Migration des millionnaires en 2026 : ce que cela signifie pour l’immobilier à Marbella

Par Manuel Huerta 8 juillet, 2026 · 27m. de lecture

En savoir plus Manuel

Henley & Partners prévoit que jusqu'à 165 000 millionnaires pourraient s'expatrier en 2026, après une estimation de 142 000 relocalisations en 2025. Cette nouvelle vague de migration millionnaire est frappante, mais la question la plus utile pour Marbella n'est pas simplement de savoir combien de personnes fortunées déménagent. Elle porte sur la façon dont les familles internationalement mobiles choisissent désormais où vivre, investir et construire des options à long terme.

C'est là que le Henley Private Wealth Migration Report 2026 devient pertinent. Publiée le 16 juin 2026, cette nouvelle édition dépasse le simple classement des entrées et sorties de millionnaires. Son Global Wealth Mobility Framework examine les facteurs structurels qui façonnent les décisions de mobilité patrimoniale, notamment la fiscalité, l'État de droit, la qualité de vie, l'accessibilité, l'inclusion de la famille, la stabilité géopolitique et la mobilité des capitaux.

Pour Marbella, cela crée un paradoxe intéressant. La voie du Golden Visa espagnol liée à l'immobilier a pris fin le 3 avril 2025, et le système d'impôt sur la fortune du pays reste une considération pour les familles internationalement mobiles. Pourtant, Marbella continue d'attirer des acheteurs qui pourraient choisir presque n'importe où. Selon nous, l'explication réside dans un changement plus large : les familles fortunées construisent de plus en plus leur vie à travers plusieurs juridictions, et une résidence à Marbella remplit souvent un rôle différent de celui d'une base fiscale, d'un pôle d'affaires ou d'une stratégie de passeport. Elle est le nœud lifestyle au sein d'un portefeuille international plus large.

• La mobilité patrimoniale atteint un niveau exceptionnel. La série migratoire de Henley a enregistré 120 000 relocalisations de millionnaires en 2023, 134 000 en 2024 et environ 142 000 en 2025, avec une prévision pour 2026 atteignant jusqu'à 165 000.
• Le rapport 2026 change de perspective. Plutôt que de publier un nouveau classement pays par pays des entrées et sorties, il introduit un cadre évaluant les juridictions selon 12 dimensions pondérées qui influencent la mobilité patrimoniale.
• Marbella n'est pas avant tout une proposition de visa ou de fiscalité. L'Espagne a mis fin à sa voie de Golden Visa liée à l'immobilier en avril 2025, tandis que la fiscalité des personnes fortunées reste complexe et dépend de la résidence, de la localisation des actifs, de la structure et des circonstances personnelles.
• Drumelia observe un changement plus large chez l'acheteur. Les acheteurs prime deviennent plus jeunes, plus axés sur le produit et, dans de nombreux cas, plus orientés vers la relocalisation familiale et la vie à l'année que vers une résidence secondaire saisonnière traditionnelle.

Le tableau ci-dessous distingue la prévision migratoire 2026 de Henley de l'objet analytique spécifique du nouveau rapport 2026. Cette distinction importe : la prévision et le cadre sont liés, mais il ne s'agit pas du même jeu de données.

La tendance de fond est claire : la richesse internationalement mobile n'est plus un phénomène de niche. La série migratoire historique de Henley montre une forte hausse du nombre estimé de relocalisations de millionnaires après la période de la pandémie, passant de 120 000 en 2023 à 134 000 en 2024 et environ 142 000 en 2025. Sa prévision pour 2026 atteint jusqu'à 165 000 relocalisations.

Mais le rapport 2026 pose délibérément une autre question. Au lieu de se concentrer uniquement sur les destinations des millionnaires, il examine pourquoi certaines juridictions attirent, retiennent ou perdent en compétitivité pour la richesse internationalement mobile.

