dobrą okazją, by podsumować, gdzie popyt koncentruje się dziś i dokąd się przesuwa.

Ugruntowane rynki podstawowe pozostają silne. Europa Środkowa — w szczególności Niemcy — Wielka Brytania, Szwecja i Norwegia są fundamentem rynku prime na Costa del Sol od dekad i nic nie wskazuje, by miało się to zmienić. Ci nabywcy znają rynek, wracają wielokrotnie i generują nieproporcjonalnie dużą część poleceń. Są fundamentem.

Artur wskazał jednak dwie grupy rynków wschodzących, które zasługują na poważną uwagę:

Obie Ameryki

Nabywcy amerykańscy — ze Stanów Zjednoczonych, Kanady i Ameryki Łacińskiej — reprezentują rynek wciąż na wczesnym etapie relacji z Costa del Sol, ale z istotnym impetem strukturalnym. Zwłaszcza rynek amerykański coraz lepiej rozumie, co oferuje Marbella; nabywcy, którzy odkryli już Madryt czy Barcelonę, zaczynają docierać na wybrzeże. Nabywcy latynoamerykańscy, mający już mocną pozycję na madryckim rynku prime, szczególnie w dzielnicy Salamanca, stanowią kolejną naturalną falę. Jak ujął to Artur na forum: „To przyszłość. Kiedy jesteś w Madrycie i uświadamiasz sobie, że tutaj jest coś jeszcze bardziej wyjątkowego, zaczyna się to przez znajomych. Przyjeżdża jeden, a potem idą za nim kolejni."

Rada Współpracy Zatoki Perskiej (GCC)

Nabywcy z krajów GCC — Arabii Saudyjskiej, ZEA, Kuwejtu i szerszego regionu Zatoki — wyrastają na znaczącą siłę na samym szczycie segmentu prime. To rynek o nadzwyczajnej sile nabywczej, wyrafinowanym rozumieniu nieruchomości luksusowych i naturalnej zbieżności z wartościami lifestyle'owymi, które oferuje Costa del Sol. Artur określił nabywców z GCC jako „najbardziej istotnych w bardzo, bardzo wysokim segmencie prime" — to rynek wciąż się rozwijający, ale już dziś przedefiniowujący to, co inwestycje ultra-prime na Costa del Sol muszą oferować.

Jedną z bardziej perspektywicznych obserwacji, jakie Artur wniósł do debaty panelowej na Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, był trend, który zgłębił szczegółowo jeszcze przed wydarzeniem, jako jeden z głosów w dokumencie Costa del Tech. Film nie ma jeszcze odpowiednika w większości głównonurtowych analiz rynku, ale naszym zdaniem uchwycił dynamikę, która w nadchodzącej dekadzie może realnie przeobrazić Marbellę.

„W Marbelli istnieje już znacząca społeczność młodych ludzi z branży technologicznej, którzy wybrali życie tutaj — niekoniecznie po to, by kupować na samym szczycie rynku, ale by budować tu swoje życie i dalej pracować w sektorze działającym w całości online. Sądzę, że w nadchodzących latach przyniesie to Marbelli bardzo dużo innowacji."

— Artur Loginov, CEO, Drumelia Real Estate

Znaczenie tego trendu nie leży wyłącznie w bezpośredniej aktywności zakupowej, którą generuje. Leży w tym, co mówi o trajektorii Marbelli jako miejsca. Miasta, które przyciągają młodą, wykształconą, międzynarodowo połączoną społeczność technologiczną, rozwijają się w określony sposób: poprawia się sektor usług, różnicuje scena kulinarna i kulturalna, priorytetem staje się infrastruktura łączności, rozbudowuje się sieć szkół międzynarodowych. To wszystko czyni miasto atrakcyjniejszym dla kolejnej fali nabywców prime, którzy szukają dokładnie takiego żywego, nowoczesnego i międzynarodowo zintegrowanego stylu życia.