Son Global Wealth Mobility Framework évalue les juridictions selon 12 dimensions pondérées. Les pondérations les plus élevées reviennent à la fiscalité ainsi qu'à l'État de droit et à la qualité de vie, suivis de facteurs tels que les voies pour investisseurs et personnes fortunées, les parcours de résidence permanente et de naturalisation, le regroupement familial, la stabilité géopolitique et la mobilité des capitaux.

Cela importe pour Marbella car la mobilité patrimoniale n'est pas une simple course fiscale. La propre analyse de Henley souligne que la fiscalité n'est qu'une partie d'une décision plus large impliquant l'opportunité d'affaires, l'éducation, le lifestyle, la planification successorale, l'accessibilité, la sécurité juridique et les considérations géopolitiques. Pour les familles capables de répartir leur vie sur plusieurs pays, un seul lieu n'a plus à tout offrir.

La migration millionnaire est difficile à mesurer avec précision. Les personnes fortunées peuvent conserver simultanément plusieurs résidences, entreprises, liens fiscaux et droits de résidence, tandis que les pays enregistrent les arrivées et les départs de manières différentes. La propre discussion méthodologique 2026 de Henley est explicite sur ces limites.

Cela ne rend pas la tendance non pertinente, mais cela change la manière de lire les chiffres. Nous voyons le chiffre de 165 000 comme un signal directionnel d'une mobilité mondiale extraordinaire, et non comme un décompte précis de chaque personne fortunée franchissant une frontière. La partie la plus utile du rapport 2026 est l'analyse structurelle de ce que valorisent les familles internationalement mobiles et de la rapidité avec laquelle leurs décisions peuvent réagir à la politique, à l'accessibilité et à l'incertitude.

L'Espagne n'est pas la réponse européenne évidente pour quelqu'un dont les seules priorités seraient un permis de résidence lié à l'immobilier ou l'exposition fiscale la plus faible possible. Les dispositions relatives à la résidence d'investisseur incluant la voie immobilière ont été abrogées avec effet au 3 avril 2025. Les acheteurs étrangers peuvent encore acquérir des biens immobiliers en Espagne, mais l'achat d'une résidence n'octroie plus de résidence d'investisseur.

La position en matière d'impôt sur la fortune exige elle aussi plus de nuance que la simple affirmation selon laquelle « l'Espagne a un impôt sur la fortune ». L'Espagne conserve une législation sur l'impôt sur la fortune, mais la situation pratique dépend de la résidence fiscale, de la localisation et de la nature des actifs, des passifs, des circonstances personnelles et des règles régionales. En Andalousie, l'interaction entre les règles régionales de l'impôt sur la fortune et l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes au niveau de l'État a également modifié le traitement pratique pour les contribuables concernés. La Junta de Andalucía publie le cadre actuel et les règles de déclaration.

Le point pratique est simple : la planification fiscale et de résidence doit avoir lieu avant un achat, pas après. Une décision immobilière, le statut d'immigration et la résidence fiscale sont des questions distinctes et doivent être évaluées ensemble avec des conseillers juridiques et fiscaux indépendants.

Pourtant, l'absence de Golden Visa immobilier ne supprime pas l'attrait de Marbella. Elle clarifie ce sur quoi cet attrait repose réellement.

Le cadre de Henley évalue des juridictions, pas des villes, et ne doit donc pas être lu comme une fiche d'évaluation directe pour Marbella. Mais ce cadre est utile car plusieurs des questions qu'il pose au niveau national sont aussi celles que nous entendons de la part des familles internationalement mobiles au niveau immobilier : Ma famille peut-elle bien vivre ici ? L'environnement est-il prévisible ? Est-il facile d'atteindre mes marchés d'affaires ? Quelles sont les options en matière d'écoles et de santé ? La résidence fonctionnera-t-elle au quotidien, et pas seulement en août ?

La proposition de Marbella est la plus forte lorsqu'on la considère sous cet angle. La ville combine une vie à l'année, des quartiers résidentiels prime établis, des options d'éducation internationale, des soins de santé privés, une vaste communauté internationale et l'accès à un grand aéroport. Aena répertorie actuellement 161 destinations exploitées par 66 compagnies aériennes depuis l'aéroport de Málaga-Costa del Sol.

Pour les familles envisageant un déménagement permanent, la décision pertinente est donc bien plus large que le bien lui-même. Notre guide des écoles internationales à Marbella, par exemple, existe parce que le choix du quartier, le choix de l'école et le choix du bien font souvent partie de la même décision de relocalisation.

C'est pourquoi nous pensons que le rôle de Marbella dans le nouveau paysage de la mobilité diffère de celui d'une juridiction choisie principalement pour son efficacité fiscale ou migratoire. Marbella est souvent le lieu qu'une famille choisit parce qu'elle veut réellement y passer du temps. Cela peut en faire une composante délibérée d'une structure internationale plus large, plutôt que l'unique réponse à chaque objectif patrimonial, résidentiel et professionnel.

Les rapports mondiaux sont les plus utiles lorsqu'ils sont confrontés à ce qui se passe localement. Drumelia travaille avec des clients de plus de 20 nationalités, et nos récentes discussions de marché mettent en évidence trois évolutions qui rejoignent directement l'histoire plus large de la mobilité patrimoniale.

1. L'acheteur prime devient plus jeune et plus axé sur le produit

Au Forbes Real Estate Forum Costa del Sol, le PDG de Drumelia, Artur Loginov, a décrit un changement net dans le profil de l'acheteur prime : des acheteurs plus jeunes, souvent liés à la technologie, aux logiciels et à l'entrepreneuriat, sont plus enclins à envisager un éventail plus large de localisations si le bien lui-même est exceptionnel.

L'ancienne hiérarchie de l'adresse d'abord et de la maison ensuite n'a pas disparu, en particulier dans les zones prime les plus établies de Marbella. Mais la qualité du produit, le design, l'intimité, les vues, la lumière naturelle, la technologie et le service pèsent de plus en plus dans la décision.

2. La conversation passe de la résidence secondaire à la relocalisation

L'acheteur saisonnier traditionnel reste important. En même temps, nous travaillons de plus en plus avec des personnes qui posent des questions associées au fait de déplacer une vie, et non d'organiser des vacances : trajets scolaires, santé, accès à l'aéroport, intimité, espace de bureau, infrastructure internet et capacité d'un quartier à fonctionner douze mois par an.

Cela change ce que valorisent les acheteurs. Une adresse trophée peut encore compter énormément, mais une résidence qui fonctionne sur le plan opérationnel pour une famille compte souvent davantage que dans le modèle classique de la résidence secondaire.

3. La demande devient géographiquement plus diverse

Selon notre expérience, les marchés d'Europe centrale et du Nord restent des piliers importants de la demande, dont l'Allemagne, le Royaume-Uni, la Suède et la Norvège. Parallèlement, nous constatons une pertinence croissante dans deux groupes plus larges : les acheteurs des Amériques — dont les États-Unis, le Canada et l'Amérique latine — et les acheteurs des pays du Conseil de coopération du Golfe, en particulier au niveau ultra-prime.

Nous n'interprétons pas cela comme la preuve que chaque millionnaire mondialement mobile est un acheteur potentiel à Marbella. Ce serait une exagération. Le signal pertinent est plus étroit : le vivier de familles internationalement mobiles est vaste, leurs origines géographiques se diversifient, et davantage d'entre elles évaluent des bases lifestyle européennes en parallèle d'arrangements d'affaires, de résidence et d'investissement ailleurs.

Henley utilise le terme « portefeuille souverain » pour décrire la tendance croissante des familles fortunées à diversifier droits de résidence, citoyennetés, investissements et intérêts d'affaires à travers plusieurs juridictions. Nous pensons que la même idée aide à expliquer la place de Marbella dans la vie d'une famille mondialement mobile.

Une juridiction peut être la base d'affaires. Une autre peut offrir une voie de résidence particulière. Les actifs peuvent être détenus et gérés à travers plusieurs centres financiers. Une résidence à Marbella peut remplir un rôle différent : le nœud lifestyle — le lieu choisi pour la vie quotidienne, le temps en famille et l'usage personnel à long terme.