Powracającym tematem Forbes Real Estate Forum Costa del Sol było rozszerzanie się rynku mieszkaniowego prime poza jego tradycyjne serce w Marbelli. Przez wiele lat „prime Costa del Sol" było w praktyce synonimem konkretnych dzielnic Marbelli: Sierra Blanca, Złotej Mili, La Zagalety i garstki innych wyodrębnionych enklaw. Estepona uchodziła za drugorzędną; Benahavís ceniono za La Zagaletę, ale niewiele ponad to; takie obszary jak Casares, Manilva czy wybrzeże na wschód od Marbelli były w zasadzie poza polem widzenia poważnych nabywców prime.

Ta mapa się zmienia. W miarę jak podaż dostępnych gruntów w prime'owych dzielnicach Marbelli się kurczyła, a ceny rosły, zarówno deweloperzy, jak i nabywcy zaczęli patrzeć dalej — i to, co znaleźli, w wielu przypadkach okazało się dorównywać ofercie ugruntowanych enklaw Marbelli lub ją przewyższać, jeśli chodzi o styl życia, jakość budowy i otoczenie przyrodnicze, przy cenach wciąż oferujących realną wartość.

Estepona ogromnie skorzystała na tej dynamice. Inwestycje miasta we własną przestrzeń — obsypane kwiatami deptaki, odrestaurowana starówka, coraz lepsza oferta gastronomiczna i kulturalna — uczyniły z niej naprawdę atrakcyjną alternatywę dla tych, którzy chcą stylu życia Costa del Sol bez premii Marbelli. Benahavís, gdzie już znajduje się La Zagaleta, wciąż przyciąga inwestycje ultra-prime. Sotogrande, na zachodnim krańcu wybrzeża, ma własną, głęboko zakorzenioną społeczność międzynarodową i ofertę lifestyle'ową — polo, sporty konne, dużą szkołę międzynarodową — która przyciąga określony profil nabywcy o nadzwyczajnej lojalności.

Opisana przez Artura zmiana mentalności nabywców — większa otwartość na lokalizację, większy nacisk na jakość produktu — przyspiesza to geograficzne rozszerzanie. Kiedy dom liczy się bardziej niż kod pocztowy, granice tego, gdzie inwestycja prime może się udać, stają się znacznie płynniejsze.

Dyskusja na forum o tym, czego nabywcy prime naprawdę oczekują od kupowanego produktu — poza samą nieruchomością — przyniosła jedne z najbardziej praktycznych obserwacji tego dnia.

Projekt Tirian Residence Vitaliya Rushchinsky'ego w Esteponie przywołano jako przykład kierunku, w którym zmierza segment ultra-prime. Inwestycja obejmuje 40 rezydencji przy stałym zespole serwisowym liczącym 14 osób — proporcja bliższa hotelarstwu niż zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi. Usługi obejmują prywatny beach club, concierge zajmujący się transferami lotniskowymi, wizytami lekarskimi, sprawami prawnymi i codzienną logistyką domową, a także model, w którym sam budynek staje się infrastrukturą w pełni obsłużonego życia.

Jak ujął to Rushchinsky: „Nie sprzedajemy metrów kwadratowych. Sprzedajemy czas. Najcenniejsze, co ci klienci mają, to czas i zdrowie. Naszym zadaniem jest oddać im jedno i drugie."

Z perspektywy budowlanej José Andrés Mena z Jameny wyjaśnił, że to oczekiwanie obsługi sięga wstecz przez cały proces realizacji. Dzisiejszy klient prime chce znać osobę, która buduje jego dom, rozmawiać z nią bezpośrednio, widywać ją na budowie. Chce jednego punktu kontaktu, który towarzyszy projektowi od fundamentów po odbiór. Chce przejrzystości co do decyzji, materiałów i terminów. I chce, by ta relacja trwała po przekazaniu kluczy — to poziom opieki posprzedażowej bardzo odległy od transakcyjnej normy w budownictwie komercyjnym.

Nasze własne doświadczenie w Drumelii to potwierdza. Nabywcy, którzy do nas przychodzą, nie szukają po prostu listy nieruchomości. Szukają partnera: kogoś, kto rozumie ich sytuację, potrafi przeprowadzić ich przez złożoność hiszpańskiego procesu zakupowego i będzie dostępny długo po zamknięciu transakcji. Agencje i deweloperzy, którzy odniosą sukces na rynku prime w nadchodzącej dekadzie, to ci, którzy rozumieją, że sprzedaż jest początkiem relacji, a nie jej końcem.