Cette distinction importe. Elle explique pourquoi Marbella ne doit pas chercher à concurrencer chaque destination sur les mêmes termes. Son argument le plus fort n'est pas d'offrir le système fiscal le plus simple ou un permis de résidence attaché à un achat immobilier. C'est que, pour le bon acheteur, la ville peut être l'élément du portefeuille que les gens veulent réellement utiliser le plus.

Cela change aussi notre manière de penser la sélection du bien. Lorsqu'une résidence est achetée pour un usage réel, le bien spécifique compte davantage qu'une moyenne de marché générique. L'intimité, l'orientation, la lumière, le bruit, la sécurité, l'accès, l'architecture, le service et la routine pratique de la famille deviennent décisifs. C'est l'une des raisons pour lesquelles les affirmations générales sur « le marché de Marbella » peuvent être trompeuses : deux biens de taille et de code postal similaires peuvent performer très différemment selon leurs qualités précises et leur positionnement.

• Commencez par la structure de votre vie, pas par le portail d'annonces. Déterminez à quelle fréquence vous utiliserez la résidence, si vous pourriez devenir résident fiscal, où étudieront les enfants, à quelle fréquence vous aurez besoin de l'aéroport et quelles parties de votre vie professionnelle doivent rester accessibles.
• Séparez la décision immobilière de la décision migratoire. L'achat d'un bien immobilier en Espagne ne crée plus de résidence d'investisseur. Évaluez les voies de résidence disponibles de manière indépendante.
• Modélisez la fiscalité avant de vous engager. La bonne analyse dépend de vos données personnelles. Faites appel à des conseillers fiscaux et juridiques indépendants avant de signer, surtout si vous avez des actifs ou des liens de résidence dans plusieurs juridictions.
• Jugez le bien comme un lieu de vie. Pour les acheteurs en relocalisation, les temps de trajet, les trajets scolaires, l'intimité, le service, l'orientation et la praticité à l'année peuvent compter autant que l'adresse.
• Appuyez-vous sur des preuves locales. Notre guide d'achat à Marbella explique en détail le processus d'achat, les étapes juridiques, la due diligence, les impôts et les coûts.

• Une grande tendance mondiale de mobilité ne fait pas automatiquement monter chaque bien. La demande internationale reste sélective. Les acheteurs comparent plus facilement que jamais les localisations, les pays et les biens individuels.
• La qualité du produit doit être communiquée avec précision. L'intimité, les vues, l'architecture, le service, l'orientation, la qualité de construction et l'utilisabilité au quotidien doivent être démontrées, et non décrites avec un langage de luxe générique.
• La portée internationale compte, mais un prix correct compte davantage. Une exposition mondiale ne peut pas compenser indéfiniment un prix qui ne correspond pas à la position de marché du bien.
• Utilisez des preuves à l'échelle du quartier. Le Live Market Report de Drumelia offre une vue locale des annonces, de l'activité des ventes et du positionnement des prix sur le marché de luxe de Marbella.

Cet article est à titre informatif. Il s'appuie sur les recherches publiées de Henley & Partners sur la mobilité patrimoniale, sur la législation espagnole officielle, sur les informations fiscales de la Junta de Andalucía et sur les observations de marché de Drumelia. Les prévisions, les politiques et les règles fiscales peuvent changer. Vérifiez toujours les informations actuelles et obtenez un conseil juridique, migratoire et fiscal indépendant avant d'agir.

Qu'est-ce que le Henley Private Wealth Migration Report 2026 ?

Il s'agit du rapport 2026 de Henley & Partners sur la mobilité patrimoniale mondiale. Publiée le 16 juin 2026, l'édition introduit le Global Wealth Mobility Framework, qui évalue les juridictions selon 12 dimensions pondérées influençant leur attractivité pour la richesse internationalement mobile.

Combien de millionnaires devraient s'expatrier en 2026 ?