Ogólny nastrój Forbes Real Estate Forum Costa del Sol był pewny, choć nie samozadowolony. Uczestnicy — wszyscy z długim doświadczeniem na tym rynku i wszyscy z realnym kapitałem w grze — podzielają pogląd, że Costa del Sol wchodzi w najbliższe lata w strukturalnie mocnej pozycji. Ale podzielają też trzeźwą świadomość wyzwań, którym trzeba sprostać, jeśli ta pozycja ma zostać utrzymana i rozbudowana.

Infrastruktura to najpilniejsza troska. Wzrost liczby mieszkańców i ruchu turystycznego na Costa del Sol wywarł ogromną presję na drogi, transport publiczny i usługi. Nadmorska droga z Marbelli do Estepony jest chronicznie zakorkowana. Od dawna dyskutowane połączenie kolejowe wzdłuż wybrzeża wciąż nie powstało. Jak zauważył Rushchinsky: „Musimy myśleć o poprawie infrastruktury, bo wzrost bez tego nie prowadzi do żadnego dobrego celu. Musimy pracować razem w tym samym kierunku."

Ograniczenia podażowe w sektorze budowlanym również stanowią wyzwanie strukturalne. Niedobory kadr, inflacja kosztów materiałów i coraz bardziej złożone otoczenie regulacyjne sprawiają, że realizacja nieruchomości prime na Costa del Sol trwa dłużej i kosztuje więcej niż dekadę temu. Nie jest to specyfika tego rynku — to wyzwanie całego europejskiego budownictwa — ale szczególnie dotkliwe tam, gdzie oczekiwania klientów są tak wysokie jak tutaj.

A mimo to fundamenty pozostają nadzwyczaj mocne. Klimat, styl życia, sieć szkół międzynarodowych, infrastruktura zdrowotna, gastronomia, otoczenie przyrodnicze — tego konkurencja nie odtworzy. Costa del Sol zbudowała coś naprawdę rzadkiego: miejsce oferujące jakość życia na światowym poziomie w otoczeniu wyjątkowego piękna natury, z łącznością i usługami, jakich wymaga globalny nabywca prime. Ta kombinacja, raz ugruntowana, jest bardzo trudna do podważenia.

Opuszczamy Forbes Real Estate Forum Costa del Sol bardziej niż kiedykolwiek przekonani, że trajektoria tego rynku — wolniejsza, bardziej selektywna, bardziej wyrafinowana niż w latach boomu, ale trwalsza — jest właściwa dla nabywców, deweloperów, firm budowlanych i dla samego regionu.

Udział Drumelii w Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, jako oficjalnego sponsora i poprzez wystąpienie Artura w panelu, odzwierciedla coś fundamentalnego w tym, jak postrzegamy swoją rolę na tym rynku.

Nie jesteśmy po prostu firmą sprzedającą nieruchomości. Jesteśmy częścią ekosystemu — obok deweloperów, firm budowlanych, hotelarzy, restauratorów, szkół i podmiotów opieki zdrowotnej — który wspólnie tworzy coś wyjątkowego na tym odcinku wybrzeża Andaluzji. Rozmowy toczące się na forach takich jak Forbes Real Estate Forum Costa del Sol mają dla nas znaczenie, bo kształtują rynek, na którym działamy, produkt, który powstaje, i klientów, którzy ostatecznie wybierają, by budować tu swoje życie.

Jesteśmy wdzięczni hiszpańskiemu Forbesowi i CDComunicación za sprowadzenie tego forum do Marbelli, a naszym współpanelistom z Jamena Construcciones i Prestige Expo Group za naprawdę treściwą i szczerą wymianę poglądów.

Jeśli rozważasz kupno lub sprzedaż nieruchomości prime na Costa del Sol, chętnie podzielimy się tym, co widzimy od środka tego rynku: możliwościami, niuansami i długofalową perspektywą, która płynie z niemal dwóch dekad działania tutaj.