La série migratoire de Henley et ses perspectives 2026 prévoient que jusqu'à 165 000 millionnaires pourraient s'expatrier à l'international en 2026, après environ 142 000 en 2025. Ces chiffres doivent être lus comme des estimations et des indicateurs directionnels plutôt que comme des décomptes de recensement exacts.

Où les familles fortunées déménagent-elles en 2026 ?

Le rapport 2026 n'est pas un nouveau classement des entrées pays par pays. Henley identifie des juridictions telles que Singapour, l'Italie, la Suisse, la Grèce, Hong Kong et la Nouvelle-Zélande comme des destinations ou marchés attractifs de mobilité patrimoniale en 2026, tout en décrivant les Émirats arabes unis comme la première destination de migration millionnaire au cours des deux dernières années. Le rapport souligne également la forte demande des ressortissants américains pour des options supplémentaires de résidence et de citoyenneté à l'international.

Peut-on encore obtenir la résidence espagnole en achetant un bien à Marbella ?

Non. Les dispositions espagnoles de résidence d'investisseur liées à des investissements qualifiants, dont la voie immobilière, ont été abrogées avec effet au 3 avril 2025. Les étrangers peuvent encore acheter des biens immobiliers en Espagne, mais l'achat en lui-même n'octroie plus de résidence d'investisseur. D'autres voies de résidence peuvent être disponibles selon les circonstances individuelles.

L'Andalousie a-t-elle un impôt sur la fortune ?

L'Espagne conserve une législation sur l'impôt sur la fortune, tandis que l'Andalousie dispose de ses propres règles régionales et d'une interaction spécifique avec l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes au niveau de l'État. Le résultat pratique dépend de la situation du contribuable, de son statut de résidence, de ses actifs et de ses passifs. Les acheteurs fortunés doivent obtenir un conseil fiscal actuel et au cas par cas avant d'acheter.

Pourquoi les acheteurs fortunés choisissent-ils encore Marbella sans Golden Visa immobilier ?

D'après l'expérience de Drumelia, de nombreux acheteurs évaluent Marbella avant tout comme un lieu de vie plutôt que comme un produit d'immigration. La décision est souvent centrée sur le lifestyle, les besoins familiaux, l'intimité, les écoles, la santé, la communauté, l'usage à l'année et l'accès au transport international.

Qu'est-ce qu'un portefeuille souverain ?

Henley utilise ce terme pour décrire une stratégie dans laquelle les familles internationalement mobiles diversifient droits de résidence, citoyennetés, investissements et intérêts d'affaires à travers plusieurs juridictions au lieu de dépendre d'un seul pays pour chaque objectif. Selon nous, une résidence à Marbella peut servir de base lifestyle au sein de cette structure plus large.

Le signal le plus important de l'histoire de la mobilité patrimoniale n'est pas le chiffre à la une à lui seul. C'est le changement de comportement qui le sous-tend. Les familles internationalement mobiles deviennent plus délibérées quant à l'endroit où elles vivent, où elles détiennent des droits d'accès, où elles font des affaires et où elles passent leur temps.

Marbella n'a pas besoin d'être chaque nœud de ce réseau. Sa position la plus forte est plus claire que cela : pour de nombreuses familles internationalement mobiles, elle peut être le nœud lifestyle — le lieu choisi non pas parce qu'un achat immobilier débloque un visa, mais parce que la famille souhaite sincèrement un foyer et une vie ici.

C'est une base plus durable pour une décision immobilière que n'importe quel incitatif temporaire. La bonne question n'est pas de savoir si chaque millionnaire mobile choisira Marbella. Ils ne le feront pas. Elle est de savoir si Marbella continue de mériter une place dans la vie des familles spécifiques pour lesquelles le lifestyle, la connectivité, l'infrastructure familiale et un bien de haute qualité comptent le plus. Notre expérience dit que c'est le cas.

Contactez Drumelia pour un échange confidentiel et sans engagement sur l'achat ou la vente d'un bien prime à Marbella et sur la Costa del Sol.